作者簡(jiǎn)介：梁曉嵐（1993-），女，湖南婁底人，廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)政系本科生，研究方向：財(cái)政學(xué)。

摘要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。本文通過(guò)論述土地制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，分析地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響的三種理論：成本推動(dòng)輪、需求引致論和互為因果論，發(fā)現(xiàn)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期與短期有著不同的影響。最后本文根據(jù)上述分析給出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：土地制度；房?jī)r(jià)；地價(jià)

一、引言

房?jī)r(jià)與地價(jià)一直都是社會(huì)熱點(diǎn)話題之一，與之聯(lián)系在一起的還是對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)單一的增長(zhǎng)模式報(bào)以擔(dān)憂。在房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲的背景下，關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的爭(zhēng)論成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，對(duì)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的看法主要有以下三種宏觀的看法：成本推動(dòng)論、需求引致論、互為因果論。而二者之間的本質(zhì)問(wèn)題，還是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題。

本文從分析現(xiàn)行土地制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響入手，進(jìn)而探討房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的三種理論，從而發(fā)現(xiàn)從短期上看，地價(jià)和房?jī)r(jià)互相作用產(chǎn)生影響；從長(zhǎng)期上看，房?jī)r(jià)水平?jīng)Q定地價(jià)水平，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。本文還對(duì)上述分析作出了總結(jié)與政策建議。

二、現(xiàn)行土地制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

我國(guó)人多地少，土地資源有限，制約了住房的供給。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的推進(jìn)，城市對(duì)勞動(dòng)力的需求不斷增加，農(nóng)村大量富余勞動(dòng)力涌入城市，導(dǎo)致對(duì)購(gòu)房的需求上升。在現(xiàn)行土地制度下，一方面，土地及其相關(guān)收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，另一方面，農(nóng)地的取得成本低，而轉(zhuǎn)為城市用地的預(yù)期收益又很高，導(dǎo)致各城市政府謀求土地收益的最大化。同時(shí)，土地也是地方政府招商引資的重要手段，地方政府一般以“成本價(jià)”向企業(yè)供地。結(jié)果使僅有占15%～20%的商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地以“招、拍、掛”方式出讓?zhuān)沟玫胤秸捎谩梆囸I式”供地等方式千方百計(jì)抬高這部分土地的出讓價(jià)格，從而推動(dòng)了住宅成本的上升。并且我國(guó)法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地屬于全民所有，采取國(guó)有或者說(shuō)政府形式，由于城鎮(zhèn)土地資源有限，地方政府為了增加財(cái)政收入，千方百計(jì)提高出讓土地使用權(quán)的價(jià)格。

另外，現(xiàn)行土地制度對(duì)城市政府?dāng)U大拆遷規(guī)模也具有激勵(lì)作用。擴(kuò)大拆遷規(guī)模，一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級(jí)差地租，另一方面可以制造被動(dòng)需求，提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價(jià)位住宅的價(jià)格，使房地產(chǎn)熱進(jìn)一步升溫。

還有，為了顯化土地收益，轉(zhuǎn)移土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)，地方政府往往縱容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量囤積土地和改變土地用途。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如果地價(jià)上漲快，就會(huì)愿意通過(guò)囤積土地獲取利潤(rùn)，如果房?jī)r(jià)上漲快，就會(huì)愿意通過(guò)囤積房源獲取利潤(rùn)，這兩種行為取向都會(huì)刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升。

三、房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的三種視角

（一）成本推動(dòng)論

土地是一個(gè)重要的生產(chǎn)要素，房子進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，就意味著土地成為了一種特殊的要素存在于要素市場(chǎng)之中。正如我們?cè)谏弦徊糠种刑岬剑覈?guó)現(xiàn)在的土地政策對(duì)于城鎮(zhèn)住宅采取的“招、拍、掛”的方式和其他的土地供給制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財(cái)政政策和金融政策是造就房地產(chǎn)價(jià)格不正常的根本因素。從另一方面上看，政府將土地交給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)處于較明顯的壟斷地位，購(gòu)房者失去了討價(jià)還價(jià)的能力，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)在未來(lái)的上升趨勢(shì)，所以這也是目前“望樓興嘆”的原因之一，且地價(jià)又在住宅比例中占有最大一部分比重，因此我們往往把其認(rèn)定為的房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（二）需求引致論

從我們?cè)诘谝徊糠值囊锌梢钥闯龅貎r(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用并不是那么的明顯。從而讓我們聯(lián)系到微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的消費(fèi)者市場(chǎng)上的引致需要。在消費(fèi)者市場(chǎng)上，通過(guò)消費(fèi)者在產(chǎn)品市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求來(lái)決定生產(chǎn)商在要素市場(chǎng)上對(duì)要素的需求，因此，在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，地價(jià)的上漲存在一定的時(shí)滯，這個(gè)可以解釋上部分的情況。誠(chéng)如，房地產(chǎn)正在市場(chǎng)上發(fā)揮著和生產(chǎn)商一樣的作用，而地價(jià)只是起著“李嘉圖租金”的作用，還存在著諸如建筑成本、對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期、居民的收入水平狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等。如圖2為表示的需求引致論的模型：

