白影

2013年寫(xiě)字樓租金繼續(xù)延續(xù)上漲勢(shì)頭，且一季度空置率創(chuàng)四年新低，核心商圈出現(xiàn)寫(xiě)字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業(yè)只能選擇遷離市中心，致使寫(xiě)字樓供應(yīng)郊區(qū)化的局面開(kāi)始出現(xiàn)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始瞄準(zhǔn)新興熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行寫(xiě)字樓的建設(shè)。

租金上揚(yáng)迫企業(yè)撤離

日前，一則關(guān)于寫(xiě)字樓的報(bào)告悄然公布，引起了不少租戶與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的注意。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕在4月11日發(fā)布了《2013年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》的報(bào)告。這份報(bào)告顯示，今年第一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，租金延續(xù)上季度輕微上漲走勢(shì)，空置率緩慢下降，市場(chǎng)平均空置率較上季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)到2.6%。

據(jù)了解，今年第一季度北京沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，第一季度吸納量超過(guò)4.6萬(wàn)平方米，在平穩(wěn)的市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓整體空置率下降。由于供應(yīng)逐漸減少，需求保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率水平持續(xù)走低，并連續(xù)創(chuàng)出歷史最低紀(jì)錄。自2009年以來(lái)，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量逐漸下降。同時(shí)，市場(chǎng)需求在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的帶動(dòng)下大幅增長(zhǎng)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓整體空置率連續(xù)下降，到本季度已下降至歷史最低水平。

這份報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)放緩，需求走勢(shì)平穩(wěn)，可租賃面積逐漸減少，客觀造成市場(chǎng)吸納量在較低水平徘徊。而寫(xiě)字樓交易也主要集中在東部區(qū)域，涉及行業(yè)分布廣泛。內(nèi)、外資租戶共同支撐了第一季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求。

據(jù)世邦魏理仕分析，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金在市場(chǎng)供不應(yīng)求背景下，特別是在金融街租金上漲的帶動(dòng)下小幅上升，第一季度末北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金報(bào)每月每平方米409.9元，較上季度增長(zhǎng)0.3%。另外，第一季度受傳統(tǒng)假日影響市場(chǎng)吸納量較上季度小幅下降，為4.6萬(wàn)平方米。

據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部董事陳紅飛介紹，北京年內(nèi)將有24.8萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓供應(yīng)，主要集中在東部地區(qū)，供應(yīng)量略有增加，整體市場(chǎng)供應(yīng)吃緊的局面將有所緩解，但位于西部的金融街和中關(guān)村則沒(méi)有新項(xiàng)目落成，供不應(yīng)求的矛盾依然突出。

空置率的持續(xù)走低與租金價(jià)格的持續(xù)上漲，讓越來(lái)越多的企業(yè)難以負(fù)荷高額的租金，而選擇撤離核心商務(wù)區(qū)。在北京CBD的一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)，一家IT技術(shù)公司大門(mén)緊閉，門(mén)上貼出了近期搬遷的通知，而其新的搬遷地址距離城市核心商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，但也算是城市的副中心、行業(yè)發(fā)展的聚集地。

無(wú)獨(dú)有偶，惠普公司曾占據(jù)了惠普大廈8到18層的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按目前市場(chǎng)行情，惠普房租已突破億元大關(guān)，還要再加上不菲的物業(yè)費(fèi)，高額的費(fèi)用讓惠普也有些難以承受。而如今惠普已和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議，準(zhǔn)備撤離。

租金等商務(wù)成本的增加，令一些入駐中央商務(wù)區(qū)的跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)不堪重負(fù)，選擇搬離中心城區(qū)，個(gè)別企業(yè)甚至遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)。但從另一個(gè)角度看，租金好比一道門(mén)檻，在經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中，某種程度上起到了“篩選器”的作用。

