夏肇玲

主打三大產(chǎn)品線

龍湖做商業(yè)地產(chǎn)要追溯到2003年。當(dāng)時(shí)，龍湖開(kāi)始在重慶打造首個(gè)天街系產(chǎn)品——北城天街。那時(shí)的重慶北城，只是一個(gè)名為客車修理廠的地塊，曾轉(zhuǎn)手達(dá)20余次卻無(wú)人開(kāi)發(fā)。但在十年后的今天，北城天街已是名副其實(shí)的重慶第一商圈。

此后的五年時(shí)間里，龍湖則一直專注于單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。2008年之后，龍湖進(jìn)入項(xiàng)目復(fù)制、城市與業(yè)態(tài)同步擴(kuò)張的時(shí)期。2010年，受調(diào)控影響，住宅市場(chǎng)陷入量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)，部分房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋求發(fā)展。作為商業(yè)地產(chǎn)較早發(fā)力的代表，龍湖地產(chǎn)同年開(kāi)始成立商業(yè)地產(chǎn)部，專門負(fù)責(zé)公司旗下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)。以開(kāi)發(fā)別墅成名的龍湖地產(chǎn)，憑借突出的建造技藝以及自身的物業(yè)品質(zhì)在商業(yè)房產(chǎn)中漸露頭角。

2011～2012年，龍湖商業(yè)每年開(kāi)業(yè)三個(gè)項(xiàng)目，全國(guó)化布局初現(xiàn)端倪。根據(jù)2012年8月龍湖地產(chǎn)半年業(yè)績(jī)會(huì)上的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年上半年，龍湖已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)整體招租率達(dá)98.6%，租金同比增長(zhǎng)35%。而在國(guó)內(nèi)，80%～85%的開(kāi)業(yè)招租率一般就被認(rèn)為是較高的水準(zhǔn)。據(jù)龍湖商業(yè)地產(chǎn)為本刊記者提供的數(shù)據(jù)顯示，龍湖所運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)毛利率達(dá)到了81%，可與香港頂尖商場(chǎng)媲美。龍湖因此被諸多商業(yè)品牌譽(yù)為“內(nèi)地最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。龍湖自行開(kāi)發(fā)的《龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)》，可實(shí)施監(jiān)控旗下所有項(xiàng)目每家租戶當(dāng)日營(yíng)業(yè)額、租金情況、人流量等指標(biāo)，關(guān)注商戶經(jīng)營(yíng)情況，并及時(shí)給予幫助。龍湖此舉，得到了眾多商家的信任和追隨，龐大的商戶資源庫(kù)使龍湖成為國(guó)內(nèi)招租率最高的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商之一。

迄今為止，龍湖天街的戰(zhàn)略合作伙伴已達(dá)750余家之多。一些合作品牌跟隨著龍湖天街將門店開(kāi)到了全國(guó)，并因此實(shí)現(xiàn)了數(shù)倍的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)。如今，天街系已走進(jìn)14座城市，打造出19個(gè)產(chǎn)品，并在2012年前10個(gè)月就創(chuàng)造了130億元的銷售額。

龍湖商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向本刊記者介紹，龍湖目前形成了三條比較成熟的產(chǎn)品線：龍湖天街、星悅薈、家悅薈。龍湖商業(yè)地產(chǎn)會(huì)根據(jù)地塊和區(qū)域特點(diǎn)來(lái)決定使用哪一種，以目前的項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)說(shuō)，天街系占的比例最大。

與萬(wàn)達(dá)模式一樣，龍湖商業(yè)地產(chǎn)亦采取租售并舉的模式。龍湖的購(gòu)物中心、地理位置特別優(yōu)越的少量寫字樓等業(yè)態(tài)一般會(huì)持有，而商鋪、大量寫字樓、酒店公寓等其他物業(yè)形態(tài)則被散售。接受本刊記者采訪時(shí)，龍湖商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人介紹，在資金方面，龍湖每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

在商業(yè)物業(yè)的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰(zhàn)略區(qū)域的一、二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節(jié)點(diǎn)，以及三、四線城市的核心區(qū)域和新的規(guī)劃中心，以低成本獲取土地。與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同的是，為了保證足夠的消費(fèi)力，龍湖利用自己做住宅的優(yōu)勢(shì)，巧妙地在商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩個(gè)板塊之間頻繁互動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)專家易鋪網(wǎng)CEO陳建明接受本刊采訪時(shí)表示，比較看好龍湖商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。陳建明認(rèn)為：首先，龍湖“租售并舉”的模式能有效降低回款周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)；其次，無(wú)論從商業(yè)項(xiàng)目前期定位，到招商落戶，再到賣場(chǎng)的日常管理，龍湖商業(yè)都將細(xì)節(jié)做到極致，有屬于自己特色的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展之路；再次，龍湖商業(yè)的業(yè)態(tài)也大都是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，以北城天街為例，從開(kāi)業(yè)至今，其業(yè)態(tài)已歷經(jīng)4次調(diào)整，如今其體驗(yàn)式氛圍更為濃厚。

