陳逸凡　金昊

[提要] 我國(guó)高校擴(kuò)招以來(lái)，畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)逐年激增，時(shí)至今日，初入社會(huì)的畢業(yè)大學(xué)生不僅要面臨嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)，還要承受住房方面的壓力。本文從分析畢業(yè)大學(xué)生住房問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)意義出發(fā)，積極倡導(dǎo)以興建青年廉租公寓作為解決目前畢業(yè)大學(xué)生住房保障問(wèn)題的出路。

關(guān)鍵詞：畢業(yè)大學(xué)生；非本地生源；保障房；小戶(hù)型；合租

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：上海非本地生源應(yīng)屆畢業(yè)生住房情況分析及解決方案

收錄日期：2013年10月16日

引言

2012年夏天筆者在暑期實(shí)習(xí)期間，在實(shí)習(xí)單位遇到了外地留滬的同濟(jì)大學(xué)建筑系研究生畢業(yè)的小吳。他的困難住房經(jīng)歷使我對(duì)外地留滬大學(xué)生在上海的住房情況產(chǎn)生了研究動(dòng)機(jī)。小吳在公司附近租了一套月租金1，500元左右的老式公房，但房東因售房需要，毀約并要求其搬離。雖然獲得賠償，但他仍然很難在短時(shí)間內(nèi)找到價(jià)位合適的住房，只能睡在公司里。之后受公司委派去北京培訓(xùn)，公司在北京工地上的簡(jiǎn)易宿舍成了他的臨時(shí)住所。據(jù)小吳估計(jì)，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)總價(jià)將在600萬(wàn)元左右，如此天文數(shù)字對(duì)小吳而言簡(jiǎn)直是天方夜譚。正所謂安居才能樂(lè)業(yè)，在上海這樣的大都市如果像小吳這樣的非本地生源名校精英在畢業(yè)伊始就開(kāi)始為住處而艱難奔波，那他們是否能順利扎根于上海，是否能順利闖蕩出他們的事業(yè)？本文通過(guò)針對(duì)上海非本地生源應(yīng)屆畢業(yè)生住房情況的分析，試圖研究出“小吳現(xiàn)象”問(wèn)題的根源，旨在探索讓“小吳們”有所居、有所樂(lè)居的解決方案。

一、外地留滬高校畢業(yè)生住房現(xiàn)狀

（一）高不可攀的買(mǎi)房。在商品住房市場(chǎng)，應(yīng)屆生購(gòu)買(mǎi)能力嚴(yán)重不足。上海應(yīng)屆大學(xué)生薪酬水平僅略高于全國(guó)的2，700元/月，平均薪酬水平最高的交大、復(fù)旦、上財(cái)畢業(yè)生也僅僅在4，000元/月左右，整體對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)能力很低。衡量房?jī)r(jià)承受能力的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)是“房?jī)r(jià)收入比”。“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入的比例。按照國(guó)際慣例，其合理區(qū)間為3～6。根據(jù)易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院測(cè)算，2010年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比為7.76，而上海、北京、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)10，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)合理區(qū)間。

（二）合租困境。合租房是當(dāng)下留滬大學(xué)生畢業(yè)后的住房首選。其優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格低廉，房源充足可以滿(mǎn)足大多數(shù)大學(xué)生的需求。但是從近幾年頻發(fā)的合租安全問(wèn)題來(lái)看，安全性、私密性差是合租的一個(gè)致命缺點(diǎn)。而合租與群租之間的界定尚未明朗，從現(xiàn)有的法律法規(guī)來(lái)看，市面上絕大多數(shù)的合租房都有違反法律的嫌疑。

（三）住房保障的尷尬。從上?，F(xiàn)有住房保障政策來(lái)看，主要有三種保障房類(lèi)型，分別為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房以及政策尚未確定在建的限價(jià)商品房。但是無(wú)論從收入角度還是從戶(hù)籍管理的角度，留滬大學(xué)生唯一符合申請(qǐng)條件的是公共租賃房。公共租賃房政策條例中持有“《上海市居住證》達(dá)到二年以上”這一申請(qǐng)條件使得絕大多數(shù)應(yīng)屆畢業(yè)生無(wú)法享受到住房保障政策。而從大學(xué)生收入增長(zhǎng)角度來(lái)說(shuō)，畢業(yè)后三年內(nèi)是其薪資的一個(gè)不穩(wěn)定的增長(zhǎng)期，所以在這一時(shí)期往往是大學(xué)生最困難的一段時(shí)間。因此，對(duì)于留滬大學(xué)生而言現(xiàn)有政策的制定顯然有一個(gè)真空期。