“最近十年中央商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成發(fā)生了很大變化，在2002年中央商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成以專業(yè)服務(wù)、IT信息技術(shù)、制造業(yè)和貿(mào)易公司占比較大。而到了2012年，金融保險(xiǎn)業(yè)異軍突起，與專業(yè)服務(wù)企業(yè)并駕齊驅(qū)，成為中央商務(wù)區(qū)的最大租戶之一。而之前的IT信息技術(shù)與制造業(yè)等租戶比例明顯變小。中央商務(wù)區(qū)高昂的租金，讓一些企業(yè)覺(jué)得沒(méi)必要再在這里待下去。尤其是制造業(yè)企業(yè)對(duì)成本十分敏感，也會(huì)比較在意租金?！标惣t飛說(shuō)。

商務(wù)選址何去何從？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在撤離中央商務(wù)區(qū)等傳統(tǒng)核心商圈后，原有租戶有的開(kāi)始向周邊新興區(qū)域蔓延，更有甚者則將二、三線城市的新興商務(wù)區(qū)做了企業(yè)的新?lián)c(diǎn)。難以抑制的寫(xiě)字樓租金上揚(yáng)與持續(xù)下降的空置率，讓北京周邊的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般層出不窮。散布在市中心的老廠房成為滿足智力密集型等企業(yè)辦公需求的“潛力股”。這些老廠房擁有地理位置優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)重新改造后，“搖身一變”成為都市工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)倉(cāng)庫(kù)、時(shí)尚休閑區(qū)等，租金比同地段的辦公樓來(lái)得有優(yōu)勢(shì)，也解決了老廠房的閑置問(wèn)題。

當(dāng)然除了搬離，還有許多企業(yè)索性轉(zhuǎn)租為買(mǎi)。他們認(rèn)為，與其繼續(xù)花大價(jià)錢(qián)租賃，不如擁有自己的物業(yè)，還能分享商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力。

徐可凡自己經(jīng)營(yíng)著一家規(guī)模不大的電子商務(wù)公司，但是業(yè)務(wù)卻輻射中國(guó)的各個(gè)主要城市。持續(xù)上漲的寫(xiě)字樓租金，讓徐可凡有些吃力。弱丘他正琢磨著換個(gè)地方辦公，覺(jué)得現(xiàn)在的辦公區(qū)域有些狹小，且物流也十分不方便，便將目標(biāo)鎖定在郊區(qū)。

金融街（北京）商務(wù)園置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)金巍告訴記者，從投資價(jià)值上來(lái)說(shuō)，CBD的房租每年都以30%的速度上漲，租一間600平方米的寫(xiě)字樓，按15元/平方米·天算，那么三年的租金就是：600平方米×15元/平方米·天×365天×3年≈1000萬(wàn)元。而在郊區(qū)購(gòu)置一套600平方米的獨(dú)棟寫(xiě)字樓，均價(jià)按1.7萬(wàn)元/平方米算，那么也大概是1000萬(wàn)元，而且自己購(gòu)置的寫(xiě)字樓是屬于自己的辦公私產(chǎn)，具有非常高的升值潛力。

對(duì)此，陳紅飛分析認(rèn)為，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，散售對(duì)普通寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)講會(huì)是最佳選擇。理論上，在同是散售的情況下，寫(xiě)字樓投資帶來(lái)的利潤(rùn)收益仍然高于住宅投資。由于近來(lái)政府針對(duì)住宅市場(chǎng)的限制進(jìn)一步加強(qiáng)，這可能使更多的資金在短期內(nèi)流入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。然而長(zhǎng)期來(lái)看，這并非一個(gè)可持續(xù)的策略。如果每家房地產(chǎn)商都試圖散售，市場(chǎng)將在短期內(nèi)充斥大量新增供應(yīng)，從而削弱個(gè)體投資者對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資意愿。并且如果市場(chǎng)上散售型寫(xiě)字樓占?jí)旱剐员戎?，長(zhǎng)期來(lái)講亦將影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)。

郊區(qū)化辦公趨熱

大量企業(yè)撤離核心商圈，而向核心區(qū)外圍擴(kuò)散，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)嗅出了其中的商機(jī)，從而開(kāi)始瞄準(zhǔn)北京周邊熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行寫(xiě)字樓的建設(shè)。如中糧祥云、金融街園中園、力寶廣場(chǎng)、融科產(chǎn)業(yè)中心等地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛入市，搶灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

