李 梅，齊 檸

（長(zhǎng)春工程學(xué)院建筑與設(shè)計(jì)學(xué)院，長(zhǎng)春130021）

住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中舉足輕重，也極大地影響著城市的整體發(fā)展。1998年中國住宅分配制度改革，使城市住宅由單位配給制向貨幣分配轉(zhuǎn)變，大規(guī)模的城市住宅建設(shè)打破了原有的城市格局，成為影響城市空間的重要因素。長(zhǎng)春是東北典型的老工業(yè)城市，整體經(jīng)濟(jì)水平比較落后。城市化進(jìn)程的不斷加快正促使住宅建設(shè)的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷深入，經(jīng)過“黃金十年”的高速發(fā)展，到達(dá)一個(gè)高峰期。住宅建設(shè)市場(chǎng)化的急速發(fā)展也給城市的發(fā)展帶來諸多負(fù)外部效應(yīng)。如何協(xié)調(diào)住宅建設(shè)與城市發(fā)展規(guī)劃之間的協(xié)同關(guān)系，成為當(dāng)前城市健康發(fā)展所面臨的重要課題。

1 長(zhǎng)春市住宅建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 住宅建設(shè)政策的階段性特征

從20世紀(jì)90年代末，長(zhǎng)春市住宅建設(shè)進(jìn)入了空前的快速發(fā)展階段，住宅建設(shè)政策也相繼出臺(tái)，并在不同發(fā)展時(shí)期也呈現(xiàn)不同的階段特征（見表1）。1999年開始制定住房改革制度，2000年啟動(dòng)廉租房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問題。2005年底啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工程，重點(diǎn)解決棚戶區(qū)居民的住房條件和生活環(huán)境。2006年調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小面積戶型住宅建設(shè)的比例。2010年公共租賃住房開始試點(diǎn)，用以解決中等偏下收入家庭、新就業(yè)的中專以上學(xué)歷職工及外來務(wù)工人員的住房問題。

表1 1999年—2011年長(zhǎng)春市住宅建設(shè)政策的階段特征

1.2 長(zhǎng)春住宅建設(shè)的建設(shè)概況

2000年始用于住宅建設(shè)的投資逐年增長(zhǎng)，2011年投資502.5億元，比2000年增長(zhǎng)了1.3倍。2003年房?jī)r(jià)飛漲，2004年國家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，使2005年住宅開發(fā)建設(shè)速度有所放緩，但需求依然旺盛，首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況，使得2006年住宅的建設(shè)量猛增。2006年以后雖然國家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，但住宅的建設(shè)量呈逐年穩(wěn)步飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2011年人均住宅建筑面積由1999年的9.1m2增加到32.75m2（見表2）。居住條件得到了很大改善。

表2 1999年—2011年長(zhǎng)春市住宅建設(shè)狀況一覽表

2 住宅建設(shè)存在問題

2.1 戰(zhàn)略性規(guī)劃目標(biāo)不明確

一是規(guī)劃目標(biāo)缺乏經(jīng)濟(jì)分析，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。住宅建設(shè)規(guī)劃沒有考慮到如何解決住宅建設(shè)中反映出來的經(jīng)濟(jì)利益問題。由于受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)和資金平衡問題的困擾，長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目突破規(guī)劃限制、要求提高開發(fā)強(qiáng)度的現(xiàn)象屢見不鮮。二是控制性詳細(xì)規(guī)劃缺乏有效的實(shí)施機(jī)制，沒有考慮到如何在規(guī)劃實(shí)施中解決欠發(fā)達(dá)規(guī)劃區(qū)中各方面的利益平衡問題，并為此制定有效的鼓勵(lì)性政策和控制性措施。

2.2 住宅保障機(jī)制不完善

從經(jīng)濟(jì)適用住房到廉租住房再到公共租賃住房及住房公積金制度為體系的住房保障政策對(duì)當(dāng)前中低收入家庭住房改善情況并不十分理想。究其原因還是保障機(jī)制不夠。政策的落實(shí)相對(duì)落后，管理欠規(guī)范，保障體系還不夠健全。另一方面覆蓋的范圍還比較窄，支持中低收入家庭解決住房問題的財(cái)政稅收、土地和金融的配套政策都還需要進(jìn)一步的完善。

2.3 片區(qū)發(fā)展不均衡

長(zhǎng)春市居住片區(qū)可以歸納為東、南、西、北、中5個(gè)居住版塊。東部住宅板塊主要以二道區(qū)為代表。過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，隨著長(zhǎng)春市政府“南拓東展”、“商圈東移”、“教育東進(jìn)”的空間發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，使東部的基礎(chǔ)設(shè)施有了改善；南部住宅板塊以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、凈月開發(fā)區(qū)為代表，由于市政府的南遷，南部無論在規(guī)劃、環(huán)境還是發(fā)展前景上都優(yōu)越于其他片區(qū)；西部住宅板塊綠園區(qū)產(chǎn)業(yè)單一、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱，棚戶區(qū)居多，在政府提出“居住向西”、“發(fā)展生態(tài)綠園”目標(biāo)的帶動(dòng)下，住宅建設(shè)量逐漸增加；北部住宅板塊是寬城區(qū)，曾是長(zhǎng)春市的老工業(yè)區(qū)，是棚戶區(qū)聚集之地，也是關(guān)停的工廠棋布之地，因?yàn)闅v史的原因，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、環(huán)境差、公共綠地匱乏，始終沒有發(fā)展成為一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)；中部為中心城區(qū)朝陽區(qū)和南關(guān)區(qū)，居住空間大多數(shù)為歷史遺留的舊城區(qū)，土地資源的稀缺導(dǎo)致居住空間的拓展也極為有限。目前，南部屬于開發(fā)的熱土，北部則多為棚戶區(qū)改造，南北形成了居住空間發(fā)展最不均衡的對(duì)比局面。

