羊建 楊秀梅

【摘要】 現(xiàn)階段，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，特別是實(shí)施住房限購令等一系列調(diào)控措施后，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸成為投資者關(guān)注的熱點(diǎn)，個人商用房資金暗流涌動，商業(yè)銀行個人商用房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險凸顯。文章從個人商用房貸款的業(yè)務(wù)層面入手，探討貸款各環(huán)節(jié)存在的操作風(fēng)險及防范措施。

【關(guān)鍵詞】 個人商用房貸款； 操作風(fēng)險； 防范措施

個人商用房按揭貸款，是指銀行向借款人（自然人）發(fā)放的用于購買商用房的貸款?，F(xiàn)階段，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，特別是實(shí)施住房限購令等一系列調(diào)控措施后，投資者更青睞商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，個人商用房資金暗流涌動，商業(yè)銀行個人商用房按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險凸顯。

一、個人商用房按揭貸款業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)操作風(fēng)險和存在的問題

（一）業(yè)務(wù)發(fā)起環(huán)節(jié)

在業(yè)務(wù)發(fā)起環(huán)節(jié)，一些基層機(jī)構(gòu)的貸前調(diào)查流于形式，仍存在經(jīng)辦行客戶經(jīng)理未嚴(yán)格執(zhí)行與借款人“面談”、“面簽”制度，未實(shí)地考察項(xiàng)目的現(xiàn)象，而是將這些關(guān)鍵的貸前調(diào)查環(huán)節(jié)依賴開發(fā)商，或者委托中介機(jī)構(gòu)辦理。存在未認(rèn)真核實(shí)借款人身份、借款人資料及借款用途的真實(shí)性、完整性，未認(rèn)真核實(shí)借款人的償債能力，未嚴(yán)格審核開發(fā)商的信用、資質(zhì)、資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況等，項(xiàng)目資料、五證不齊的現(xiàn)象；存在未認(rèn)真核實(shí)項(xiàng)目的市場前景、商業(yè)氛圍、周邊配套等現(xiàn)象，在沒有認(rèn)真調(diào)查分析項(xiàng)目和單筆貸款風(fēng)險的情況下，草率地填寫貸前調(diào)查記錄表并簽字，為借款人騙取銀行貸款資金提供可乘之機(jī)，成為不良貸款形成的主要風(fēng)險隱患。例如A銀行辦理D房地產(chǎn)公司“F商住樓”時，未對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，未嚴(yán)格審查借款人的償還能力，出現(xiàn)項(xiàng)目資料不齊或五證不齊現(xiàn)象，其中多名借款人為D房地產(chǎn)公司員工或關(guān)聯(lián)企業(yè)（如建筑、施工單位）職工，貸款償還統(tǒng)一由D公司支付，違反法律、法規(guī)的規(guī)定發(fā)放貸款，已形成不良貸款。

（二）盡責(zé)審批環(huán)節(jié)

獨(dú)立的盡責(zé)審批環(huán)節(jié)對控制風(fēng)險起到至關(guān)重要的作用。為更有效控制風(fēng)險，對個人商用房按揭貸款的項(xiàng)目和單筆貸款，都要求高比例的現(xiàn)場盡責(zé)審查和獨(dú)立的盡責(zé)審批程序。由于人員配備不足或其他因素，導(dǎo)致部分項(xiàng)目未進(jìn)行現(xiàn)場盡責(zé)審查，部分單筆個人貸款盡責(zé)審查工作交由其他人員兼任，盡責(zé)審批環(huán)節(jié)對業(yè)務(wù)發(fā)起行上報(bào)的材料依賴度很大，未能對貸款申請中明顯的可疑點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)（如明顯的關(guān)聯(lián)交易、一人多貸等）進(jìn)一步核查、分析和風(fēng)險提示；存在個別超權(quán)限審批貸款；同時評審時效性、服務(wù)意識、質(zhì)量還有待提高。

（三）項(xiàng)目準(zhǔn)入風(fēng)險

有些項(xiàng)目未嚴(yán)格執(zhí)行開發(fā)商準(zhǔn)入機(jī)制，對一些開發(fā)商的資質(zhì)未達(dá)標(biāo)和不具備成功的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及沒有同時敘作個人住房按揭貸款的樓盤，甚至項(xiàng)目土地出讓金未繳足的項(xiàng)目放松準(zhǔn)入資格。有些項(xiàng)目未進(jìn)行實(shí)地考察，特別是對資金落實(shí)情況、合規(guī)風(fēng)險、完工風(fēng)險、市場風(fēng)險的審查不嚴(yán)，審查報(bào)告不規(guī)范。如果銀行對項(xiàng)目準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)，會直接導(dǎo)致合作協(xié)議項(xiàng)目下的單筆貸款放貸風(fēng)險加大。