二、外地留滬高校畢業(yè)生住房存在的主要問(wèn)題

（一）房源選擇余地小。留滬大學(xué)生主要可以選擇的房源為公共租賃房、合租房、老式公房以及一部分的新建商品房。其中合租房是當(dāng)下留滬大學(xué)生畢業(yè)后的住房首選。其優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格低廉、房源充足，可以滿(mǎn)足大多數(shù)大學(xué)生的需求。但是根據(jù)2006年12月的《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定（試行）》現(xiàn)今所有的合租房都是非法的。而且長(zhǎng)期居住在合租房對(duì)于留滬大學(xué)生也是不切實(shí)際的。而對(duì)于老式公房來(lái)說(shuō)其房源分布廣泛，由于其總面積偏小所以租金一般較為便宜，交通比較便捷。但是由于房齡大所以?xún)?nèi)部裝修較為陳舊，會(huì)有漏水、積水、亂拉電線等安全隱患，而且相對(duì)于合租性?xún)r(jià)比較低。而對(duì)于新建的酒店式公寓其租金高昂，而且水電煤費(fèi)用要略高于普通住宅，約為普通住宅的2.391倍，使得大部分留滬大學(xué)生無(wú)法承擔(dān)。

（二）房?jī)r(jià)、租金雙雙上漲。在房屋租賃市場(chǎng)，房租均價(jià)持續(xù)走高。在上海2010年房租平均價(jià)為2，825元/月，超過(guò)大學(xué)畢業(yè)生月平均工資的50%。扣除房租，大學(xué)畢業(yè)生的可支配收入難以維持正常的生活。因而，很多大學(xué)生不得已選擇地段較偏、居住條件較差的群居房，由此產(chǎn)生、蝸居、城中村等現(xiàn)象。

（三）租房市場(chǎng)不規(guī)范。如今的網(wǎng)絡(luò)上，“黑中介”的字眼比比皆是。在諸多的投訴、訴苦中，房屋押金的問(wèn)題占了相當(dāng)大的比例。房屋內(nèi)設(shè)施的損壞與否常常是中介一方說(shuō)了算，不少中介以種種理由克扣租房者的押金。可面對(duì)中介公司的一面之詞，很多租房者有苦難言，甚至有中介公司因押金分歧而毆打租房者的事件。

（四）住房不穩(wěn)定。除客觀因素，大學(xué)生自身工作變動(dòng)較大而常常需要更換住房，而無(wú)法長(zhǎng)期穩(wěn)定地租房，使住房成本大大提升。不斷的搬家、換房也使得房東不愿意租房給他們。所以當(dāng)下大學(xué)生也需要注意自身的問(wèn)題，盡快在畢業(yè)后找到一份穩(wěn)定的工作，從而獲得穩(wěn)定住房條件。

三、外地留滬高校畢業(yè)生住房困難原因分析

（一）房源稀缺的主要原因

1、新開(kāi)發(fā)小戶(hù)型少、老公房減少。小戶(hù)型作為中低收入人群的主力房型，在市場(chǎng)上一經(jīng)開(kāi)盤(pán)往往就銷(xiāo)售一空。但是，與之形成鮮明反差的是小戶(hù)型這一熱銷(xiāo)的房型卻不受開(kāi)發(fā)商的青睞。以至于現(xiàn)在鮮有小戶(hù)型房型房源的開(kāi)發(fā)。部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前大戶(hù)型在市場(chǎng)上需求較旺，市場(chǎng)需求決定了開(kāi)發(fā)商愿意做大戶(hù)型。而從房屋設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)：在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶(hù)型要比做大戶(hù)型難得多。而新開(kāi)發(fā)小戶(hù)型稀缺的同時(shí)，老公房隨著城市化的進(jìn)程也漸漸稀少，1992年至2005年共拆除了舊房6，900萬(wàn)平方米，年平均拆除舊房493萬(wàn)平米。而老公房往往是小戶(hù)型，因此最適合大學(xué)生居住的小戶(hù)型在上海已經(jīng)難覓蹤跡了。

2、保障性住房針對(duì)性不強(qiáng)。公共租賃房作為唯一適合留滬大學(xué)生的保障性房源，不僅僅在申請(qǐng)條件上有缺陷。對(duì)于現(xiàn)已推出的房源其租金約為2，000元，面積為50平方米左右。這樣一個(gè)價(jià)格顯然是偏高的。而價(jià)格合理的公租房不僅房源稀缺而且地理位置偏遠(yuǎn)、交通不便。以上海松江大學(xué)城學(xué)生公寓6期這一公租房房源為例其價(jià)格低廉一套房在1，000左右，可住1～2人，屋內(nèi)設(shè)施裝修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要2個(gè)小時(shí)以上車(chē)程。所以即使價(jià)廉物美也乏人問(wèn)津。

