聶振華

（中北大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，山西 太原 030051）

1 研究背景

在2008年經(jīng)濟危機之后，世界經(jīng)濟進入了步調(diào)不一的復(fù)蘇時期。這個時期對于各國的經(jīng)濟都是一個重要的戰(zhàn)略機遇期。我國迅速抓住了這一重要時機，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的速度強勁，充足的資金供給和穩(wěn)健的金融體系為拉動內(nèi)需創(chuàng)造了巨大的空間，經(jīng)濟運行勢頭良好。從目前的情況來看，我國在保證國民經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟強勁增長的同時，還有能力支撐起需求。我國城市基礎(chǔ)和居民生活水平得到了有效提高，但人均水平還處于較低階段。因此，從投資方面和消費方面來看，我國蘊藏著非常大的需求潛力。從投資需求方面來看，我國仍需大量投資交通和住房等方面；從消費需求方面來看，耐用消費品和服務(wù)消費這兩部分在我國的發(fā)展?jié)摿薮?；從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)才剛剛邁出了第一步，發(fā)展迅速的城市化進程與不斷興起的城市商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系還不存在矛盾，在政府對住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)正好與其形成了有機的互補。進入21世紀(jì)以來，由于我國投資產(chǎn)品的稀少和房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的投資回報率，因此大量資金的涌入使得我國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了短期的迅速膨脹現(xiàn)象。但是在2008年之后，受國際金融危機以及我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)開始進行宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)的發(fā)展受到了很大的影響，供應(yīng)量明顯回落。但是我國商業(yè)地產(chǎn)由于受宏觀政策影響較小，其發(fā)展呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，并且在2010年達到了進入21世紀(jì)以來的歷史最高。2011年之后，新“國八條”和大中型城市住房限購令的出臺，以及通貨膨脹所帶來的不斷增大的市場預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)的市場價值將會再一次飆升。未來商業(yè)地產(chǎn)在一線城市趨于飽和的背景下，將逐漸向二三線城市蔓延。

2 太原市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 太原市各大商場經(jīng)營狀況

太原市作為中國二線城市的典型代表，對其商業(yè)地產(chǎn)進行研究，對未來太原市房地產(chǎn)投資企業(yè)、投資商業(yè)地產(chǎn)具有一定的參考價值。下面對太原市各大商場的經(jīng)營狀況進行分析，本人將調(diào)查對象分為高、中、低三個檔次：

2.1.1 高檔商場

首先，這類商場對所處地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等市中心一類繁華地段，商場的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；其次，入住對象主要以國內(nèi)外知名品牌為主，對品牌的要求很高，一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的經(jīng)營時間；再次，經(jīng)營方式以聯(lián)營為主，商場一般能獲得營業(yè)額27%~30%的抽成，進場費和保證金數(shù)量一般為10 000~15 000元；最后，這類商場一般采用大賣場的模式。

2.1.2 中檔商場

第一，這類商場對地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模、檔次以及高檔的裝修上；第二，其選擇對象基本以知名品牌為主，對品牌有所要求，但要求贏利即可；第三，經(jīng)營方式仍以聯(lián)營為主，商場一般能獲得營業(yè)額25%~27%的抽成，進場費和保證金數(shù)量一般在5 000~10 000元之間；第四，這類商場主要采用大賣場和店中店的經(jīng)營模式。

2.1.3 低檔商場

這類商場一般地處城南、城西等二、三類地段，在規(guī)模上大多為2層，面積在1×104m2以下，裝修條件簡單；并且商場一般以二、三線品牌及雜牌為主，商場大多以出租的形式為主，租金在2.5~3元/m2.天；最后，這類商場一般為大開間、大進深的格局，在出租時隔成10~20 m2的小間。

