萬達(dá)之于中國商業(yè)地產(chǎn)無異于金庸之于武俠小說界。用一句特俗的話總結(jié)，那就是“一直被模仿，從未被超越”。作為國內(nèi)最具品牌影響力和行業(yè)地位的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，萬達(dá)是許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的“榜樣”。那么，萬達(dá)模式到底強(qiáng)在哪里？

萬達(dá)“造城”

“住宅學(xué)萬科，商業(yè)學(xué)萬達(dá)”似乎已經(jīng)成為中國房產(chǎn)業(yè)界的一條公理。經(jīng)過多年發(fā)展，在萬達(dá)廣場鋪遍全國各個城市的今天，萬達(dá)集團(tuán)再一次將視野拓寬，從過去單一的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作開始專注于“造城”。

據(jù)了解，首個萬達(dá)城4月28日已經(jīng)在哈爾濱率先開工，該項(xiàng)目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，總投資達(dá)200億元，可同時容納5萬名游客，日接待量達(dá)10萬人次。萬達(dá)城，全稱為萬達(dá)文化旅游城，萬達(dá)集團(tuán)將其定位為特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林介紹，萬達(dá)城是萬達(dá)集團(tuán)在多年經(jīng)營商業(yè)、文化、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過四年研究，全新推出的大型綜合項(xiàng)目，規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，主題游樂園室內(nèi)室外結(jié)合，以室內(nèi)項(xiàng)目為主，解決了氣候?qū)τ螛讽?xiàng)目的影響。

縱觀萬達(dá)的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)，也是在不斷的摸索中向前發(fā)展的。不斷的嘗試、創(chuàng)新，才成就了現(xiàn)在日臻成熟的萬達(dá)商業(yè)模式。商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)策劃戰(zhàn)略專家陳建明認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)能有今時今日的“江湖地位”，除了復(fù)制力強(qiáng)外，還非常重視產(chǎn)品升級。如今，萬達(dá)模式已經(jīng)升級到了第四代——“萬達(dá)城”。據(jù)說，這是萬達(dá)對國家政策與各地方政府的經(jīng)濟(jì)、文化等方面研究后的結(jié)果，因?yàn)槿f達(dá)的第四代產(chǎn)品對地方政府提升第三產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式等方面更具有吸引力，更不容易被模仿者復(fù)制。

長期對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行研究的地產(chǎn)評論人馬躍成接受本刊記者采訪時認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)模式有固定的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，但是它也在不斷調(diào)整和發(fā)展中?？梢哉f，創(chuàng)新是萬達(dá)的生命力之所在。馬躍成說，第四代產(chǎn)品萬達(dá)城結(jié)合了社會文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，致力于創(chuàng)造一體化、綜合性、全面的新生活條件。萬達(dá)城強(qiáng)調(diào)了為流動人群的服務(wù)，在交通條件改變后，城市之間的距離被逐步拉近，而在不同城市間的生活也出現(xiàn)趨同化和交融化的趨向。

有人把萬達(dá)城量化為：15萬平方米左右的單體萬達(dá)購物中心+10萬平方米的創(chuàng)意休閑街區(qū)+10萬平方米的體驗(yàn)型娛樂中心（大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項(xiàng)目+影視主題公園）+10萬平方米1000間以上客房的酒店集群（2家星級酒店和3家以上經(jīng)濟(jì)型酒店）+20萬平方米以上寫字樓。馬躍成表示，萬達(dá)城這么大的體量事實(shí)上已經(jīng)超出任何地產(chǎn)開發(fā)的范圍，其實(shí)是一個巨大的造城活動。只有在特大型城市、區(qū)域中心城市才有落地的可能和需求。因此，也可能存在風(fēng)險，這就是能不能適應(yīng)市場的需求。因?yàn)樵诿恳粋€特大城市里都有多個城市中心，周邊被輻射到的城市群一般也有很多大中型的商業(yè)和娛樂、文化中心，與萬達(dá)城的該功能產(chǎn)生重疊。

