邢小博 高建軍 吳 云

（黑龍江工業(yè)學院，黑龍江 雞西158100）

0 前言

最近幾年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，在開放改革以來，實行了城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，在一定程度上突破了傳統(tǒng)意義上的計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的管制，為房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。房地產(chǎn)事業(yè)正成為推動我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)事業(yè)仍然會起到難以替代的重要作用。 但是在房地產(chǎn)事業(yè)高速發(fā)展的今天，也映射出了很多嚴峻的問題，如投資性購房份額偏高、房價控制難度大、供求結(jié)構(gòu)的沖突等等，因此，在現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境下，建立新穎的房地產(chǎn)管理制度，必要時采取相關(guān)的管理政策，這樣才能有效實現(xiàn)我國房地產(chǎn)事業(yè)健康有序的發(fā)展環(huán)境。

房地產(chǎn)事業(yè)的高速發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)事業(yè)及其交易稅收在稅收總收入和財政總收入中占有舉足輕重的地位。 《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，納稅申請人申報的征稅證據(jù)可信度明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額；《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，當納稅人申報的成交價格明顯低于市場價格且無正當理由時，征收機關(guān)可參照市場價格核定。

1 房地產(chǎn)交易過程中納稅的規(guī)定

在房產(chǎn)交易過程中買方按國家規(guī)定征收一定比利的稅收，根據(jù)地區(qū)的不同稅種和稅收比例也略有不同，主要稅種有：契稅（按交易價1%～5%征收）、個稅（按交易價1%征收）、營業(yè)稅（按交易價5.55%征收）、印花稅（按交易價0.1%征收）。 其中契稅是必交的；個稅征收兩個條件滿足其一就征收：（1）原主擁有兩套以上（含兩套）房產(chǎn)的，（2）原房證的出證日期，一般是出證日期5 年以內(nèi)的，營業(yè)稅是按原房證的出證日期決定的，一般是出證日期5 年以內(nèi)征收，5 年外不收。 其主要的征收方法有：

1）契稅：符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120 平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2 倍以下等三個條件的，在房產(chǎn)交易稅里，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。 反之則按3%。

2）印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。

3）營業(yè)稅：購買時間在5 年內(nèi)的房屋需繳納的房屋交易稅—營業(yè)稅為：成交價×5%；5 年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業(yè)稅。

4）城建稅：營業(yè)稅的7%。

5）教育費附加稅：營業(yè)稅的3%。

6）個人所得稅

在房產(chǎn)交易稅里， 普通住宅5 年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－(營業(yè)稅＋城建稅＋教育費附加稅＋印花稅)}×20%；5 年以上(含)5 年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。 出售公房：5 年之內(nèi)，(售房收入－經(jīng)濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%， 其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000 元/平方米，土地出讓金=1560 元/平方米×1%×建筑面積。 5 年以上普通住宅免交房屋交易稅的個人所得稅。

7）取得房產(chǎn)證5 年以上普通住宅免交房產(chǎn)交易稅。

2 有效評估房地產(chǎn)交易價格的重要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有重要地位，而房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)市場中起杠桿作用。因此，合理地評定房地產(chǎn)價格，對于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

2.1 改革開放形勢需要房地產(chǎn)價格評估

改革開放，搞活經(jīng)濟政策使我國的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經(jīng)濟的發(fā)展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經(jīng)濟來組織社會主義經(jīng)濟活動，市場機制的調(diào)節(jié)作用日益增強。 房地產(chǎn)是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價格評估。

例如，企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要房地產(chǎn)價格評估。改革企業(yè)管理體制，增強企業(yè)活力是經(jīng)濟體制改革的中心環(huán)節(jié)，而推動企業(yè)橫向經(jīng)濟聯(lián)系發(fā)展，是搞活企業(yè)的重要內(nèi)容。 建立企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移市場，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，促進企業(yè)橫向經(jīng)濟聯(lián)系的發(fā)展，形成新的企業(yè)組合，推動新的企業(yè)群體、企業(yè)集團的興起。但是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移意味著權(quán)利發(fā)生變化。為維護企業(yè)間的利益，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前應(yīng)評估其價格，使聯(lián)合的各方在對等條件下進行合作。 有些城市已開始擬訂企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓試行辦法，通過立法使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移納入法治軌道，并促進企業(yè)橫向經(jīng)濟聯(lián)系和發(fā)展。

有償使用國有土地，需要進行房地產(chǎn)價格評估。 城市土地屬國家所有，禁止任何人買賣。但是，在商品經(jīng)濟條件下土地所有權(quán)不能進入市場并不妨礙土地使用權(quán)進入市場，成為買賣對象。武漢、天津、上海，廣州、深圳、廈門等市先后制訂了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的辦法，這說明我國已開始改革無償，無期使用城市土地制度。 廣州市在近幾年來采用招標、議標方式有償出讓土地使用權(quán)。

1989 年5 月頒發(fā)了《廣州市城市國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試行辦法》；

1993 年6 月正式頒布《廣州市國有土地使用權(quán)出讓金標準》。

2.2 房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

我國現(xiàn)正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經(jīng)濟占主導(dǎo)地位。隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來經(jīng)營，使沉默近三、四十年的房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國的一個新興行業(yè)，開始納入社會主義商品經(jīng)濟運行軌道。 但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營、管理的人才。 然而，目前我國房地產(chǎn)價格評估隊伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。 因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當務(wù)之急。

2.3 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要

房地產(chǎn)商品的交換構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。 隨著經(jīng)濟體制改革的深化，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)興旺景象。 為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須加強房地產(chǎn)市場管理。

市場管理的核心是對價格的調(diào)控與管理。合理確定房地產(chǎn)價格對于安定人民生活，穩(wěn)定市場物價有積極的現(xiàn)實意義。 國家物價的管理通過宏觀經(jīng)濟調(diào)控指導(dǎo)各地區(qū)，部門做好市場物價管理監(jiān)督工作。 各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國家的物價方針政策和法規(guī)，負責本地區(qū)，部門的價格管理和綜合平衡工作。

各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易的職能部門，加強房地產(chǎn)市場管理主要是加強房地產(chǎn)交易市場管理。 因此，搞好房地產(chǎn)價格評估工作，是加強管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要。

2.4 法律實施的需要

社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權(quán)力機關(guān)制訂建立起來的法律制度和執(zhí)行原則。因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準則，它對于保衛(wèi)社會主義，鞏固社會主義經(jīng)濟制度和保障社會主義經(jīng)濟建設(shè)起積極作用。

但法律的實施需要有關(guān)單位支持。 以事實為根據(jù)，以法律為準繩是司法工作的基本原則。 在審查辦理房地產(chǎn)案件中，為了保障公民和法人的合法權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，制裁違法行為，司法人員在執(zhí)法過程中，除必須了解案情外，還需要房地產(chǎn)價格評估人員提供資料作為判案的依據(jù)。

2.5 住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，為實現(xiàn)住宅生產(chǎn)的投入，產(chǎn)出的良性循環(huán)，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內(nèi)容之一。 出售舊公房應(yīng)按重置價成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計價，但在實施過程中，因沒有切合實際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公房時價格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價格，不利于住房自有化工作的開展。為此，建設(shè)部和國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組在《關(guān)于加強出售公有住房價格管理的通知》中指出：“各產(chǎn)權(quán)單位向職工出售的公有住房統(tǒng)一由房地產(chǎn)評估專業(yè)人員進行價格評估。 ”這就需要加強價格評估工作。此外，調(diào)整不合理的低租制，必須要加強房租的修訂和評租等等工作。