（四）風(fēng)險參數(shù)

個人商用房按揭貸款在個人貸款產(chǎn)品體系中屬于高風(fēng)險產(chǎn)品。從風(fēng)險管理的角度，必須嚴(yán)格控制風(fēng)險參數(shù)，貸款成數(shù)、期限必須從嚴(yán)掌握。但有些基層機(jī)構(gòu)片面追求業(yè)務(wù)發(fā)展，擅自突破貸款成數(shù)、期限，超上級行批復(fù)發(fā)放貸款。例如A銀行辦理F個人商用房項(xiàng)目上級行批復(fù)為最高4成10年，而A銀行執(zhí)行時為5成15年，加大了還款風(fēng)險。

（五）抵押物風(fēng)險

借款人無力償還銀行抵押貸款時，需要按法定程序處置抵押物。抵押物主要存在處置風(fēng)險，有的抵押物存在權(quán)利瑕疵，有的抵押物變現(xiàn)能力差，如整層大廳式商場分割抵押的抵押物或商業(yè)氛圍不濃的抵押物；開發(fā)商以返租、售后包租、返本銷售的形式銷售的商鋪，還款來源不確定因素較多，還可能因?yàn)榻灰椎恼鎸?shí)性、價格虛高、開發(fā)商套現(xiàn)等因素，造成不良貸款，且處置難度大。

（六）放款審核環(huán)節(jié)

放款審核環(huán)節(jié)普遍存在以下問題：放款審核環(huán)節(jié)未能對資料的真實(shí)性、完整性、合規(guī)性進(jìn)行審核；放款前未能對借款合同內(nèi)容進(jìn)行審核；放款前未能落實(shí)放款前提條件。例如專業(yè)審批人批復(fù)為“落實(shí)抵押登記、擔(dān)保、保險后放款”，但放款前并未辦妥抵押權(quán)屬登記，使銀行債權(quán)空置，影響債權(quán)追索或訴訟。

（七）貸后管理環(huán)節(jié)

貸后管理薄弱，重貸輕管思想仍然普遍存在。主要存在下列問題：1.未對不良貸款進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。2.未對開發(fā)企業(yè)資金流向進(jìn)行監(jiān)控。3.對合作方及項(xiàng)目無定期回訪和檢查記錄。4.“逾期貸款催收通知書”未按規(guī)定及時發(fā)出，催收函回執(zhí)、催收臺賬不規(guī)范。5.檔案管理不規(guī)范。一、二級檔案混裝；抵押合同等重要文檔未進(jìn)入一級檔案管理；個別重要法律文件要素不完整（例如還貸授權(quán)書中借款人簽字、還款賬號欄均為空白，實(shí)際為無效法律文件）；大量一級檔案由一個人保管，不符合“雙人管理，雙人出入庫”的制約機(jī)制；檔案移交不及時；借閱、調(diào)出一、二級檔案無規(guī)范的審批程序等。6.保證金賬戶管理不規(guī)范，存在隨意劃轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致保證金比例過低甚至為零，未達(dá)到項(xiàng)目應(yīng)留存保證金比例要求。7.貸后管理報(bào)告走過場，缺少借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營狀況、合作項(xiàng)目情況等分析，貸后檢查資料收集不到位，未能及時記錄和全面反映貸后管理情況。

二、個人商用房按揭貸款操作風(fēng)險的防范措施

鑒于個人商用房按揭貸款產(chǎn)品特征和高風(fēng)險性，切實(shí)加強(qiáng)該產(chǎn)品各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)流程和重要風(fēng)險點(diǎn)的防范措施，有效控制銀行授信風(fēng)險。

（一）業(yè)務(wù)發(fā)起環(huán)節(jié)

1.業(yè)務(wù)發(fā)起行實(shí)地考察項(xiàng)目，關(guān)注其商業(yè)氛圍、市場前景、周邊交通狀況、項(xiàng)目是否完工等；重點(diǎn)調(diào)查開發(fā)商的信用、資質(zhì)、口碑、財(cái)務(wù)狀況、銷售前景等；同時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注抵押風(fēng)險和抵押物變現(xiàn)能力等。

2.銀行客戶經(jīng)理在貸款初審時，要通過面談、電話訪談、向第三方核實(shí)、與個人貸款信息系統(tǒng)核實(shí)、與個人征信系統(tǒng)交叉核實(shí)等信息核查手段和方法，對借款人身份、貸款意愿及貸款用途的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)；對借款資料的真實(shí)性、有效性、完整性進(jìn)行核實(shí)；關(guān)注交易的真實(shí)性，分析是否存在價格虛高、抵款房、開發(fā)商套現(xiàn)、虛假按揭等關(guān)聯(lián)交易。