但萬達(dá)城的優(yōu)勢更明顯：一是符合政府關(guān)于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方針，適應(yīng)了大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，其發(fā)展具有天然的動力和能量；二是巨無霸型的商業(yè)體肯定會成為城市的消費(fèi)中心，既帶動城市綜合競爭能力的提升，也為企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造了方便條件；三是萬達(dá)城式雖然是單一綜合體，但是其功能輻射整個城市，甚至包括到周邊城市；四是項(xiàng)目一次性投資巨大，對帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定作用，更重要的是在營業(yè)后會為當(dāng)?shù)靥峁?shù)以萬計(jì)的就業(yè)機(jī)會。

同昌盛業(yè)資產(chǎn)管理顧問有限公司董事、總經(jīng)理唐耀告訴本刊記者，“萬達(dá)城”這個產(chǎn)品自從去年放出消息以來就被人們冠以“第四代”稱號，以“代”來劃分確實(shí)它又變大了，聚集了購物中心、休閑街區(qū)、會展、主題公園以及常規(guī)綜合體的酒店與寫字樓。萬達(dá)的確在土地儲備與銀行融資渠道較一般開發(fā)企業(yè)具有優(yōu)勢，是受政府層面支持甚至邀請，此次涉及旅游、文化產(chǎn)業(yè)，更是離不開落地政府的一些“開路”配合，這是其他企業(yè)無論如何學(xué)不來的。而且，萬達(dá)城將完成從單一商業(yè)購物中心向大型商務(wù)中心和文化中心的轉(zhuǎn)變。縱觀國內(nèi)眾多的商業(yè)、旅游、文化的聯(lián)動項(xiàng)目，鮮有開發(fā)運(yùn)營企業(yè)能真正的三者相互植入融合，“萬達(dá)城”至少在國內(nèi)難有其競爭者。

但唐耀同時認(rèn)為，“萬達(dá)城”體量巨大，萬達(dá)還是應(yīng)該先將資本渠道打通，降低其投資風(fēng)險進(jìn)行擴(kuò)張。唐耀指出，萬達(dá)自2004年開始籌劃REITs，曾一度停售轉(zhuǎn)租，但到目前為止除了銀行渠道以外，萬達(dá)的融資之路走得較坎坷。今年第一季度萬達(dá)向恒力注資，借殼上市的可能性很大，相信在不久的將來把資本上的阻礙打通，萬達(dá)的戰(zhàn)略、模式將會有更大的調(diào)整提升。

難以模仿的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”

萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式可謂其馳騁商業(yè)、稱霸中國商業(yè)地產(chǎn)的法寶。萬達(dá)招商中心原常務(wù)副總經(jīng)理王銳介紹，“訂單商業(yè)地產(chǎn)”即先談好招商，再開始建商業(yè)物業(yè)，以保證后期開發(fā)后能快速投入使用，降低了招商風(fēng)險，也有利于回籠資金。

萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢，成就了萬達(dá)的“訂單”模式。同世飛天商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)董事長張璋認(rèn)為，“訂單”模式開發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個方面的好處：一、項(xiàng)目號召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險的減小。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上做出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”重視前期運(yùn)作，前期把一切問題都解決掉。四個關(guān)鍵步驟都發(fā)生在前期，形成一套行之有效的辦法，減少建設(shè)過程的變更成本和招商成本，節(jié)約了時間成本。

“訂單商業(yè)地產(chǎn)”還有“以強(qiáng)帶弱，共同發(fā)展”的作用。萬達(dá)在全國各地發(fā)展的購物中心都是以強(qiáng)勢經(jīng)營企業(yè)為龍頭發(fā)展起來的，中小商家則依附于大商家引來的人流而生存。在商鋪分類中有旺鋪、分享型商鋪和借勢型商鋪之分，大商家就是旺鋪，中小型商家就是分享型和借勢型商鋪。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露，沃爾瑪?shù)却笊碳医o萬達(dá)的租金水平很低，弱勢商鋪反而是萬達(dá)的利潤源泉。

