鄒尚忠

摘 要：除《合同法》規(guī)定的特定情形外，一房數(shù)賣的數(shù)個買賣合同都屬于有效的債權(quán)債務(wù)合同，在地位上是平等的。出賣人可以選擇其中某一買受人交付房屋、辦理過戶登記手續(xù)而移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。買受人可以依據(jù)實際情形選擇請求撤銷合同、請求出賣人辦理過戶登記手續(xù)或請求解除合同、賠償信賴?yán)鎿p失等。按信賴?yán)嬖瓌t來賠償買受人的損失，能較好地保護(hù)買受人的利益，抑制一房數(shù)賣行為。

關(guān)鍵詞：違約賠償責(zé)任；信賴?yán)?；一房?shù)賣

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）07-0065-04

基于近年來房價上漲，出賣人為追逐經(jīng)濟(jì)利益，一房多賣現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，一定程度上影響了交易安全和導(dǎo)致了誠信危機(jī)。從法律角度而言，一房多賣涉及合同法范疇，也涉及物權(quán)法的范疇。目前，這類案件不斷涌向法院，由于當(dāng)事人起訴的請求權(quán)基礎(chǔ)不同，救濟(jì)方式也不一樣。買受人如何選擇有利的保護(hù)方式保護(hù)自己的利益，以及法院如何有效抑制出賣人過分追求不正當(dāng)利益、減少一房數(shù)賣的發(fā)生是一個棘手的問題。

一、“一房數(shù)賣”的法律性質(zhì)分析

一房數(shù)賣是指出賣人先后或同時簽訂數(shù)個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給數(shù)個不同的買受人的行為。一房數(shù)賣有以下幾個基本法律特征：（1）出賣人與多個買受人訂立了多個房屋買賣合同；（2）以同一房屋為標(biāo)的物：（3）只能有一個買受人能取得房屋所有權(quán)。鑒于我國對不動產(chǎn)物權(quán)變動的立法模式采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，不存在物權(quán)變動的無因性，須以債權(quán)合同加上過戶登記手續(xù)來實現(xiàn)物權(quán)變動。房屋買賣合同體現(xiàn)的是權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)是相對權(quán)，對人權(quán)，一般情況下不能對抗合同外第三人。房屋過戶登記是物權(quán)行為，直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)。但依我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，①房屋過戶登記與否不影響合同效力。簽訂房屋買賣合同而未辦理過戶登記，出賣人仍然是房屋所有權(quán)人，享有所有權(quán)的權(quán)能，出賣人實際上有權(quán)一房數(shù)賣。買受人沒有辦理過戶登記手續(xù)，不可以主張房屋所有權(quán)，但這并不影響合同的效力，其享有對房屋的期待權(quán)，可以主張債權(quán)。

按照民法一般原理，債權(quán)不具對抗性，不能成為侵權(quán)行為的對象。侵權(quán)的對象只能是如物權(quán)、人身權(quán)等具有對世性的絕對權(quán)。我國《合同法》第一百二十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。原因就在于債權(quán)不能成為侵權(quán)行為的對象，債權(quán)不具有對世性。但是標(biāo)的物具唯一性，對某一買受人履行合同后，出賣人對其他買受人就會發(fā)生事實上給付不能，也即一個合同履行的同時也意味著其他合同的違約，因而，他對其他買受人受到損失是明知的，可以依違約責(zé)任追究出賣人的責(zé)任。但哪一份合同應(yīng)當(dāng)實際履行，法律無明確規(guī)定。

二、“一房數(shù)賣”的救濟(jì)方式

（一）先買受人的救濟(jì)方式

1.合同無效請求權(quán)。一房數(shù)賣，上文已經(jīng)闡述，一般情況下都是有效的，但我國《合同法》第五十二條規(guī)定的五種情形除外。②依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條，③如買受人能證明出賣人與第三人間存在惡意串通的情形，買受人可以提起確認(rèn)之訴，請求法院確認(rèn)出賣人與第三人之間簽訂的房屋買賣合同無效。只要買受人有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持該請求。但在審判實踐中，一方面，買受人一般難以找到令人信服的證據(jù)證明有《合同法》規(guī)定的五種情形之一存在，他們沒有足夠能力去完成舉證責(zé)任，因此，請求確認(rèn)合同無效之訴在審判實踐中很難得到支持。另一方面，這類案件在一房數(shù)賣中也只占極少數(shù)，絕大多數(shù)的一房數(shù)賣都是屬于數(shù)個合同都有效的情形。

