趙玲

【摘 要】本文對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀做了分析，分析出：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價大幅攀升；開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L；完善土地供應制度；建立房地產(chǎn)價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控；完善住房供應體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關企業(yè)的行為。

【關鍵詞】房地產(chǎn)市場；發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康。

1.房地產(chǎn)業(yè)的重要作用

房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關聯(lián)效應。

2.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大，從商品房投資類型結(jié)構看，普通住宅比重稍有上升，經(jīng)濟適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。

商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤，同時宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導致房地產(chǎn)市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強了房地產(chǎn)商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，這是當前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。

3.房地產(chǎn)存在的主要問題

3.1房地產(chǎn)地區(qū)差異

地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。

3.2房地產(chǎn)需求與供給之間矛盾

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，快速城市化為城市帶來大量的新增人口。城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策。

3.3中低收入居民的住房問題

住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

3.4房地產(chǎn)投資調(diào)控

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執(zhí)行，并且各金融機構為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求。提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。但房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

4.促進房地產(chǎn)市場發(fā)展對策

4.1政府完善土地供應制度

在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構失衡的矛盾。建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進行調(diào)控，應著力建設地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導價來調(diào)控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。公示地價”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據(jù)。

嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機。

4.2建立房地產(chǎn)價格預警機制

建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，針對市場中的認為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴格控制和監(jiān)督，從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。

4.3規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為

當前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構操作不規(guī)范等問題頻出現(xiàn)，因此要建立企業(yè)的信譽檔案。加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。 （下轉(zhuǎn)第278頁）

（上接第201頁）5.結(jié)語

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展， 所以當經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。

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