6月28日的古城西安，萬(wàn)科（000002.SZ）總裁郁亮帶領(lǐng)來(lái)自全國(guó)各地的媒體在42度的高溫中跑完了馬拉松的最后兩公里。

雖然時(shí)值酷暑，但在郁亮眼中，上半年短暫復(fù)蘇的地產(chǎn)業(yè)的冬天還將繼續(xù)。面對(duì)政策高壓、銀根緊縮以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的竭力追趕，面對(duì)包括本刊在內(nèi)的媒體提問(wèn)，萬(wàn)科總裁郁亮談?wù)摰牟簧俜科笕绾芜^(guò)冬。

房企回春？

2013年上半年，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)均明顯上漲，雖然在“國(guó)五條”出臺(tái)后漲幅有所回落，但新房成交量仍大大好于2012年，尤其是以萬(wàn)科為首的一線房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著。

數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績(jī)行業(yè)領(lǐng)先的52家品牌房企中有26家上半年銷售額突破百億元，排名前5位的公司有4家銷售額突破600億元，其中萬(wàn)科銷售額843億元，銷售面積726萬(wàn)平方米；上海綠地銷售額達(dá)653億元，銷售面積714萬(wàn)平方米；保利地產(chǎn)（600048.SH）銷售額648億元，銷售面積581萬(wàn)平方米；中海地產(chǎn)銷售額643億元，銷售面積534萬(wàn)平方米；恒大地產(chǎn)（03333.HK）以482億元的銷售額排在第5位，但銷售面積達(dá)729萬(wàn)平方米，超越萬(wàn)科奪魁。值得一提的是，上海綠地、華潤(rùn)置地（01109.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）等銷售額增幅均達(dá)到45%以上，碧桂園（02007.HK）更是接近100%。

在大型房企銷售明顯好于2012年的同時(shí)，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。上半年，北京、上海等一線城市地王紀(jì)錄被頻繁刷新，國(guó)內(nèi)10大城市的土地出讓金收入共計(jì)3140.1億元，與上年同期相比增幅達(dá)到160.3%。

據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，一線城市土地成交金額與上年同期相比增幅達(dá)到181%，二線城市土地成交量及成交價(jià)與上年同期相比增幅分別為37%、77%。其中，前十大品牌房企的新增土地儲(chǔ)備達(dá)到4012萬(wàn)平方米，與上年同期相比增幅29.7%。

房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的“回暖”推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)樓市預(yù)期的不斷走高，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)回春。易居中國(guó)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻曾在公開場(chǎng)合表示，房企春天的腳步正在臨近；亞太城市發(fā)展研究會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存更是多次直呼“中國(guó)房?jī)r(jià)還要再漲5年”。雖然新華社年初曾經(jīng)對(duì)“房地產(chǎn)春天已至”的判斷進(jìn)行略帶貶義的評(píng)論，但還是無(wú)法澆滅一部分人對(duì)“春天論”的推崇。

面對(duì)“房產(chǎn)春天已至”的聲音，郁亮卻表示萬(wàn)科一直奉行的“冬天模式”還會(huì)持續(xù)：“我認(rèn)為房地產(chǎn)春天尚未到來(lái)，冬天也沒(méi)有什么壞處，大家從中知道如何運(yùn)作，更謹(jǐn)慎的對(duì)待現(xiàn)金流，更好的滿足客戶主流需求，一樣可以活下來(lái)。在地王頻出、不理性的時(shí)代，行業(yè)全部人員都身受其害。因此我認(rèn)為冬天是長(zhǎng)期的，萬(wàn)科不指望春天或者夏天，尤其不喜歡夏天，所以在個(gè)別城市尤其是北京，房?jī)r(jià)大幅上漲才能實(shí)現(xiàn)微利，這樣的局面是有問(wèn)題的?！?/p>

世聯(lián)地產(chǎn)（002285.SZ）董事長(zhǎng)陳勁松在微博中認(rèn)同郁亮的觀點(diǎn)：“2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于部分城市復(fù)蘇過(guò)快，會(huì)導(dǎo)致政府的進(jìn)一步調(diào)控。房地產(chǎn)最好不要有春天、夏天，如果出現(xiàn)春天，離死期也就不遠(yuǎn)了。”

郁亮稱：“接下來(lái)的兩三年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是冬天。萬(wàn)科的產(chǎn)品還是主要面向規(guī)模地市中普通人的剛性需求?！?/p>