（二）租金上漲的主要原因

1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建設(shè)周期長(zhǎng)，而且上海住房仍處于供不應(yīng)求的局面，剛需比例較高，因此即使租金上漲，市場(chǎng)上可供出租的房源也很難快速增加，也就是說(shuō)短期內(nèi)出租房源的供給的價(jià)格彈性非常小，尤其是小房型，近期通過(guò)搜房網(wǎng)搜索適合大學(xué)生居住的一居50平方米以下的可租房源共有62，672套，僅占可租房源的總量的30%不到，而其供給彈性幾乎接近于零。

2、城市化進(jìn)程中外來(lái)人口增加，租房需求逐年上漲。（表1）根據(jù)第六次人口普查（2010年）上海的外來(lái)常住人口已經(jīng)達(dá)到897.70萬(wàn)人占總?cè)丝诘?0%以上。而根據(jù)上海市人口計(jì)生委2010年的調(diào)查，75.7%的外來(lái)人口是以租賃方式解決居住問(wèn)題。所以，隨著近年來(lái)外來(lái)人口的不斷涌入，租房需求不斷提升，租金也隨之水漲船高。

3、從市場(chǎng)供需條件來(lái)看，租金將持續(xù)上漲。（圖1）由于短期小房型租賃的供給彈性接近于零，通過(guò)簡(jiǎn)單的供求需求分析可以我們看出，通過(guò)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，隨著需求的不斷增長(zhǎng)，需求曲線向右上方移動(dòng)，從而租金將持續(xù)上漲。

4、政府只調(diào)控房?jī)r(jià)，對(duì)房租缺乏有效約束。雖然政府對(duì)于房?jī)r(jià)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，但是對(duì)于房屋租金的調(diào)控缺乏相關(guān)政策。租金調(diào)控也是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分，各級(jí)政府、各個(gè)部門(mén)都有責(zé)任來(lái)重視這項(xiàng)調(diào)控的工作。當(dāng)下政府更加需要加強(qiáng)對(duì)租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是對(duì)租客的權(quán)益要給予保障。只有房?jī)r(jià)，租金雙管齊下，調(diào)控成果才能真正顯現(xiàn)。

（三）租房市場(chǎng)不規(guī)范的主要原因

1、法律不健全。住房租賃市場(chǎng)不完善，立法滯后，住房租賃市場(chǎng)法規(guī)不健全。由于房租上漲、房東嫌貧愛(ài)富、坐地起價(jià)將房客掃地出門(mén)之事層出不窮。很多管理環(huán)節(jié)無(wú)法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致承租人合法權(quán)益得不到保障。目前，令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會(huì)隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國(guó)家，相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過(guò)法律方式來(lái)解決。

2、租房市場(chǎng)不健全。而住房租賃市場(chǎng)的不健全，其根源在于政府在此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)此不夠重視。其次，房屋中介的自律也至關(guān)重要。當(dāng)下許多群租房往往是中介參與其中改造，為了獲得更多的利潤(rùn)不惜鋌而走險(xiǎn)，不僅觸犯法律而且安全也得不到保障。所以，完善租房市場(chǎng)也是當(dāng)務(wù)之急。

（四）住房不穩(wěn)定的主要原因

1、人才競(jìng)爭(zhēng)壓力大、擇業(yè)盲目。幾年前，南方周末一則報(bào)道《大學(xué)畢業(yè)了，我們的工作在哪里》中，提到了部分大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)心態(tài)，“現(xiàn)在有一群大學(xué)畢業(yè)生寧愿做城市盲流也不愿意回到基層踏踏實(shí)實(shí)地工作”，“死扛著也要留在大城市”的大有人在，這其實(shí)就是一個(gè)“面子”問(wèn)題。原本并不具有一個(gè)優(yōu)越的環(huán)境，對(duì)于一些畢業(yè)生而言，勉強(qiáng)留在大城市未必真正適合自己，卻仍然在“死撐”，不過(guò)是讓“外人”看起來(lái)“好看”、讓家鄉(xiāng)人看起來(lái)“風(fēng)光”，這是過(guò)去一些大學(xué)畢業(yè)生普遍存在的心理。當(dāng)然，一線城市和二三線城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑，“長(zhǎng)安米貴，居大不易”是時(shí)下一線大城市的真實(shí)寫(xiě)照。

