張美婷　趙婕

摘 要：為了讓消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)到商品房買賣中的風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，清楚合法有效的維權(quán)途徑，最終期望引起有關(guān)部門關(guān)注，能夠站在消費(fèi)者的角度制定相關(guān)政策。在此目的的引導(dǎo)下，立足于問(wèn)卷調(diào)查反映的數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的內(nèi)部、外部原因進(jìn)行分析，從法律的角度，分別針對(duì)于內(nèi)部、外部原因提出具有可操作性、創(chuàng)新性、客觀性的一系列建議，進(jìn)一步尋求防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商品房買賣；消費(fèi)者；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）28-0158-04

現(xiàn)今，商品房買賣日益頻繁，商品房消費(fèi)也逐漸成為消費(fèi)者最必要、最重要的消費(fèi)，但是同時(shí)在商品房買賣中，基于諸多原因致使購(gòu)房消費(fèi)者比一般消費(fèi)者面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)，遭受更大的損失。逐年增多的商品房買賣糾紛訴訟和消費(fèi)者協(xié)會(huì)受理的相關(guān)投訴足以證明這一現(xiàn)象。與之相應(yīng)，近些年，各地也相繼爆發(fā)出購(gòu)房消費(fèi)者極端的維權(quán)事件，造成了較大的社會(huì)負(fù)面影響。

一、商品房買賣中消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)存在的原因分析

2012年7月和8月，我們團(tuán)隊(duì)七人分別對(duì)青島、杭州、九江、合肥、貴陽(yáng)、運(yùn)城的消費(fèi)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地訪問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，總共回收有效問(wèn)卷305份，該問(wèn)卷共設(shè)計(jì)了十個(gè)問(wèn)題，是以購(gòu)房前、購(gòu)房中、購(gòu)房后為主線進(jìn)行編排——購(gòu)房前主要涉及消費(fèi)者買房時(shí)最擔(dān)心的問(wèn)題以及他們是否會(huì)選擇咨詢律師；購(gòu)房中包含消費(fèi)者對(duì)于房屋預(yù)售條件以及開發(fā)商要具備的證件的了解狀況；購(gòu)房后提到開發(fā)商交房、維權(quán)途徑的知曉情況、消費(fèi)者對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)證的態(tài)度以及業(yè)主委員會(huì)在消費(fèi)者心中的地位的問(wèn)題。該問(wèn)卷針對(duì)的都是消費(fèi)者最為關(guān)心的問(wèn)題，目的在于最后得出的數(shù)據(jù)分析最能反映普通消費(fèi)者的法律保護(hù)意識(shí)現(xiàn)狀。從調(diào)查結(jié)果分析，被調(diào)查者男女比例接近1：1，所以不會(huì)存在主觀思想的偏頗現(xiàn)象，更傾向于客觀、普遍的現(xiàn)狀反映。同時(shí)，被調(diào)查者所涉及的職業(yè)也比較廣泛，收入存在很明顯的差距，因此可以確保該調(diào)查結(jié)果的廣泛性。

本文將此調(diào)查結(jié)果進(jìn)行縱向剖析、橫向?qū)Ρ?，并且收集查詢大量相關(guān)資料，對(duì)商品房買賣中消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)存在的原因做出如下分析：

