李紹奎

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金高度密集型行業(yè)需要大量資金，不僅在于其投資期資金需求量大，還因?yàn)槠渫顿Y回收期較長(zhǎng)，如果沒(méi)有大量的資金保障，房地產(chǎn)企業(yè)很容易遭受資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，最終走向破產(chǎn)，因此房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中必須得到充足的資金來(lái)源。本文通過(guò)介紹房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)其融資存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；融資

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：一方面，房地產(chǎn)作為投資，直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重接近五分之一，另一方面，由于它的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，所涉及上下游企業(yè)范圍大，因此帶動(dòng)作用比較大。但是，由于各種因素的影響，很多一線、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)畸形發(fā)展?fàn)顩r，房?jī)r(jià)超出群眾承受能力，因此國(guó)家采取了包括差別化財(cái)稅政策、信貸政策、限購(gòu)政策在內(nèi)的一系列調(diào)控措施 ，這些措施再給房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)也給資金密集型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了釜底抽薪的危機(jī)感和焦慮感，如，信貸政策造成房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，限購(gòu)政策又造成房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠較慢，因此房地產(chǎn)行業(yè)面臨融資形勢(shì)嚴(yán)峻，資金壓力巨大。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的縱橫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，每個(gè)階段包括買(mǎi)地、建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都需要大量的資金支持，因此房地產(chǎn)融資至關(guān)重要。

我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道是以銀行信貸為主、企業(yè)上市融資、債券融資為輔。

銀行信貸在房地產(chǎn)融資中所占比重高達(dá)三分之二，許多公開(kāi)報(bào)道指出，我國(guó)70%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自銀行，目前針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款形式主要有：土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款等，不僅如此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的住房按揭貸款也來(lái)自銀行，因此銀行是房地產(chǎn)行業(yè)資金的主要支持者。

上市融資有很多優(yōu)點(diǎn)，例如：可以是企業(yè)獲得長(zhǎng)期的資金來(lái)源，提高國(guó)內(nèi)知名度，使企業(yè)受到投資者、證監(jiān)會(huì)的監(jiān)督，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理水平等。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資無(wú)疑是個(gè)較好的融資方法，但是其上市門(mén)檻加高，審查較為嚴(yán)格，加之受房地產(chǎn)泡沫的影響及房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)較大的特點(diǎn)，國(guó)家為保護(hù)股東，對(duì)房地產(chǎn)上市的控制力度較大，因此，一般情況下也只有一些實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司才可上市，如萬(wàn)科。目前在滬深兩市1000多家上市公司中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有60家左右，占全國(guó)3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例僅有0.2%。另外，即使是上市公司，也很少具備再融資的資格。

債券融資，由于債券利息可以在所得稅前扣除，因此債券融資成本較低，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以將發(fā)行融資期限較長(zhǎng)，利率比銀行貸款利率低的公司債券直接在資本市場(chǎng)上融資作為一種有效的融資渠道，但是由于債券融資風(fēng)險(xiǎn)較高，融資要求嚴(yán)格，因此這種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中占有比重較小。據(jù)了解，只有萬(wàn)科、金地集團(tuán)兩家公司在2009年底有未償還的債券。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題

1.原有融資渠道存在問(wèn)題

前文提到，我國(guó)房地產(chǎn)資金主要來(lái)源于銀行貸款，但過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，對(duì)企業(yè)、銀行、政府都有一定的風(fēng)險(xiǎn)。首先是企業(yè)，由于銀行受?chē)?guó)家政策影響較大，而近幾年來(lái)，政府為控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)行業(yè)降溫，相繼出臺(tái)了一系列的打壓房地產(chǎn)行業(yè)的措施，如政府分別與2007年、2008年、2010年分二十多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，使得銀行存款準(zhǔn)備金率一直處于上升趨勢(shì)，并且，政府出臺(tái)措施收緊銀行信貸額度，加大貸款難度，使得房地產(chǎn)企業(yè)貸款成本顯著提高，同時(shí)造成很多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)困難。其次是銀行，第一，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，因此該行業(yè)本身具有高風(fēng)險(xiǎn)，加之，如果政府繼續(xù)打壓房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)價(jià)格下降，許多房地產(chǎn)客戶(hù)會(huì)出現(xiàn)斷供、違約現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)，就會(huì)給銀行帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失，另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊，銀行無(wú)法對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行充分信用評(píng)估，因此這又加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)。最后是政府，由于房地產(chǎn)企業(yè)與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此，如果對(duì)房地產(chǎn)打壓過(guò)重勢(shì)必會(huì)給銀行造成損失，影響整個(gè)金融體系，最終影響社會(huì)穩(wěn)定，這給政府調(diào)控增加難度。

由于我國(guó)股票市場(chǎng)不健全，監(jiān)管水平較低，法規(guī)制度不完善等問(wèn)題存在，這就要求政府對(duì)上市公司資質(zhì)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，所以我國(guó)融資門(mén)檻較高，據(jù)了解，在A股上市比在美國(guó)上市要求還要高。股票市場(chǎng)無(wú)法滿足不同規(guī)模企業(yè)的融資需求，僅有一些規(guī)模較大，綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)才具備上市資格。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，無(wú)法達(dá)到上市要求，即使已經(jīng)上市，仍會(huì)由于業(yè)績(jī)波動(dòng)大等原因而不具備再融資機(jī)會(huì)。

