楊學(xué)友

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1999年秋季，一心向往農(nóng)村田園生活的齊老伯退休不久，經(jīng)朋友介紹，與郊外獨(dú)山子村村民張某達(dá)成房屋買(mǎi)賣協(xié)議。雙方約定：張某將自家三間平房及前后院以98000元出售給齊老伯，齊老伯交付定金5000元。待齊老伯交納購(gòu)房款3萬(wàn)元后的10日內(nèi)，張某交房屋鑰匙。余款3個(gè)月內(nèi)交齊后，張某協(xié)助齊老伯辦理過(guò)戶手續(xù)。簽約的當(dāng)日，齊老伯交納定金5000元，一周后交納房款3萬(wàn)元后，張某將收拾干凈的房屋及鑰匙交給齊老伯，齊老伯簡(jiǎn)單裝修后搬家入住。兩個(gè)月后，齊老伯向張某交納了購(gòu)房余款。然而，令人未想到的是，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶更名手續(xù)時(shí)，雖然村委會(huì)出具了相關(guān)證明，可縣房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以齊老伯并非是張某同一村民組織成員為由，拒絕為其辦理過(guò)戶手續(xù)。

過(guò)戶不成，張某安慰齊老伯與老伴說(shuō)，咱們雙方有房屋買(mǎi)賣合同協(xié)議，過(guò)戶不成也沒(méi)什么大不了的，將來(lái)政策允許了，或通過(guò)疏通關(guān)系有門(mén)兒了，隨時(shí)都可以再辦理。

此后，齊老伯與老伴在自家前后院內(nèi)種植了蔬菜、果樹(shù)，通過(guò)勞動(dòng)既鍛煉了身體，又收獲了豐碩的果實(shí)，老兩口過(guò)得有滋有味。更讓他們高興的是，伴隨城市外擴(kuò)發(fā)展，郊外的土地與房屋價(jià)格飛快上漲，到了2012年初，齊老伯這三間平房已漲到約50萬(wàn)元了。

然而，就在二位老人沉浸在幸福的田園生活中時(shí)，看著翻了好幾倍的房?jī)r(jià)，張某開(kāi)始鬧心起來(lái)，他越來(lái)越后悔當(dāng)初不該輕意賣掉房子，便找到齊老伯提出房子至今未過(guò)戶，以后怕是也永遠(yuǎn)過(guò)不了戶了?！罢唤o過(guò)戶的主要原因在于你們是城市戶口，無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)我們農(nóng)民宅基地房屋，可見(jiàn)咱們當(dāng)初的買(mǎi)賣房屋行為是違法的。既然房子還是我的名字，現(xiàn)在我不打算賣了。這房子你們無(wú)償使用了十幾年，也不吃虧?！饼R老伯當(dāng)然不能同意，當(dāng)即予以拒絕。

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2012年3月中旬，張某以雙方房屋買(mǎi)賣違法為由，向法院起訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效，并將該房屋返還原告人。

法庭審理時(shí)查明，齊老伯老兩口系城市居民戶口，張某系農(nóng)村戶口，該訴爭(zhēng)房屋是在張某自家宅基地上建造的房屋。

為了打贏這場(chǎng)官司，齊老伯通過(guò)城里親友，特意請(qǐng)來(lái)某法院退休干部韓某為代理人。

法庭開(kāi)庭審理過(guò)程中，張某方訴稱，原告當(dāng)初所賣房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府無(wú)償優(yōu)惠農(nóng)村村民一家一戶只能擁有的唯一一份宅基地。國(guó)土資源部（2004年）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第四條（十三）規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》也規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒(méi)有擅自處分的權(quán)利。正是因此，爭(zhēng)議房屋一直未能辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同因違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，被告基于無(wú)效合同取得的房屋應(yīng)依法返還給原告。

齊老伯的代理人辯稱，國(guó)務(wù)院辦公廳、國(guó)土資源部所發(fā)的“通知”與“意見(jiàn)”是明確規(guī)定了“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案當(dāng)事人雙方的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的結(jié)論。最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條明確指出：合同法實(shí)施后，法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而國(guó)務(wù)院辦公廳、國(guó)土資源部的文件屬行政規(guī)章，不能據(jù)此認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。根據(jù)上述法律的理解，城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同應(yīng)當(dāng)是有效的，交易行為也不違法。因此，原告提出的無(wú)效訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

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在相互辯論中，對(duì)被告齊老伯一方的辯解，原告代理人提出答辯理由：2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。就政策而言，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。目前國(guó)家的政策是明確嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋。我國(guó)《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策?！笨梢?jiàn)，買(mǎi)賣農(nóng)村居民在宅基地上所建房屋不僅違反了相關(guān)法規(guī)與規(guī)章，更違反了黨和國(guó)家的政策，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效行為。