（一）風(fēng)險(xiǎn)存在的外部原因

1.相關(guān)法律法規(guī)的不完善。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)末，發(fā)展至今時(shí)間較短，導(dǎo)致相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)存在粗略、滯后等問(wèn)題：（1）條文的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，可操作性弱。比如：當(dāng)下是依據(jù)《消法》規(guī)定來(lái)確定消費(fèi)者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，然而現(xiàn)實(shí)問(wèn)題在于，商品房買賣不同于一般商品交易，它具備本身的特殊性，因此需要更為具體的、針對(duì)性強(qiáng)的規(guī)定。（2）有關(guān)懲罰規(guī)定模糊，力度小，達(dá)不到預(yù)期效果。在房地產(chǎn)行業(yè)中，許多開發(fā)商忽視消費(fèi)者的合法權(quán)益，不擇手段使利益最大化，但相關(guān)法律法規(guī)中，有不少條文只規(guī)定了“應(yīng)該”，而未提及如果不遵守會(huì)承擔(dān)何種后果，從而無(wú)法得到貫徹執(zhí)行。另外，即使條文有相關(guān)的罰款規(guī)定，可是罰款數(shù)額與開發(fā)商的盈利根本不成正比的，根本達(dá)不到預(yù)防和懲罰的效果。比如，《合同法》規(guī)定——出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。還有配套規(guī)定——開發(fā)商行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例（如萬(wàn)分之三）作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止；逾期超過(guò)一定期限的（如3—6個(gè)月），則買方有權(quán)解除合同，開發(fā)商除應(yīng)向買方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。從以上規(guī)定分析，對(duì)于其逾期交房的違約金的規(guī)定相比其盈利是明顯失衡的，針對(duì)開發(fā)商的違約行為根本沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)性的約束。（3）對(duì)于新顯現(xiàn)的問(wèn)題未做出及時(shí)更新，使開發(fā)商有機(jī)可乘。法律法規(guī)的起草必須根據(jù)社會(huì)實(shí)際情況，往往在問(wèn)題出現(xiàn)后經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間相關(guān)法律規(guī)定才能夠出臺(tái)，因此，法律法規(guī)有著固有的滯后性。在消費(fèi)者處于嚴(yán)重弱勢(shì)的情況下，有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)中，特別是側(cè)重于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法律法規(guī)卻是不多的，除《消法》和《商品房銷售管理辦法》有直接涉及外，大多數(shù)法律法規(guī)，諸如《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》等，都是側(cè)重于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的。

2.行政監(jiān)管不力。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，它的健康有序發(fā)展離不開各級(jí)政府的有效監(jiān)管。然而，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管現(xiàn)狀著實(shí)令人擔(dān)憂。第一，對(duì)開發(fā)商主體資格審查不嚴(yán)。有些地方政府為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和在位政績(jī)，只注重?cái)?shù)量而忽視質(zhì)量，對(duì)開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求不斷降低，使幾乎每一家進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的企業(yè)都享有商品房預(yù)售的權(quán)利，導(dǎo)致預(yù)售限制條件成為一紙空文，加之消費(fèi)者對(duì)如此專業(yè)的信息了解很少，無(wú)疑又增加了購(gòu)房中的風(fēng)險(xiǎn)。第二，對(duì)房屋竣工驗(yàn)收走馬觀花，房屋質(zhì)量難以保障。有的地方的住房在消費(fèi)者入住不久后便出現(xiàn)裂縫的質(zhì)量問(wèn)題。各地的被調(diào)查者在被問(wèn)及“購(gòu)房時(shí)最擔(dān)心的問(wèn)題”時(shí)，均有50%以上的選擇房屋質(zhì)量問(wèn)題，可見這是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。當(dāng)下的房屋竣工驗(yàn)收程序是先由建設(shè)單位自行組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位進(jìn)行，驗(yàn)收時(shí)必須邀請(qǐng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門參與，然后報(bào)建設(shè)行政管理部門備案審批，頒發(fā)相關(guān)文件。然而，雖然政府自始至終參與其中，但更多的只停留在形式審查，注重的是程序是否合法、文件是否具備等問(wèn)題，對(duì)房屋質(zhì)量的實(shí)質(zhì)審查卻比較忽略，以致該問(wèn)題引發(fā)的矛盾有增無(wú)減。第三，政府忽視了針對(duì)購(gòu)房者這類特殊消費(fèi)者的宣傳工作，致使消費(fèi)者對(duì)很多基礎(chǔ)法律知識(shí)知之甚少。在我們的調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城、貴陽(yáng)有19.39%的消費(fèi)者選擇從來(lái)沒(méi)有聽過(guò)商品房預(yù)售條件，九江、合肥有8.51%的消費(fèi)者選擇從沒(méi)聽過(guò)商品房預(yù)售條件，而杭州、青島有1.37%的消費(fèi)者選擇了這個(gè)選項(xiàng)。同樣的問(wèn)題還出現(xiàn)在對(duì)開發(fā)商資質(zhì)的認(rèn)識(shí)上，法律規(guī)定開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售商品房必須取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證以及房屋預(yù)售許可證。而消費(fèi)者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。