“商業(yè)地產(chǎn)作為一種空間，事實(shí)上承載著社交、體驗(yàn)和消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的功能。如同看電影不會(huì)被DVD取代一樣，全家總動(dòng)員式的集中消費(fèi)體驗(yàn)，仍然有賴于商業(yè)綜合體。從這個(gè)意義上講，以體驗(yàn)式商業(yè)為主的龍湖商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該會(huì)大有可為。”陳建明說(shuō)。

擴(kuò)張隱憂

據(jù)龍湖商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人透露，2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張?jiān)?。今年開(kāi)始，龍湖計(jì)劃每年新開(kāi)一個(gè)大型購(gòu)物中心。然而，由于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的背后需要戰(zhàn)略、資金、人才等多方支撐。龍湖地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是否做好了準(zhǔn)備？

面對(duì)本刊記者的提問(wèn)，龍湖商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人回復(fù)說(shuō)，作為一個(gè)發(fā)展十九年的開(kāi)發(fā)商，龍湖從集團(tuán)層面有全方位的基礎(chǔ)來(lái)支撐擴(kuò)張目標(biāo)，歸結(jié)起來(lái)就是“有規(guī)劃、有錢、有人、有資源”，具體包括：

第一，清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃。上述目標(biāo)是由具體的商業(yè)土地儲(chǔ)備和城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)支撐的。

第二， 強(qiáng)健的財(cái)務(wù)支持。商業(yè)地產(chǎn)非常吃現(xiàn)金流，而龍湖目前可以說(shuō)是現(xiàn)金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心財(cái)務(wù)指標(biāo)中，龍湖的多項(xiàng)指標(biāo)基本都處于行業(yè)前三位。截至2012年6月，龍湖的凈負(fù)債率僅為49%，而融資成本不到7%，這是絕大多數(shù)同行不可想象的數(shù)字。2013年，龍湖在穆迪的評(píng)級(jí)上調(diào)到Ba1，標(biāo)普評(píng)級(jí)則為BB+，在民營(yíng)房企信用綜合評(píng)級(jí)中排名首位，充分說(shuō)明了龍湖的企業(yè)實(shí)力。

項(xiàng)目層面上，龍湖原則上不做單純的商業(yè)項(xiàng)目，多以和住宅、酒店、寫字樓結(jié)合的商業(yè)綜合體呈現(xiàn)，并且住宅、寫字樓的銷售先行。這一模式充分發(fā)揮了龍湖住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，依托龍湖銷售業(yè)務(wù)的優(yōu)異表現(xiàn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)的現(xiàn)金流也能夠基本平衡，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)循環(huán)。

第三， 專業(yè)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)。龍湖有穩(wěn)定、專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，中高層平均商業(yè)從業(yè)年限超過(guò)十年，服務(wù)龍湖五年以上的中高管比例超過(guò)60%。同時(shí)，龍湖一直以來(lái)重要的成功基因——企業(yè)文化，在需要細(xì)致、人文關(guān)懷的商業(yè)運(yùn)營(yíng)中更加能發(fā)揮其強(qiáng)大的功效。

第四， 堅(jiān)實(shí)的城市資源。龍湖多年來(lái)深耕每座進(jìn)入的城市，獲得了豐厚的回報(bào)。2012年，龍湖在產(chǎn)生銷售的12座城市中，有8座城市的銷售額排名前十。這背后，反映了龍湖在各類城市資源的積淀上非常堅(jiān)實(shí)。目前，龍湖已長(zhǎng)期和100多家全國(guó)性媒體、近300家地方性媒體保持著良好的合作關(guān)系。這些都將為商業(yè)的順利發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

第五，品牌口碑。龍湖的品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度在行業(yè)中和市場(chǎng)上有口皆碑，客戶滿意度連續(xù)多年排名全國(guó)第一。據(jù)專業(yè)的第三方數(shù)據(jù)，龍湖的客戶滿意度高達(dá)87%，其中有70%的客戶具有重復(fù)購(gòu)買意向，也表現(xiàn)出龍湖業(yè)主的高端特點(diǎn)。地產(chǎn)、商業(yè)的有效聯(lián)動(dòng)，能夠讓龍湖業(yè)主這一優(yōu)勢(shì)使商業(yè)極大地獲益。

