成正茂

六月初，武漢暫停經(jīng)濟適用房申請，同時啟動公租房申請。這意味著在保障房領(lǐng)域中唱了20年“主角”的經(jīng)適房正式開始退出歷史舞臺。

武漢房管部門相關(guān)人士稱，各種保障房類型中，未來保障房核心轉(zhuǎn)成租賃式房源，經(jīng)適房逐步退出武漢住房保障體系?，F(xiàn)在多類型房源并存，逐步并軌。不出意外的話，公租房將在未來的住房保障體系中擔(dān)任“挑大梁”的角色。

被取代的必然性

自1993年經(jīng)濟適用房在武漢開建以來，至今已有20年。武漢最早的一批經(jīng)適房如百步亭、常青花園，因為價格與周邊商品房價格相差不大，且購房者也不局限于中低收入者，并非真正意義上的經(jīng)適房。

2007年，武漢對經(jīng)適房準入門檻、收入認定程序進行了嚴格限定，經(jīng)適房開始名符其實。而此時，各地經(jīng)適房項目與商品房價格差從每平方米幾百元擴大到兩三千元，經(jīng)濟適用房才開始真正“受寵”。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅2006年—2010年武漢建設(shè)的經(jīng)適房項目就達到56個，總面積高達1143萬平方米。到2011年，武漢保障房建設(shè)更交出了歷年來最好的“成績單”。截至當(dāng)年10月底，武漢保障性安居工作目標(biāo)已完成120830套（戶），超額完成118482套（戶）的全年目標(biāo)，建設(shè)總量位居15個副省級城市之首。

然而就在這“最好的成績”背后，隱藏著諸多“隱疾”。《新楚商》記者在2011年調(diào)查走訪時發(fā)現(xiàn)：在整個經(jīng)濟適用房申請購買的流程里，幾乎每個環(huán)節(jié)都有不同程度的“硬傷”，諸如：符合條件經(jīng)濟適用房購買條件者，因為得不到銀行貸款而被迫放棄資格；經(jīng)適房質(zhì)量得不到保障，監(jiān)管失效等。

經(jīng)濟適用房的建設(shè)初衷，原本是要給低收入家庭“信心”和“保障”，在“隱疾”橫亙的現(xiàn)實下，“保障”的性質(zhì)和意義也隨之“變味”。開著寶馬買經(jīng)適房，裝窮、造假以通過經(jīng)適房申請、經(jīng)適房銷售搖號搖出了“六連號”、經(jīng)適房成了公務(wù)員的變相“福利房”等“丑聞”不斷被爆出。

與此同時，隨著武漢中心城區(qū)土地資源越來越稀缺，新建項目只能選址于相對偏遠的區(qū)域，如青菱鄉(xiāng)、黃金口、諶家磯等地，交通不便、配套不足，反而讓中低收入者的居住成本有所上漲。導(dǎo)致從2011年開始，武漢不少經(jīng)適房項目，接連出現(xiàn)“滯銷”的尷尬局面。

在2011年召開政協(xié)武漢市十一屆五次會議上，武漢市政協(xié)委員吳健敏建議，將廉租房、公共租賃房作為保障房主要形式，取消經(jīng)濟適用房。

“我這個提案不是自己拍腦袋想出來的，而是聽取了普通百姓的意愿，他們也認為完全應(yīng)該取消經(jīng)濟適用房?！眳墙∶粽f。

在吳健敏看來，廉租房、公共租賃房是不動產(chǎn)，承租人是流動的，房子不斷增加，逐步實現(xiàn)連續(xù)不斷地覆蓋中低收入家庭。而經(jīng)濟適用房出售給個人，5年以后就可買賣，不能達到連續(xù)幫助中低收入人群的目標(biāo)。

盡管武漢此前并未公開表示停建，而從去年開始，武漢市已經(jīng)沒有下達新的經(jīng)適房建設(shè)計劃，目前在建或銷售的經(jīng)適房項目，都是前幾年的建設(shè)計劃。從數(shù)據(jù)上看，2011年武漢公租房建設(shè)3萬多套，經(jīng)適房只有1.5萬套；2012年，公租房再建2.5萬套，而經(jīng)適房進一步降低到6000套。

事實上“撤銷”經(jīng)濟適用房并非武漢首創(chuàng)。早在2008年底，湖南省長沙市房管局就曾提出原則上不再新建經(jīng)適房；2009年年初，江蘇省常州市也宣布市區(qū)不再新建經(jīng)適房；2012年3月，《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》提出，除已批準立項的項目外，暫停新建經(jīng)適房，將其供應(yīng)對象納入公租房供應(yīng)范圍；今年2月，鄭州市也不再受理新的經(jīng)適房資格申請，并把符合保障條件的廉租房、經(jīng)適房與公租房對象統(tǒng)一納入公租房保障范圍，停止經(jīng)適房和廉租房的市場供應(yīng)。