萬(wàn)科過(guò)冬天

萬(wàn)科董事局主席王石曾在2010年為公司定下10年內(nèi)營(yíng)收達(dá)到3000億的銷售目標(biāo)，2012年公司銷售額達(dá)到1412.3億元，萬(wàn)科如何在8年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收翻番呢？對(duì)此，郁亮的觀點(diǎn)可以歸納為四個(gè)方面：高現(xiàn)金慎重拿地抵御風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)住房工業(yè)化、做好城市配套服務(wù)、走出國(guó)門。

萬(wàn)科“有錢”在業(yè)內(nèi)并不是什么秘密，公司的一大傳統(tǒng)就是維持“高現(xiàn)金”。根據(jù)一季報(bào)，公司貨幣資金達(dá)522.59億元，為行業(yè)最高，而短期借款和長(zhǎng)期借款同時(shí)也分別高達(dá)131.08億元和282.89億元。

面對(duì)有錢還借錢的質(zhì)疑，郁亮表示，萬(wàn)科在資金方面是保守的“老農(nóng)民”：“行業(yè)里現(xiàn)金最多的是萬(wàn)科，因?yàn)槲覀兪冀K對(duì)銀行不太放心，所以像老農(nóng)民一樣拿了很多錢，這一點(diǎn)經(jīng)常被股東批評(píng)。但是，萬(wàn)科多年的經(jīng)驗(yàn)表明，錢越多銀行越會(huì)借錢給你。有時(shí)不能太強(qiáng)調(diào)資金的使用效率，所以賬面上有錢很重要，萬(wàn)科對(duì)這一點(diǎn)深有體會(huì)?！?/p>

此外，郁亮多次強(qiáng)調(diào)“不做地王”以抵御投資風(fēng)險(xiǎn)。在此次媒體見面會(huì)上，郁亮再次重申：“萬(wàn)科目前面粉和面包都很多，所以我們不著急。2008年萬(wàn)科拿過(guò)三個(gè)地王，但事后證明很痛苦，萬(wàn)科不會(huì)再犯同樣的錯(cuò)?！痹谟袅裂壑?，參與地王的競(jìng)爭(zhēng)是瘋狂的游戲。

可是就在郁亮表態(tài)僅5天之后，7月3日，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)323次加價(jià)后，力壓保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等大型房企，以48.7億元成功競(jìng)得上海一塊商住用地，溢價(jià)率高達(dá)88.6%。

但某不愿透露姓名的知名券商分析師表示，此次競(jìng)拍是萬(wàn)科與上海張江集團(tuán)的聯(lián)合行為，后者對(duì)該區(qū)域的土地情況十分了解，公司此舉應(yīng)該是比較理性的行為，風(fēng)險(xiǎn)并不大。

其實(shí)，作為住宅地產(chǎn)“一哥”的萬(wàn)科近一年的拿地較為謹(jǐn)慎，目前很多項(xiàng)目選擇合作開發(fā)的形式，在一定程度上降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。在北京，萬(wàn)科選擇了與住總集團(tuán)、五礦建設(shè)等房企進(jìn)行合作。繼2012年在長(zhǎng)沙聯(lián)手拿地之后，萬(wàn)科和保利于上周再次聯(lián)手以底價(jià)53.72億摘得重慶某地塊。對(duì)于合作項(xiàng)目的增多，郁亮表示這是行業(yè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)缺錢，雖然萬(wàn)科資金充足，但要更大的發(fā)展也要精打細(xì)算。

解決了被喻為面粉的資金及土地問(wèn)題之后，萬(wàn)科接下來(lái)的問(wèn)題就是如何做面包。2011年起，銷售額已達(dá)千億的萬(wàn)科陸續(xù)遭遇“設(shè)計(jì)門”、“毒地板門”、“變電門”、“紙板門”等事件，造成市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科質(zhì)量的信任危機(jī)，萬(wàn)科陷入保量和保質(zhì)的艱難抉擇。向來(lái)行事低調(diào)的郁亮明確表示：“客戶才是萬(wàn)科最大的財(cái)富，規(guī)模不是萬(wàn)科的追求?！?/p>

郁亮表示：“萬(wàn)科在質(zhì)量上下了很大工夫，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)就是客戶，我們現(xiàn)在已經(jīng)接近40萬(wàn)客戶，未來(lái)5年可能達(dá)到100萬(wàn)。萬(wàn)科為100萬(wàn)客戶提供物業(yè)管理服務(wù)，這是我們一筆巨大的財(cái)富，意味著未來(lái)有更多的潛在客戶，這樣就可以立于不敗之地?！?/p>

