■ 張薛梅（無錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇無錫 214153）

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展概述

1995年聯(lián)合國《經(jīng)濟(jì)、社會、文化權(quán)利國際公約》規(guī)定：“每一個人都有權(quán)利擁有一個于他和他的家庭都足夠的生活水平，包括足夠的食物、衣物和住宅，同時可以不斷地改善其生存條件”。2004年底，我國建設(shè)部頒布了《全面建設(shè)小康社會的社會居住目標(biāo)》，提出我國“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標(biāo)準(zhǔn)在120平方米左右，達(dá)到戶均一套、人均一間的總體目標(biāo)”。改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得了長足的進(jìn)步，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了很大的改善。同時，我國住房市場也存在一些問題，如市場信息不對稱帶來的投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)管理還比較混亂，尤其是住房價格過高和中低收入階層的住房供給短缺。面對住房價格過高的問題政府采取了很多措施，但結(jié)果并不理想，筆者認(rèn)為，不能把政府和公眾的注意力都集中在政府需求調(diào)控上，政府可以適度放手，引入更大程度的市場競爭來穩(wěn)定住房價格和解決中低收入階層的住房供給短缺問題，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2012》稱，2011年全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36平方米（江憶，2012）。而根據(jù)《中國城市統(tǒng)計年鑒1999》的數(shù)據(jù)，在全國抽樣調(diào)查的229個城市中，人均超過15平方米的城市只有49個，占總數(shù)的21.4%。必須承認(rèn)，近年來我國的房地產(chǎn)市場確實取得了驕人的成績。其實，房地產(chǎn)市場的驕人成績不僅僅體現(xiàn)在百姓住房條件的改善上。有數(shù)據(jù)顯示，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元，集中體現(xiàn)在房地主市場能快速帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產(chǎn)資料和生活資料消費的相應(yīng)增長，據(jù)統(tǒng)計，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個（顧建發(fā)，2011）。以2003年為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)極大地推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)分析

（一）房地產(chǎn)調(diào)控歷程回顧

1998-2002年，為房地產(chǎn)市場的培育發(fā)展期，期間房地產(chǎn)價格指數(shù)相對穩(wěn)定，當(dāng)時出臺的政策也是旨在培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場；2003-2007年，出現(xiàn)了兩次失敗的調(diào)控，一是121號文件的出臺受到了利益集團(tuán)的抵制，后來121號文件沒有起到應(yīng)有的作用，另一個是2007年央行制定的緊縮措施還沒有來得及真正發(fā)揮作用就迎來了亞洲金融風(fēng)暴；2008-2009年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》從稅收、信貸多個角度鼓勵商品房的發(fā)展；2010-2013年，中央出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，打壓房價的上漲（師立強(qiáng)，2011）。2010年以來的調(diào)控政策主要以限購、限貸抑制需求為突出特征。

（二）我國住房價格越調(diào)越高的悖論

毋庸置疑，1998年至今的住房市場化改革取得了巨大的成就，我國普通百姓的住房條件大大改善，然而我國房價的畸高卻成為亟待解決的問題。自1998年以來，“房價高”的問題一直不斷地困擾著普通百姓，一直使普通百姓感受著越來越高強(qiáng)度的生活壓力。各級政府因此也在不斷出臺新政策。從2003到2013年，中央政府走過了10年的調(diào)控之路，而且調(diào)控手段被人們描述為“不斷加碼”。然而結(jié)果到底如何呢？中國指數(shù)研究院2013年7月1日發(fā)布6月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”，數(shù)據(jù)顯示，6月份全國百城住宅平均價格為10258元每平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，是自2012年6月以來連續(xù)第13個月環(huán)比上漲。將日本的東京與中國的上海做一個比較，日本東京中央核心區(qū)域精裝修的房子，每平方米價格大約折合人民幣4萬多。而上海陸家嘴早已喊出了10萬/m2的天價，6-8萬/m2的樓盤更是比比皆是（張薛梅，2010）。因為購房壓力過大，而使得許多人成了名符其實的房奴。人均住宅面積樹立的遠(yuǎn)大目標(biāo)似乎并不難實現(xiàn)，可在我國買一套房子對普通百姓來說實在是太難了，因為房價上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人均可支配收入的增長速度。本文通過對比首都住房痛苦指數(shù)來說明這一問題，即居民用多少年的收入才可以買一套住房。根據(jù)世界獨立房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Numbeo在2012年10月發(fā)布的數(shù)據(jù)，中等收入居民買一套中等住房需要的年數(shù)（見表1），通過對比，可以發(fā)現(xiàn)九個國家的首都購買住房，中國百姓的痛苦指數(shù)最高。

