孔祥文

（廣西第四地質(zhì)隊(duì)，廣西 南寧530031）

一、引言

住房是一個(gè)關(guān)乎著國(guó)計(jì)民生的重大社會(huì)問(wèn)題以及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，能否切實(shí)的解決群眾的住房問(wèn)題直接關(guān)系著社會(huì)是否和諧，住房改革制度已經(jīng)在我國(guó)實(shí)施多年，取得了良好的成效，目前我國(guó)的住房分配制度已經(jīng)基本終止，市場(chǎng)化、社會(huì)化和貨幣化的住房制度也逐步的建立起來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民的居住條件也得到了一定的改善，在近年來(lái)人們收入水平的增長(zhǎng)之下，居住環(huán)境以及居住質(zhì)量已經(jīng)成為人民關(guān)注的熱點(diǎn)。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)展的大環(huán)境下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，在這段時(shí)間內(nèi)取得了一定的成效，但是也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，下面就針對(duì)南寧市近年來(lái)房改過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行探討并探討相關(guān)的預(yù)防措施。

二、住房改革業(yè)務(wù)實(shí)行中的若干問(wèn)題

廣西省住房改革這項(xiàng)業(yè)務(wù)的制定是嚴(yán)格的根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革要求而制定，對(duì)廣西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及現(xiàn)代化的建設(shè)均起到了積極的作用，但是，由于我國(guó)的房產(chǎn)制度與其他國(guó)家相比起來(lái)有著較大的不同，因此，在改革過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能過(guò)于突出

在1998 年以后，為了刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平，國(guó)家開(kāi)始全面實(shí)施積極的財(cái)政政策，體制住房分配制度，全面實(shí)行住房貨幣化制度，這在很大程度上拉動(dòng)了我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上了良好的腳步，以南寧市為例，在實(shí)施房改之后，外商投資迅速的增長(zhǎng)，GDP 呈現(xiàn)出良好的發(fā)展局勢(shì)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2012 年度南寧市全市生產(chǎn)總值（GDP）超過(guò)了2500 億元人民幣，財(cái)政收入突破400 億元，社會(huì)固定資產(chǎn)突破200 億，南寧市GDP 連續(xù)11 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，這與房地產(chǎn)的升溫有著密不可分的關(guān)系。但是，也要注意到，為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，在多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)都是南寧市的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行的如火如荼，房地產(chǎn)也稱為增加財(cái)政收入以及帶動(dòng)投資的利器，雖然近年來(lái)南寧市的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是在長(zhǎng)期的發(fā)展景象下，必將會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。

（二）市場(chǎng)化進(jìn)程過(guò)快，超過(guò)了人民的承受力

國(guó)外專家學(xué)者表明，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定程度，且社會(huì)中中高收入階層較多時(shí)，住房的市場(chǎng)化才能得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，我國(guó)還處于發(fā)展階段，工資制度不夠完善，社會(huì)收入的差距在近年來(lái)的差距也越來(lái)越大。在1998 年以后，南寧的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)走向了市場(chǎng)化，但是現(xiàn)階段下居民收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r還沒(méi)有到位，高收入階層較少，大多數(shù)人都屬于普通的工薪階層，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)以及超過(guò)了人民的承受能力，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2012 年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22561 元，南寧市農(nóng)民人均純收入為6777 元，但是，全是商品房均價(jià)已經(jīng)突破了7000 元，因此，從這一層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化超越了現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。

（三）公積金制度未發(fā)揮出理想作用

公積金制度最早由上海市在1991 年實(shí)行，在1993 年，南寧市也開(kāi)始實(shí)施住房公積金制度，住房公積金制度的建立旨在解決廣大職工的住房問(wèn)題，保證廣大職工尤其是中低收入階層可以較好地利用公積金的低息貸款解決住房問(wèn)題，由于公積金的繳納與個(gè)人收入水平有著密切的關(guān)系，因此就出現(xiàn)行業(yè)、單位、個(gè)人之間的差額懸殊，高收入群體公積金多，公平性難以得到保證，高收入群體利用公積金規(guī)避個(gè)人所得稅，而真正需要解決住房問(wèn)題的低收入群體公積金數(shù)額卻少之甚少，一年的金額甚至難以支付1 ㎡的住宅，因此，公積金制度并未發(fā)揮出其應(yīng)用的作用。