3.交易雙方信息不對(duì)稱。開發(fā)商與購(gòu)房消費(fèi)者一直以來(lái)長(zhǎng)期處于信息不對(duì)稱的狀態(tài)。在問(wèn)卷中涉及對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房常識(shí)進(jìn)行調(diào)查的三個(gè)問(wèn)題，分別是“是否了解商品房的預(yù)售條件”、“是否了解‘五證”以及“是否清楚定金與訂金”，然而從結(jié)果看來(lái)，各地區(qū)均只有10%左右的消費(fèi)者選擇十分清楚預(yù)售條件和“五證”，而絕大多數(shù)的消費(fèi)者都對(duì)此只是聽說(shuō)過(guò)但不清楚，同時(shí)各地區(qū)的被調(diào)查者均有占60%以上的人不清楚“定金”與“訂金”的區(qū)別。由此可以看出，交易雙方對(duì)商品房的信息、專業(yè)了解差異之大，如此便出現(xiàn)了商品房買賣中司空見慣的不平等條款，諸如：?jiǎn)畏矫嫦拗葡M(fèi)者的解約權(quán)、定金有去無(wú)回、面積誤差陷阱、違約責(zé)任不對(duì)等、廣告承諾不寫入合同等等。

4.開發(fā)商違規(guī)違法操作。（1）廣告宣傳虛假。在商品房銷售中，尤其是期房銷售，廣告宣傳是開發(fā)商立竿見影的促銷手段，銷售廣告往往也成為了購(gòu)房消費(fèi)者們獲得的第一手資料，然而以消費(fèi)者的能力和信息來(lái)源往往無(wú)法辨別這些宣傳的可靠性。開發(fā)商的促銷手段五花八門。除大家熟識(shí)的虛假?gòu)V告宣傳外，我們?cè)谧咴L中還了解到，現(xiàn)在的許多開發(fā)商采用“捂盤惜售”的手段使利潤(rùn)最大化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)扶搖直上，開發(fā)商不賣已經(jīng)建好的房屋，消費(fèi)者們只能看著房?jī)r(jià)上漲，手足無(wú)措。（2）開發(fā)商預(yù)售條件不合格。在交易市場(chǎng)中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證或超越預(yù)售許可證范圍銷售商品房，隱患重重。（3）逾期交房。這是在現(xiàn)今普遍存在的一種情況，消費(fèi)者們?nèi)〉盟?gòu)房屋，往往比合同約定的期限晚，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)達(dá)四五年。（4）房屋質(zhì)量問(wèn)題。出現(xiàn)墻體裂縫、管道滲漏、材質(zhì)差、地基下沉等各種問(wèn)題的情況屢見不鮮，甚至一棟樓整體無(wú)故倒塌。（5）售后服務(wù)跟不上。消費(fèi)者們交付房款后，開發(fā)商的態(tài)度就出現(xiàn)了極大的逆轉(zhuǎn)，沒(méi)有如期地組織前期物業(yè)進(jìn)行管理，對(duì)之后房屋出現(xiàn)的問(wèn)題置之不理，有的甚至最后銷聲匿跡，致使消費(fèi)者們的人身、財(cái)產(chǎn)安全得不到相應(yīng)保障。（6）利用銷售信息不對(duì)稱，制造售空假象，誘使更多的消費(fèi)者倉(cāng)促購(gòu)房。（7）開發(fā)商常在購(gòu)房合同中，想方設(shè)法減少自方的責(zé)任，限制消費(fèi)者的權(quán)利。所以，在“購(gòu)房時(shí)最擔(dān)心的問(wèn)題”的選項(xiàng)中，房?jī)r(jià)虛高和賣家信譽(yù)問(wèn)題，杭州、青島的分別為23.39%和5.4%，經(jīng)濟(jì)次發(fā)達(dá)地區(qū)的分別為8.51%和14.89%，運(yùn)城、貴陽(yáng)的分別為34.69%和8.16%，不難推斷，除房屋質(zhì)量問(wèn)題外，這些問(wèn)題如不加以制止，必定日益嚴(yán)重，導(dǎo)致的后果將有過(guò)之無(wú)不及。

