馬學(xué)忠

【摘 要】隨著我國住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也日漸成熟，房地產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量要求也越來越高，以此滿足行業(yè)發(fā)展的需要和市場的需求。本文筆者先介紹了房地產(chǎn)測繪，再對房地產(chǎn)測繪的要點以及房地產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行了簡要闡述與分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)測繪；房地產(chǎn)測繪要點；房地產(chǎn)測繪技術(shù)

前言

房產(chǎn)地測繪是使用測繪儀器、利用一定的測繪技術(shù)和手段，測定一定范圍內(nèi)的土地及其地上和地下房屋的權(quán)屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測繪。房地產(chǎn)測繪是一項法定測繪工作，具有很強的政策性。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會需求的不斷提高，要求房地產(chǎn)測繪相關(guān)人員要不斷學(xué)習(xí)新的測繪知識，掌握新的測繪技術(shù)，了解有關(guān)房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化技術(shù)并應(yīng)用于實踐中。

一、對房地產(chǎn)測繪的簡單理解

所謂房地產(chǎn)測繪，通常是指利用測繪儀器和測繪技術(shù)為房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)權(quán)利人提供房地產(chǎn)的面積數(shù)量、占地范圍和所處位置等數(shù)據(jù)的專業(yè)技術(shù)活動。它的主要工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)的調(diào)查、各項房產(chǎn)要素的測量、房產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)平面控制、房地產(chǎn)成果的檢查等等。

房地產(chǎn)測繪與普通地形測量和工程測量在測繪基本原理、工作程序、使用儀器和操作方法等方面有許多共同之處。房地產(chǎn)測繪是測繪工作中一個很有特點的分支，所以他和其他測繪之間，又有著很大的區(qū)別。房地產(chǎn)測繪采用不同的測繪方法和測繪手段，根據(jù)具體的土地、房屋相關(guān)用地資料和信息，并按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為國家國防和經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)之間的公共交通建設(shè)以及房地產(chǎn)交易、房屋拆遷和住房制度改革提供可靠詳實的資料和數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)測繪工作的幾個要點

進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作時，一定要嚴(yán)格執(zhí)行國家的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不管是控制測量、還是房屋要素測量和房屋面積測算等等，每一步都是工作要點、每一步的疏忽都將導(dǎo)致結(jié)果的錯誤。下面我結(jié)合工作的實踐闡述對其中幾個要點的理解。

1.房地產(chǎn)測量的標(biāo)準(zhǔn)及重要性

《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）是房地產(chǎn)測繪的主要技術(shù)依據(jù)，它對城鄉(xiāng)房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容與技術(shù)要求進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，是各地房地產(chǎn)測繪的通用標(biāo)準(zhǔn)。目前，不少地方制定的地方標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘?xì)則，均是在其規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行明確和細(xì)化。

房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)性技術(shù)，可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)；房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)測繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。

2.房地產(chǎn)測量的精度

所謂精度，就是指誤差分布的密集或離散程度。觀測質(zhì)量較睜，則精度較高；觀測質(zhì)量較差，則精度較低。實際工作中，常用中誤差、相對誤差等精度指標(biāo)作為衡量測繪成果質(zhì)量和可靠程度的定量性的指標(biāo)。相對誤差即兩點間的相對位置誤差與距離的比值，這一精度指標(biāo)更能全面衡量點與點之間相對位置的精度。在進(jìn)行房地產(chǎn)平面控制測量時，城市遠(yuǎn)景規(guī)劃是影響測量結(jié)果的一個重要因素。一般在測量時，都要在測量精度上留有一定的余地，為擴(kuò)展控制網(wǎng)留出一定的空間。為此房地產(chǎn)測繪工作就必須要依據(jù)相應(yīng)的工作規(guī)范來進(jìn)行。

3.房屋要素測量與房地產(chǎn)面積量算

目前房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)采集全部外業(yè)實測，并量取必要的多余觀測數(shù)據(jù)。量距必須使用能夠達(dá)到要求精度的儀器或者是檢驗合格的卷尺，精確到小數(shù)點后兩位。在測量誤差允許的范圍內(nèi)，根據(jù)多余觀測進(jìn)行數(shù)據(jù)的平差。

房產(chǎn)面積量算指的是水平面積的量算，可分為用地面積與房屋面積量算兩種，其中，房屋面積量算包括使用面積、共有建筑面積、房屋建筑面積等。在對各類面積進(jìn)行測算時，必須對其進(jìn)行兩次獨立測算，并且兩次所得結(jié)果的差不得超過限差，最后的結(jié)果的則是其中數(shù)，面積單位為平方米。

