文/本刊記者 李靜宇

物流園區(qū)，具有多種物流功能的集合體，在很多地方政府將物流業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)時，引發(fā)了建設(shè)狂潮。然而，并不是所有物流園區(qū)都發(fā)揮出了作用，一些倉促上馬的物流園區(qū)，今天已一片荒蕪。那么，物流園區(qū)應(yīng)怎樣建，建成什么樣呢？請看中國物資儲運協(xié)會會長姜超峰與本刊記者的一席談。

《中國儲運》：近些年來全國各地興建物流園區(qū)可謂如火如荼，是哪些因素推動了其快速發(fā)展呢？

姜超峰：為什么會形成物流園區(qū)，原因之一是貨物流通量的增加。港口吞吐量約90億噸，整體貨運量約300多億噸。首先，貨物流通量在大量增加，因為開發(fā)利用的資源規(guī)模在增加。我國的資源已不能滿足本國生產(chǎn)的需要，需要向國外大量進口資源，像每年進口的鐵礦砂、煤炭、石油、原油、木材等等，貨物越來越多，造成貨物大量流動。其次，國際分工也促使各種貨物的大規(guī)模流動再增加。發(fā)展中國家，他們需要用自己的勞動力來制造廉價的貨物，這些貨物生產(chǎn)出來之后，要向全世界分發(fā)，所以各種貨運在大規(guī)模流動。

其次，運輸方式變得多樣化和運輸工具在不斷發(fā)展?，F(xiàn)有的五種運輸方式已經(jīng)發(fā)展起來了，每一種運輸方式里面，又有多種不同的運輸工具，就單單一個鐵路集裝箱的運輸，就包括有冷藏的、液體的、粉狀的、箱式的等等。依據(jù)貨物的流量及流向的不同進行集結(jié)和分散。有這樣兩種情況，同一貨主的貨物需要向不同的方向流通和不同貨主的貨物需要向同一個方向流通，都需要將這類貨物在一個地方先進行集結(jié)，之后再重新分配方向和車輛。這類的集結(jié)地，經(jīng)過一定的發(fā)展，就逐漸會形成物流中心。與此同時也包括城市化和工業(yè)化的發(fā)展等等因素，帶動了物流園區(qū)的發(fā)展。現(xiàn)在城市化，工業(yè)化都要求集中，相應(yīng)貨物的到達和分撥也需要集中，需要物流園區(qū)來減少城市物流，緩解城市的交通，服務(wù)工商業(yè)。

《中國儲運》：很多物流園區(qū)倉促上馬，過后又不了了之，那么，您覺得建設(shè)物流園區(qū)需要做哪些前期工作？

姜超峰：物流園區(qū)在建設(shè)之前，一定要有一個全面的可行性報告，收支一定要算好，財務(wù)評價和社會經(jīng)濟評價都要做好，之后還要進行風(fēng)險分析。任何一個物流中心的建設(shè)都要考慮它的風(fēng)險。風(fēng)險在什么地方？最大的風(fēng)險就是建了庫之后租不出去，沒有貨物進來。

物流園區(qū)設(shè)計的時候，需要有一個評估體系，從以下幾個方面來考慮：第一，從消費者的角度，考慮消費用戶的市場區(qū)域和需求。第二，從供應(yīng)商的角度考慮。供應(yīng)商在什么地方？怎么樣送貨？怎么樣到貨？路途遠不遠？方便不方便？第三，從成本的角度考慮，要考慮當(dāng)?shù)貏趧恿Τ杀?、房地產(chǎn)成本、貨運量、庫存量、平均庫存水平等。第四，擴張的時候，要考慮如果一個倉庫發(fā)展起來了，周邊有沒有新擴張的倉庫用地之類問題。第五，時效性，要考慮能不能滿足客戶訂單的快速反應(yīng)需求等。第六，選址問題非常關(guān)鍵。應(yīng)該考慮建多少物流中心，具體位置怎么樣，吞吐量是多少，各個物流中心之間的產(chǎn)品分配情況如何，物流中心能力有多少，產(chǎn)品放多少等問題。第七，要通過現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)和準備建立的網(wǎng)絡(luò)之間的關(guān)系，采集數(shù)據(jù)，建立自己的模型。要考慮的數(shù)據(jù)包括到貨的數(shù)量、品種、批次和方式?，F(xiàn)在經(jīng)?？紤]的因素，包括調(diào)查平均到貨量、發(fā)貨量、到貨的方式和發(fā)運的方式等等，然后進行理論性的分析，做增長率的分析，建立模型，預(yù)計3年之后或5年之后能有多少到達量等。但事實上真正運作的時候，還要考慮其他的一些因素，比如說競爭對手增加了，突然增加了一個物流園區(qū)，我們?nèi)绾闻c之競爭？很多現(xiàn)實問題都需要考慮。所以建物流園區(qū)必須有一個模型，來分析建了物流中心之后的運行情況怎么樣。