2.4 與相關(guān)規(guī)劃發(fā)展不協(xié)調(diào)

2.4.1 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的偏離

住宅的房?jī)r(jià)上漲基于經(jīng)濟(jì)的上漲，房?jī)r(jià)升值空間的擴(kuò)大有賴于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開發(fā)商習(xí)慣于拿長(zhǎng)春的房?jī)r(jià)與國內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市相比，得出房?jī)r(jià)偏低，上漲空間巨大的結(jié)論。由于長(zhǎng)春市民的工資水平低于全國平均水平，因此，套用其他城市的房?jī)r(jià)來定位長(zhǎng)春市的房?jī)r(jià)肯定是不適用的，過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致較高的住房空置率還在不斷提高。

2.4.2 與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局的偏離

2003年長(zhǎng)春市基本完成市內(nèi)工業(yè)布局的調(diào)整。長(zhǎng)春市周邊地區(qū)，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、發(fā)展滯后的寬城區(qū)等都是長(zhǎng)春市產(chǎn)業(yè)調(diào)整相應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目的首選地。居住與就業(yè)平衡可以減少通勤成本，但是，從實(shí)際的住宅建設(shè)的情況看，片區(qū)的開發(fā)結(jié)構(gòu)并不合理，如寬城區(qū)工廠企業(yè)的密度仍然較高，也缺乏為工業(yè)企業(yè)雇員提供住房的規(guī)劃。

2.4.3 與公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的偏離

城市邊緣的居住區(qū)由于功能單一，過于依賴本就供不應(yīng)求的城市中心商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化娛樂功能，居住區(qū)甚至連最基礎(chǔ)的生活配套設(shè)施都不齊全，居民生活質(zhì)量較差，一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的居住區(qū)在醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、教育等基礎(chǔ)設(shè)施上十分欠缺。很多住宅區(qū)只是在小區(qū)圍墻內(nèi)做足綠化，墻外一片荒蕪，景觀環(huán)境與周圍環(huán)境格格不入，缺少安全感。由于白天居民出去工作，住區(qū)內(nèi)幾乎空無一人，生活氛圍極淡（見圖1）。

圖1 融創(chuàng)上城小區(qū)外荒蕪場(chǎng)景

2.4.4 與交通規(guī)劃偏離

住宅開發(fā)主要在市場(chǎng)引導(dǎo)下自然發(fā)展，缺乏在宏觀上的規(guī)劃引導(dǎo)?！跋壬w房、后修路、再規(guī)劃”的情況時(shí)有出現(xiàn)，影響了居民日常出行，也加劇了交通壓力。另外，新建居住區(qū)選址過分依賴于交通干道，導(dǎo)致交通條件稍好的區(qū)域居住用地密度很大，而城市邊緣地區(qū)，交通建設(shè)相對(duì)簡(jiǎn)單，居民出行可選擇的交通線路少且不夠方便，而隨著居民私家車的增加，原有交通道路設(shè)施發(fā)展滯后，使交通狀況日趨緊張。

2.4.5 與可持續(xù)發(fā)展理念相背離

居住區(qū)規(guī)劃沒有前瞻性，所以缺乏可持續(xù)性。住宅建設(shè)新的理念、新的事物更替異常迅速，導(dǎo)致了先期建設(shè)的所謂中高檔住宅很快落伍。人們?cè)絹碓介_始追求較高的居住品質(zhì)，很多居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)發(fā)展中的一些增長(zhǎng)元素考慮不充分，而住宅自身的建筑周期又很長(zhǎng)，這就導(dǎo)致一些未做超前規(guī)劃的項(xiàng)目竣工即已落伍（見圖2～3）。

圖2 小區(qū)停車設(shè)施的不足

3 協(xié)同城市發(fā)展的住宅建設(shè)對(duì)策

3.1 住宅建設(shè)布局的均衡導(dǎo)向

住宅建設(shè)開發(fā)的布局強(qiáng)調(diào)宏觀形態(tài)的完整性和組織結(jié)構(gòu)的有機(jī)性，均衡與連續(xù)的用地空間關(guān)系，有利于城市整體功能的協(xié)調(diào)。首先，以城市宏觀組織結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整帶動(dòng)居住空間的合理布局，城市發(fā)展應(yīng)由單一中心的城市空間結(jié)構(gòu)變?yōu)槎嘀行牡某鞘畜w系，從而得以有效的平衡城市人口、避免城市不同區(qū)域的不均衡發(fā)展。其次是開發(fā)目標(biāo)的均衡。城郊居住空間布局在公平的基礎(chǔ)上力爭(zhēng)為廉租房、公共租賃住房的建設(shè)提供良好的用地保證，并實(shí)現(xiàn)不同階層的混居，避免居住分異帶來的諸多不穩(wěn)定因素。