（四）經(jīng)濟(jì)適用房制度的管理和監(jiān)督工作不到位

經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了解決低收入家庭的住房問(wèn)題而制定的政策，其對(duì)象為低收入群體，具有明顯的保障性質(zhì)，可以彌補(bǔ)低收入群體由于收入水平有限而帶來(lái)的住房困難問(wèn)題，但是，在這種政策實(shí)施的過(guò)程中，卻存在著一些明顯的問(wèn)題。以南寧市為例，在新頒布的《南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中規(guī)定：“人均月收入低于或等于市政府當(dāng)年公布或執(zhí)行的本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，且連續(xù)享受本市最低生活保障待遇1 年以上；家庭人數(shù)為兩人或兩人以上，家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系；家庭成員均具有本市常住戶口（指南寧市非農(nóng)業(yè)常住戶口）并實(shí)際居住、至少有一人取得本市常住戶口3 年以上，其他成員戶口遷入滿1 年以上”即可申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。但是在現(xiàn)階段下，對(duì)于個(gè)人的收入難以統(tǒng)計(jì)，在政策實(shí)施的過(guò)程中，難以對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行有效的核查，這就導(dǎo)致應(yīng)該受到保障的家庭未通過(guò)申請(qǐng)，不符合保障條件的家庭卻得到住房，這就進(jìn)一步加劇了社會(huì)的不公平性。

三、住房改革業(yè)務(wù)實(shí)行中問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）完善經(jīng)濟(jì)適用房制度

經(jīng)濟(jì)適用房制度是我國(guó)解決人民住房問(wèn)題的首要手段，但是，在具體的實(shí)施過(guò)程中還存在著較大的不公平性，因此，在下一階段，必須要完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該進(jìn)行重新定位和認(rèn)識(shí)，對(duì)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及準(zhǔn)入制度進(jìn)行重新規(guī)定，明確申請(qǐng)人的條件，禁止富人購(gòu)買、把關(guān)不嚴(yán)的情況發(fā)生，保證經(jīng)濟(jì)使用防止政策的公平性；此外，還要嚴(yán)格地控制好經(jīng)濟(jì)適用房的面積，不得超過(guò)60 ㎡，減少一些個(gè)人或者單位利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投機(jī)和投資的行為，保證經(jīng)濟(jì)適用房的保障作用。

（二）改革公積金制度

就目前來(lái)看，我國(guó)公積金制度中最大的弊端就是公平性問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也是廣大職工呼聲最強(qiáng)烈的問(wèn)題，由于行業(yè)與行業(yè)之間、個(gè)人與個(gè)人之間的工資差額較大，繳納的公積金數(shù)額也出現(xiàn)了較大的差別，就導(dǎo)致公積金制度難以發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。因此，各個(gè)省市可以根據(jù)工資水平、房?jī)r(jià)水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，制定統(tǒng)一的繳納標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵照不同職稱、不同職務(wù)間住房標(biāo)準(zhǔn)不同的制度，根據(jù)職工的職稱和職務(wù)規(guī)定公積金的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。就南寧市的工資水平、房?jī)r(jià)水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)看，可以固定初級(jí)職稱每月個(gè)人和單位分別繳納200 元、處級(jí)和中級(jí)職稱每月個(gè)人和單位分別繳納300 元，廳級(jí)和高級(jí)職稱每月個(gè)人和單位分別繳納400 元，保證公積金制度的公平。此外，還要簡(jiǎn)化公積金的貸款和支取手續(xù)，發(fā)揮出其應(yīng)用的住房購(gòu)買作用。

（三）完善法律法規(guī)，保證改革的順利進(jìn)行

在住房制度改革的過(guò)程中，遇到了不少的阻力和問(wèn)題，很多政策性的文件，如經(jīng)濟(jì)適用房制度、公積金制度、廉租房制度等在部分地區(qū)難以有效的制定，在實(shí)際的工作過(guò)程中也常常由于法律制度的不足出現(xiàn)職工與單位的糾紛問(wèn)題，要解決這些問(wèn)題，僅僅依靠政府的文件規(guī)定是不可行的，由于房改制度僅僅是規(guī)定性的文件而非法律條款，即時(shí)是對(duì)薄公堂也難以解決問(wèn)題，房改部門更加難以解決這些問(wèn)題，因此，在下一階段下，必須要完善相關(guān)的法律條文，將各項(xiàng)房改制度列入到法律保障的范圍內(nèi)，并制定完善的處罰制度，對(duì)于違反法律的單位和個(gè)人絕不姑息，保證房改制度可以得到有效的實(shí)施，確保廣大職工和人民的利益不受侵犯。

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