《中國儲運》：對于物流園的規(guī)劃您是專家，那么您如何看待和分析物流園區(qū)的容積率，是否建樓庫有著更多的優(yōu)勢，樓庫與平庫的建設(shè)依據(jù)是什么？

姜超峰：各地在規(guī)劃物流園區(qū)的時候，碰到第一個問題就是物流園區(qū)規(guī)劃給多大面積合適。物流園區(qū)規(guī)劃的基本依據(jù)是物流強度，就是依據(jù)每平方公里的物流用地和每年的貨物存儲量。我去年做過一個分析，一般的一個有碼頭、有水運、有鐵路、有公路的城市物流強度應(yīng)該一年在1700萬噸左右。不過這個數(shù)據(jù)只供參考，不是絕對的，還需要考慮很多不同的因素，包括運營效率、設(shè)備先進性、品種、占地面積、基礎(chǔ)條件和交通方式等。

物流園區(qū)的建筑容積率，一般來講，保持在0.5或0.6。例如100萬平方米的物流占地，可能只建50萬平米的庫房或者辦公樓，剩下的就是道路面積，還有其他的可控性的面積。所以要提高容積率，必須建樓庫。在我國土地緊缺的地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了很多樓庫，一般是兩層高，在廈門和深圳，也有四層、五層的。

庫區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的時候，要把握以下原則：第一，存貨的時候，相同的貨物要存儲在一起。按周轉(zhuǎn)快慢，分類存放，盡可能地利用空間和平面。第二，要有足夠的通道和停車場，但是不要浪費，要考慮不同運輸方式的銜接。第三，庫房要根據(jù)貨物的特點來進行設(shè)定。有一些庫房，不一定需要蓋很高，像對于分揀型的倉庫?，F(xiàn)在的電子商務(wù)公司，大量都是單件，儲存的量都不大，同一種貨物可能只存5件或者10件，就不需要高庫，5.5米高到7米之間這樣的庫房就能滿足需求了。

《中國儲運》：目前，物流園區(qū)在自營還是出租以及物流園區(qū)是自建還是租用的問題上還存在著不同的觀點，對此，您是怎樣看這個問題的？

姜超峰：建了物流園區(qū)，如果把物流業(yè)務(wù)也放這兒做，這就是自營了；出租就是出租給客戶，讓客戶來承包倉庫，貨物的分類、儲存、保管、運輸、裝卸都由客戶自己來操作。所以自營和出租的收費標準、收費的環(huán)節(jié)是不同的，因此我主張，建一個物流園區(qū)，一定要自己運營。倉庫出租收入只占整個倉庫群收入里面一個很小的部分。

自建倉庫，開發(fā)商要承擔(dān)所有的自建投入的收益和風(fēng)險。但是租用卻可以迅速擴張。如果企業(yè)向外擴張，要建一百個點的話，這一百個點不可能都去自建，必須考慮租用。如果中小型的物流企業(yè)，可以參考這樣的運營模式：先派出一個工作組辦事處租倉庫，建一個小的物流運營的組織，替出租方邊做業(yè)務(wù)邊考察當(dāng)?shù)赜袥]有商機，如果有商機的話，再建一個分公司，建了分公司之后，再考慮能不能投資建一個倉庫等等。

一個物流園區(qū)，怎么評價好壞？如何衡量經(jīng)濟效益情況和對社會的貢獻呢？就需要要設(shè)計一定的指標，包括經(jīng)營的效果、土地利用的情況、設(shè)施設(shè)備配套的先進性、投資強度、物流強度、管理水平和工作效率等，這個指標可以用一些具體的指標來確定。對于要建一個物流園區(qū)，建設(shè)初期，我們設(shè)計的功能、設(shè)計的指標是什么？運營過程當(dāng)中的指標考核是什么？完全投產(chǎn)之后指標是什么？都需要我們來做一個前后對比，來檢查有沒有失誤，或者有沒有需要改進的地方。另外還有一些服務(wù)指標，像信息服務(wù)、門戶網(wǎng)站、物業(yè)、維護公共事務(wù)、統(tǒng)計規(guī)劃、投訴處理、工商稅務(wù)、金融、生活服務(wù)等等指標都要考慮。有了這些指標之后，才能夠?qū)ξ锪鲌@區(qū)做出一個公正的評價。