柯小霞

摘 要： 本文簡單描述了城市軌道交通的含義和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，重點(diǎn)分析了城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。城市軌道交通彌補(bǔ)了傳統(tǒng)出行方式容量小、出行速度較慢、耗時(shí)長的不足，因此，大力發(fā)展運(yùn)量大、速度快的城市軌道交通系統(tǒng)為形勢所需。城市軌道交通在帶來交通便利的同時(shí)，產(chǎn)生了巨大的外部經(jīng)濟(jì)效益，節(jié)省了周邊居民的出行時(shí)間和成本，改變了土地利用性質(zhì)，提高了土地開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而促進(jìn)了周邊房地產(chǎn)的增值。

關(guān)鍵詞： 城市軌道交通 房地產(chǎn)價(jià)值 影響

1.城市軌道交通概述

城市軌道交通是一種高效快捷、安全舒適、節(jié)能環(huán)保的城市公共客運(yùn)交通方式。它作為快速交通出行方式，極大地改變了現(xiàn)代人的生活，其建設(shè)和運(yùn)營也對(duì)城市發(fā)展起到了促進(jìn)作用，帶來了巨大的間接經(jīng)濟(jì)效益，具有其他常規(guī)公共交通無法替代的優(yōu)點(diǎn)。

城市軌道交通主要指：地鐵、輕軌、單軌交通、有軌電車和市郊（郊區(qū)）列車（通勤列車）等。城市軌道交通一方面能夠促進(jìn)城市土地的集約化開發(fā)利用，節(jié)約城市土地，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的增值，引導(dǎo)和改善城市空間結(jié)構(gòu)，另一方面能夠極大地緩解城市交通壓力，節(jié)約市民出行時(shí)間，促進(jìn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展?？傊鞘熊壍澜煌ň哂薪ㄔO(shè)一次投資較大、運(yùn)營成本高、回收期長的特點(diǎn)。

2.影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素

在研究城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響時(shí)，我們主要考慮經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、環(huán)境因素和結(jié)構(gòu)因素。

2.1經(jīng)濟(jì)因素

首先，國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響。在國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區(qū)，國民生產(chǎn)總值中用于投資、消費(fèi)的部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)支出增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。再有，居民收入和消費(fèi)水平及利率也影響房價(jià)。當(dāng)居民實(shí)際收入（即扣除通貨膨脹率后的收入）增加后，對(duì)其居住與活動(dòng)的空間的要求也會(huì)提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。另外，利率水平的高低影響社會(huì)投資收益水平的高低。

2.2區(qū)位因素

區(qū)位，不僅指房地產(chǎn)在城市區(qū)域（空間）中坐落的地理位置，而且包括該位置出行的便捷程度（即通達(dá)性）及房地產(chǎn)在該位置獲得的非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度。具體說來，就是指房地產(chǎn)坐落的地理位置和以此為基點(diǎn)進(jìn)行工作、購物、娛樂、上學(xué)、就醫(yī)等出行活動(dòng)所需的交通成本（包括直接成本和間接成本），以及該位置的自然環(huán)境、社會(huì)人文環(huán)境等對(duì)居住者、辦公者、生產(chǎn)者身體和心理等方面的影響。

2.3環(huán)境因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素，主要包括聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平高；相反，則房地產(chǎn)價(jià)格水平低。

2.4結(jié)構(gòu)因素

結(jié)構(gòu)因素指房屋本身的要素，主要包括外觀、室內(nèi)布局、房廳分配情況、工程質(zhì)量、水電設(shè)施、通風(fēng)、采光、朝向等。這些要素的重要性，因購房者年齡、教育程度、購買動(dòng)機(jī)、經(jīng)濟(jì)條件等因素不同而不同。例如，年輕人比較注重外觀和室內(nèi)布局，這與年輕人重視享受的觀念是相吻合的。

3.城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)理

3.1節(jié)省出行時(shí)間和交通成本

城市是由人口、產(chǎn)業(yè)、土地使用、交通等子系統(tǒng)交互作用而形成的一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。胡佛（Hoover）認(rèn)為，城市形成的必要條件有三個(gè)：土地的異質(zhì)性、聚集經(jīng)濟(jì)性和交通成本的存在。由于運(yùn)輸成本的存在，人們從事生產(chǎn)、商業(yè)和居住活動(dòng)，必然選擇交通方便的地區(qū)，以求原料、產(chǎn)品運(yùn)輸和雛形交通的成本最小。假如運(yùn)輸成本不存在，交通阻力為零，就沒有必要選擇地點(diǎn)和區(qū)位。

傳統(tǒng)的出行方式主要是步行或乘坐公共汽車，出行速度較慢導(dǎo)致出行時(shí)間延長，出行的交通成本增加；城市軌道交通是因其快速、準(zhǔn)時(shí)、舒適、安全等特性，大大縮短了從住宅到辦公、生產(chǎn)場所的出行時(shí)間，拉近了住宅和城市中心的距離，提高了居民的出行速度，節(jié)省了居民出行的交通成本，從而引起了房地產(chǎn)的增值。

3.2改變土地利用性質(zhì)

城市軌道交通的建設(shè)，將為人們提供快速出入市中心的交通手段，從而使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上分開，使居住地疏散出市中心。這樣，住宅和商業(yè)等設(shè)施更容易向軌道交通沿線影響區(qū)域范圍內(nèi)高度集聚，從而導(dǎo)致城市軌道交通沿線住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量增加。因此，城市軌道交通沿線區(qū)域土地的使用類型，也將按照市場規(guī)律發(fā)生改變，不僅可以強(qiáng)化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，而且將為城市新城的形成提供強(qiáng)有力的交通支持。

3.3提高土地開發(fā)強(qiáng)度

城市交通設(shè)施與城市土地利用形態(tài)有非常密切的關(guān)系。城市主要交通方式的運(yùn)量越大，所形成的城市內(nèi)聚力就越強(qiáng)，城市常常呈緊湊的形態(tài)。城市軌道交通可以促進(jìn)沿線土地的高密度開發(fā)。隨著用地距離地鐵車站增加，用地開發(fā)強(qiáng)度需要呈梯度遞減，在站點(diǎn)200米核心服務(wù)半徑以內(nèi)為高強(qiáng)度開發(fā)的居住及商業(yè)或辦公用地，200～500米直接服務(wù)半徑內(nèi)用地為中高強(qiáng)度的開發(fā)，服務(wù)半徑以外為低強(qiáng)度、低密度城市開發(fā)及公共綠地和公園。

3.4促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展

城市軌道交通的活力和地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力是相輔相成的，一方面軌道交通的建設(shè)能帶來地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力的增強(qiáng)，另一方面地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)了，能增加軌道交通客流。城市軌道交通的修建與改善，加速了中心區(qū)的改建與重建，使商業(yè)區(qū)恢復(fù)生機(jī)與活力。交通沿線地區(qū)的居住、經(jīng)商、公環(huán)境，因交通設(shè)施的修建獲得改造的契機(jī)和動(dòng)力。各個(gè)城市發(fā)展軌道交通時(shí)，無不希望它能帶動(dòng)城市的土地開發(fā)，加速城市發(fā)展。

4.結(jié)語

城市軌道交通是公益性、經(jīng)濟(jì)外部性很強(qiáng)的大型公共基礎(chǔ)設(shè)施，高度的能達(dá)性及節(jié)省周邊居民的出行成本和時(shí)間刺激周邊土地的開發(fā)和利用，給沿線土地帶來顯著的增值效益，能繁榮軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)。因此，城市軌道交通能給周邊房地產(chǎn)帶來明顯的增值效益。

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