2.債券融資渠道過(guò)窄

發(fā)行債券是一種成本較低的融資方式，但是在我國(guó)房地產(chǎn)融資中房地產(chǎn)債券所占比重較小，這是由于第一，我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展不健全，規(guī)模較小，發(fā)行和持有風(fēng)險(xiǎn)較高。第二，我國(guó)對(duì)發(fā)行債券的主體要求較為嚴(yán)格，僅獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限公司才有資格發(fā)行，因此債券發(fā)行較為困難。

3.融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中

雖然我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)其他融資方式，例如：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托融資、合作開(kāi)發(fā)融資、買(mǎi)殼上市等渠道，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，相關(guān)法律法規(guī)不健全，加之金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，管理不嚴(yán)格等原因，很少有企業(yè)運(yùn)用這些融資方式，使得房地產(chǎn)融資主要依賴(lài)銀行信貸，未出現(xiàn)多元化房地產(chǎn)融資體系，使房地產(chǎn)企業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)提高。

4.缺乏專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)

目前，在我國(guó)缺少規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、多元化的房地產(chǎn)相關(guān)融資機(jī)構(gòu)來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)融資，諸如專(zhuān)門(mén)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)，保障機(jī)構(gòu)等。這些機(jī)構(gòu)不僅可以豐富我國(guó)金融市場(chǎng)，而且可以為房地產(chǎn)融資提供服務(wù)，減少房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。

5.監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制不完善

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。

6.企業(yè)自我積累不足

隨著房?jī)r(jià)的攀升，對(duì)商品房的投資投機(jī)需求不斷增大，大多數(shù)人被飛快上漲的房?jī)r(jià)吸引，傾盡全力貸款拿地，蓋房，同時(shí)，上漲的房?jī)r(jià)吸引港臺(tái)及海外地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)加盟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力盲目擴(kuò)張，這些均導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展缺乏理性，不重視自身資金的積累，一旦外界環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策分析

1.拓寬融資渠道

房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)加深對(duì)各個(gè)融資渠道的了解，充分認(rèn)識(shí)個(gè)融資渠道的優(yōu)勢(shì)，有效利用各種渠道融資。

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金：它是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，將眾多分散資金集于一體，通過(guò)采用專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)化管理的手段，將資金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域或房地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種資金形態(tài)，其目的是聚集資金，分散風(fēng)險(xiǎn)，能夠獲得較高的回報(bào)，同時(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和融資的社會(huì)化，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資基金按照是否直接投資于房地產(chǎn)劃分為兩類(lèi)：一類(lèi)直接投資于房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上，另一類(lèi)是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金，即房地產(chǎn)抵押基金。

（2）房地產(chǎn)信托融資：它有兩個(gè)層次的概念，一是房地產(chǎn)的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按要求進(jìn)行管理，處分。委托人從中獲益，信托公司收取一定管理費(fèi)用的行為。二是資金擁有者將自己的資金委托給信托投資公司，有信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義將資金投資那個(gè)房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。近幾年這一形式雖然也被大量采用，但是仍然信托融資比例仍然不高。雖然房地產(chǎn)信托計(jì)劃的資金成本比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計(jì)劃可以大大節(jié)省時(shí)間成本。是一種以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。

（3）合作開(kāi)發(fā)融資：為了緩解和分散融資負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)商可以尋找一家甚至幾家綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，合作方式多種多樣，可長(zhǎng)可短，程度可高可低，這種方法有利于緩解開(kāi)發(fā)商自身資金壓力，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立多層次資本市場(chǎng)體系

上面講到房地產(chǎn)企業(yè)由于在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、公司治理等方面達(dá)不到上市要求，所以很難通過(guò)上市融資，因此不同類(lèi)型、不同規(guī)模的企業(yè)想要在資本市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)融資，只有建立多層次的資本市場(chǎng)體系，這樣才能真正做到分散金融風(fēng)險(xiǎn)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。

3.完善企業(yè)債券市場(chǎng)

債券融資是一種成本較低的融資方式，為了擴(kuò)大融資渠道，完善債券市場(chǎng)：（1）國(guó)家應(yīng)當(dāng)考慮放寬企業(yè)債券融資的準(zhǔn)入門(mén)檻，增加試點(diǎn)城市以觀其效。（2）健全信用評(píng)價(jià)制度，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)做到客觀、嚴(yán)格、獨(dú)立的進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)管。（3）加快債券融資品種創(chuàng)新，便于投資者按需選擇。（4）建立與公開(kāi)發(fā)行相對(duì)應(yīng)的定向發(fā)行體制。（5）房地產(chǎn)企業(yè)上市公司應(yīng)當(dāng)提高自身素質(zhì)，增強(qiáng)綜合融資能力，通過(guò)積極有效的項(xiàng)目組合和內(nèi)部調(diào)整，建立符合債券市場(chǎng)要求的公司治理結(jié)構(gòu)。

4.健全法律法規(guī)制度

通過(guò)健全法律制度來(lái)規(guī)范各種融資行為，建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架體系。同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督管理，防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.探索建立組合融資模式

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，因此，企業(yè)可以根據(jù)自身需要，積極拓展多種融資渠道，將其進(jìn)行有效合理的組合，從而有效緩解資金壓力，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而且能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

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