通過對商業(yè)地產(chǎn)上述的分類以及通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前太原市的商業(yè)已經(jīng)非常發(fā)達：高、中、低檔的商場完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來看，太原市各個區(qū)域都有比較適合自己這個區(qū)域生活人群檔次的商場；其中，柳巷商業(yè)街以零售業(yè)為主，朝陽街以批發(fā)為主，這兩條街是目前太原市大商場最集中的地方；各大商場采用各種手段來吸引客戶，競爭非常激烈。但從目前的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些商場中有部分由于經(jīng)營模式老化、裝修陳舊等因素，已經(jīng)出現(xiàn)虧損的情況。還有很多新建的高檔商場開始上市招商，如萬達廣場、開元·盛世廣場、中聯(lián)假日廣場、超世紀(jì)商貿(mào)廣場等。雖然商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，但是由于項目開發(fā)商大部分對商場的運作程序和規(guī)律不是非常了解，同樣的商場重復(fù)出現(xiàn)在一個區(qū)域商圈之內(nèi)，而目前許多優(yōu)秀的品牌在城市資源分區(qū)問題上非常注重，因此，商場經(jīng)營嚴(yán)重的制約因素在于商場的招聘。

2.2 太原市在建和在售商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)格局

目前，太原市在建或者在售的商業(yè)地產(chǎn)項目主要有4種模式，以柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀(jì)廣場為典型的步行街模式、以超世紀(jì)商貿(mào)廣場和開元·盛世廣場為典型的高檔大商場模式、以麗陽城和東港嘉園為典型的中檔商場模式以及以怡花苑、凱旋大地、金港國際商務(wù)中心為典型的沿街商鋪模式。

步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會吸引投資者前來投資。但由于目前同類中、高檔商場較多，各商場的贏利不樂觀，并且這類商業(yè)地產(chǎn)總價過高，當(dāng)?shù)赝顿Y客很難購買；加之太原市政府的南移將左右一部分的投資客向城南投資，使得中、高檔大商場的銷售情況不容樂觀，整個市場對高檔商場的接受度下降，但是在太原市區(qū)的很多地方很難找到沿街商鋪模式的商業(yè)地產(chǎn)。目前，這種樓上樓下的商鋪正在被越來越多的投資客接受，其銷售率很高。

3 太原市商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展規(guī)劃的建議

商業(yè)地產(chǎn)需要能夠運用專業(yè)頭腦或者專業(yè)思維來開發(fā)的從業(yè)者，住宅地產(chǎn)的開發(fā)與其有本質(zhì)上的區(qū)別。太原市的商業(yè)地產(chǎn)如果想要擁有一個良好的發(fā)展趨勢，必須把握好項目的市場背景，對商業(yè)地產(chǎn)進行認(rèn)真調(diào)查、準(zhǔn)確定位，了解商業(yè)地產(chǎn)在城市當(dāng)中的地位和作用，做到胸有成竹；同時，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實際情況，制定出一套完整的相關(guān)政策，從而幫助本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)快速有效地持續(xù)發(fā)展。

首先，應(yīng)當(dāng)重點商業(yè)品牌的形象設(shè)計。在太原這種具有發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營的城市，品牌的形象經(jīng)營更需要突出，從經(jīng)營面積、區(qū)域等多方面著手，樹立一個完整、完美的形象推廣旗艦店，并同時在各地區(qū)的市場進行推廣。

其次，通過收購營業(yè)地的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，來創(chuàng)造雙贏的經(jīng)濟效果。目前，國內(nèi)很多行業(yè)的品牌經(jīng)營商在完成了原始積累后，發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)成為一種趨勢，其中就包括了地產(chǎn)經(jīng)營。在經(jīng)營產(chǎn)品的同時，通過收購營業(yè)地的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，可以得到很好的雙贏效果。

最后，商業(yè)地產(chǎn)在首期的開發(fā)區(qū)域中，積極地與優(yōu)秀品牌廠商或經(jīng)營商取得聯(lián)系，根據(jù)不同品牌需求，結(jié)合實際情況，規(guī)劃特定的專項店面。

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