現(xiàn)階段高房價給我國社會經(jīng)濟(jì)帶來的問題

（一）擴(kuò)大貧富差距且造就普遍的房奴現(xiàn)象

在我國房地產(chǎn)價格瘋漲的過程中，令很多人一夜暴富，也令很多人的居住成本大幅度提高，可支配收入降低，還使許多低收入階層變得更加窮困。這無疑加劇了貧富差距，強(qiáng)化弱勢群體的仇富心理，引發(fā)嚴(yán)重的社會矛盾。房價的大幅上漲，無疑還將增加貸款購房者的還貸壓力，使個人和家庭的消費結(jié)構(gòu)扭曲，省吃儉用，日常開支大幅縮減。從而抑制了消費，收緊了內(nèi)需，進(jìn)而導(dǎo)致整個社會的消費能力下降，造成了住房消費對其他消費巨大的擠出效應(yīng)，造就了無數(shù)的房奴。

（二）助推投機(jī)行為且積聚金融風(fēng)險

我國各地房價快速飆升，漲幅從幾倍到十幾倍不等。房價的瘋漲使很多人在從眾心理的驅(qū)動下，加入了房產(chǎn)投機(jī)行列，而這又進(jìn)一步推動了房價的提高，房價快速上漲使這一部分人獲取了巨額財富，卻也令很多人陷入了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時，高漲的房價迅速地積聚著金融風(fēng)險，有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款，建筑公司往往要對項目墊付約占30%-40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。這幾項累加，使房地產(chǎn)項目中來自銀行的資金高達(dá)61%，這比本世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫破裂之前的比例還要高。

（三）抑制社會創(chuàng)新能力提升并導(dǎo)致我國“實業(yè)”空心化

一個社會發(fā)展的最大價值在于能最大程度地滿足人們的基本生活需要，居住是百姓衣食住行的基本需要之一。但我們發(fā)現(xiàn)，很多人大學(xué)一畢業(yè)就背負(fù)了沉重的心理包袱——要賺錢買房。他們找到工作后通常的表現(xiàn)是老老實實、循規(guī)蹈矩地工作，談不上什么有創(chuàng)造性的工作。此時高房價抑制的正是人的個性、社會的創(chuàng)新、技能的改善與發(fā)明。此外，日益飛漲的房價，加快了我國“實業(yè)”的空心化，資本的逐利本性，使得哪里有利潤，哪里就有資本，對于經(jīng)營實業(yè)的企業(yè)家來說，在生產(chǎn)成本增加、工人工資增加、利潤下降的多重重壓下，不斷高漲的房價使得不少企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，最終使我國的產(chǎn)業(yè)空心化。

（四）阻礙正在進(jìn)行的城市化進(jìn)程

城市化是人類發(fā)展的一個必然進(jìn)程，2008年底世界范圍內(nèi)城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口。據(jù)社科院的數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)人口已經(jīng)于2011年年初首次超過了農(nóng)村人口，而且我國的城市化速度正在加快，城市化使更多的農(nóng)民享受了城市的文明生活，我國城市化高速發(fā)展也從另一個側(cè)面構(gòu)成了房價的推動因素。快速上漲的房價又進(jìn)一步阻礙了我國城市化的進(jìn)程，在高房價的壓力下，城市更像是農(nóng)民工臨時停留的“驛站”，他們只能在城鄉(xiāng)之間漂移，形成一年一度的獨特春運現(xiàn)象。

我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及其效率損失分析

商品的價格是由供給與需求兩大因素共同決定的，是什么原因?qū)е挛覈畮啄甑姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控，房價反而是越調(diào)越高？由此有必要分析一下我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。

（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)界定

目前我國房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷性，依據(jù)之一是房地產(chǎn)市場集中度較高，而且還在不斷地提高，如2006年和2007年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期行業(yè)平均水平。依據(jù)之二是房地產(chǎn)市場產(chǎn)品因為地理位置、戶型結(jié)構(gòu)、采光通風(fēng)的原因而存在較大差異，依據(jù)之三是房地產(chǎn)市場需要較多的資金，從而使得這一市場需要較高的進(jìn)入門檻，這一市場的進(jìn)入更大門檻還在于政策壁壘，政策壁壘主要體現(xiàn)在我國的土地出讓制度上，這是一種土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度，綜合上述三條理由，可以把我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)界定為區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)（王恕立等，2011）。

（二）房地產(chǎn)市場中競爭與壟斷的效率差別

據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，一個完全競爭的市場結(jié)構(gòu)廠商將在邊際收益等于邊際成本對應(yīng)的價格與產(chǎn)量處安排生產(chǎn)，根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點，這樣的結(jié)果將會使得生產(chǎn)者剩余與消費者剩余實現(xiàn)最大化。而存在壟斷，哪怕是較接近完全競爭的壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)都會存在整個社會的效率損失。而學(xué)者通過研究發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)市場存在較大程度的壟斷。必將產(chǎn)生壟斷與競爭之間的效率差異，具體分析參圖1（a）與（b）。