圖3 小區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的匱乏

3.2 住宅保障的公平與平衡的發(fā)展策略

近年來入城打工的農(nóng)民工以及剛就業(yè)的新職工數(shù)量增加迅速，他們正不斷地加入到城市弱勢(shì)人群的行列中來。要逐步建立起科學(xué)的住房保障體系，形成住房存量的有序過濾和居民家庭的住房梯級(jí)消費(fèi)格局。同時(shí)，將住房補(bǔ)貼的重點(diǎn)從開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)環(huán)節(jié)，逐步推行對(duì)中低收入家庭的住房租金補(bǔ)貼計(jì)劃和貸款利率補(bǔ)貼計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入家庭在政府資助下，通過市場(chǎng)配置解決住房問題。

3.3 與城市相關(guān)規(guī)劃的發(fā)展協(xié)同

3.3.1 與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的協(xié)同

要做到住宅建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，既要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，又要運(yùn)用行政手段。結(jié)合總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的要求，編制住宅建設(shè)中長(zhǎng)期計(jì)劃和年度計(jì)劃，并按年度計(jì)劃實(shí)施住宅項(xiàng)目開發(fā)。確定與長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住宅建設(shè)規(guī)模和各類住房供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制別墅等高檔住宅，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理上的總量和結(jié)構(gòu)平衡。

3.3.2 與土地規(guī)劃的協(xié)同

要堅(jiān)持政府對(duì)土地的統(tǒng)一管理，根據(jù)供求關(guān)系在執(zhí)行城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，合理確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和區(qū)域。同時(shí)，合理確定土地招投標(biāo)價(jià)格，提高土地利用的綜合效益，對(duì)商品房空置比例增長(zhǎng)的現(xiàn)狀，嚴(yán)格控制新批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。

3.3.3 與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局的發(fā)展協(xié)同

結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，居住用地與產(chǎn)業(yè)用地的混合布局是提高土地利用效率的有效途徑。遵循綜合功能空間的最小尺度原則，避免規(guī)模過大，完全依賴所謂高效快速交通來解決日常生活出行需求是不現(xiàn)實(shí)的。

3.3.4 與公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的發(fā)展協(xié)同

公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)管理，應(yīng)由現(xiàn)在的“后置管理”改為“前置管理”，即用地規(guī)劃部門根據(jù)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型統(tǒng)一安排、區(qū)域統(tǒng)籌、合理布置配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)面積指標(biāo)，明確規(guī)定在各地塊上要建設(shè)配套設(shè)施的數(shù)量和性質(zhì)，并根據(jù)公共服務(wù)設(shè)施性質(zhì)明確相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)及供給主體。

3.3.5 與交通設(shè)施規(guī)劃的發(fā)展協(xié)同

發(fā)展交通先導(dǎo)和公交引導(dǎo)的戰(zhàn)略，引導(dǎo)居住空間沿交通走廊外延，積極拓展城市居住空間范圍，提高外圍居住空間的交通可達(dá)性。最終在城市區(qū)域范圍內(nèi)形成均衡分布、多核心結(jié)構(gòu)的居住空間體系，并通過便捷的綜合交通體系整合成一個(gè)有機(jī)整體，加強(qiáng)與城市中心區(qū)的聯(lián)系。

3.4 住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可持續(xù)發(fā)展策略

對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目的可持續(xù)性，應(yīng)該從住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)進(jìn)行考核，建立可持續(xù)性住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)體系。內(nèi)容包括住宅區(qū)環(huán)境規(guī)劃、水環(huán)境、能源環(huán)境、室內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。由于住宅建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)性受許多因素的影響，因素不易定量。評(píng)價(jià)體系需要運(yùn)用適宜的綜合評(píng)估方法對(duì)內(nèi)在指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估。通過用模糊評(píng)價(jià)的方法綜合評(píng)估住宅建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，有助于提高住宅建設(shè)項(xiàng)目的整體系統(tǒng)效能。

綜上所述，要保持住宅建設(shè)與城市發(fā)展的持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)的發(fā)展，在很大程度上要依賴于政府的政策制定及宏觀調(diào)控。因此，必須綜合住宅建設(shè)與城市發(fā)展矛盾問題的各種根源性因素，以此做出積極的應(yīng)對(duì)策略，力求做到住宅建設(shè)與城市發(fā)展相協(xié)同的最終目標(biāo)。

［1］張庭偉.從“為大眾的住宅”到“為大眾的社區(qū)”從“居住區(qū)規(guī)劃”到“社區(qū)建設(shè)”［J］.時(shí)代建筑，2004（5）：30.

［2］王慧敏.軌道交通影響下的上海市住宅空間分布特征研究［J］.現(xiàn)代城市研究，2006（7）：68.