（二）風(fēng)險(xiǎn)存在的內(nèi)部原因

1.消費(fèi)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知程度不夠。購(gòu)房已經(jīng)逐漸成為當(dāng)今社會(huì)的主流，無(wú)論消費(fèi)者購(gòu)房的初衷是居住還是投資，現(xiàn)實(shí)中的大多數(shù)消費(fèi)者都不能做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知清晰、全面，在前文中提到的對(duì)購(gòu)房常識(shí)的基本了解情況就足以說(shuō)明。而且，有關(guān)“開發(fā)商逾期交房怎么辦”這一問(wèn)題。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，各地區(qū)都只有15%左右的消費(fèi)者選擇“直接告到法院”，然而在“不停地催交”這一選項(xiàng)各地區(qū)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分別是15.07%、21.28%、34.27%，很顯然，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的差異，單純主張權(quán)利的消費(fèi)者所占比重逐漸上升。但是，實(shí)際上單純催交并不能對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性約束，往往取得的效果也不明顯，消費(fèi)者不能充分意識(shí)到這一點(diǎn)，以致交付購(gòu)房款后卻遲遲不能入住的現(xiàn)象愈演愈烈。同時(shí)，在“常事，但交房時(shí)要求一定賠償”這一項(xiàng)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的選擇遠(yuǎn)高于另外兩個(gè)地區(qū)。不難看出，消費(fèi)者的自身素質(zhì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度存在一定聯(lián)系，并且大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知還集中在一些長(zhǎng)期存在問(wèn)題的方面，對(duì)隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸產(chǎn)生的諸多新風(fēng)險(xiǎn)還欠缺深入了解，加之商品房作為商品本身的復(fù)雜性和專業(yè)性，最終給消費(fèi)者造成更多不必要的人身、財(cái)產(chǎn)損失。

2.消費(fèi)者法律知識(shí)的匱乏。在問(wèn)卷中提及“購(gòu)房時(shí)會(huì)認(rèn)真閱讀合同嗎”，各地區(qū)均有近50%的消費(fèi)者選擇“會(huì)仔細(xì)看，合同很重要”，但杭州、青島和運(yùn)城、貴陽(yáng)均有30%左右的消費(fèi)者選擇“只會(huì)粗略瀏覽”，在運(yùn)城、貴陽(yáng)還存在10.64%的消費(fèi)者選擇“太多太繁雜，懶得看”；還有涉及“除打官司外還知道其他合法維權(quán)途徑嗎”，關(guān)于這一問(wèn)題各地區(qū)均有部分消費(fèi)者選擇“完全不知道”，但是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)高達(dá)23.47%，而絕大部分消費(fèi)者都選擇“知道一些”，從中可以分析出屢禁不止的“房鬧”事件的一些癥結(jié)所在；另外，問(wèn)及“對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證怎么看待”時(shí)，九江、合肥和運(yùn)城、貴陽(yáng)仍存在20%左右的消費(fèi)者選擇“不是很重要的”情況，而杭州、青島則沒(méi)有消費(fèi)者選擇此項(xiàng)。從以上種種數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，消費(fèi)者的法律知識(shí)嚴(yán)重匱乏。消費(fèi)者和開發(fā)商之間的法律關(guān)系實(shí)質(zhì)上是買賣合同關(guān)系，合同是平等主體之間意思表示一致的體現(xiàn)，但是大多數(shù)消費(fèi)者在對(duì)購(gòu)房合同內(nèi)容都不清不楚的情況下便簽訂了，事后發(fā)現(xiàn)于己不利的內(nèi)容再要修改時(shí)，便被開發(fā)商以違約限制，因?yàn)檫`約責(zé)任的限制而只能被動(dòng)接受格式條款。

3.消費(fèi)者疏于尋求專業(yè)的法律幫助。對(duì)于“購(gòu)房是否想過(guò)向律師等專業(yè)人士咨詢相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)”的問(wèn)題，問(wèn)卷調(diào)查得出，選擇“從沒(méi)想過(guò)，全是通過(guò)售樓人員介紹”的，在各地區(qū)呈逐漸上升趨勢(shì)，分別為13.7%、17.02%、22.45%。各地區(qū)僅有25%左右的消費(fèi)者認(rèn)為必須要咨詢。而消費(fèi)者不愿意尋求專業(yè)的法律幫助的原因主要在于：第一，有的消費(fèi)者覺(jué)得咨詢費(fèi)太貴。在此，我們通過(guò)對(duì)各地區(qū)門戶網(wǎng)對(duì)律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的公布和一些律師的在線回答，得知此類咨詢一般是計(jì)時(shí)收費(fèi)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可以高達(dá)3 000元/小時(shí)，消費(fèi)者擔(dān)心貴是情有可原的。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的收費(fèi)則一般都不會(huì)超過(guò)800元/小時(shí)，之所以他們會(huì)擔(dān)心貴，因?yàn)榇蟛糠窒M(fèi)者對(duì)資費(fèi)并不了解，只是直覺(jué)認(rèn)為很貴，他們對(duì)于新事物的接受和應(yīng)用還有待于時(shí)間的磨合。第二，有的消費(fèi)者認(rèn)為上網(wǎng)查閱相關(guān)知識(shí)便足夠了。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，大家都越來(lái)越習(xí)慣利用便捷、實(shí)惠、包羅萬(wàn)象的網(wǎng)絡(luò)獲取自己需要的資料，因此，有些消費(fèi)者便依賴于網(wǎng)絡(luò)，疏于尋求專業(yè)的法律幫助。