2.行使撤銷權(quán)。撤銷權(quán)是債權(quán)人享有的對債務(wù)人所為的危害債權(quán)行為，可以申請法院予以撤銷的權(quán)利。對撤銷權(quán)，我國《合同法》第七十四條有明確規(guī)定。④但在一房數(shù)賣中，如出賣人以明顯偏低的價格將同一房屋又賣給其他買受人并辦理了過戶登記手續(xù)，先買受人能否行使撤銷權(quán)以保全自己的合同債權(quán)值得研究。因行使撤銷權(quán)的目的在于恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)，而不是保障債務(wù)人能給付某一特定物。但在出賣人移轉(zhuǎn)該房屋所有權(quán)導(dǎo)致其責(zé)任財產(chǎn)減少、其資產(chǎn)不足以清償買受人的債務(wù)時，買受人應(yīng)該有權(quán)行使撤銷權(quán)以保障其債權(quán)。

（二）未取得房屋所有權(quán)的買受人的救濟(jì)方式

1.請求交付房屋或辦理過戶登記手續(xù)。在房屋買賣合同有效的情形下，如下買受人提起給付之訴，要求出賣人履行合同，辦理房屋過戶登記手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)支持。其一，一房數(shù)賣的買受人都未辦理房屋過戶登記手續(xù)，已合法占有該房屋的買受人可以請求出賣人履行辦理過戶登記手續(xù)等合同義務(wù)的；其二，一房數(shù)賣的買受人都未辦理房屋過戶登記手續(xù)，也沒有合法占有該房屋的，已支付購房款的買受人可以請求出賣人履行辦理過戶登記手續(xù)等合同義務(wù)的；其三，一房數(shù)賣的合同都未實際履行，任意買受人都可以請求出賣人履行辦理過戶登記手續(xù)等合同義務(wù)的。出賣人則可依物權(quán)排他勝、對世性、絕對性等原則自主選擇決定履行哪個合同。即出賣人可以選擇履行合同，還可以選擇違約。其四，一房數(shù)賣的合同中某一買受人辦理了過戶登記手續(xù)，某一買受人因?qū)嶋H交付占有了該房屋，已辦理過戶登記手續(xù)的買受人可以請求出賣人履行交付房屋的義務(wù)。有效合同的各買受人的利益保護(hù)順位，一般按照已辦理過戶登記手續(xù)、合法占有房屋、買受人已支付價款和合同成立先后等順序來確定。⑤

2.請求雙倍返還房款、賠償損失。對于出賣人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一房數(shù)賣并過戶給某一買受人后，其他買受人可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條的規(guī)定，⑥向出賣人主張違約賠償請求權(quán)。出賣人對一房數(shù)賣的某一買受人履行過戶登記手續(xù)都可以視為是對其他買受人默示的拒絕履行，其他買受人可以依法請求出賣人因債務(wù)不能履行而產(chǎn)生的責(zé)任，包括解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。⑦

3.請求信賴?yán)娴倪`約損失。在一房數(shù)賣中，因出賣人違約給買受人造成損失的，買受人可以要求出賣人賠償房屋升值的損失，這在國內(nèi)部分法院已經(jīng)得到了支持。⑧支持的法律依據(jù)是《合同法》第一百一十三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失?！钡课萆档膿p失，是否是屬損失賠償范圍，以及該損失即使屬于損失賠償范圍，它是屬信賴?yán)鎿p失還是屬履行利益損失，尚存在一些爭議。筆者認(rèn)為，將房屋升值損失歸于信賴?yán)鎿p失是比較妥當(dāng)?shù)摹?qiáng)調(diào)對信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，有利于維護(hù)誠信秩序，對于構(gòu)建完善的違約責(zé)任體系有積極意義。

從上述的救濟(jì)方式可得出，保護(hù)買受人權(quán)益的較佳方式是賠償未能取得房屋所有權(quán)的買受人的房屋升值損失，即賠償信賴?yán)娴倪`約損失，這也是抑制出賣人一房數(shù)賣和構(gòu)建良好違約責(zé)任體系的有效辦法。