同時(shí)，龍湖商業(yè)也在商戶中形成了良好的品牌口碑。多年來(lái)，龍湖商業(yè)在開(kāi)業(yè)期和調(diào)整期的招商率分別高達(dá)90%和95%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的80%和85%，體現(xiàn)了龍湖品牌對(duì)商家的強(qiáng)大號(hào)召力。截止到2012年底，龍湖商業(yè)在全球范圍內(nèi)接觸并建立聯(lián)系的商戶超過(guò)了3000家，引入到龍湖商業(yè)體系1526家，跟隨龍湖進(jìn)入不同地區(qū)和項(xiàng)目的品牌達(dá)到215家，達(dá)成戰(zhàn)略合作品牌的近200家。這既是龍湖商業(yè)品牌的成績(jī)，也是龍湖商業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要資源優(yōu)勢(shì)。

盡管龍湖商業(yè)地產(chǎn)對(duì)自己的擴(kuò)張之路充滿信心，并給出了一大堆數(shù)據(jù)以證明其可行性，但多位接受本刊記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對(duì)此卻持不同觀點(diǎn)。第一太平戴維斯策劃部總經(jīng)理徐偉成直言，龍湖商業(yè)地產(chǎn)試圖按照重慶、成都的成功模式大量復(fù)制，從省會(huì)級(jí)城市到三、四線城市去，通過(guò)不同的產(chǎn)品線擴(kuò)大市場(chǎng)氛圍，像萬(wàn)達(dá)般形成規(guī)模效應(yīng)。但龍湖商業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，帶點(diǎn)盲目樂(lè)觀。缺乏對(duì)未來(lái)中國(guó)市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)的把控研究，將是其未來(lái)發(fā)展模式需解決的課題。因?yàn)樯虡I(yè)模式、建筑硬件和開(kāi)發(fā)投資容易復(fù)制，團(tuán)隊(duì)管理、人才招聘與留住人才、按現(xiàn)在發(fā)展商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)迅速適應(yīng)的營(yíng)業(yè)力，則不容易有機(jī)和系統(tǒng)地對(duì)變化萬(wàn)千的“市場(chǎng)”作準(zhǔn)確的應(yīng)變。像大船連接各類中型船只一樣，靈活轉(zhuǎn)向并非易事。

而商業(yè)地產(chǎn)專家鄂麗華擔(dān)憂的是，和龍湖商業(yè)地產(chǎn)一樣，近年很多商業(yè)地產(chǎn)公司都在攻城略地、大肆擴(kuò)張，加上以住宅為主的房企也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲(chǔ)備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)土地需求量自然增加，地價(jià)必然上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項(xiàng)目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無(wú)法正常運(yùn)作，這也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)；大量項(xiàng)目的短期激增，相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅增加招商難度并使得項(xiàng)目收益缺少保障。

鄂麗華還表示，與開(kāi)發(fā)住宅不同，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功，取決于資金、招商、經(jīng)營(yíng)等一系列運(yùn)營(yíng)能力。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚在起步階段，只有少部分開(kāi)發(fā)商能夠很純熟地炒作一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還處在一個(gè)學(xué)習(xí)和摸索的階段，其對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的能力還有進(jìn)一步提高的空間。商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴(kuò)張，而是后期運(yùn)營(yíng)管理，否則就要面臨漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期。所以，鄂麗華認(rèn)為，龍湖商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張即便做了充足準(zhǔn)備，但商場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，還是應(yīng)步步為營(yíng)、謹(jǐn)慎前行。

機(jī)遇背后挑戰(zhàn)重重

從北京地鐵6號(hào)線常營(yíng)站F口出來(lái)左拐，步行5分鐘便是龍湖·長(zhǎng)楹天街售樓處。由于正趕上一期交房，售樓處內(nèi)人頭攢動(dòng)、熱鬧異常。雖然記者之前已經(jīng)電話預(yù)約，但置業(yè)顧問(wèn)蘇彤顯然忙得有點(diǎn)分身乏術(shù)。