為保證房屋質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，萬(wàn)科“工業(yè)化”的進(jìn)程在快步推進(jìn)，郁亮稱，公司在未來(lái)將不再有售樓處，取而代之的是產(chǎn)品手冊(cè)，近年來(lái)公司陸續(xù)在西安、重慶、成都、昆明以及上海等地推出“幸福系”產(chǎn)品，被認(rèn)為是萬(wàn)科“工業(yè)化”的重要標(biāo)志，同時(shí)也是一次全新的住宅設(shè)計(jì)革命。

在人們都在關(guān)心萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)程時(shí)，郁亮卻強(qiáng)調(diào)公司的未來(lái)目標(biāo)是做城市配套服務(wù)商。實(shí)際上，萬(wàn)科的客戶導(dǎo)向與公司未來(lái)“城市配套服務(wù)商”的定位有關(guān)。

“我覺(jué)得目前沒(méi)有很好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，網(wǎng)購(gòu)對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心的發(fā)展越來(lái)越不利，萬(wàn)科的目標(biāo)是跟城市同步發(fā)展，未來(lái)可能會(huì)經(jīng)營(yíng)垃圾處理場(chǎng)，目前垃圾場(chǎng)是城市發(fā)展建設(shè)所必需的配套，但做的不是不好，萬(wàn)科多年研究綠色環(huán)保技術(shù)，已經(jīng)具備這個(gè)能力。”郁亮表示。

此外，城市建設(shè)配套的市容改造，甚至醫(yī)療、教育等領(lǐng)域都有可能出現(xiàn)在萬(wàn)科未來(lái)的公司業(yè)務(wù)中。

萬(wàn)科的更長(zhǎng)遠(yuǎn)打算是成為世界級(jí)的企業(yè)。對(duì)此，郁亮給出的定義是：“管理達(dá)到世界級(jí)，社會(huì)責(zé)任也是世界級(jí)?！?/p>

2013年2月13日，萬(wàn)科與美國(guó)鐵獅門簽約成立合資公司，共同在美國(guó)舊金山開發(fā)公寓式住宅項(xiàng)目；同時(shí)，公司在新加坡及香港都有和當(dāng)?shù)胤科蟮暮献黜?xiàng)目，合作方分別為凱德和新世界。

郁亮表示：“我們會(huì)選擇中國(guó)移民比較多的海外城市做開發(fā)，萬(wàn)科在海外面對(duì)的也是剛性自住需求，但也不會(huì)在國(guó)外建唐人街，我們要建設(shè)的還是能夠容納不同人群的社區(qū)，這也是我們選擇與當(dāng)?shù)胤科蠛献鞯脑??！?/p>

與萬(wàn)科國(guó)際化進(jìn)程同步的是，公司逐步開始海外融資。3月27日，萬(wàn)科公告披露，萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司通過(guò)其全資子公司Bestgain Real Estate Limited發(fā)行8億美元5年期定息債券，這是萬(wàn)科歷史上的首次海外發(fā)債，標(biāo)志著公司海外融資渠道的建立。萬(wàn)科上述債券發(fā)行在中國(guó)香港、新加坡和倫敦的路演中受到了境外投資者追捧，最終獲得大量超額認(rèn)購(gòu)，債券發(fā)行金額從6億美元增加至8億美元。

然而，僅僅走出國(guó)門以及與國(guó)際知名房企進(jìn)行合作并不能成為衡量萬(wàn)科是否達(dá)到“世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)”的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，郁亮頗有感慨：“我們跟國(guó)內(nèi)其他合作伙伴簽合同，即便很詳細(xì)也就是幾頁(yè)紙，但這次和鐵獅門合作，協(xié)議都是幾百頁(yè)厚。這帶給萬(wàn)科很多思考，做到這一步要求管理上很精細(xì)，基本上不會(huì)有你想象不出、預(yù)想不到的問(wèn)題。和這樣國(guó)際化的企業(yè)合作對(duì)我們來(lái)說(shuō)是學(xué)習(xí)，未來(lái)能夠利用全球資源對(duì)做好萬(wàn)科的國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)、成為世界優(yōu)秀企業(yè)是很有幫助的?！?/p>