另一方面，“訂單商業(yè)地產(chǎn)”可以借助強(qiáng)勢企業(yè)降低開發(fā)成本和機(jī)會損失。因?yàn)榈胤秸畬τ诖笮土闶凵虡I(yè)公司進(jìn)入城市，優(yōu)化當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營環(huán)境持積極態(tài)度，在很多方面大開綠燈、予以支持，這也是各地萬達(dá)廣場順利發(fā)展的前提。

嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華接受本刊采訪時認(rèn)為，萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處就在于成功地與沃爾瑪們的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國際頂級的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價值和品牌號召力。因?yàn)橛辛酥髁Φ甑那捌谶M(jìn)入，保證了每個萬達(dá)廣場在建設(shè)的過程中就已經(jīng)“滿鋪”。

雖然國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)商也學(xué)萬達(dá)的“先招商，后建設(shè)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，但很多都是照貓畫虎，受品牌影響力和運(yùn)營能力所限難以吸引大品牌，更無法讓企業(yè)像沃爾瑪對萬達(dá)那樣步步跟隨。而且，以萬達(dá)現(xiàn)在的實(shí)力，已經(jīng)進(jìn)入了挑選自己合作伙伴的階段。每年，萬達(dá)項(xiàng)目中的店鋪?zhàn)赓U者都會經(jīng)歷一次“末位淘汰”，那些經(jīng)營不好、不能與優(yōu)勢物業(yè)類型之間形成良性循環(huán)的就會被“請”出萬達(dá)，此舉保證了每個萬達(dá)項(xiàng)目的店鋪都是“精品”。可以說，萬達(dá)開創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”，是國內(nèi)其他同行難以模仿的。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

“萬達(dá)廣場無論走進(jìn)哪座城市，都是這座城市的新地標(biāo)。說萬達(dá)是中國商業(yè)地產(chǎn)的NO.1，一點(diǎn)都不過分?！钡禺a(chǎn)評論人馬躍成對萬達(dá)評價很高。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨(dú)特競爭優(yōu)勢是其他開發(fā)商所不可比的。雖然以綜合體概念拿便宜的地、引進(jìn)主力店、銷售物業(yè)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營，這是很多企業(yè)能夠模仿的。“對于眾多民企而言，萬達(dá)模式是最受歡迎的樣本?！?/p>

馬躍成說，萬達(dá)摸索出的綜合體的租售平衡模式是——將百貨商場、超市、寫字樓、公寓、酒店、步行街、影院、餐飲街等業(yè)態(tài)放進(jìn)一個幾十萬平方米的綜合體中，只留酒店和商場自持，剩下的面積全部賣掉?！昂芏嗥髽I(yè)學(xué)習(xí)萬達(dá)，將持有部分盡量減少，多做銷售?！睙o論是被業(yè)界稱為“小萬達(dá)”的寶龍地產(chǎn)，還是光耀東方等民營企業(yè)，操作思路和萬達(dá)頗為類似。但是，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的商業(yè)資源和強(qiáng)大的銷售能力，以及萬達(dá)將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到酒店、百貨、影院、KTV的能力，則是這些跟隨者無法復(fù)制的。

“萬達(dá)已經(jīng)不單純是資源整合和商業(yè)運(yùn)營階段，而是進(jìn)入到了商業(yè)經(jīng)營階段?！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司苗鈞表示，萬達(dá)廣場的萬達(dá)影院、電玩廳，以及部分萬千百貨都是萬達(dá)自主經(jīng)營的。“盡管萬達(dá)廣場的商業(yè)街目前還處于資源整合階段，但是不排除萬達(dá)以后也會樹立自己的品牌、自己來做，然后把整個萬達(dá)廣場變成自己開發(fā)、自己運(yùn)營、自己經(jīng)營的項(xiàng)目。也就是說，把地產(chǎn)和商業(yè)各個階段的利潤一網(wǎng)打盡。”苗鈞表示，“我覺得這是萬達(dá)的優(yōu)勢，也是萬達(dá)的發(fā)展方向?！?/p>