2、工作連續(xù)性差。2011年各行業(yè)企業(yè)的員工平均離職率達(dá)到18.9%，為2008年金融危機(jī)以來(lái)的最高。其中，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)2011年員工離職率達(dá)到21.2%，制造業(yè)員工離職率也高達(dá)20.5%。最近互聯(lián)網(wǎng)上一項(xiàng)針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生的跳槽調(diào)查顯示，2009屆大學(xué)畢業(yè)生半年內(nèi)的離職率分別為：211院校22%，非211本科院校33%，高職高專(zhuān)院校45%，其中主動(dòng)離職的占到了88%。而頻繁跳槽使住房也變得不穩(wěn)定，從而使留滬大學(xué)生住房更加困難。

四、改善外來(lái)留滬高校畢業(yè)生住房條件的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，促進(jìn)小房型住房的開(kāi)發(fā)。來(lái)滬大學(xué)生住房困難的根源在于小戶(hù)型的緊缺，而小戶(hù)型的建設(shè)離不開(kāi)政府的資助。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的市民予以補(bǔ)貼是一個(gè)很好的方式。在2012年8月，成都市民鄧光先在房管局領(lǐng)取了9，598元的購(gòu)房補(bǔ)貼，有幸成為享受到成都市商業(yè)購(gòu)房補(bǔ)貼的第一人。在此之前鄧光先購(gòu)買(mǎi)了一套56.48平方米的小戶(hù)型住房，總價(jià)387，816元。對(duì)于上海同樣的大力度補(bǔ)貼也應(yīng)該施行。當(dāng)然僅僅對(duì)于購(gòu)房者的補(bǔ)貼是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。加緊公租房的配套建設(shè)才是重中之重。從最近的新聞?chuàng)ど虾５谝慌夥宽?xiàng)目之一的江灣尚景園已經(jīng)全部出租。從開(kāi)始的遇冷到現(xiàn)在的供不應(yīng)求，我們可以看到公租房對(duì)于中低收入者還是用相當(dāng)大的的吸引力。因此，只有加大小戶(hù)型、公租房等具有保障性質(zhì)項(xiàng)目，才能使人民安居樂(lè)業(yè)。

（二）加強(qiáng)政策調(diào)控，有效控制租金上漲。除了加緊小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)之外對(duì)于現(xiàn)有的租房市場(chǎng)的調(diào)控也是必需的。在歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)政府對(duì)于房屋租金的政策調(diào)控使得住房市場(chǎng)更加穩(wěn)定有序。在德國(guó)年輕人中的租房一族比例多達(dá)77.0%。這在很大程度上得益于他們非常完善的保護(hù)租房人利益的政策，德國(guó)法律規(guī)定房東不得隨意驅(qū)逐房客和漲價(jià)，市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定不同類(lèi)型房屋的“房租合理價(jià)格表”，房租超過(guò)“合理房租”20%就違法，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。對(duì)于我國(guó)如今的現(xiàn)狀類(lèi)似的調(diào)控同樣可以實(shí)施，從而使得房屋租金更加穩(wěn)定，房東不會(huì)因?yàn)樽饨鹨蛩仡l繁更換房客，而租房者也可以較為穩(wěn)定地居住。

（三）改進(jìn)就業(yè)政策，引導(dǎo)外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)。2013年被戲稱(chēng)“史上最難畢業(yè)季”，就業(yè)市場(chǎng)面臨僧多粥少的狀態(tài)，尤其在上海這樣的大城市機(jī)遇越多，壓力也就更大?！疤与x北上廣”成了留滬大學(xué)生這個(gè)群體的一種心態(tài)寫(xiě)照，越來(lái)越多的大學(xué)生們開(kāi)始回歸理性，在選擇就業(yè)城市時(shí)不再將目標(biāo)鎖定在一線城市，二三線城市的生活一樣精彩。而我們的政策也應(yīng)該引導(dǎo)外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。只有這樣國(guó)家才能均衡發(fā)展，大學(xué)生才能安居樂(lè)業(yè)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]昝旺.淺析我國(guó)大學(xué)畢業(yè)生住房保障問(wèn)題[J].華中人文論叢，2011.6.

[2]王賓.中國(guó)住房政策背景下小戶(hù)型住宅適應(yīng)性研究[D].同濟(jì)大學(xué)，2008.3.

[3]朱迪.“80后”青年的住房擁有狀況研究[J].江蘇社會(huì)科學(xué)，2012.3.