在上述內(nèi)因、外因的促使下，消費(fèi)者面臨的風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減，因此如何防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，迫在眉睫。

二、外部原因引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范有賴于制度完善和有效監(jiān)管

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)

1.細(xì)化條文，增強(qiáng)可操作性。首先，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該在立法上有單獨(dú)的、更為具體的規(guī)定，以便更好地維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。其次，關(guān)于業(yè)委會(huì)的規(guī)定中，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條并沒(méi)有對(duì)業(yè)委會(huì)的性質(zhì)給予明確界定，法律地位模糊，該條例同時(shí)也賦予業(yè)委會(huì)重要的職責(zé)，但是其作用發(fā)揮如何在很大程度上卻取決于小區(qū)業(yè)主的綜合文明程度，無(wú)疑可靠性是較低的。本文建議法律明確賦予業(yè)委會(huì)民事主體資格，這樣會(huì)有效提高業(yè)委會(huì)的執(zhí)行能力。再者，在立法上關(guān)于業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)管理和經(jīng)費(fèi)虧損的責(zé)任劃分也沒(méi)有明確的可操作性規(guī)定，加之業(yè)委會(huì)本身屬于非營(yíng)利性組織，成員們工作也屬義務(wù)性，因此各方積極性不能被調(diào)動(dòng)，自然投入的時(shí)間精力均有限。因此，本文建議對(duì)業(yè)委會(huì)應(yīng)該仿照物業(yè)制度進(jìn)行規(guī)定，采取聘任制，由業(yè)主定期向業(yè)委會(huì)繳納管理費(fèi)用，用于業(yè)委會(huì)的日常開銷和管理，以此激發(fā)業(yè)委會(huì)成員工作的積極性和責(zé)任感，同時(shí)在其中對(duì)經(jīng)費(fèi)管理和經(jīng)費(fèi)虧損責(zé)任劃分做出詳細(xì)規(guī)定，避免經(jīng)費(fèi)濫用。

還有，關(guān)于開發(fā)商信息公開披露制度的有關(guān)規(guī)定過(guò)于模糊，導(dǎo)致虛假?gòu)V告滿天飛、低資質(zhì)開發(fā)商遍地有，所以，信息公開披露制度的建立勢(shì)在必行，這將在極大程度上減少開發(fā)商欺騙行為，使消費(fèi)者面臨的有些風(fēng)險(xiǎn)被扼殺在搖籃中。

2.完善懲罰機(jī)制，發(fā)揮法律威懾力。第一，在立法中應(yīng)該對(duì)所有強(qiáng)制性規(guī)定匹配相應(yīng)懲罰，以保證其得到有效實(shí)施。尤其是對(duì)于罰款的規(guī)定，應(yīng)該以所獲利益為基數(shù)進(jìn)行規(guī)定，保持其動(dòng)態(tài)變化，而不是具體給出一個(gè)范圍，長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)不變，只有如此才能讓以牟取暴利為目的的開發(fā)商望而卻步，達(dá)到真正的約束、懲罰作用，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。第二，商品房預(yù)售制度把開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行和消費(fèi)者，“空手套白狼”屢見不鮮。然而，相應(yīng)的懲罰制裁卻沒(méi)有規(guī)定，因?yàn)轭A(yù)售制還不宜被完全取消，所以必須注重法律法規(guī)對(duì)懲罰制裁的詳盡規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)定預(yù)售條件，限制市場(chǎng)主體的數(shù)量。

3.及時(shí)更新法律法規(guī)，使之嚴(yán)謹(jǐn)、與時(shí)俱進(jìn)。在消費(fèi)者弱勢(shì)地位愈來(lái)愈明顯和購(gòu)房糾紛有增無(wú)減的當(dāng)下，必須盡快出臺(tái)一部有關(guān)保護(hù)商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益的法律，只針對(duì)該類特殊人群，直接、方便消費(fèi)者使用法律武器保護(hù)自身權(quán)益，有效減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房糾紛。