三、信賴?yán)姹Ｗo(hù)下的違約賠償責(zé)任

（一）信賴?yán)姹Ｗo(hù)的適用范圍

信賴?yán)媸侵该袷轮黧w固有利益在具有信賴關(guān)系的特定當(dāng)事人間存在的特定形式。⑨它是大陸法系和英美法系法學(xué)原理和判例在確定合同損害賠償范圍時使用的一個概念。但大陸法系學(xué)者主要是從締約過失責(zé)任的角度來考量信賴?yán)?，認(rèn)為信賴?yán)鎿p害賠償一般只適用合同不成立或者無效時，而不適用合同違約的情形。英美法系學(xué)者則認(rèn)為，違約同樣可以適用信賴?yán)鎿p害賠償問題。美國合同法專家富勒等上世紀(jì)30年代就撰寫了《合同損害賠償中的信賴?yán)妗芬晃?，全面闡述了合同損害信賴?yán)嬉约捌滟r償問題。富勒等在該文中將合同損害賠償?shù)睦娣肿鋈N：返還利益、信賴?yán)婧推诖?。富勒等雖未明確限定信賴?yán)媸沁m用于合同無效還是適用于違約，但綜觀《合同損害賠償中的信賴?yán)妗啡?，信賴?yán)媸侵负贤环疆?dāng)事人違約時，另一方當(dāng)事人因信賴合同得以履行而所遭受的損失。換句話說，富勒等認(rèn)為信賴?yán)婺軌蜻m用于合同有效時的違約賠償。然而隨著理論和實踐的不斷發(fā)展，兩大法系不斷相互融合與借鑒，大陸法系許多學(xué)者開始持信賴?yán)鎿p害賠償可以適用于合同成立的情況。如臺灣林誠二先生認(rèn)為信賴?yán)尜r償?shù)那疤崾恰胺尚袨榈臒o效”，兼指因撤銷、解除、終止而發(fā)生之無效行為。⑩我國學(xué)者李克武、傅麗萍也認(rèn)為，信賴?yán)媸侵感刨嚭贤軐嶋H履行而合同未能實際履行所遭受的損失。11 可見，信賴?yán)娌粌H能適用于合同不成立、無效以及可撤銷的情形，還可以適用于違約的情況。信賴?yán)孢m用于違約的條件為：一是合同有效；二是一方當(dāng)事人違約；三是一方當(dāng)事人因信賴合同能履行而遭受損失。這種理解是對英美合同法理論的有益吸納，彌補(bǔ)了違約賠償中區(qū)分期待利益、履行利益等繁瑣概念。將信賴?yán)嬉脒`約賠償能更周全地保護(hù)守約方的利益，有利于構(gòu)建誠信社會，較好地解決一房數(shù)賣問題。

（二）信賴?yán)尜r償范圍

大陸法系學(xué)者認(rèn)為信賴?yán)尜r償范圍應(yīng)該是信賴合同有效成立所受的實際損失，即締約過失損失，但美國富勒主張：信賴?yán)媸侵敢蛐刨嚭贤苈男卸茨軐嶋H履行所受損失，包括訂約費用、準(zhǔn)備履約支出的費用以及其他締約機(jī)會的喪失等等，但是不包括守約方依據(jù)合同向違約方所做的交付本身。我國王利明教授認(rèn)為，信賴?yán)鎿p失的范圍是當(dāng)事人在合同締結(jié)以前的狀態(tài)與現(xiàn)有狀態(tài)之間的差距。將這一“差距”補(bǔ)齊，才能將賠償恢復(fù)到合同訂立前的狀況，實現(xiàn)信賴?yán)尜r償?shù)哪康?。所以，凡守約方因信賴合同而減少的財產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)屬于信賴?yán)娣秶?，信賴?yán)尜r償范圍應(yīng)包括：因訂約而支出的必要費用；準(zhǔn)備履約而支出的必要費用；根據(jù)約定向違約方交付的財產(chǎn)；因信賴合同履行而喪失的其他締約機(jī)會等等。上文提及的房屋升值損失屬于“因信賴合同履行而喪失的其他締約機(jī)會”，因出賣人如守約，增值財產(chǎn)部分肯定屬于買受人，增值財產(chǎn)部分是完全可以評估計算出來的。

（三）信賴?yán)姹Ｗo(hù)下的違約賠償限制

對信賴?yán)尜r償范圍的限制，兩大法系存在兩種不同的觀點：一種觀點是限制信賴?yán)尜r償范圍，將賠償數(shù)額限制在合同總價金之內(nèi)，對信賴?yán)娴难a(bǔ)救不得超過被告允諾的整個合同價值。12 主要理由是：期待利益是履約后獲得的全部利益，保護(hù)期待利益就能最大限度讓違約方承擔(dān)合理責(zé)任。同時，期待利益是合同當(dāng)事人的意志體現(xiàn)，超出此范圍的保護(hù)，有違當(dāng)事人意志。另二種觀點是認(rèn)為不應(yīng)該限制信賴?yán)娴馁r償范圍，反對只能在合同總價金范圍內(nèi)賠償信賴?yán)鎿p失。如富勒等學(xué)者反對限制信賴?yán)尜r償范圍，其認(rèn)為不利于守約方利益的保護(hù)。我國王利明教授也主張限制信賴?yán)尜r償范圍，但“認(rèn)為法律上沒有必要規(guī)定信賴?yán)娴馁r償不得超過履行利益”。將信賴?yán)尜r償范圍限制在合同總價金內(nèi)是不適當(dāng)?shù)摹Ｖ饕碛墒牵浩湟?，信賴?yán)嬷饕切刨嚭贤苈男卸馐艿膶嶋H財產(chǎn)損失，理應(yīng)全額賠償，而不應(yīng)該受限于合同總價金；其二，信賴?yán)尜r償?shù)哪康脑谟趯κ丶s方利益的充分保護(hù)。

