長期以來，房產(chǎn)中介這個行業(yè)飽受詬病。而自從房地產(chǎn)業(yè)變得繁榮之后，地產(chǎn)商人更是遭到了越來越多的仇恨。這種恨從何而來？

約根·米歇爾·史克很愿意和媒體對話，這是消除公眾對地產(chǎn)業(yè)偏見的機會。史克是一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。然而，他并沒有坐擁華麗的豪宅，他的公司也沒有躋身在熱鬧繁華的大街，他沒有花哨的名片，職位也沒有高至德國房地產(chǎn)協(xié)會副主席。

他坐在一張黑色的皮轉(zhuǎn)椅上。窗邊掛著一片灰白色的薄窗簾，擋住了耀眼的陽光。史克的聲音溫暖親切，令人聯(lián)想到午夜電臺節(jié)目的主持人。他說，“人們對我們?nèi)匀徊涣私?。”——但是，史克低估了現(xiàn)在的情況。如今，外界對于他這個行業(yè)和像他一樣的從業(yè)者不僅僅是不了解，還有憤怒與憎恨。

全民公敵？

在大部分人眼中，從事房產(chǎn)中介這個行業(yè)的人都貪得無厭、品質(zhì)敗壞——他們領(lǐng)著人去看個房，只費了用鑰匙開個門的力氣，就要收好幾千的中介費，他們能把九十平米的房子說成一百平米，能把一個破舊的棚屋說成“景色優(yōu)美的家”，能把花園里一個臟兮兮的小水池說成“具有海洋風(fēng)光”?！拔抑?，大家一直都有這樣一種認(rèn)知，在我們這一行工作的不是落魄的汽車營銷商就是過氣的退役拳擊手?？墒鞘聦嵣希覀冎邪俜种迨际怯形幕娜?，百分之八十的人都曾有上大學(xué)的資格?！笔房苏f。

房產(chǎn)中介不只是普通民眾的全民公敵，也常常被政治家們所利用，成為他們的替罪羊。德國社民黨在選舉中就利用公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的憎恨轉(zhuǎn)移注意力，掩飾自己在住房建設(shè)政策方面的失敗。社民黨認(rèn)為，大城市的房租越來越高，房屋中介難逃干系。社民黨和綠黨向德國聯(lián)邦參議院提起一份提議，稱如果租房的人不需要經(jīng)過房產(chǎn)中介租房，就不必向中介支付傭金，租房的費用也就自然而然下降了。史克激動地指責(zé)這種說法“完全荒唐”，并強調(diào)“我們沒有哄抬價格，價格是由市場供需決定的，而不是我們”。

中介的名聲本就糟糕，再加上他們的種種劣跡——竊取客戶資料，賄賂政府官員，以及為了節(jié)省稅費賤價賣出破舊的房產(chǎn)等等，這使得房屋中介在很多德國人眼中的形象更加惡劣。最令人驚訝的是，德國一項法律判決聲明，只要住房面積不出現(xiàn)在租房合同上，房屋中介就可以夸大房屋的實際面積，這樣就等同于從法律上允許、縱容房產(chǎn)中介界的害群之馬們繼續(xù)他們的欺騙行徑。

史克晃了晃手中寫滿數(shù)據(jù)的幾頁紙。這些數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)證明，近20年以來，德國的房價正在不斷降低，當(dāng)然，是平均房價。“這些立法者就是在鉆牛角尖。” 史克激動地說，“平均來看，德國在近些年的房價基本保持不變，只有少數(shù)幾個大城市的房價有所上漲。有時候我甚至覺得，就是因為有太多政治家和記者住在那幾個大城市里，房價這個話題才被炒得這么兇?！北M管史克言辭尖銳，卻仍改變不了一個事實：對許多人來說，房產(chǎn)中介就是經(jīng)濟危機中投機者的代表，借由房屋租金和房價的上漲來為自己謀取利益。