（二）充分發(fā)揮政府的作用，促進(jìn)建立健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

1.隨著社會(huì)的貧富差距日益明顯，本文提議，政府在制定相關(guān)政策時(shí)必須充分考慮各種層次的消費(fèi)者。例如，針對(duì)會(huì)利用網(wǎng)絡(luò)的消費(fèi)者，政府應(yīng)該在官網(wǎng)上公布本區(qū)域的購(gòu)房真實(shí)信息，避免開發(fā)商利用信息不對(duì)等的優(yōu)勢(shì)欺騙消費(fèi)者，在這方面不少地方政府已經(jīng)開始著手實(shí)施，其中最具代表性的就是商品房交易網(wǎng)上合同備案，對(duì)“一房多賣”的情況起到了很好的抑制作用。

然而，針對(duì)沒(méi)有條件利用網(wǎng)絡(luò)或不會(huì)利用網(wǎng)絡(luò)的消費(fèi)者，政府就應(yīng)該帶頭做好宣傳工作，本文建議政府協(xié)助社會(huì)向購(gòu)房者提供更多的免費(fèi)法律咨詢渠道，比如，在開發(fā)地區(qū)附近成立臨時(shí)免費(fèi)法律咨詢中心，政府與律師事務(wù)所開展合作，發(fā)動(dòng)該區(qū)域律師輪流到法律幫助咨詢中心工作，并讓購(gòu)房咨詢者回訪評(píng)價(jià)，專門為律師建立一個(gè)公益檔案，在評(píng)價(jià)總結(jié)后納入該律師年終考核成績(jī)；在條件成熟的情況下，與高校開展合作項(xiàng)目，安排本區(qū)域內(nèi)高校法學(xué)專業(yè)本科生、研究生參與社會(huì)實(shí)踐，深入小區(qū)、街道等地方進(jìn)行相關(guān)法律宣傳，派發(fā)宣傳資料，在鍛煉在校生的同時(shí)，讓潛在購(gòu)房者們一定程度上減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

2.嚴(yán)格開發(fā)商主體準(zhǔn)入，加強(qiáng)監(jiān)督管理。工商行政管理部門務(wù)必把好關(guān)，不能為利益所驅(qū)降低要求。除此之外，還有審查開發(fā)商資質(zhì)、辦理各方面證書的各個(gè)部門，必須嚴(yán)格審查。還應(yīng)與此相應(yīng)地成立一系列的問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)其間為一己私利沒(méi)有依法辦事的執(zhí)法人員給予合理處分，強(qiáng)化執(zhí)法人員的責(zé)任意識(shí)。在商品房預(yù)售中，對(duì)于預(yù)售許可證的資格審查政府必須加強(qiáng)，凡是預(yù)售，開發(fā)商要把一定比例的預(yù)售房款提存于政府的專門賬戶，建立一種商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不管是因開發(fā)商還是購(gòu)房者，均由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來(lái)承擔(dān)損失。如此，巨大的風(fēng)險(xiǎn)便分散給交易各方一起來(lái)承擔(dān)，約束開發(fā)商的違約行為。

3.建立商品房竣工綜合驗(yàn)收備案制度。現(xiàn)行的房屋竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位自行組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位進(jìn)行，其實(shí)這樣的驗(yàn)收方式讓廣大購(gòu)房者很不放心。所以，政府應(yīng)該備案，交由專門設(shè)置的部門里的專業(yè)人士對(duì)其質(zhì)量、設(shè)計(jì)等進(jìn)行全面免費(fèi)驗(yàn)收，站在第三方的角度給予主動(dòng)、專業(yè)、公平、客觀的檢測(cè)，并發(fā)給驗(yàn)收合格證書，不合格的改進(jìn)至合格。而且，為了提高該職能部門的辦事質(zhì)量，可以讓購(gòu)房者或者律師參與到監(jiān)督行列，在入住一定時(shí)間后對(duì)該機(jī)構(gòu)工作人員的驗(yàn)收成果給予評(píng)價(jià)，如果對(duì)該機(jī)構(gòu)負(fù)面評(píng)價(jià)達(dá)到一定數(shù)量，社會(huì)影響惡劣，那么就取消該工作人員的工作資格，重新聘請(qǐng)。

（三）推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)自律，使開發(fā)商遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高消費(fèi)者對(duì)其的信賴程度

