馮玉軍

摘 要：經(jīng)濟危機背景下，我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險逐步增大。因為個人住房關(guān)系到人民群眾的生活，因此個人住房抵押貸款風(fēng)險也成為了社會各界關(guān)注的焦點。本文將通過對個人住房抵押貸款風(fēng)險進行分析，并提出相應(yīng)的防范對策。

關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款 風(fēng)險 防范對策

1.個人住房抵押貸款的風(fēng)險

1.1 個人住房抵押貸款風(fēng)險一：信用風(fēng)險。

信用風(fēng)險是目前個人住房抵押貸款的主要風(fēng)險之一，也是銀行抵押貸款工作中的難點和重點。信用風(fēng)險一般分為兩類：一是，個人住房抵押人故意通過偽造等手段，故意造假，來實現(xiàn)銀行貸款目的。二是， 由于貸款還貸期比較長，一旦貸款人生活出現(xiàn)巨大變故，很容易產(chǎn)生無力負擔(dān)貸款的現(xiàn)象。

1.2個人住房抵押貸款風(fēng)險二：把關(guān)不嚴。

把關(guān)不嚴主要是在操作中的不合理。一是，目前部分金融部門核查力度不夠。銀行對不同身份人的考核力度不一樣，雖然有細則與標準，但是與實際預(yù)防風(fēng)險要求相比，還有較大差距，比如對待公務(wù)員貸款時金融機構(gòu)只是通過形式上的電話進行單位回訪，而對于公務(wù)員自身是否有償債能力監(jiān)督不夠。二是，目前樓市調(diào)整背景下，如何規(guī)范“二套房”在細則和工作上，尚缺乏有效的監(jiān)督手段。

1.3個人住房抵押貸款風(fēng)險三：流動風(fēng)險。

目前，我國流動性金融風(fēng)險主要有兩方面：一是，我國貸款和儲蓄之間的風(fēng)險。我國金融貸款主要來源于居民儲蓄，而我國居民儲蓄一般為活期存款，隨時取用，但是我國的住房貸款一般時間較長，甚至有一部分是二十多年。二是，債權(quán)危機。一方面金融機構(gòu)貸款限額是有限制的，如果金融機構(gòu)過多的將資金投入到個人住房貸款則失去了投入其他金融產(chǎn)品的機會，二是，一旦出現(xiàn)泡沫，居民集中取款時，很容易造成銀行資金困難，甚至導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)。

1.4個人住房抵押貸款風(fēng)險四：市場風(fēng)險。

金融機構(gòu)政策風(fēng)險主要來自于兩個方面：一是，我國經(jīng)濟也存在低谷和繁榮的周期性變化，如果變化不大的情況下，房地產(chǎn)受到的影響不明顯，但是，如果一旦出現(xiàn)較大變化，特別是目前，世界經(jīng)濟危機背景下，我國房地產(chǎn)受到的影響還是非常明顯的，因此很容易造成銀行呆賬和壞賬的增加。二是，政府宏觀調(diào)控影響。當房地產(chǎn)出現(xiàn)較大變化時，政府肯定會進行宏觀調(diào)控，一般都會采用稅率和財政手段，比如，提高金融機構(gòu)的保險金，此時，銀行即面臨著政策風(fēng)險。

1.5個人住房抵押貸款風(fēng)險五：抵押物品風(fēng)險。

抵押物風(fēng)險在目前個人住房抵押貸款中比較常見，也比較難解決。一是，部分抵押人偽造抵押物的相關(guān)手續(xù)，騙取銀行貸款，而由于抵押物所有權(quán)等問題，造成銀行無法處置抵押物。二是，抵押物價格變化。雖然說，金融機構(gòu)在進行個人住房抵押進行貸款時，對抵押物進行了價值評估，但是市場瞬息萬變，抵押物的價格很容易產(chǎn)生變化，造成銀行資產(chǎn)損失。三是，抵押物風(fēng)險。抵押物風(fēng)險是由于在抵押過程中，我國宏觀調(diào)整和地方政府規(guī)劃帶來的物權(quán)糾紛和補償糾紛，比如政府要占用某一住房地區(qū)，而住房地區(qū)補貼與貸款額相比，差距較大，因此造成銀行資產(chǎn)的損失。

1.6個人住房抵押貸款風(fēng)險六：管理風(fēng)險。

我國個人住房抵押貸款中的管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面：一是，我國銀行在管理水平，技術(shù)上都比較欠缺。銀行實際工作中，很多職員都面臨著跑業(yè)務(wù)的尷尬現(xiàn)狀，即每個月都要完成固定的貸款額度，而管理層對于貸款額度雖然有限制，但是都是基于銀行當時能貸款的最大額度進行，忽視了可能帶來的信貸風(fēng)險。二是，銀行間合作不夠。我國逐步在完善個人信用體系，而各個銀行出于某種需要，對信用資源并沒有進行分析。