其中HP表示的房?jī)r(jià)，Q表示的是購(gòu)房數(shù)量，而R表示的就是地價(jià)，首先通過(guò)右側(cè)購(gòu)房市場(chǎng)的供給和需求曲線的變化至達(dá)到市場(chǎng)均衡，市場(chǎng)均衡的房?jī)r(jià)再來(lái)決定地價(jià)R

（三）互為因果論

當(dāng)房?jī)r(jià)與地價(jià)這二者中某一方存在上漲趨勢(shì)時(shí)，勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)另外一個(gè)因素上升，這是互為因果論的主要核心，其實(shí)這種理論的看法就是處在一個(gè)中立的態(tài)度上，它認(rèn)為地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系并沒(méi)有誰(shuí)起著主導(dǎo)地位，也是房?jī)r(jià)和地價(jià)在各自的市場(chǎng)中擁有較大的彈性，能夠?qū)崿F(xiàn)直接影響，的確從有關(guān)資料上顯示出短期內(nèi)會(huì)房?jī)r(jià)和地價(jià)之間存在互相之間影響的波動(dòng)，但這種理論需要一種房?jī)r(jià)和地價(jià)都共同擁有的內(nèi)生變量，能起到傳導(dǎo)機(jī)制。但事實(shí)上目前這個(gè)能夠發(fā)揮傳導(dǎo)作用的內(nèi)生變量并未被發(fā)現(xiàn)，并且相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)和地價(jià)并不存在強(qiáng)相關(guān)，因此這種理論并不被大部分人所接受。

從相關(guān)資料和統(tǒng)計(jì)年鑒上看，房?jī)r(jià)與地價(jià)在短期內(nèi)相互影響，其實(shí)這種影響是歸咎于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期導(dǎo)致地價(jià)升高，地價(jià)作為房屋主要成本構(gòu)成之一，是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要而非決定性因素，土地需求作為引致需求受即期房?jī)r(jià)影響較大。同時(shí)，當(dāng)期地價(jià)的變動(dòng)又會(huì)對(duì)該地塊建成后的房?jī)r(jià)及其周邊地域即期房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。因此，這就會(huì)形成房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互影響的結(jié)果。但從長(zhǎng)期上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于短期的地價(jià)上升會(huì)馬上做出回應(yīng)，利用壟斷競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)土地的囤積和提高土地利用率并進(jìn)行捂盤(pán)惜售，這樣一來(lái)保證了的房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升和購(gòu)房者的數(shù)量并減少地價(jià)預(yù)期上升對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。因此從長(zhǎng)期結(jié)果上來(lái)看，地價(jià)只是房?jī)r(jià)上升的一個(gè)重要的但并非決定性的要素，相反，土地的需求作為引致需求受到了房?jī)r(jià)的影響較大。

四、結(jié)論與政策建議

結(jié)合以上論述與理論分析，我們可以得出以下結(jié)論：（1）現(xiàn)行土地制度刺激地方政府經(jīng)營(yíng)土地，推動(dòng)房地產(chǎn)熱。（2）無(wú)論在短期還是長(zhǎng)期，地價(jià)和房?jī)r(jià)二者之間存在互相影響，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價(jià)，地價(jià)需求是一種引致需求，而房?jī)r(jià)的上漲還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響。（3）土地市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有顯著影響，土地要素對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有顯著貢獻(xiàn)（4）中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前以房地產(chǎn)較為首的單一發(fā)展模式，為長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

通過(guò)分析和得出的結(jié)論制定以下政策：（1）宏觀調(diào)控政策的兩條主線：一是嚴(yán)把土地關(guān)，二是嚴(yán)把信貸關(guān)。其根本的宗旨和政策目標(biāo)是：抑制投資過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。（2）建立一個(gè)保障土地市場(chǎng)有效運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)于保持宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)至關(guān)重要。因此中央政府必須進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)文件，將土地以拍賣(mài)形式出讓的數(shù)量嚴(yán)格控制在一定比例以下，而且還要打破房地產(chǎn)行業(yè)高度壟斷的市場(chǎng)格局，通過(guò)增加供給來(lái)直接打壓房?jī)r(jià)；另一方面，大力整頓土地市場(chǎng)，嚴(yán)禁大規(guī)模的囤積土地，使土地出讓市場(chǎng)更為透明化、規(guī)范化。同時(shí)，運(yùn)用土地儲(chǔ)備制度，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，通過(guò)抑制地價(jià)來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和健康的發(fā)展。（作者單位：廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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