3.重點(diǎn)關(guān)注借款人第一還款來源，包括家庭收入、經(jīng)營狀況、負(fù)債情況等借款人第一還款能力分析。

（二）盡責(zé)審批環(huán)節(jié)

為有效控制風(fēng)險，個人商用房貸款的項(xiàng)目和單筆均應(yīng)現(xiàn)場盡責(zé)審查，盡責(zé)審查人員應(yīng)客觀、公正、獨(dú)立地對項(xiàng)目的合規(guī)風(fēng)險、完工風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險以及單筆貸款申請中明顯的可疑點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)（如關(guān)聯(lián)交易或一人多貸等可疑情況）進(jìn)行分析和風(fēng)險提示；規(guī)范盡責(zé)審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，確保獨(dú)立地進(jìn)行盡責(zé)審批，專業(yè)審批人不得逆程序?qū)徟虺瑱?quán)限審批貸款，應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一的審批標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批，同時注重個人貸款審查的時效性。

（三）借款人風(fēng)險

相對于個人住房按揭貸款，個人商用房按揭貸款的借款人風(fēng)險更為突出，其還款的不確定因素較多，譬如借款人購買商用房是用于投資或出租的，其還款來源又主要依賴于租金收入，在沒有其他穩(wěn)定收入來源的情況下，銀行風(fēng)險會加大。

為控制借款人風(fēng)險，除重點(diǎn)審查借款人的真實(shí)性外，還應(yīng)重點(diǎn)審查借款人收入水平、還款來源和用途，借款人個人資信度、個人資產(chǎn)，借款人購買商業(yè)用房動機(jī)。若購買后自行經(jīng)營，應(yīng)分析其經(jīng)營風(fēng)險、經(jīng)營模式、盈利能力等；購買后用于投資或出租的，應(yīng)著重分析其是否有其他穩(wěn)定的還款來源以及租金收入情況是否穩(wěn)定，借款人所購商業(yè)用房的商業(yè)氛圍、市場前景等，銀行應(yīng)加強(qiáng)對借款人風(fēng)險的防范。

（四）抵押物風(fēng)險

為規(guī)避抵押物處置風(fēng)險，敘作個人商用房按揭貸款時，1.應(yīng)盡量選擇商業(yè)發(fā)達(dá)的核心區(qū)域臨街獨(dú)立商業(yè)門面，對擅自分割的大廳式商場類的商用房等不得發(fā)放貸款，以保證抵押物的變現(xiàn)能力；2.嚴(yán)格控制風(fēng)險參數(shù)，個人商用房按揭貸款成數(shù)、期限不得超出監(jiān)管當(dāng)局要求（為有效控制風(fēng)險，成數(shù)最高應(yīng)不超過5成、貸款期限最長10年），并實(shí)行項(xiàng)目貸款總量額度控制；3.個人商用房貸款按揭應(yīng)辦理保險；4.嚴(yán)禁發(fā)放開發(fā)商以返租、售后包租、返本銷售的商用房按揭貸款；5.對個人商用房項(xiàng)目的專業(yè)評估公司和擔(dān)保公司嚴(yán)格準(zhǔn)入機(jī)制；6.逐筆核實(shí)抵押權(quán)屬登記情況，確保銀行資產(chǎn)安全。

（五）項(xiàng)目準(zhǔn)入管理

項(xiàng)目準(zhǔn)入管理，應(yīng)建立有效的項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，從項(xiàng)目合規(guī)風(fēng)險、完工風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金監(jiān)控等風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險控制，具體見表1。

（六）放款審核環(huán)節(jié)

放款審核環(huán)節(jié)是個人貸款中至關(guān)重要的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)。放款前重點(diǎn)檢查項(xiàng)目協(xié)議批復(fù)條件的落實(shí)情況，例如“五證”是否齊全、項(xiàng)目保證金是否到位、是否已完工封頂?shù)?；檢查項(xiàng)目協(xié)議額度的控制情況；檢查貸款發(fā)放時是否已具備項(xiàng)目協(xié)議批復(fù)的條件，是否已落實(shí)貸款的放款條件等。具體防范措施見表2。

（七）貸后管理環(huán)節(jié)

貸后管理重要風(fēng)險點(diǎn)的防范措施主要包括：抵（質(zhì)）押權(quán)落實(shí)情況、個人貸款風(fēng)險五級分類管理、不良貸款重點(diǎn)監(jiān)控、資金監(jiān)控、催收保全、檔案管理等。具體防范措施見表3。

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