洪克米 鄧小娟

摘要：房屋在對面積進(jìn)行側(cè)繪時，總會在計算上出現(xiàn)異議。本文針對房屋中關(guān)于面積的種種異議進(jìn)行探析，并隨之提出對異議做出解除的辦法。

關(guān)鍵詞：房屋；測繪；面積；異議

房屋屬于地產(chǎn)類的商品。它是不能被調(diào)動的，耐用，經(jīng)得起時間的長久考量，并且市場價值很大的房屋商品。因此在房屋中的一點一毫面積都與經(jīng)濟(jì)價值掛鉤。所以關(guān)于房屋之中面積在測繪時的異議也是極多的。下面就面積在分?jǐn)傊畷r的異議，以及面積之中關(guān)于分?jǐn)偟膭澐种械漠愖h，不屬于分?jǐn)倓澐种械漠愖h等等，做出細(xì)致的探析，并最終將異議做出解釋。

1.房屋之中關(guān)于面積的異議的解釋

國家制定的在房屋里邊關(guān)于測量面積的具體規(guī)范中提到，對面積所做的測量或者計算主要針對房屋中的水平性質(zhì)的面積。房屋之中關(guān)于面積所做的測量，蘊含了四大塊，分別是建筑的具體面積、產(chǎn)權(quán)所有的具體面積、房屋中共用的具體面積、以及使用所需要的面積。其中建筑的具體面積不要弄混了，它是房屋中之中的外墻從它的勒腳開始往上的在外部所投影下來的水平性質(zhì)的面積。其中的部位有室外邊的走廊、樓梯、地下室、陽臺等等并且房屋其中的上蓋，在結(jié)構(gòu)上很是牢固，這類房屋每層的高度都要大于或者等于2米2.。屬于永久特性的房屋。產(chǎn)權(quán)所有的具體面積，它是指房屋中的用戶就是建筑的歸屬者依照法律中的產(chǎn)權(quán)規(guī)定所有的具體面積，其中有共同擁有需要分?jǐn)偟木唧w面積和套內(nèi)中的具體面積，房產(chǎn)所有的具體面積是要按房產(chǎn)證上所寫的來分劃，具體要聽的登記房產(chǎn)的部門的安排。房屋中公用的具體面積指的是所有的房屋歸屬者所共同使用或者擁有的面積。房屋中使用所需要的面積，它指具體可以給用戶拿來使用的建筑在空間上的具體面積，按照內(nèi)墻之中在水平方向的投影來測繪。房屋之中成套的在套內(nèi)中的具體面積包括使用所需要的面積、套內(nèi)之中在墻體上的具體面積，還有陽臺上的具體面積。

2.證書與合同上關(guān)于面積的具體異議

在合同進(jìn)行簽署之時，開發(fā)房屋的部門所說的具體面積就是預(yù)售時的房屋之中的面積，在這時房屋仍在建造，并且是看圖紙所建的，在建造之時，面積必定存在些許的誤差，所以其圖紙上的具體面積與建成之后房屋中的面積不會全部一樣。在房屋被建造好的階段，其中測繪的部門在計算房屋的具體面積時依照的是成品房屋，到房屋之中做出實際性的測繪。然后將面積具體的計算出來。所以房屋登記中的面積和合同中的具體面積是會有不同的。若是面積數(shù)目差距的比較大，那么異議的存在會有三種，第一種，施工實際建造和建工圖紙之間的誤差非常的大；第二種，預(yù)售之時所用的測繪中的圖紙和實際成品中的測繪有差別；第三種就是在將房屋變成成品之前，其所用圖紙中在公共區(qū)域上的面積在規(guī)劃上被變動了，以至于面積在分?jǐn)傊畷r誤差特別的大；第四種，計算以及測繪時所遵循的細(xì)則不夠精確，以至于實測之時和預(yù)售中的面積存在數(shù)量上的異議；第五種；負(fù)責(zé)測繪的房屋工作者在測繪房屋的具體面積之時把數(shù)據(jù)計算錯所導(dǎo)致的面積異議。

3.陽臺中測繪之時的異議

具體陽臺是封閉型的，還是未被封閉型的，是要相關(guān)規(guī)劃房屋的部門在資料中所報建的形式來規(guī)定的?？傊?，陽臺具體的樣式有兩種，一種是沒有被封閉的陽臺；一種是已經(jīng)被封閉的陽臺。被封閉的陽臺就是陽臺的周圍空間被封上了，如果周圍的空間沒有被封上，那么就是沒有被封閉的陽臺。在測繪房屋中的具體面積之時，如果是已經(jīng)被封閉的陽臺，就將陽臺的全部實際面積測繪到房屋在套內(nèi)之中的具體面積，然后購買房屋的用戶就以全部的實際面積來測繪，兵交付房屋的金額。如果測繪的是沒有被封閉的陽臺，那么就將陽臺中全部實際面積中的二分之一測繪到房屋在套內(nèi)之中的具體面積。因此購買房屋的用戶在交付與陽臺相關(guān)的金額時只需要交付一半的價錢就行了。