但任何商業(yè)模式都有其軟肋。在早期，因?yàn)槿f達(dá)與世界500強(qiáng)經(jīng)營商合作，以這些強(qiáng)勢戰(zhàn)略合作伙伴入駐作為商業(yè)號召力，進(jìn)而能順利將周邊鋪位以高價出售。但因投資商前期購買時成本投入過高，急于收回投資，導(dǎo)致租金居高不下，伴隨著運(yùn)營不佳，租戶就會撤離。在沈陽、長春、濟(jì)南等城市的萬達(dá)商業(yè)廣場相繼出現(xiàn)過停業(yè)、退鋪甚至罷市等危機(jī)。2005年，萬達(dá)開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，只租不售。然而就在2009年，萬達(dá)卻一改近幾年的經(jīng)營模式。上海萬達(dá)對其周浦項(xiàng)目的65個產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行公開發(fā)售。對于進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的原因，上海萬達(dá)的負(fù)責(zé)人表示，有意出售的均為萬達(dá)周浦項(xiàng)目的沿街商鋪，與2005年之前的銷售模式不一樣，只是“平衡資金的一個方面”。

眾所周知，做商業(yè)地產(chǎn)資金占用量較大、周期較長。無論企業(yè)融資渠道多么暢通，還是需要回籠資金來平衡一下現(xiàn)金流。目前，萬達(dá)集團(tuán)的主要資金來源有以下幾個渠道：通過銷售萬達(dá)廣場中公寓住宅、寫字樓、部分商鋪獲得資金；通過銀行貸款及抵押經(jīng)營物業(yè)獲得資金還有通過萬達(dá)持有物業(yè)的租金，以及通過私募來獲取資金。萬達(dá)通過以往的成功案例，已成功地在資本市場獲得了大批投資者的青睞。如在2009年6月份萬達(dá)集團(tuán)的第二輪私募中，計(jì)劃募集40億元，收到的確認(rèn)函則超過400億元，每股價格17元，均創(chuàng)下中國民營企業(yè)私募之最。

雖然有政府的支持、銀行的扶持和投資者的青睞，但不斷增長的持有物業(yè)，導(dǎo)致萬達(dá)通過私募和銀行貸款的途徑并不能解決萬達(dá)所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。在業(yè)內(nèi)人士看來，萬達(dá)擴(kuò)張速度較快，不管是持有物業(yè)的增長還是旅游地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)，都需要大筆的資金投入。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，過去幾年住宅市場的火爆，使得萬達(dá)的商業(yè)模式?jīng)]暴露出什么問題，但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩，這種模式就會面臨一定挑戰(zhàn)。萬達(dá)的資金主要來自銀行貸款和銷售回款，租金部分還沒有培養(yǎng)起來。

早期，萬達(dá)大都是利用土地質(zhì)押獲得開發(fā)貸款。但目前萬達(dá)手中沉淀的持有物業(yè)在不斷增加，通過銀行貸款的途徑并不能解決萬達(dá)所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。如果尋求信托或其他融資機(jī)構(gòu)，投資成本則會比較高。在商業(yè)地產(chǎn)專家唐耀看來，萬達(dá)集團(tuán)最終通過IPO上市仍是其解決資金問題的最佳選擇。3月22日，恒力商業(yè)地產(chǎn)公布，其大股東陳長偉已簽訂協(xié)議，將所持65%股權(quán)售予萬達(dá)。

地產(chǎn)評論人馬躍成分析，萬達(dá)在未來將會把商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力，借殼上市。萬達(dá)在將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力時，必須要提高資產(chǎn)升值能力，因?yàn)槲飿I(yè)重估收益將會給其帶來巨大利潤。但如果資產(chǎn)不能升值，則無法帶來上市公司的良好業(yè)績，繼而融資會大打折扣。“但在香港上市可以帶來更多的融資便利，如發(fā)債、股權(quán)質(zhì)押等，且比內(nèi)地信托融資成本要低?！瘪R躍成說。