圖1（a）中，在完全競爭條件下，均衡產(chǎn)量是有效率的產(chǎn)量Qc，因為在該產(chǎn)量下，價格PC等于邊際收益和邊際成本，②消費者剩余和③生產(chǎn)者剩余之和為最大。圖1（b）中，在壟斷條件下，均衡產(chǎn)量QM是缺乏效率的，因為價格PM等于邊際收益，但卻大于邊際成本。產(chǎn)品供不應(yīng)求會產(chǎn)生④無謂損失的出現(xiàn)。⑤消費者剩余減少，⑥生產(chǎn)者剩余的面積⑦會擴(kuò)大，但生產(chǎn)者和消費者福利總和比完全競爭情形下減少了，所以壟斷使得我國房地產(chǎn)市場的效率低于更大程度上的競爭（羅賓·巴德、邁克爾·帕金，2010），壟斷更帶來了我國住房供給的不足，所以調(diào)控?zé)o法穩(wěn)定房價。

摒棄純粹行政調(diào)控手段引入市場競爭增加供給的路徑設(shè)想

實踐證明，一輪又一輪更加嚴(yán)厲的單純的依靠以抑制需求為導(dǎo)向的宏觀調(diào)控政策確實不能有效地穩(wěn)定房價，要穩(wěn)定房價必須大力增加住房供給。要想從根本上解決問題，就目前中國的國情而言，可以設(shè)法在房地產(chǎn)市場上引人更大程度的競爭。目前，引入競爭涉及到兩個層面，一是要在房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的要素——土地市場上引入競爭，另一個層面是在房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品制造市場上引入競爭。

（一）土地市場引入競爭機(jī)制

1.我國現(xiàn)行的征地制度的突出問題。我國現(xiàn)行征地制度中有兩個問題最為突出，一是農(nóng)地還不能直接入市，另一個是目前對農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低。農(nóng)地不能直接入市的結(jié)果是地方政府壟斷賣地，靠廉價征用農(nóng)地后再轉(zhuǎn)手以數(shù)十倍甚至上百倍的收入賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，而后政府只把6%的賣地收入用于對農(nóng)民的補(bǔ)償和農(nóng)村發(fā)展的支出（茅于軾，2012）。土地的產(chǎn)權(quán)是一個權(quán)利束，主要由所有權(quán)和使用權(quán)構(gòu)成，在我國，目前土地是國家所有，但筆者看來，仍然可以在土地國家所有的前提下，實現(xiàn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，如果土地使用權(quán)能夠自由買賣，農(nóng)民就有這種機(jī)會把土地的使用權(quán)賣給開發(fā)商，而不是由政府收購再拍賣給開發(fā)商，如果可以實現(xiàn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，使更多的交易主體參與土地市場交易，土地價格就會下降，按照這樣的思路，房價是會降下來的。

2.建立多元主體供地制度的路徑設(shè)想。第一，村集體成為土地的一個交易主體。具體做法是農(nóng)村集體建設(shè)用地“直接入市”（需要強(qiáng)調(diào)的是，這里的直接入市，交易的對象是土地的使用權(quán)，所有權(quán)仍然需要界定為國家所有），村集體成為土地的一個交易主體。核心是突破政府的壟斷供地?？扇鐕鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松所設(shè)想的那樣，把農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)到組、到戶?！爸苯尤胧小毙枰诖_權(quán)的前提下，集體建設(shè)用地可以直接入市出讓，繞開了政府征地的環(huán)節(jié)，在現(xiàn)在的改革試點方案中，出讓之后的集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、服務(wù)等經(jīng)營性開發(fā)（張百新、杜躍進(jìn)，2013）。筆者認(rèn)為，也可以擴(kuò)大集體建設(shè)用地至商品房住宅開發(fā)，要相信市場的力量，應(yīng)該允許市場有試錯的機(jī)會和過程。目前的情形是因為政府壟斷了土地的供給就給市場一個強(qiáng)有力的信號，商品房是非常稀缺的，最后致使很多游資流向房地產(chǎn)市場，也導(dǎo)致今天人均收入剛剛超過5000美元發(fā)展中的中國，在全球十大高房價城市排行榜中有七個入選。筆者認(rèn)為這種情形在很大程度上和我國目前的土地政策有關(guān)系。