筆者認(rèn)為，雖不可將信賴?yán)尜r償范圍限制在合同總價金內(nèi)，但可以通過相當(dāng)因果關(guān)系限制信賴?yán)尜r償范圍，參照侵權(quán)法中損害賠償?shù)慕缍ㄋ季S來判斷。誠如著名學(xué)者史尚寬所言：“損害賠償之范圍，畢竟依相當(dāng)因果關(guān)系而定?！?3 因為，造成守約方信賴?yán)鎿p害并非合同有效和無效，而是合同一方當(dāng)事人違反了應(yīng)當(dāng)履行的信賴義務(wù)才導(dǎo)致守約方的損失發(fā)生，可以在損害結(jié)果發(fā)生和義務(wù)不履行之間建立一種因果聯(lián)系?？梢?，我國《合同法》第一百一十三條關(guān)于賠償?shù)囊?guī)定中也是存在缺陷的。該條規(guī)定：“違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！薄暗珪辈糠质沁`約損害賠償?shù)摹邦A(yù)見規(guī)則”，但在實際計算合同違約損害賠償時，就會疑惑：是以守約方為標(biāo)準(zhǔn)，抑或以違約方為標(biāo)準(zhǔn)？如不能全部賠償守約方因違約方的違約行為而遭受的損失，而是受制于“預(yù)見規(guī)則”，就是只讓違約方承擔(dān)了部分違約責(zé)任，讓守約方也承擔(dān)了違約方的部分違約責(zé)任，這種分配顯然是不公平合理的。況且，許多時候，預(yù)見具體的損失數(shù)額是困難的，甚至是不可能的。在預(yù)見富于彈性、甚至不為的領(lǐng)域，違約方容易主張無法預(yù)見這些損失而免除責(zé)任，從而逃避法律制裁。這時，對預(yù)見程度的界定不具備太多實質(zhì)意義。在一房數(shù)賣中，除非是精準(zhǔn)的預(yù)言家，出賣人與買受人都難以對房產(chǎn)的升值空間精確地預(yù)見。因而，我國《合同法》第一百一十三條有前后矛盾的地方，它一方面承認(rèn)守約方可在合同履行后獲得利益，另一方面又賦予雙方當(dāng)事人一個在訂立合同時不可能完成的任務(wù)。但違約之時，違約方能夠清楚算出違約帶來的利益，換個角度，守約方因違約方違約帶來的損失最終也是可以計算的。因此，違約害賠償應(yīng)該以對損害后果的全部賠償為原則，凡因損害行為導(dǎo)致的損害后果，即二者之間有直接因果聯(lián)系的，都可算在賠償范圍之中。

注 釋：

①《物權(quán)法》第十五條做了這方面的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

②根據(jù)我國《合同法》，這五種情形是：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

③《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”

④《合同法》第七十四條對撤銷權(quán)有明確規(guī)定：“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”

⑤廣東高級人民法院認(rèn)為：惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。參見廣東省高級人民法院2012年6月26日印發(fā)的《全省民事審判工作會議紀(jì)要》。

⑥《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。

⑦事實上，一些地方的法院并不支持雙倍返還房款的請求。參見廣東省高級人民法院2012年6月26日印發(fā)的《全省民事審判工作會議紀(jì)要》。

⑧參見《開發(fā)商一房二賣，業(yè)主要求賠償房屋升值損失獲支持》，載http：//www.tianjinwe.com/tianjin/tjcj/201204/t20120426_5582731.html；于2012年11月1日訪問；《一房被二賣，法院判決雙倍返還定金并賠償房屋差價》，載http：//cyqfy.chinacourt.org/public/detail.php？id=1450，于2012年11月1日訪問。

⑨余立力.論信賴?yán)鎿p害的民法救濟(jì).現(xiàn)代法學(xué)，2006（1）.

⑩林誠二.民法債編總論.中國人民大學(xué)出版社，2003.454.

11 李克武，傅麗萍.論信賴?yán)嬷`約賠償.河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2008（1）.

12 參見《合同法重述》第333（A）條規(guī)定。

13 史尚寬.債法總論.中國政法大學(xué)出版社，2000.303.

（責(zé)任編輯 張海鵬）