在今年全國兩會期間住建部部長姜偉新也明確——允許各地根據(jù)實際情況，取消經(jīng)適房。用公租房取代經(jīng)適房，已經(jīng)成為大勢所趨。

公租房唱主角

早前武漢市房管局就曾表示，將適時推進廉租房、經(jīng)適房與公租房并軌，統(tǒng)一保障房租金標(biāo)準，對保障對象逐步實現(xiàn)貨幣化分檔補貼，建立和完善以公租房為主的新興住房保障體系。

在此之前，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》要求，健全保障性住房分配制度，有序推進公租房、廉租房并軌。

由于廉租房的租金很低，是眼下低收入家庭解決住房難的主要辦法，因此很多家庭擔(dān)心廉租房并軌公租房后，租金開支增大，租不起房。對此，武漢市房管局有關(guān)人士表示，該市廉租房暫不會與公租房并軌。而經(jīng)濟適用房與公租房并軌已成定局。

“保障效率的不足，是經(jīng)適房將退出江城的根本原因”。武漢市房管局有關(guān)人士分析，經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)屬個人，即便未來家庭收入增長，這套房也很難騰退，也不可能再給其他中低收入者居住，一套房只能保障一家人，效率低。但以公租房為主的租賃住房就不一樣，租戶沒有產(chǎn)權(quán)，其先以市場價承租，政府可以根據(jù)其收入變化動態(tài)調(diào)整補貼。這樣有限的資金和房源，就能解決更多中低收入者住房問題。

目前，武漢首個市級公租房項目江岸后湖惠民居，2000多套房源，已全部裝修完畢。該項目將優(yōu)先供應(yīng)所在區(qū)持證居民，如果“人多于房”則需搖號確定承租資格，待本區(qū)需求滿足后，若有剩余房源再面向全市配租。除該項目外，硚口、武昌等區(qū)域公租房也已進入裝修階段。

據(jù)了解，武漢市已確定的新建10個公租房項目，包括漢陽赫山路、青菱白沙四路、青山工人村、諶家磯朱家新村、綠色新都、漢口漁場、后湖B6地塊等地塊。其中，較大的項目主要分布在青山、洪山和江岸。

相比，經(jīng)適房大多集中在東西湖、青菱鄉(xiāng)等地段，武漢市提出，公租房要在二環(huán)到三環(huán)線間，且要在軌道交通沿線，多個商品房小區(qū)也已開始按5%-10%的比例配建公租房。今年開始，隨著公租房大量上市，其交通優(yōu)勢、居住環(huán)境優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)。

根據(jù)武漢最新住房保障思路，未來武漢保障房主要有三大類。其中，廉租房面向最低收入住房困難家庭；公租房面向城市中等偏下收入住房困難家庭和在漢有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等。而唯一有產(chǎn)權(quán)的保障房，就是面向定向購買的拆遷戶的限價房。

“限價商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購買限價商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理。”武漢市房管局有關(guān)人士解釋。

所謂限價房，又稱“四限房”，即“限房價、限房型、限工期、限對象”，其中90平方米以下中小戶型的比例，大多數(shù)控制在70%以上。

2006年，武漢市出讓了首宗限價房地塊，已于2008年上市銷售。其后，限價房開發(fā)一直呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。2012年武漢市保障性安居工程建設(shè)的總量為109945套（戶），其中新建限價商品房36000套。

與經(jīng)適房地段相對較遠不同，為便于就近安置拆遷戶，這些在建的限價房項目，不少選址江漢北路、京漢大道玉帶四村、珞獅南路等核心區(qū)域，但是價格一般高于經(jīng)適房。

房管部門介紹，兩種產(chǎn)權(quán)式保障房價格差異的原因在于，經(jīng)濟適用房用地為政府劃撥，沒有土地成本。而限價房用地，則由開發(fā)商通過招拍掛形式獲得土地和建設(shè)開發(fā)權(quán)，具有土地成本。此外，政府在限價房用地出讓前，還明確了未來的最高售價、房型面積、開發(fā)周期和銷售對象。

據(jù)了解，武漢即將出臺的《關(guān)于進一步加強和完善保障性住房建設(shè)和管理意見》明確指出，限價房雖然不是保障房主流，但仍將長期存在，且主要面向重大工程的拆遷戶銷售。對這部分群體，通過“產(chǎn)權(quán)置換”方式，可以購買產(chǎn)權(quán)式保障房。