2、保障性住房針對(duì)性不強(qiáng)。公共租賃房作為唯一適合留滬大學(xué)生的保障性房源，不僅僅在申請(qǐng)條件上有缺陷。對(duì)于現(xiàn)已推出的房源其租金約為2，000元，面積為50平方米左右。這樣一個(gè)價(jià)格顯然是偏高的。而價(jià)格合理的公租房不僅房源稀缺而且地理位置偏遠(yuǎn)、交通不便。以上海松江大學(xué)城學(xué)生公寓6期這一公租房房源為例其價(jià)格低廉一套房在1，000左右，可住1～2人，屋內(nèi)設(shè)施裝修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要2個(gè)小時(shí)以上車(chē)程。所以即使價(jià)廉物美也乏人問(wèn)津。

（二）租金上漲的主要原因

1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建設(shè)周期長(zhǎng)，而且上海住房仍處于供不應(yīng)求的局面，剛需比例較高，因此即使租金上漲，市場(chǎng)上可供出租的房源也很難快速增加，也就是說(shuō)短期內(nèi)出租房源的供給的價(jià)格彈性非常小，尤其是小房型，近期通過(guò)搜房網(wǎng)搜索適合大學(xué)生居住的一居50平方米以下的可租房源共有62，672套，僅占可租房源的總量的30%不到，而其供給彈性幾乎接近于零。

2、城市化進(jìn)程中外來(lái)人口增加，租房需求逐年上漲。（表1）根據(jù)第六次人口普查（2010年）上海的外來(lái)常住人口已經(jīng)達(dá)到897.70萬(wàn)人占總?cè)丝诘?0%以上。而根據(jù)上海市人口計(jì)生委2010年的調(diào)查，75.7%的外來(lái)人口是以租賃方式解決居住問(wèn)題。所以，隨著近年來(lái)外來(lái)人口的不斷涌入，租房需求不斷提升，租金也隨之水漲船高。

3、從市場(chǎng)供需條件來(lái)看，租金將持續(xù)上漲。（圖1）由于短期小房型租賃的供給彈性接近于零，通過(guò)簡(jiǎn)單的供求需求分析可以我們看出，通過(guò)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，隨著需求的不斷增長(zhǎng)，需求曲線向右上方移動(dòng)，從而租金將持續(xù)上漲。

4、政府只調(diào)控房?jī)r(jià)，對(duì)房租缺乏有效約束。雖然政府對(duì)于房?jī)r(jià)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，但是對(duì)于房屋租金的調(diào)控缺乏相關(guān)政策。租金調(diào)控也是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分，各級(jí)政府、各個(gè)部門(mén)都有責(zé)任來(lái)重視這項(xiàng)調(diào)控的工作。當(dāng)下政府更加需要加強(qiáng)對(duì)租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是對(duì)租客的權(quán)益要給予保障。只有房?jī)r(jià)，租金雙管齊下，調(diào)控成果才能真正顯現(xiàn)。

（三）租房市場(chǎng)不規(guī)范的主要原因

1、法律不健全。住房租賃市場(chǎng)不完善，立法滯后，住房租賃市場(chǎng)法規(guī)不健全。由于房租上漲、房東嫌貧愛(ài)富、坐地起價(jià)將房客掃地出門(mén)之事層出不窮。很多管理環(huán)節(jié)無(wú)法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致承租人合法權(quán)益得不到保障。目前，令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會(huì)隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國(guó)家，相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過(guò)法律方式來(lái)解決。

2、租房市場(chǎng)不健全。而住房租賃市場(chǎng)的不健全，其根源在于政府在此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)此不夠重視。其次，房屋中介的自律也至關(guān)重要。當(dāng)下許多群租房往往是中介參與其中改造，為了獲得更多的利潤(rùn)不惜鋌而走險(xiǎn)，不僅觸犯法律而且安全也得不到保障。所以，完善租房市場(chǎng)也是當(dāng)務(wù)之急。

（四）住房不穩(wěn)定的主要原因

1、人才競(jìng)爭(zhēng)壓力大、擇業(yè)盲目。幾年前，南方周末一則報(bào)道《大學(xué)畢業(yè)了，我們的工作在哪里》中，提到了部分大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)心態(tài)，“現(xiàn)在有一群大學(xué)畢業(yè)生寧愿做城市盲流也不愿意回到基層踏踏實(shí)實(shí)地工作”，“死扛著也要留在大城市”的大有人在，這其實(shí)就是一個(gè)“面子”問(wèn)題。原本并不具有一個(gè)優(yōu)越的環(huán)境，對(duì)于一些畢業(yè)生而言，勉強(qiáng)留在大城市未必真正適合自己，卻仍然在“死撐”，不過(guò)是讓“外人”看起來(lái)“好看”、讓家鄉(xiāng)人看起來(lái)“風(fēng)光”，這是過(guò)去一些大學(xué)畢業(yè)生普遍存在的心理。當(dāng)然，一線城市和二三線城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑，“長(zhǎng)安米貴，居大不易”是時(shí)下一線大城市的真實(shí)寫(xiě)照。