除了開辟融資通道帶來的挑戰(zhàn)外，人才的缺乏也困擾著萬達(dá)。隨著越來越多住宅開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬達(dá)人才被挖角自然首當(dāng)其沖，萬達(dá)也因此被稱為商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍?！薄Ｈf達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾公開表示，最近幾年萬達(dá)的高速擴(kuò)張也讓其產(chǎn)生“恐懼感”，其中就包括管理上可能出現(xiàn)的漏洞及人才的培養(yǎng)。既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)的專才，還需符合萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略，這樣的全才在未來是萬達(dá)的一大挑戰(zhàn)。

萬達(dá)模式作為成功的商業(yè)代表，引得各家企業(yè)爭相學(xué)習(xí)。各家企業(yè)均有自身的長處與特點(diǎn)，簡單的模仿并不一定適合自身的發(fā)展，但萬達(dá)多年來的積淀與經(jīng)驗(yàn)卻可為同行提供不少有意義的借鑒。未來的商業(yè)地產(chǎn)界，是萬達(dá)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷還是群雄并起還尚未可知。

tips：

萬達(dá)廣場經(jīng)歷了哪三代開發(fā)模式？

第一代：萬達(dá)最早做商業(yè)，是單店模式，商業(yè)廣場的形式。面積在5萬平方米左右，出售物業(yè)部分以單店為主。營利模式主要通過將占總面積80%的物業(yè)長期持有作為主力店低價出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥Γ鴮⒚總€項(xiàng)目約20%的物業(yè)用于銷售，來回籠項(xiàng)目開發(fā)資金和解決持續(xù)開發(fā)的資金需求。

第二代：組合店模式。萬達(dá)第二代產(chǎn)品主要以購物中心的形式出現(xiàn)，面積在15萬平方米左右，業(yè)態(tài)有百貨、超市、影院等五六個主力店，整體屬于純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。同時，零售類比例仍偏大，占總經(jīng)營面積80%以上。營利模式主要為若干個沒有散售的購物中心整體出售，溢價變現(xiàn)。

第三代：城市綜合體。萬達(dá)城市綜合體內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，面積在50～100萬平方米。營利模式為核心商業(yè)部分只租不售，但占大型綜合體項(xiàng)目整體40%左右的住宅與小型商業(yè)、寫字樓采取銷售的方式，有效解決了資金支持問題。

tips：

萬達(dá)訂單商業(yè)地產(chǎn)精髓

1.共同選址、聯(lián)合發(fā)展。合作雙方事先約定發(fā)展的目標(biāo)城市，然后由公司到這個城市選址，雙方共同評價，在規(guī)定期限內(nèi)決定是否可行。

到現(xiàn)在，萬達(dá)已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧等幾十家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。

與萬達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達(dá)到什么地方開發(fā)萬達(dá)廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。

2.技術(shù)對接。完成選址后，即展開規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)零售商的意見和要求，進(jìn)行技術(shù)對接，修改完善設(shè)計(jì)方案，最后進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。技術(shù)對接也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求——要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達(dá)做出方案來認(rèn)證是否合適，提出意見并等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。

如果對方以后反悔要賠償萬達(dá)一年的租金，這樣能確保不會跑單，有效防控風(fēng)險。

保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場后的改建以減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租戶所覆蓋，沒有無效面積。

3.平均租金。為了節(jié)約談判時間，萬達(dá)把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先確定下來，合作雙方不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判。而把工作重點(diǎn)放在業(yè)態(tài)組合、商場規(guī)劃方面。

萬達(dá)將全國的城市分三等租金：

一等是北京、上海、廣州

二等是省會城市

三等是其他城市

由此確定每一等城市的平均租金。

優(yōu)點(diǎn)：不再就單個項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。

4.先租后建。先租后建即招商在前、建設(shè)在后。當(dāng)面積、租金確認(rèn)后，先簽租約，交保證金后再開工建設(shè)，量身定做。

萬達(dá)為什么要招商在前？

A.因?yàn)檎猩探^非招一個主力店的問題。

做一個購物中心，一般有七八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益。很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。

B.因?yàn)檫@樣可以降低風(fēng)險。

由于萬達(dá)廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的91天起開始計(jì)租，因此不管是否進(jìn)場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。