○耿光梅

（青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東 青島 266520）

房地產(chǎn)業(yè)是我國一個非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長、變現(xiàn)能力弱等明顯特點。就當下而言受全球經(jīng)濟變動以及我國政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財務風險隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問題。

一、近年來房價持續(xù)走高及社會資源過度集中于房產(chǎn)的成因

1、目前我國房產(chǎn)市場需求占主導地位

在十六大關于建設小康社會的目標當中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實現(xiàn)這兩個目標的框架內(nèi)，截止到2020年，我國城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當長的時期，房產(chǎn)市場的主流是需求占主導地位。而根據(jù)我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導致住房供應無法滿足人們預想的住房需求。

2、人均收入的增加

我國近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，國民經(jīng)濟水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個方式。

3、不正確的住房消費理念促使房價一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動了我國房價的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現(xiàn)象使許多購房者成為不理性消費大軍中的一員，這些不正確的消費觀念催動了房價持續(xù)上漲而不下跌的局面。

4、地價上漲與房價上漲相輔相成

地價是房價的根源，我國房產(chǎn)市場一度出現(xiàn)地價漲高房價也隨著漲高，再出現(xiàn)地價跟著房價繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價以及開發(fā)商囤積土地所造成的。

5、開發(fā)商的哄抬炒作促使房價居高不下

房產(chǎn)開發(fā)商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價等方式哄抬房價。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機行為。

二、我國房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析

在房價上漲過快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟的健康發(fā)展，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調(diào)節(jié)和土地供應調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴厲的“國十條”出臺，但由于政策實施的時滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發(fā)停貸、銷售觀望的大背景下，開發(fā)商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發(fā)項目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強風險應對，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項目就會形成爛尾樓，企業(yè)會有倒閉或被兼并的危險。

三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財務風險以及風險出現(xiàn)的原因

1、資金結構失衡，負債比率過高，資金鏈斷裂的風險

近年全國規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產(chǎn)負債率上升，遠高于其他行業(yè)平均負債水平，對信貸資金的依賴性超強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調(diào)控政策的出臺，存款準備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發(fā)項目。另外調(diào)控政策的出臺，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險。

2、財務人員素質參差不齊，風險意識淡薄，財務制度不健全

部分企業(yè)財務主管人員觀念老化，知識陳舊，認為財務管理只是簡單的記賬、報賬，認為房地產(chǎn)開發(fā)就是人力、物力、財力的簡單組合，根本沒有意識到財務預算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財力的事前詳細預算，就不能進行開發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會造成成本增加，更難預測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財務風險。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高

提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預征率是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預征率的提高導致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動資金雪上加霜；另外國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務部門更加關注房地產(chǎn)企業(yè)財務，稅務管理部門依據(jù)當?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財務管理成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范及控制措施

1、改變經(jīng)營策略，多渠道融資，增強企業(yè)抗風險能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點決定了短期內(nèi)無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發(fā)資金限貸的嚴峻形勢下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說是有商業(yè)用地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房傾斜，房地產(chǎn)企業(yè)應充分把握保障房政策的契機，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，來補充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應降低收益預期，改變公司經(jīng)營策略，適應調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時調(diào)整戶型結構，推出小戶型，適當降低售價，以價換量，快速回籠資金，堅持“高周轉”的銷售策略，保持快速的市場應變能力，以增強企業(yè)抗風險能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險。

2、執(zhí)行嚴格的財務預決算制度，嚴格資金管理，嚴控成本

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質量，而忽略財務管理的重要性，致使很多項目達不到預期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應以項目預算和資本預算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項目建設的可行性做出科學的分析，合理測算開發(fā)成本，開發(fā)費用，經(jīng)營效益等，從而提高開發(fā)投資的準確性，減少投資方案的錯誤。同時對資金需求和運用計劃進行安排，確保按年度投資計劃及時間節(jié)點執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費用的支出要有嚴格的管理控制，杜絕費用超出預算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督功能。

3、加強稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負擔

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實際開發(fā)建設中財務部門應在不觸及稅務紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負擔。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進行如下籌劃：合理定價，以20%的增值額臨界點進行籌劃；分散收入，將可以單獨分開處理的部分單獨簽訂合同；銷售籌劃，通過獨立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用；代收費用籌劃，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類推房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個方面進行籌劃，在此不再一一列舉。

4、提高財務人員的責任意識和業(yè)務水平，完善內(nèi)部審計

財務人員的綜合素質決定了企業(yè)的財務管理水平，現(xiàn)階段高素質財務人員應具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會計政策的職業(yè)判斷能力，實施內(nèi)部控制的能力，綜合運用財務會計信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識人才的重要性，在引進高素質、高層次人才的同時，加強內(nèi)部財務人員的培訓，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)?；?、制度化，切實幫助會計人員提升業(yè)務素質、積累經(jīng)驗、更新知識；同時加強內(nèi)部審計，強調(diào)過程控制和主動控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計的風險估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護公司的權益，發(fā)揮經(jīng)營效益。

五、結論

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認識到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問題、面臨的風險，并積極應對，以使我國的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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