2、工作連續(xù)性差。2011年各行業(yè)企業(yè)的員工平均離職率達(dá)到18.9%，為2008年金融危機(jī)以來(lái)的最高。其中，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)2011年員工離職率達(dá)到21.2%，制造業(yè)員工離職率也高達(dá)20.5%。最近互聯(lián)網(wǎng)上一項(xiàng)針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生的跳槽調(diào)查顯示，2009屆大學(xué)畢業(yè)生半年內(nèi)的離職率分別為：211院校22%，非211本科院校33%，高職高專(zhuān)院校45%，其中主動(dòng)離職的占到了88%。而頻繁跳槽使住房也變得不穩(wěn)定，從而使留滬大學(xué)生住房更加困難。

四、改善外來(lái)留滬高校畢業(yè)生住房條件的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，促進(jìn)小房型住房的開(kāi)發(fā)。來(lái)滬大學(xué)生住房困難的根源在于小戶(hù)型的緊缺，而小戶(hù)型的建設(shè)離不開(kāi)政府的資助。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的市民予以補(bǔ)貼是一個(gè)很好的方式。在2012年8月，成都市民鄧光先在房管局領(lǐng)取了9，598元的購(gòu)房補(bǔ)貼，有幸成為享受到成都市商業(yè)購(gòu)房補(bǔ)貼的第一人。在此之前鄧光先購(gòu)買(mǎi)了一套56.48平方米的小戶(hù)型住房，總價(jià)387，816元。對(duì)于上海同樣的大力度補(bǔ)貼也應(yīng)該施行。當(dāng)然僅僅對(duì)于購(gòu)房者的補(bǔ)貼是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。加緊公租房的配套建設(shè)才是重中之重。從最近的新聞?chuàng)ど虾５谝慌夥宽?xiàng)目之一的江灣尚景園已經(jīng)全部出租。從開(kāi)始的遇冷到現(xiàn)在的供不應(yīng)求，我們可以看到公租房對(duì)于中低收入者還是用相當(dāng)大的的吸引力。因此，只有加大小戶(hù)型、公租房等具有保障性質(zhì)項(xiàng)目，才能使人民安居樂(lè)業(yè)。

（二）加強(qiáng)政策調(diào)控，有效控制租金上漲。除了加緊小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)之外對(duì)于現(xiàn)有的租房市場(chǎng)的調(diào)控也是必需的。在歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)政府對(duì)于房屋租金的政策調(diào)控使得住房市場(chǎng)更加穩(wěn)定有序。在德國(guó)年輕人中的租房一族比例多達(dá)77.0%。這在很大程度上得益于他們非常完善的保護(hù)租房人利益的政策，德國(guó)法律規(guī)定房東不得隨意驅(qū)逐房客和漲價(jià)，市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定不同類(lèi)型房屋的“房租合理價(jià)格表”，房租超過(guò)“合理房租”20%就違法，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。對(duì)于我國(guó)如今的現(xiàn)狀類(lèi)似的調(diào)控同樣可以實(shí)施，從而使得房屋租金更加穩(wěn)定，房東不會(huì)因?yàn)樽饨鹨蛩仡l繁更換房客，而租房者也可以較為穩(wěn)定地居住。

（三）改進(jìn)就業(yè)政策，引導(dǎo)外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)。2013年被戲稱(chēng)“史上最難畢業(yè)季”，就業(yè)市場(chǎng)面臨僧多粥少的狀態(tài)，尤其在上海這樣的大城市機(jī)遇越多，壓力也就更大?！疤与x北上廣”成了留滬大學(xué)生這個(gè)群體的一種心態(tài)寫(xiě)照，越來(lái)越多的大學(xué)生們開(kāi)始回歸理性，在選擇就業(yè)城市時(shí)不再將目標(biāo)鎖定在一線城市，二三線城市的生活一樣精彩。而我們的政策也應(yīng)該引導(dǎo)外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。只有這樣國(guó)家才能均衡發(fā)展，大學(xué)生才能安居樂(lè)業(yè)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]昝旺.淺析我國(guó)大學(xué)畢業(yè)生住房保障問(wèn)題[J].華中人文論叢，2011.6.

[2]王賓.中國(guó)住房政策背景下小戶(hù)型住宅適應(yīng)性研究[D].同濟(jì)大學(xué)，2008.3.

[3]朱迪.“80后”青年的住房擁有狀況研究[J].江蘇社會(huì)科學(xué)，2012.3.