2. 個人住房抵押貸款的防范對策

2.1 國家必須完善相關(guān)的法律法規(guī)。

目前，雖然我國已經(jīng)有了比較完善的法律法規(guī)體系，但是缺乏嚴密性。一是，目前，我國部分法律法規(guī)中的條款已經(jīng)不能滿足我國個人住房抵押貸款現(xiàn)狀要求，二是，部分條款在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重與實際不符的現(xiàn)狀?；谝陨蟽牲c，我國政府必須制定更加嚴密的政策法規(guī)，嚴格個人住房抵押貸款過程。通過實行差別利率，彈性利率體系等多種手段，實現(xiàn)政策落實到市場當中，真正推動住房抵押貸款市場的良性發(fā)展。

2.2推進個人信用制度建設(shè)。

個人信用制度在一些發(fā)達國家已經(jīng)建立起來，而且在防范個人住房抵押貸款風(fēng)險方面取得了非常好的效果，因此，我國要在已有的個人信用制度基礎(chǔ)上，加快個人信用制度建設(shè)。通過建立我國特色的個人信用制度，實現(xiàn)個人住房抵押貸款風(fēng)險防范。因此，我國個人信用制度建立時必須要做好以下幾個工作。一是，個人信用制度建設(shè)要采用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過計算機等手段，實現(xiàn)個人信用建立的有效性和共享性。二是，建立多層次的個人信用評估體系。個人信用評估體系不單單是政府或者金融一個部門的事情，也不是一個行業(yè)可以完成的，個人信用評估體系的建立必須堅持政府主導(dǎo)，其他市場主體協(xié)助的方式，實現(xiàn)個人信用多層次評估。

2.3 加強我國銀行的個人住房抵押貸款管理。

我國商業(yè)銀行是實現(xiàn)個人住房抵押貸款最重要的一環(huán)，其身份具有二重性，因此必須加強我國銀行的個人住房抵押貸款管理。一是，要加強審查工作。銀行審查工作的重點是對個人住房抵押人還款能力進行調(diào)查。二是，進一步做好銀行內(nèi)基礎(chǔ)工作。雖然，我國商業(yè)銀行出于方便用戶的心理，大都采用減少手續(xù)基礎(chǔ)上來實現(xiàn)縮，短流程的目的，但是，在個人住房抵押貸款問題上，商業(yè)銀行在減少手續(xù)的基礎(chǔ)上，也要對個人抵押貸款相關(guān)的重點環(huán)節(jié)進行檢查和基礎(chǔ)工作。三是，加強抵押物的管理。抵押物一般具有保值增值的作用，但是，目前我國市場經(jīng)濟制度不完善的背景下，市場信用體系尚沒有建立起來，因此，要特別注意抵押物欺詐行為。四是，加強銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力。銀行工作人員工作在個人住房抵押貸款的第一線，因此加強銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力對防范個人住房抵押貸款風(fēng)險具有十分重要的意義。

2.4 健全個人住房抵押貸款制度。

健全個人住房抵押貸款制度主要的工作是做好抵押物處置制度。一是，做好抵押物拍賣工作。我國銀行為了防范個人住房抵押貸款風(fēng)險，一般都采用抵押物模式，部分地區(qū)采用保險公司和抵押物雙重保險模式，雖然這些模式都舉得了很好的效果，但是做好抵押物拍賣工作是銀行防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的必然。目前我國在抵押物拍賣工作市場方面經(jīng)驗和相關(guān)的實踐準備還稍顯不足，因此，我國要盡快發(fā)展相關(guān)的行業(yè)。二是，要做好違約下的房屋處置工作。個人住房抵押貸款風(fēng)險一旦出現(xiàn)，特別是 借貸人出現(xiàn)違約情況時，銀行可以立刻啟動法律及其他方面的工作，對房屋進行收回處理工作。三是，健全我國房地產(chǎn)評估工作。目前，我國房地產(chǎn)評估工作已經(jīng)取得了一定進展，各種部門的從不同角度對房地產(chǎn)都進行了評估，但是，在進展的背后，我國尚沒有形成統(tǒng)一的獲得業(yè)內(nèi)廣泛共識的評估標準，因此，我國相關(guān)部門要健全我國房地產(chǎn)評估工作。

總結(jié)語：

我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險在逐步加大，特別是目前，我國社會處在轉(zhuǎn)型期，政府的職能和定位尚不明確，金融機構(gòu)面臨著來自市場調(diào)節(jié)風(fēng)險和政府宏觀調(diào)控兩方面因素制約。因此，有關(guān)部門必須要做好個人住房抵押貸款的風(fēng)險與防范研究工作。