“商鋪賣得挺好的，剩下的已經(jīng)不多了?！苯K于騰出時(shí)間來(lái)的蘇彤告訴記者，龍湖·長(zhǎng)楹天街規(guī)劃共24萬(wàn)平方米的商業(yè)體量中，90%是由龍湖高度自持，能夠推出市場(chǎng)與客戶分享的商業(yè)僅有3萬(wàn)平方米左右，散售商鋪產(chǎn)品十分稀缺，這也客觀上導(dǎo)致了產(chǎn)品的熱銷局面。

盡管商鋪賣得不錯(cuò)，但業(yè)內(nèi)人士表示，龍湖·長(zhǎng)楹天街面臨的挑戰(zhàn)仍然很大。其20多萬(wàn)平方米的獨(dú)立商業(yè)中心匯集了IMAX影院、永輝超市、室內(nèi)冰場(chǎng)、主力百貨等，將成為北京城市東部最大的購(gòu)物、娛樂(lè)中心。但常營(yíng)地區(qū)是北京市保障性住房和兩限房小區(qū)的所在地，購(gòu)買能力有限。距其不遠(yuǎn)的朝陽(yáng)大悅城開(kāi)業(yè)近三年仍處于養(yǎng)商期，便是例子。而且，常營(yíng)的長(zhǎng)住居民已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)人，大量的人口、密集的住宅小區(qū)，讓這一地區(qū)的出行與居住都顯得有些擁擠，常營(yíng)周邊的管莊路、朝陽(yáng)北路因此而經(jīng)常擁堵，造成交通不便。但地鐵6號(hào)線的開(kāi)通使得此區(qū)域的交通得到大力緩解，同時(shí)也給商業(yè)帶來(lái)了可以預(yù)見(jiàn)的人流。

該人士還表示，商業(yè)講究“地氣”，商業(yè)越多的地方氛圍越、越更有環(huán)境。但常營(yíng)目前還不具備這些良好條件，商業(yè)配套需要進(jìn)一步提升，尚待發(fā)展。

對(duì)龍湖商業(yè)地產(chǎn)布局北京，地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成表示，龍湖在北京正在進(jìn)行的有兩個(gè)大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，一個(gè)是長(zhǎng)楹天街，一個(gè)是時(shí)代天街，大概都在60萬(wàn)到70萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模。龍湖商業(yè)地產(chǎn)總是和住宅地產(chǎn)無(wú)縫對(duì)接的發(fā)展思路，并且定位在家庭服務(wù)的基礎(chǔ)上，這讓其與其他商業(yè)地產(chǎn)商區(qū)別開(kāi)來(lái)，有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還在起步階段，特別是新城區(qū)域，承載著北京人口轉(zhuǎn)移、疏散、截留的功能，從總體規(guī)劃上看，新城區(qū)域的大型商業(yè)設(shè)施是有市場(chǎng)、有條件、有發(fā)展?jié)摿Φ?，因此龍湖地產(chǎn)發(fā)展前景值得期待。

但馬躍成同時(shí)認(rèn)為，龍湖走的是自持大部分商業(yè)這條路，并且與自有地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)縫對(duì)接，選擇政府投資或區(qū)域發(fā)展前景好的地區(qū)，不在乎當(dāng)前的地區(qū)環(huán)境，而是注重未來(lái)區(qū)域環(huán)境，因此特別看重政府主導(dǎo)的新城市板塊發(fā)展要地。這種方式的優(yōu)勢(shì)是降低了成本，能夠很快成為地區(qū)的地標(biāo)性建筑，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向。但是，這種模式耗費(fèi)精力比較大，回報(bào)時(shí)間也比較長(zhǎng)，同時(shí)也受政府調(diào)整規(guī)劃和地區(qū)發(fā)展速度的影響。

此外，龍湖地產(chǎn)是從開(kāi)發(fā)高檔住宅走過(guò)來(lái)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的，其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的模式仍然具有開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的痕跡。目前，龍湖的三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品龍湖天街、星悅薈、MOCO家悅薈各有特點(diǎn)，但也大同小異。都是以大型商業(yè)綜合體完善區(qū)域配套，加之高品質(zhì)城市住宅，從而形成“產(chǎn)商居”一體化的“生活自循環(huán)”。而且，龍湖商業(yè)定位在以家庭為核心的“綜合生活體”。但是，其商業(yè)內(nèi)容并非家庭生活為主，休閑娛樂(lè)新潮內(nèi)容占到很大比例，這與龍湖商業(yè)地產(chǎn)周圍環(huán)境、客戶人群特點(diǎn)存在很大關(guān)聯(lián)性。