2、保障性住房針對(duì)性不強(qiáng)。公共租賃房作為唯一適合留滬大學(xué)生的保障性房源，不僅僅在申請(qǐng)條件上有缺陷。對(duì)于現(xiàn)已推出的房源其租金約為2，000元，面積為50平方米左右。這樣一個(gè)價(jià)格顯然是偏高的。而價(jià)格合理的公租房不僅房源稀缺而且地理位置偏遠(yuǎn)、交通不便。以上海松江大學(xué)城學(xué)生公寓6期這一公租房房源為例其價(jià)格低廉一套房在1，000左右，可住1～2人，屋內(nèi)設(shè)施裝修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要2個(gè)小時(shí)以上車(chē)程。所以即使價(jià)廉物美也乏人問(wèn)津。

（二）租金上漲的主要原因

1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建設(shè)周期長(zhǎng)，而且上海住房仍處于供不應(yīng)求的局面，剛需比例較高，因此即使租金上漲，市場(chǎng)上可供出租的房源也很難快速增加，也就是說(shuō)短期內(nèi)出租房源的供給的價(jià)格彈性非常小，尤其是小房型，近期通過(guò)搜房網(wǎng)搜索適合大學(xué)生居住的一居50平方米以下的可租房源共有62，672套，僅占可租房源的總量的30%不到，而其供給彈性幾乎接近于零。

2、城市化進(jìn)程中外來(lái)人口增加，租房需求逐年上漲。（表1）根據(jù)第六次人口普查（2010年）上海的外來(lái)常住人口已經(jīng)達(dá)到897.70萬(wàn)人占總?cè)丝诘?0%以上。而根據(jù)上海市人口計(jì)生委2010年的調(diào)查，75.7%的外來(lái)人口是以租賃方式解決居住問(wèn)題。所以，隨著近年來(lái)外來(lái)人口的不斷涌入，租房需求不斷提升，租金也隨之水漲船高。

3、從市場(chǎng)供需條件來(lái)看，租金將持續(xù)上漲。（圖1）由于短期小房型租賃的供給彈性接近于零，通過(guò)簡(jiǎn)單的供求需求分析可以我們看出，通過(guò)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，隨著需求的不斷增長(zhǎng)，需求曲線向右上方移動(dòng)，從而租金將持續(xù)上漲。

4、政府只調(diào)控房?jī)r(jià)，對(duì)房租缺乏有效約束。雖然政府對(duì)于房?jī)r(jià)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，但是對(duì)于房屋租金的調(diào)控缺乏相關(guān)政策。租金調(diào)控也是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分，各級(jí)政府、各個(gè)部門(mén)都有責(zé)任來(lái)重視這項(xiàng)調(diào)控的工作。當(dāng)下政府更加需要加強(qiáng)對(duì)租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是對(duì)租客的權(quán)益要給予保障。只有房?jī)r(jià)，租金雙管齊下，調(diào)控成果才能真正顯現(xiàn)。

（三）租房市場(chǎng)不規(guī)范的主要原因

1、法律不健全。住房租賃市場(chǎng)不完善，立法滯后，住房租賃市場(chǎng)法規(guī)不健全。由于房租上漲、房東嫌貧愛(ài)富、坐地起價(jià)將房客掃地出門(mén)之事層出不窮。很多管理環(huán)節(jié)無(wú)法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致承租人合法權(quán)益得不到保障。目前，令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會(huì)隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國(guó)家，相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過(guò)法律方式來(lái)解決。

2、租房市場(chǎng)不健全。而住房租賃市場(chǎng)的不健全，其根源在于政府在此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)此不夠重視。其次，房屋中介的自律也至關(guān)重要。當(dāng)下許多群租房往往是中介參與其中改造，為了獲得更多的利潤(rùn)不惜鋌而走險(xiǎn)，不僅觸犯法律而且安全也得不到保障。所以，完善租房市場(chǎng)也是當(dāng)務(wù)之急。

（四）住房不穩(wěn)定的主要原因

1、人才競(jìng)爭(zhēng)壓力大、擇業(yè)盲目。幾年前，南方周末一則報(bào)道《大學(xué)畢業(yè)了，我們的工作在哪里》中，提到了部分大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)心態(tài)，“現(xiàn)在有一群大學(xué)畢業(yè)生寧愿做城市盲流也不愿意回到基層踏踏實(shí)實(shí)地工作”，“死扛著也要留在大城市”的大有人在，這其實(shí)就是一個(gè)“面子”問(wèn)題。原本并不具有一個(gè)優(yōu)越的環(huán)境，對(duì)于一些畢業(yè)生而言，勉強(qiáng)留在大城市未必真正適合自己，卻仍然在“死撐”，不過(guò)是讓“外人”看起來(lái)“好看”、讓家鄉(xiāng)人看起來(lái)“風(fēng)光”，這是過(guò)去一些大學(xué)畢業(yè)生普遍存在的心理。當(dāng)然，一線城市和二三線城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑，“長(zhǎng)安米貴，居大不易”是時(shí)下一線大城市的真實(shí)寫(xiě)照。