在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)行業(yè)自律規(guī)范公約，其中參與的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)，各自站在自己角度針對(duì)消費(fèi)者關(guān)心的諸多熱點(diǎn)問(wèn)題在公約中做出承諾，之后，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)將此公約公布在官網(wǎng)上，以便廣大市民查看和監(jiān)督，得到了群眾不錯(cuò)的反響。其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)行業(yè)自律，對(duì)交易雙方都是有利的。對(duì)于開發(fā)企業(yè)可以提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，利于品牌的建立和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)于消費(fèi)者而言，可以有效減少所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，買到稱心的房屋。自然，對(duì)行業(yè)穩(wěn)定也有重大貢獻(xiàn)。

本文建議，可以參考律師協(xié)會(huì)，建立一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的自律性組織，從全國(guó)到地方設(shè)立，編制行業(yè)章程，按照章程對(duì)本行業(yè)的一系列事務(wù)進(jìn)行管理，定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行考核，為房地產(chǎn)相關(guān)部門提供真實(shí)信息，并在其官網(wǎng)上或本區(qū)域內(nèi)有影響力的報(bào)紙雜志上如實(shí)地公布開發(fā)企業(yè)的基本信息，其中應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、信用狀況等，以此促使開發(fā)商自律。

三、內(nèi)部原因引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范有賴于消費(fèi)者提高防范意識(shí)

第一，消費(fèi)者提高自身防范意識(shí)。提高防范意識(shí)首先要求消費(fèi)者必須意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)存在，在商品房買賣這個(gè)市場(chǎng)里，其實(shí)消費(fèi)者存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，本文建議：首先消費(fèi)者必須提高自身防范意識(shí)，清晰認(rèn)識(shí)到自身的弱勢(shì)地位，認(rèn)清購(gòu)買商品房時(shí)存在著哪些風(fēng)險(xiǎn)。充分利用各種獲取相關(guān)信息的渠道，如上文所述，合理通過(guò)政府、媒體、律師事務(wù)所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地認(rèn)識(shí)到商品房買賣市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)注意事項(xiàng)。其次，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知程度提升后，自身的防范意識(shí)也必須隨之加強(qiáng)，在商品房買賣中，認(rèn)真審查開發(fā)商的各種資質(zhì)證書是否具備及其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)如何，從根本上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范做出相應(yīng)對(duì)策。有關(guān)此方面本文提議，消費(fèi)者們可以充分行使《憲法》賦予的結(jié)社權(quán)利，以固定的社團(tuán)形式集合起來(lái)，形成有足夠影響力的團(tuán)體來(lái)與強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商抗衡，得到更多平等談話的機(jī)會(huì)，以此來(lái)合法、有效地保護(hù)自身利益。

第二，消費(fèi)者要增強(qiáng)法律意識(shí)，善于運(yùn)用法律來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)自身權(quán)益具備其他方法不可比擬的優(yōu)勢(shì)：（1）法律具有確定性、相對(duì)穩(wěn)定性以及強(qiáng)制性，法律制定頒布實(shí)施后，在一定時(shí)間內(nèi)不可隨意修改，并且有國(guó)家強(qiáng)制力來(lái)保障其實(shí)現(xiàn)，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商，法律無(wú)疑是處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者最好的、有效的維權(quán)武器。（2）法律涉及主體廣泛，公平、客觀，傾向?qū)θ鮿?shì)群體的保護(hù)。法律具備的作用之一便是平衡社會(huì)各類群體之間的利益，對(duì)于強(qiáng)者給予限制，對(duì)于弱者進(jìn)行保護(hù)。所以，消費(fèi)者增強(qiáng)法律意識(shí)，用法律武裝自己，會(huì)在很大程度上與開發(fā)商處于平等地位，從而最大限度保護(hù)自身權(quán)益。（3）我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持依法治國(guó)，消費(fèi)者善用法律維權(quán)是響應(yīng)國(guó)家政策、參與國(guó)家治理的最好體現(xiàn)，并且同時(shí)能得到各方面的大力支持，最大限度地懲罰違法的開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，使權(quán)益獲得最好的保護(hù)。因此，消費(fèi)者必須要增強(qiáng)法律意識(shí)，運(yùn)用法律來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)于購(gòu)房中所要涉及的相關(guān)法律文件務(wù)必要進(jìn)行基本了解。譬如預(yù)售許可證、“五證”、認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證等等，這些法律文件都與消費(fèi)者的各項(xiàng)權(quán)益息息相關(guān)，如果對(duì)此知之甚少，會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，陷入開發(fā)商的陷阱。其次，了解法律對(duì)于消費(fèi)者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)規(guī)定。在《消法》中對(duì)此做了明確規(guī)定，只有做到充分了解才會(huì)清楚自身的哪些權(quán)益被侵犯，開發(fā)商有哪些行為是不遵守法律。如此維權(quán)便會(huì)針對(duì)性明確，達(dá)到預(yù)期效果的成功率自然會(huì)得到提高。最后，清楚法律規(guī)定的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的各種合法維權(quán)途徑，并加以充分利用。在權(quán)益被侵害之后，除了消費(fèi)者熟知的訴諸法庭外，還可以通過(guò)向房管局投訴、向消協(xié)投訴、如實(shí)地向媒體曝光等合法維權(quán)途徑。