4.屋頂上空的花園在測繪時的具體異議

很多測繪人員都對房屋頂部上空的花園是否算到具體測繪中的面積很有異議。在房屋相關(guān)的測繪條例中指出，房屋之中的跳臺、頂部的泳池以及天面、花園、曬臺、平臺、房檐下的走廊、花臺等等，都是不能算到測繪之中的面積。很多購買房屋的人都想要一個私家頂部花園，然后在上面曬曬陽光，種點花或者草等植物。因此開發(fā)房屋的商人在修建的時候會在房屋的頂部設(shè)計出 花園、露臺之類的部位，來實現(xiàn)房屋的營銷。但是花園以及露臺等部位的面積在測繪中卻有了異議。但是露臺在測繪之中是不算具體面積的，并且在土地中的所有權(quán)以及房屋中的產(chǎn)權(quán)所有上均不等級。屋頂上方中的平臺，其的面積與房屋的具體面積不是歸屬關(guān)系，沒有面積上的掛鉤。因此在法律上也沒有所謂的面積歸屬權(quán)。在國家提出的房屋相關(guān)的規(guī)則中說，房屋的使用人員對露臺、花園之類的部位，可以使用，但是并不歸其所有。因此準(zhǔn)購買房屋的人在買房之前一定要將露臺的歸屬做好區(qū)分。露臺的異議也一直未斷，有的說露臺應(yīng)該屬于單元中所有房屋購買者，還有的認(rèn)為露臺應(yīng)該屬于購買頂部房屋的業(yè)主。通常，贊同露臺屬于單元中所有房屋購買者的很多。所以對露臺的歸屬做好區(qū)分是異議解除的必然辦法。假如將屋頂上方的露臺規(guī)劃給單元中所有房屋購買者去使用，此時開發(fā)房屋的商人就對露臺失去了贈送權(quán)。住在房屋頂層的業(yè)主不能將露臺進(jìn)行私自的劃分與隔離，把它歸為己用；如果露臺被設(shè)為避難的地方或者是做消防時的專用通道，此時若開發(fā)房屋的商人還將其予以贈送的名義來當(dāng)做營銷的策略時，那么就是危害所有房屋居住者的安全了。如果露臺是因為建造時退縮所建的，并且所有房屋購買者無法去使用，那么在房屋的出售之時，可將其歸給所在層的購買者專用。并且樓層的住戶要對露臺的使用做好權(quán)責(zé)上的認(rèn)知。當(dāng)層的夠買者對露臺有使用方面的權(quán)利，但并不是無償?shù)?，因為這些面積都屬于給房屋所做的額外增加。購買者在使用方面的權(quán)利體現(xiàn)了獨立性。若房屋被第二次賣掉就是在轉(zhuǎn)讓之時，其中的露臺也可一同的轉(zhuǎn)讓，并且物業(yè)方面的資金也不用償付。但是關(guān)于露臺的使用者并無擁有露臺的權(quán)利，因此不能隨意在露臺上方自由的搭建，要按物業(yè)條例去使用。如果沒有管理物業(yè)的人員同意，不能擅自將露臺的形狀、用途、外觀等進(jìn)行改變，更不能在其中搭建其他房屋構(gòu)造。即使對露臺進(jìn)行增重也是不行的，更不能損壞露臺，損壞房屋。

5.所有異議的解釋

按照中國測繪部門的條例，對房屋進(jìn)行測繪的時候要依法測繪，按法律的要求與技術(shù)條例去測繪。針對我市的居民，若在夠買房屋的時候?qū)Ψ课葜械木唧w面積產(chǎn)生數(shù)量上的異議，要向負(fù)責(zé)測繪房屋具體面積的地產(chǎn)部門申請，讓其重新復(fù)核。然后市里邊的測繪房屋部，按照申請者的要求，向有房屋復(fù)核的資格的單位再做委托，然后對房屋具體再做面積上的復(fù)核和測繪，然后鑒定結(jié)果，并寫出意見。若復(fù)核出來的面積和實際測繪時的面積數(shù)目在國家允許的數(shù)量之內(nèi)，則花費的金額就應(yīng)該讓申請面積復(fù)核的人去交付。若是超出了國家允許的數(shù)量，則就應(yīng)該讓第一次做測繪的部門做金額的交付。

總結(jié)：

本文就對房屋在面積上進(jìn)行測繪之時的異議做了解釋，其中有對房屋在具體時間使用中的面積上的異議，以及露臺中的異議等等。無論購買房屋的人還是開發(fā)房屋的人都要將面積在測繪之時的異議弄清，維護(hù)自己的房屋權(quán)益。

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