“隨著近年來(lái)城市化進(jìn)程的加快，城市多中心格局實(shí)際上已經(jīng)是城市發(fā)展到一定程度后的必然。”金巍認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看這種趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。當(dāng)下，城市中心城區(qū)人口過(guò)度集中、住宅及辦公環(huán)境緊張、交通擁堵?tīng)顩r已經(jīng)出現(xiàn)，越來(lái)越多的大型企業(yè)開(kāi)始在近郊尋找更為適合的辦公地點(diǎn)。這就對(duì)近郊寫(xiě)字樓市場(chǎng)提出了更高的要求，近郊原有的辦公物業(yè)配置已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，更高端、更專業(yè)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品最終將成為近郊辦公物業(yè)的主力軍。

但是有一點(diǎn)必須承認(rèn)，并不是所有投資者都具備吃下甲級(jí)寫(xiě)字樓的能力，也并不是所有企業(yè)均擁有雄厚資金來(lái)支付甲級(jí)寫(xiě)字樓高昂的租金。譬如，一些員工規(guī)模及構(gòu)成較為精簡(jiǎn)的文化創(chuàng)意、金融科技類(lèi)“輕公司”，他們理想的辦公場(chǎng)所自然不是那些動(dòng)輒數(shù)百上千平方米的高檔寫(xiě)字樓。

從北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的經(jīng)驗(yàn)看，大量郊區(qū)物業(yè)憑借其精巧的面積設(shè)置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在辦公租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)格外活躍。鑒于北京目前寫(xiě)字樓仍處于高速增長(zhǎng)階段，未來(lái)商務(wù)需求依然強(qiáng)勁，郊區(qū)寫(xiě)字樓和創(chuàng)業(yè)辦公空間潛力不可限量。

陳紅飛則認(rèn)為，寫(xiě)字樓與其他商業(yè)不同，需要濃郁的商務(wù)氛圍，只有聚集效應(yīng)才能吸引相關(guān)企業(yè)前來(lái)辦公。這種集群效應(yīng)，使得沒(méi)有任何一家企業(yè)愿意單獨(dú)前往。在這些新興區(qū)域以及郊區(qū)，商業(yè)氛圍還有待提升，各項(xiàng)配套設(shè)施也往往不到位，而基礎(chǔ)設(shè)施如公交、地鐵等仍需相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能完善。另外，中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓地位也是永遠(yuǎn)不可能被取代的，不管從交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施以及服務(wù)設(shè)施等方面來(lái)說(shuō)，CBD享有的都是最好最全面的。

“量身定制”是出路

遠(yuǎn)郊區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)和需求相對(duì)較少，一旦項(xiàng)目定位、招商和管理不慎，很可能成為開(kāi)發(fā)商的“碎鈔機(jī)”。而從郊區(qū)辦公物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，目前的郊區(qū)寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)始呈現(xiàn)多樣化，有LOFT、SOHO、近郊商務(wù)園以及獨(dú)棟寫(xiě)字樓等。

業(yè)內(nèi)人士表示，若有開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在郊區(qū)做寫(xiě)字樓，一定要做好市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位，找到需求才可以開(kāi)發(fā)。從市場(chǎng)來(lái)看，原來(lái)那種非常普通的，沒(méi)有定位特色、也沒(méi)有專業(yè)物業(yè)管理的寫(xiě)字樓，逐漸會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。所以，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，一定要爭(zhēng)取做到有特色、與眾不同、人無(wú)我有，不光是硬件，而且軟件也要跟得上。