表1 首都購房痛苦指數(shù)國際比較

圖1 壟斷與競爭的效率差別

第二，農(nóng)民成為土地的另一交易主體。在保障18億畝紅線的前提下，仍然是針對農(nóng)村集體建設(shè)用地，在每一個農(nóng)戶確權(quán)的前提下，農(nóng)戶所屬的這一部分土地可自由參與土地使用權(quán)的交易，如果是這樣，農(nóng)民不僅有望獲得較高的補(bǔ)償收益，還可以逐步成為農(nóng)地入市的另一交易主體。土地作為四大生產(chǎn)要素（勞動、資本、土地、企業(yè)家才能）之一，其價格和最終用途應(yīng)該由市場來決定，在符合生產(chǎn)力標(biāo)準(zhǔn)、社會公正標(biāo)準(zhǔn)和公眾回應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的條件下，不應(yīng)該排除農(nóng)民把土地賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣農(nóng)民直接和房產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商決定土地買賣的價格。經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年甚至認(rèn)為應(yīng)讓農(nóng)民的宅基地直接入市（汪曉霞，2013）。如果可以這樣，在眾多農(nóng)民的競爭下，土地價格一定會下降，供應(yīng)也會增加。如果農(nóng)民能夠從出賣土地中提高收入，城里的住房價格也因土地供應(yīng)的增加而下降。就會有更多的農(nóng)民有條件在城里買房租房而變成真正的城里人。

農(nóng)村集體建設(shè)用地最終在多大程度上能夠?qū)崿F(xiàn)“直接入市”，農(nóng)民又能不能獲得市場交易主體的資格，將取決于基層政府的創(chuàng)新，更取決中央政府關(guān)于土地市場的頂層設(shè)計。畢竟，相對于地方政府來說，農(nóng)村集體和農(nóng)戶的力量目前還都很弱。

（二）住房建造市場引入市場競爭機(jī)制

住房作為一種產(chǎn)品，其建造市場的主體應(yīng)該不排除多元化，甚至可以鼓勵主體的多元化。多元化的建造主體之間構(gòu)成市場營銷學(xué)中所說的屬類競爭者，即不同的住房建造主體形成了為提供不同住房以滿足百姓居住需求的競爭者，具體設(shè)想如下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)該成為我國住房建造市場的當(dāng)然主體。有資料顯示，1998年之后，房地產(chǎn)開發(fā)商建造的住宅逐步成為城市住宅供給的主流渠道，2011年市場化的商品房提供了約73%的城市增量住宅（張百新、杜躍進(jìn)，2013）。前文界定過我國目前的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)為區(qū)域性寡頭壟斷結(jié)構(gòu)，消費者在壟斷組織面前基本上沒有議價能力。因此要想穩(wěn)定房價，使百姓更大程度上實現(xiàn)安居，可以逐步實現(xiàn)住房建造主體的多元化，避免房地產(chǎn)開發(fā)商成為建造住宅的當(dāng)然主體。房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以建造房屋，不過商品房的購買對象更多的應(yīng)該是一個社會的高收入階層。另外，筆者認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭，資料顯示，我國房地產(chǎn)建造業(yè)中80%-90% 的企業(yè)屬于三級資質(zhì)以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額占全行業(yè)總投資的近70%（王恕立等，2011）。說明房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在一定程度的競爭，為了穩(wěn)定房價，政府可以給予中小房地產(chǎn)開發(fā)商一定的政策支持來加強(qiáng)房地產(chǎn)商之間的競爭。

2.應(yīng)該繼續(xù)加大政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)力度。保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。1998年，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中明確指出，要逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。實踐中，住房貨幣化大大推進(jìn)，住房供應(yīng)中90%是商品房，可見我國目前的保障房建設(shè)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的不足（師立強(qiáng)，2011）。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，為此，我國必須加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！笆濉币?guī)劃綱要指出，我國將在5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達(dá)到20%。即使目標(biāo)達(dá)到了，這樣的比例相對其他國家來說也是較低的，像新加坡90%的房屋是政府出資建造的。

3.政府可制定政策為私人建房、集資建房提供方便。鑒于我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的狀況，政府短期內(nèi)還不太可能解決絕大部分人的住房問題，這時候可以像英國政府做得那樣，一方面鼓勵百姓購買開發(fā)商建造的房屋，同時也鼓勵百姓自建住房。目前我國對于私人建房限制頗多，更談不上鼓勵自建。其實住宅建造的主體還可以有這樣一個主體，即集資建房，國際上做得比較成功的如瑞典的合作建房，瑞典成立了全國住房合作聯(lián)盟（HSB），該聯(lián)盟為約1/10的瑞典人提供了住宅，HSB有自己的儲蓄銀行，為社員提供高于一般銀行存款1%的利率，但其支出僅限于與住房有關(guān)，合作社按會員入會時間和儲蓄金額決定提供住房的次序，一般8-10年可獲得住房（張志前，2009）。對于集資建房，我國法律上雖然也是允許的，但在實踐中還缺少政府政策的必要支持。

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