第三，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)主動(dòng)尋求專業(yè)法律幫助。在現(xiàn)今風(fēng)險(xiǎn)重重的商品房買賣中，尋求專業(yè)的法律幫助已經(jīng)逐漸成為十分必要的。（1）專業(yè)人士對(duì)商品房買賣方面的各種風(fēng)險(xiǎn)都有更加全面、深入的認(rèn)識(shí)。因?yàn)樯唐贩孔鳛樯唐肪邆渥陨淼莫?dú)特性和復(fù)雜性，所以普通消費(fèi)者不可能做到與專業(yè)人士同等水平，不少消費(fèi)者依賴網(wǎng)絡(luò)查詢相關(guān)資料，但事實(shí)是，一般很難獲得針對(duì)性強(qiáng)、具體的資料，對(duì)商品房買賣只能做到大致了解。（2）專業(yè)人士具備此方面堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，而且經(jīng)驗(yàn)豐富。他們會(huì)從消費(fèi)者的角度出發(fā)，綜合考慮所購(gòu)房屋的價(jià)格、地理位置、開發(fā)商信譽(yù)度等方方面面，防范風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的糾紛。（3）專業(yè)人士有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定，查閱購(gòu)房過(guò)程中涉及的一系列法律文件。從開發(fā)商到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人再到消費(fèi)者，這期間產(chǎn)生了種種法律關(guān)系，牽扯到不少法律文件，如“五證”、銷售房屋的抵押、登記等，專業(yè)人士會(huì)根據(jù)這些法律文件，及時(shí)向消費(fèi)者指出房屋存在的風(fēng)險(xiǎn)情況，并采取相應(yīng)措施予以應(yīng)對(duì)。（4）尋求專業(yè)人士的協(xié)助的花銷與購(gòu)房款的損失是不可比擬的，購(gòu)買到質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施等都無(wú)后顧之憂的房屋應(yīng)該是每個(gè)消費(fèi)者的期望。（5）專業(yè)人士的介入更好地提高商品房買賣的成功率，減少糾紛，維護(hù)社會(huì)和諧。在專業(yè)人士的協(xié)助下，能更強(qiáng)有力地使開發(fā)商嚴(yán)格按照合同條款履行，減少開發(fā)商任意違約的情況。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，購(gòu)房消費(fèi)已逐漸成為我國(guó)大多數(shù)居民的必然消費(fèi)，自然而然，商品房買賣中消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)之防范問(wèn)題也就與當(dāng)今社會(huì)熱點(diǎn)密切聯(lián)系，牽扯面廣、影響力大，關(guān)系到眾多消費(fèi)者的合法權(quán)益和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，甚至關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定。本文立足于實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)比分析，分別從內(nèi)外原因加以剖析，提出如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議。但是，在以上建議中，依靠外部原因的改善是需要一段時(shí)間的過(guò)渡，而且無(wú)法兼顧到每個(gè)消費(fèi)者的利益，存在一定的滯后性和局限性，所以，消費(fèi)者有效地防范風(fēng)險(xiǎn)最好的方法還是從自己做起，充分利用法律的武器為保護(hù)自身合法權(quán)益努力，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序前進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉遠(yuǎn)景.消費(fèi)者權(quán)益行政保護(hù)現(xiàn)狀評(píng)析[J].法學(xué)雜志，2012，（10）.

[2]張東亮.淺析商品房預(yù)售中對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2011，（6）.

[3]薛妮.預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題[J].決策&信息，2008，（4）.

[4]肖又賢.論商品房買賣中的失信問(wèn)題及其規(guī)范[J].河北法學(xué)，2004，（2）.

[5]楊路明.商品房銷售廣告中懲罰性賠償?shù)倪m應(yīng)與法的公平價(jià)值之實(shí)現(xiàn)[J].企業(yè)家天地，2006，（3）.

[6]郭志濤.商品房交易中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2009，（8）.