城市土地儲備制度為我國當(dāng)前城市化建設(shè)的快速推進(jìn)、國家財政收入水平的不斷增加以及社會公共利益的持續(xù)提升做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，我國的城市土地儲備制度還存在一系列的不足之處亟待完善。例如管理主體不明確，控制風(fēng)險較大，缺乏融資穩(wěn)定性、政策性，職能與土地開發(fā)經(jīng)營職能不分，主體不明確等問題。

筆者提出以下幾個方面的完善對策：

完善城市土地儲備運(yùn)行模式

一方面，我國政府應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮置換、征用以及收回等手段將城市土地使用控制在政府能夠供應(yīng)的總量范圍內(nèi)，使城市土地在轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓刂笤龠M(jìn)入到土地交易市場中。應(yīng)當(dāng)徹底擯棄傳統(tǒng)的那種由原土地使用者直接參與市場交易的模式，這樣一來，就能夠使城市土地的附加值在交易過程中得到極大的提高，同時也能夠有效提升國家機(jī)關(guān)進(jìn)行城市土地管理的效率。

另外，城市土地儲備的操作流程、運(yùn)營主體等方面都必須要嚴(yán)格依照市場經(jīng)濟(jì)體制的規(guī)律與要求來執(zhí)行。

探索土地儲備彈性機(jī)制

建議在政府儲備機(jī)構(gòu)中專門成立負(fù)責(zé)市場調(diào)查的部門，進(jìn)一步增強(qiáng)城市土地儲備與出讓的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職能。一方面，應(yīng)該調(diào)查了解近期土地市場與房地產(chǎn)市場供求平衡點(diǎn)，在兩者的差額之間通過實(shí)物形式進(jìn)行儲備，從而為城市土地儲備提供強(qiáng)有力的剛性保證；另一方面，應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)市場的周期性與波動性給城市土地儲備業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響而制定土地儲備彈性機(jī)制，進(jìn)一步增強(qiáng)城市土地儲備過程中的靈活機(jī)動性，從而有效降低城市土地儲備業(yè)務(wù)的相關(guān)風(fēng)險。

建立以政府為主導(dǎo)的管理體系

我國最新修訂的土地管理法草案中確立了政府在我國土地儲備管理體系中的主導(dǎo)地位。應(yīng)當(dāng)納入城市土地儲備管理范圍的土地主要包括以下幾個方面：第一是依法收回的土地。第二是依規(guī)劃或申請收購的土地（含企業(yè)改制用地）。第三是行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地。第四是已辦理完畢農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地（尤其是經(jīng)營性用地）。第五是其他應(yīng)當(dāng)儲備的土地。對于單位或個人進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及納入年度儲備計劃或城市改造計劃范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)先行征詢土地儲備中心收購儲備意見。

積極開展多渠道融資

要想改變土地儲備的被動局面，資金的長期注入是保證，為此必須開源節(jié)流，在合理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開通更多融資渠道。

一是由市縣人民政府建立土地儲備專項(xiàng)資金。城市財政按照國有土地使用權(quán)出讓總價的5%提取土地儲備專項(xiàng)資金。土地儲備專項(xiàng)資金實(shí)行專戶儲存、獨(dú)立核算，專項(xiàng)用于土地儲備。二是繼續(xù)加大融資力度，增強(qiáng)融資的主動性、統(tǒng)籌性，減少資金風(fēng)險。履行土地儲備的貸款主體資格，結(jié)合大型項(xiàng)目建設(shè)，科學(xué)編制融資規(guī)劃與計劃，確定年度土地收購儲備資金收支預(yù)算和貸款融資規(guī)模保持時間的連貫性和融資環(huán)節(jié)的順暢性，保持土地收儲政府融資平臺的良好信譽(yù)。

明確土地儲備職能與土地開發(fā)經(jīng)營職能

在城市土地市場中，政府可以委托相關(guān)的土地儲備和開發(fā)公司來借助市場經(jīng)濟(jì)促進(jìn)城市土地市場的高效健康運(yùn)作。該委托機(jī)構(gòu)在接受政府授權(quán)之后通過市場化的運(yùn)作將閑置的城市土地從國有土地使用權(quán)者的手中集中起來，經(jīng)過一定的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后，根據(jù)政府的建設(shè)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求來有計劃地出讓、轉(zhuǎn)讓，規(guī)范城市土地市場的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（作者單位：湘鄉(xiāng)市國土局土地儲備交易中心）