2、工作連續(xù)性差。2011年各行業(yè)企業(yè)的員工平均離職率達(dá)到18.9%，為2008年金融危機(jī)以來(lái)的最高。其中，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)2011年員工離職率達(dá)到21.2%，制造業(yè)員工離職率也高達(dá)20.5%。最近互聯(lián)網(wǎng)上一項(xiàng)針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生的跳槽調(diào)查顯示，2009屆大學(xué)畢業(yè)生半年內(nèi)的離職率分別為：211院校22%，非211本科院校33%，高職高專(zhuān)院校45%，其中主動(dòng)離職的占到了88%。而頻繁跳槽使住房也變得不穩(wěn)定，從而使留滬大學(xué)生住房更加困難。

四、改善外來(lái)留滬高校畢業(yè)生住房條件的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，促進(jìn)小房型住房的開(kāi)發(fā)。來(lái)滬大學(xué)生住房困難的根源在于小戶(hù)型的緊缺，而小戶(hù)型的建設(shè)離不開(kāi)政府的資助。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的市民予以補(bǔ)貼是一個(gè)很好的方式。在2012年8月，成都市民鄧光先在房管局領(lǐng)取了9，598元的購(gòu)房補(bǔ)貼，有幸成為享受到成都市商業(yè)購(gòu)房補(bǔ)貼的第一人。在此之前鄧光先購(gòu)買(mǎi)了一套56.48平方米的小戶(hù)型住房，總價(jià)387，816元。對(duì)于上海同樣的大力度補(bǔ)貼也應(yīng)該施行。當(dāng)然僅僅對(duì)于購(gòu)房者的補(bǔ)貼是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。加緊公租房的配套建設(shè)才是重中之重。從最近的新聞?chuàng)ど虾５谝慌夥宽?xiàng)目之一的江灣尚景園已經(jīng)全部出租。從開(kāi)始的遇冷到現(xiàn)在的供不應(yīng)求，我們可以看到公租房對(duì)于中低收入者還是用相當(dāng)大的的吸引力。因此，只有加大小戶(hù)型、公租房等具有保障性質(zhì)項(xiàng)目，才能使人民安居樂(lè)業(yè)。

（二）加強(qiáng)政策調(diào)控，有效控制租金上漲。除了加緊小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)之外對(duì)于現(xiàn)有的租房市場(chǎng)的調(diào)控也是必需的。在歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)政府對(duì)于房屋租金的政策調(diào)控使得住房市場(chǎng)更加穩(wěn)定有序。在德國(guó)年輕人中的租房一族比例多達(dá)77.0%。這在很大程度上得益于他們非常完善的保護(hù)租房人利益的政策，德國(guó)法律規(guī)定房東不得隨意驅(qū)逐房客和漲價(jià)，市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定不同類(lèi)型房屋的“房租合理價(jià)格表”，房租超過(guò)“合理房租”20%就違法，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。對(duì)于我國(guó)如今的現(xiàn)狀類(lèi)似的調(diào)控同樣可以實(shí)施，從而使得房屋租金更加穩(wěn)定，房東不會(huì)因?yàn)樽饨鹨蛩仡l繁更換房客，而租房者也可以較為穩(wěn)定地居住。

（三）改進(jìn)就業(yè)政策，引導(dǎo)外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)。2013年被戲稱(chēng)“史上最難畢業(yè)季”，就業(yè)市場(chǎng)面臨僧多粥少的狀態(tài)，尤其在上海這樣的大城市機(jī)遇越多，壓力也就更大。“逃離北上廣”成了留滬大學(xué)生這個(gè)群體的一種心態(tài)寫(xiě)照，越來(lái)越多的大學(xué)生們開(kāi)始回歸理性，在選擇就業(yè)城市時(shí)不再將目標(biāo)鎖定在一線城市，二三線城市的生活一樣精彩。而我們的政策也應(yīng)該引導(dǎo)外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。只有這樣國(guó)家才能均衡發(fā)展，大學(xué)生才能安居樂(lè)業(yè)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]昝旺.淺析我國(guó)大學(xué)畢業(yè)生住房保障問(wèn)題[J].華中人文論叢，2011.6.

[2]王賓.中國(guó)住房政策背景下小戶(hù)型住宅適應(yīng)性研究[D].同濟(jì)大學(xué)，2008.3.

[3]朱迪.“80后”青年的住房擁有狀況研究[J].江蘇社會(huì)科學(xué)，2012.3.