寫(xiě)字樓不同于住宅，住宅購(gòu)房人關(guān)注的是“戶型和價(jià)格”，而辦公樓是針對(duì)于企業(yè)用戶，企業(yè)類(lèi)型需要按照“所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展預(yù)期、資金實(shí)力”等方面進(jìn)行細(xì)分。專業(yè)人士都知道，寫(xiě)字樓單元面積大小劃分可以反映一個(gè)大樓的形象和品質(zhì)，同時(shí)也反映出未來(lái)用戶的企業(yè)規(guī)模和資金實(shí)力。在國(guó)內(nèi)目前市場(chǎng)上存在著為特定企業(yè)需求而定制的模式，基本上是以能夠吸引某類(lèi)型企業(yè)為目標(biāo)，為此提供相應(yīng)的辦公環(huán)境和相應(yīng)檔次產(chǎn)品。例如金融行業(yè)對(duì)安全（安保、管理）、數(shù)據(jù)處理（弱電系統(tǒng)）、標(biāo)準(zhǔn)層面積等方面具有特殊需求，另外還有企業(yè)會(huì)對(duì)“架空地板厚度”、“企業(yè)機(jī)房樓板加固、制冷”等方面有要求；而廣告文化創(chuàng)意類(lèi)企業(yè)，則需要的是內(nèi)部辦公空間的自由分隔、辦公區(qū)復(fù)式樓梯（樓板開(kāi)洞或預(yù)留洞口）、空間留白等。

對(duì)于此類(lèi)用戶，開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行先期尋找，并以該類(lèi)企業(yè)用戶的需求實(shí)現(xiàn)定制，這樣企業(yè)用戶在早期規(guī)劃階段就可以介入產(chǎn)品設(shè)計(jì)。該模式在國(guó)外和國(guó)內(nèi)一線城市案例中顯得非常有效。

陳紅飛說(shuō)，有一些特別類(lèi)型的企業(yè)，如IT信息技術(shù)企業(yè)，它們不需要占據(jù)中央商務(wù)區(qū)的地理位置，而更需要一個(gè)企業(yè)集群的商業(yè)氛圍。目前出現(xiàn)的近郊商務(wù)園，則是具有針對(duì)性的服務(wù)這些企業(yè)。比如IT信息技術(shù)企業(yè)會(huì)扎堆進(jìn)駐新興科技園，而生物、醫(yī)藥企業(yè)則可能進(jìn)駐生物科技園等。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓也不適合這些企業(yè)，這些企業(yè)的一些研發(fā)需求是中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓所不能滿足的。因此，郊區(qū)化辦公應(yīng)該更加專業(yè)化與科技化。

不難看出，寫(xiě)字樓是專業(yè)化屬性非常強(qiáng)的物業(yè)產(chǎn)品，一個(gè)好的寫(xiě)字樓可以為企業(yè)在“企業(yè)形象、辦公空間、硬件設(shè)施、使用效率、維護(hù)成本”等方面提供良好的展現(xiàn)，同時(shí)也代表著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化形象。寫(xiě)字樓“定制化”開(kāi)發(fā)，為開(kāi)發(fā)商提供了選擇空間，但同時(shí)也在考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)成熟度和對(duì)機(jī)會(huì)的把握能力。

另外，開(kāi)發(fā)商也要為租戶實(shí)行特色租賃方式來(lái)吸引租戶。對(duì)此，陳紅飛分析認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)層面，高品質(zhì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有助于吸引更多關(guān)注，因此在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中會(huì)有更好的表現(xiàn)。由于國(guó)內(nèi)和國(guó)際寫(xiě)字樓租戶都希望提升他們的辦公室空間質(zhì)量，近幾年大多數(shù)二線城市對(duì)高品質(zhì)寫(xiě)字樓的需求與日俱增。這種趨勢(shì)在某些城市尤其明顯，比如成都和武漢。這些城市新建的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛且租金極高。在租賃階段，業(yè)主或可考慮通過(guò)吸引一個(gè)或多個(gè)知名度高的固定租戶以令項(xiàng)目受到更多關(guān)注。盡管為了吸引一流的固定租戶入駐，開(kāi)發(fā)商或許需要提供富有競(jìng)爭(zhēng)性的租金，但是吸引大牌公司入駐能夠改善該寫(xiě)字樓租戶狀況，并引起其他租戶的興趣，因此提高出租率總體租金收入。