4.房地產(chǎn)圖繪制與精度要求

在房地產(chǎn)圖測繪中一般以幢為單位繪制查丈總圖、層圖和分戶圖。目前繪制房地產(chǎn)圖均在計算機(jī)上、使用商業(yè)軟件或各單位自主開發(fā)的繪圖軟件系統(tǒng)完成；其成果不僅美觀，更重要的是提高了工作效率、避免了計算過程中的錯誤，還可以根據(jù)需要選擇性輸出成果數(shù)據(jù)。計算的面積誤差，應(yīng)該符合規(guī)定，其精度的等級，依據(jù)各城市的房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定不同而不同。

三、房地產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用

1.利用計算機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作。近年來，隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，其中利用計算機(jī)來輔助繪制房地產(chǎn)圖也得到了飛速發(fā)展。目前在房地產(chǎn)測繪行業(yè)，不管是商業(yè)測繪軟件、還是部分單位開發(fā)測繪軟件，大多以AutoCAD平臺作為基礎(chǔ)。使用測繪軟件可以將測繪數(shù)據(jù)精度無損失的輸入到計算機(jī)中、降低了出錯率，并且可以根據(jù)選擇自動提取面積、坐標(biāo)和距離等信息，所得到的測繪圖也更加精確、美觀。同時，由于數(shù)字化成果的分層存放，使得后續(xù)的加工利用更加方便。房產(chǎn)測繪軟件的誕生，不僅大幅提高了房地產(chǎn)測繪數(shù)字化成圖的質(zhì)量，同時也使數(shù)字化成圖的優(yōu)越性得以體現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)測繪中，界址點測量使用全站儀，但房屋的邊長測量一般使用手持激光測距儀?，F(xiàn)代房地產(chǎn)測量中常用全站儀作為數(shù)據(jù)采集設(shè)備，這是一種集機(jī)、光、電于一體的測量儀器，它是一種集水平角、距離、垂直角以及高差測量功能為一體的高技術(shù)測繪系統(tǒng)；它能夠自動進(jìn)行測量計算，并可以實現(xiàn)自動記錄自動存儲和自動輸出。現(xiàn)在的全站儀其距離測量精度和角度測量精度之高已經(jīng)大大超出了人們的想象，它不但可以人工操作運行也可以自動運行既可以通過應(yīng)用程序的控制來使用也可以遠(yuǎn)距離遙控運行在當(dāng)代的房地產(chǎn)測量中，全站儀發(fā)揮著不可替代的作用。

3.房地產(chǎn)測繪中RTK的技術(shù)。目前在一般地區(qū)還使用RTK技術(shù)，但在發(fā)達(dá)地區(qū)常用的是“連續(xù)運行衛(wèi)星定位服務(wù)綜合系統(tǒng)（ContinuousOperationalReferenceSystem，縮寫為CORS）”，具有操作簡便、成本低、精度高、實時性強、覆蓋率廣等優(yōu)點，特別是C0RS系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)RTK測量功能的實現(xiàn)改變了傳統(tǒng)測量作業(yè)模式，可以極大地提高測量的工作效率。在RTK使用技術(shù)定位時，基準(zhǔn)站的接收機(jī)能夠?qū)崟r的將已知數(shù)據(jù)和觀測數(shù)據(jù)傳送給流動站的GPS接收機(jī)，流動站可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)隨時隨地的求解出流動站的動態(tài)位置且精度達(dá)到厘米一級。在房地產(chǎn)測量中，使用RTK技術(shù)可以實時地測定地物點以及權(quán)屬界址點的位置。

4.在房地產(chǎn)測繪中對于GIS系統(tǒng)的使用。無論是從決策科學(xué)化還是管理現(xiàn)代化都要求處理房地產(chǎn)測量信息的方法從手工操作轉(zhuǎn)變成計算機(jī)處理，而且其作用也從原來單純的統(tǒng)計轉(zhuǎn)變成輔佐決策的一種依據(jù)，從而形成了房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)。目前美國的Acrinfo是世界上最完善的GIS系統(tǒng)，它將計算測量數(shù)據(jù)繪制圖紙帶入了一片新的天地。隨著科技的不斷進(jìn)步，人們越來越重視房地產(chǎn)測繪的信息管理的現(xiàn)代化。要振興我國房地產(chǎn)業(yè)，就必須依靠計算機(jī)技術(shù)的支持。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)測繪涉及千家萬戶，是一項技術(shù)性和政策性都很強的工作。如何控制房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量是各個房產(chǎn)測繪單位及管理部門永恒的主題。為了保證測繪精確性和準(zhǔn)確性，我們應(yīng)嚴(yán)格按照《測繪法》中對測繪的要求，制定了房產(chǎn)局房產(chǎn)測繪工作程序及相關(guān)制度，并要求工作人員嚴(yán)格按制度認(rèn)真貫徹執(zhí)行，加強測繪專業(yè)技能培訓(xùn)，為測繪工作人員提供經(jīng)常性的學(xué)習(xí)專業(yè)知識的機(jī)會，使工作人員的操作技術(shù)更加符合現(xiàn)代化發(fā)展的要求，從而使工作的效率和質(zhì)量都得到明顯提升。

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