第一太平戴維斯策劃總經(jīng)理徐偉成談到龍湖商業(yè)地產(chǎn)布局北京的市場(chǎng)前景時(shí)表示，龍湖在北京投資發(fā)展速度相對(duì)較合理，如發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主力，則更要謀定而后動(dòng)。因?yàn)楸本┲懈叨说纳虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品（Shopping Mall、奧特萊斯、百貨和商業(yè)街區(qū)）自身的品牌和形態(tài)同質(zhì)化就很嚴(yán)重，加上城市規(guī)模、氣候特點(diǎn)與近年電商對(duì)純零售業(yè)態(tài)總金額的沖擊，直接影響了傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物中心或商業(yè)街區(qū)的收益，加上拿地的技術(shù)難度，龍湖不得不慎之又慎。

與大多數(shù)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)的開(kāi)發(fā)商不同，對(duì)于成規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，龍湖均選擇自己持有并運(yùn)營(yíng)，這無(wú)疑又對(duì)龍湖的資金投入和專業(yè)人才提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)。自持物業(yè)需要資金回報(bào)，但是龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目一般都在待開(kāi)發(fā)區(qū)域，人群效應(yīng)短期內(nèi)不能聚集，消費(fèi)能力短期內(nèi)也跟不上來(lái)，十分考驗(yàn)資金壓力和運(yùn)營(yíng)能力。

龍湖商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展布局中需要注意的是，北京商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)等都是以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)商，不但經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也非常強(qiáng)大。并且這些大牌開(kāi)發(fā)商占據(jù)的位置都是商業(yè)資源成熟和基本成熟的地區(qū)。龍湖商業(yè)的選點(diǎn)都是填補(bǔ)待成熟地區(qū)的商業(yè)發(fā)展需求，與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的布局思路存在差異。

徐偉成還指出，大量的高端專業(yè)的商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)管理人才數(shù)量要配合大量迅速的新發(fā)展項(xiàng)目合理地到位，同步培育和留住集團(tuán)的人才，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)水準(zhǔn)，將是龍湖商業(yè)地產(chǎn)需要注意的問(wèn)題。另外，試圖復(fù)制大規(guī)劃屬于初步的成功商業(yè)模式，容易產(chǎn)生自滿、官僚、內(nèi)耗等可能出現(xiàn)的管理問(wèn)題，墨守成規(guī)地復(fù)制容易僵化其內(nèi)部管理和產(chǎn)品創(chuàng)新的活力，造成像當(dāng)年IBM、Motorola等大企業(yè)的“巨人忽視市場(chǎng)原動(dòng)力”癥狀。所以對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，在面臨機(jī)遇的同時(shí)，同樣面臨挑戰(zhàn)。

Tips

龍湖商業(yè)地產(chǎn)三條產(chǎn)品線分別為

龍湖天街

超區(qū)域或區(qū)域型購(gòu)物中心，體量一般在10～20萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)齊全。天街的一大特點(diǎn)是，總是和住宅、寫字樓、酒店等其他業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、共同開(kāi)發(fā)，以綜合體的一部分呈現(xiàn)出來(lái)，而不是一個(gè)獨(dú)立的純商業(yè)項(xiàng)目。這就使產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅能夠有效聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建新的生活和消費(fèi)模式，有利于城市發(fā)展和商圈繁榮。

星悅薈

社區(qū)型高端精品商業(yè)，體量一般在5～8萬(wàn)平方米，多以餐飲、娛樂(lè)為主導(dǎo)，成為精致、典雅的特色商業(yè)。雖然體量不大，但因?yàn)槠涮厣怀?，往往使輻射力超出所在區(qū)域。例如重慶的春森彼岸星悅薈，號(hào)稱“重慶的城市會(huì)客廳”，集中了多家高端餐飲商戶，開(kāi)業(yè)不到一年，就成為重慶商務(wù)宴請(qǐng)、外籍人士交往的主要場(chǎng)所。

家悅薈

是以高端家居為目標(biāo)消費(fèi)的主題型商業(yè)，體量一般為3～5萬(wàn)平方米，以品質(zhì)高端、品牌獨(dú)有為核心特色，和龍湖的高端業(yè)主群有最高的匹配度。目前已開(kāi)業(yè)的重慶家悅薈，能夠做到50%純進(jìn)口品牌、50%重慶獨(dú)家品牌，而有百年歷史的各國(guó)皇家御用品牌比例高達(dá)15%，在所有家居主題商業(yè)中堪稱奢侈。在家悅薈，時(shí)常能看到單品10萬(wàn)元以上的消費(fèi)，培育了數(shù)個(gè)單店年銷售百萬(wàn)元乃至千萬(wàn)元的店鋪。