搬家公司的人給客戶搬一次家，需要肩背手扛一兩天，而他們得到的工資僅僅相當(dāng)于中介拿到的中介費一小部分。而且，搬家公司的勞動至少是別人看得見的。而中介要賣出一套房子，簡直輕而易舉，尤其是在慕尼黑這樣的大城市，敘爾特島這樣的旅游區(qū)，柏林克洛維特廣場這種旺地，或是漢堡市阿托納區(qū)這種人員密集區(qū)，不論出租還是出售，都不費吹灰之力。

房產(chǎn)中介的名聲在租房市場是最糟糕的。為爭取一個房源，中介極盡諂媚之能事——甚至不惜說謊。作為對房東的誘餌，中介會謊稱有人對房子感興趣，并且這個人講衛(wèi)生、愛整潔，這當(dāng)然是每一個房東都樂于聽到的?！拔覀儚膩聿粫f這人是教師或律師”，一個在法蘭克福有過幾年中介經(jīng)驗的的人這樣說道，“這兩類人會反復(fù)計算房屋的實際面積，然后因為半平方米的誤差提出訴訟?！?/p>

中介們最愛用的“誘餌”是幼兒園老師和醫(yī)生這兩個職業(yè)。他們杜撰出的租房者要么是想找兩居室的幼兒園女老師，要么是一對希望找獨棟住宅的年輕醫(yī)生夫婦。當(dāng)然，這樣的優(yōu)質(zhì)租客從來不會真正出現(xiàn)。然而，憑借這一伎倆，中介卻成功地進入到業(yè)主的房子里，照了一些照片——他們的攻略已經(jīng)成功了一半。接下來，拿到照片的中介果真為房東招攬到了租客，當(dāng)然了，這些租客既不是保育員，也不是醫(yī)生。

菲利普·博恩霍福起初也同樣不喜歡房產(chǎn)中介這個職業(yè)。他的第一份工作是在慕尼黑，要在慕尼黑租到一間合適的房子何其困難！為了找到一間小小的棲身之所，他對中介簡直又愛又恨。最后，給完中介費，他也沒弄明白中介到底給他做了點什么。而如今，菲利普·博恩霍福自己也成為一名房產(chǎn)中介。

博恩霍福坐在英格爾&富克斯公司的長沙發(fā)上。在這家高級中介公司里，客戶被分為“一般客戶”和“高級客戶”兩大群體，“一般客戶”對房子的預(yù)期價格在25萬歐元到100萬歐元之間，而“高級客戶”的購買能力更強，在漢堡，高級客戶可以承擔(dān)每平米1萬歐元到1.5萬歐元的房價。

沿墻擺放著一溜皮制長凳，凳子前面擺著桌子，桌子旁邊擺著方凳，燈光很柔和?！拔抑溃芏嗳硕加泻透鞣N中介打交道的不愉快經(jīng)歷，所以對中介感到不信任和失望。” 博恩霍福說。他非常清楚這一點，所以他和他的公司需要吸取教訓(xùn)，提高質(zhì)量，才能不被顧客拋棄。

在漢堡，博恩霍福賣出了好些套房子。這是一個只賺不賠的買賣，收益巨大。比起討好最終付給他們中介費的買家，中介們更多的是要想方設(shè)法地討好房主?！跋胍玫劫u家的認(rèn)可，我需要有說服他們賣掉房子的理由。至于找到買家，就容易得多了。”

這很好地解釋了顧客和中介關(guān)系緊張的原因——作為買家，花40萬歐元買了一套房子，還要給中介2.4萬歐元的“中介費”，除此以外，還要交增值稅?？墒?，買家明明就只和中介見了寥寥幾次面而已，換作是誰都會對中介既仇恨，又嫉妒。

房產(chǎn)業(yè)的冰火兩重天

不過，德國房地產(chǎn)市場內(nèi)部也早開始變得天壤有別。在有些地方，房價高得離譜，而有些地方，房價卻已經(jīng)跌到了底谷。尤其是在很多鄉(xiāng)村地區(qū)，人煙稀少——這對房地產(chǎn)業(yè)的影響不言而喻。

海恩里希·施特瑙是威悉河畔尼恩堡一家銀行房地產(chǎn)部的主管?！拔覀冞@里的房地產(chǎn)情況有些不同?！笔┨罔дf。他們掛在外面的展板看上去很低調(diào)，和施特瑙在大城市的同事比起來，甚至低調(diào)得有點古怪了。上面只貼著三張建筑物的照片，照片下面有這樣的字樣“帶大花園的漂亮小別墅，價格僅15.9萬歐元”或“位于馬克洛爾，光線充足，售價21.2萬歐元”，此外就沒有更多的信息了。這樣看來，在這里，房子有多大，已經(jīng)建成多少年，有幾室?guī)讖d，房子里有沒有壁爐，帶不帶車庫，綠化環(huán)境怎么樣，并不重要。買房者在買房之前并沒有一個完整而具體的預(yù)期，而是如施特瑙所說“感覺對了就行了”。

在尼恩堡，一套房子的平均價格大約是9.3萬歐元。就算這樣，房子也不是那么容易脫手?！拔抑溃薪榈拿暡缓谩?，施特瑙說，“但實際上，我們賺一點錢很辛苦。對于我們來說，根本不存在天上掉餡餅的好事?！睆臐h堡的英格爾&富克斯公司到尼恩堡不到兩個小時的車程，然而兩個地方的房屋中介卻經(jīng)歷著冰火兩重天。尼恩堡的房租大約在每平米3.50歐到5歐之間，一個獨門獨戶的大院子只需一輛奔馳旅行車的價格就可買下，而這樣的院子卻很少有買家感興趣。

一方面，報紙上充斥著房地產(chǎn)的報道，房租瘋漲、房屋大戰(zhàn)等字眼比比皆是，一副房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮的景象。而另一方面的事實是，施特瑙的客戶在上世紀(jì)八十年代花20萬馬克建造了一個房子，一直寄希望房價上漲之后給自己提供養(yǎng)老保障。然而，施特瑙知道，這個房子如今最多只能賣8萬歐元。而且，也許對這棟房子感興趣的買家寥寥無幾，也許幾個月內(nèi)只有人來看房卻沒有人下定，放了許久也賣不出去，中介能夠從中獲得的收益自然也就大打折扣。

而大城市里的情況就截然不同了！為了爭取房源，中介使出渾身解數(shù)，無所不用其極。有的房產(chǎn)中介每天關(guān)注報紙上的訃告專欄，了解到哪里的房子空出來了，然后去附近的大街上發(fā)放宣傳單，還有的房產(chǎn)中介與離婚訴訟的律師合作，更有甚者會用自己所得回扣的一半去爭取賣房者。

對從業(yè)者資質(zhì)要求的缺乏更導(dǎo)致了該行業(yè)的魚龍混雜。在德國，只要進行登記，證明自己有支付能力且五年之內(nèi)沒有犯罪記錄，任何人都可以從事房產(chǎn)中介業(yè)（記者也是一樣）?！拔覀兎浅ＯＭ?，進入這個行業(yè)的人至少要通過一個全面的考試。”史克說道，“這樣，就可以把這個行業(yè)的害群之馬驅(qū)逐出去?！?/p>

中介=賺大錢，這個等式不是任何時候都成立的。一旦入行，很多人就能理解這句話?！氨M管中介給外界的形象是可以不費吹灰之力賺大錢，但實際上，要實實在在地靠工作賺錢，其實是非常辛苦的。有些人干著干著就放棄了，因為他們覺得投入根本得不到回報?！币粋€在英格爾&富克斯公司工作了幾年的員工這樣說道，他已經(jīng)對這個行業(yè)徹底厭倦了。

以英格爾&富克斯公司為例，每做成一單生意，客服人員得到的提成只有中介費的百分之二十五——這部分錢要分成兩部分，獲得房源的人得50%，即中介費的12.5%，而最終促成買家簽字的人得到另外50%。英格爾&富克斯公司的董事凱·恩德斯說，在他們公司，人員流動率大約為20%，這個數(shù)值在這個行業(yè)里十分正常。這也說明，每隔幾年，整個房產(chǎn)中介行業(yè)的人員就會進行一次完全的新舊更替。

[譯自德國《明鏡周刊》]