對(duì)此種說(shuō)法，原告齊老伯代理人再次答辯稱，看一份合同內(nèi)容是否合同有效，在合同領(lǐng)域內(nèi)，應(yīng)首選適用合同法的規(guī)定。因?yàn)榉蛇m用原則是：特別法優(yōu)于普通法，新法優(yōu)于舊法。而對(duì)于《民法通則》這一普通法來(lái)說(shuō)，《合同法》是特別法，且在法律生效時(shí)間上看，《合同法》在后，同樣優(yōu)于《民法通則》。本案應(yīng)以《合同法》為依據(jù)予以認(rèn)定。因此，雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)是合法有效的，且該買(mǎi)賣合同已經(jīng)履行十幾年之久。

法庭在充分聽(tīng)取雙方當(dāng)事人意見(jiàn)后審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。據(jù)此，法院最終確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效。

同時(shí)，鑒于齊老伯入住多年對(duì)房屋進(jìn)行了適當(dāng)裝修，對(duì)前后院墻加高、栽種果樹(shù)等實(shí)際投入，經(jīng)征得雙方當(dāng)事人同意，法庭委托評(píng)估公司對(duì)房屋裝修等實(shí)際投入進(jìn)行現(xiàn)值評(píng)估，價(jià)值為4萬(wàn)余元。據(jù)此，法院判決齊老伯退還該爭(zhēng)議房屋給張某，張某退還房款98000元、損失補(bǔ)償款43913元，共計(jì)141913元給付齊老伯。判決后，齊老伯雖然不服，但上訴后被駁回上訴、維持原判。

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沒(méi)了房子與田園生活的齊老伯不得不搬回城里，本打算買(mǎi)房居住，可一打聽(tīng)房?jī)r(jià)，他手頭僅有的20余萬(wàn)元，連個(gè)像樣的一居室樓房都買(mǎi)不來(lái)。齊老伯越想心里越不是滋味，感覺(jué)自己在買(mǎi)房這件事上吃了個(gè)大虧。當(dāng)初張某明明也知道城里人不能買(mǎi)農(nóng)村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給自己；現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲了，他卻通過(guò)訴訟“要”回房子，這便宜都被他張某占了。在親友們的指點(diǎn)下，2012年12月底，齊老伯以房屋賣買(mǎi)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效的主要責(zé)任在張某為由，起訴至法院，要求張某賠償締約過(guò)失損失款42萬(wàn)元。并在起訴的同時(shí)，申請(qǐng)對(duì)其實(shí)際損失進(jìn)行評(píng)估。法庭受理后，經(jīng)委托評(píng)估公司評(píng)估，根據(jù)當(dāng)前農(nóng)村房屋價(jià)格等情況，評(píng)估公司的評(píng)估意見(jiàn)為：齊老伯的損失為37.4萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某作為出賣人在出賣時(shí)即已經(jīng)知道其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，且在出賣房屋十余年后又以房屋買(mǎi)賣違法為由主張合同無(wú)效，故其應(yīng)對(duì)合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)相對(duì)主要責(zé)任。因此，齊老伯要求張某賠償締約過(guò)失損失的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)、理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。對(duì)于齊老伯作為買(mǎi)受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)全面考慮出賣人因宅基地及房屋升值所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣價(jià)格的差異所造成損失，從兩方面因素予以確定。故依據(jù)評(píng)估結(jié)果，張某應(yīng)給付齊老伯損失的60%為宜。法院依法判決張某賠償齊老伯信賴?yán)鎿p失23.3萬(wàn)元。

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本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣合同是否違法無(wú)效。在合同領(lǐng)域，衡量一個(gè)合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《合同法》的規(guī)定為法律依據(jù)。《合同法》第五十二條（五）項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，不僅國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》中有明確規(guī)定，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地（該法第四條明確規(guī)定：農(nóng)用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地）的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村房屋與其宅基地連為一體，是不可分割的。2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。如果說(shuō)國(guó)土資源部“意見(jiàn)”、國(guó)務(wù)院辦公廳的“通知”屬于行政規(guī)章，不足以作為認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)，那么《土地管理法》、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》應(yīng)當(dāng)屬于法律、國(guó)家政策范疇。無(wú)論是依據(jù)《合同法》、《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，還是適用《民法通則》關(guān)于“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”之規(guī)定，買(mǎi)賣農(nóng)村宅基地房屋之合同都違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，違反了國(guó)家政策規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效！

《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任（“相應(yīng)”應(yīng)理解為，按過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)）。因此，人民法院判令張某按60%責(zé)任賠償齊老伯損失是公平合理的，也是有法律依據(jù)的。

（責(zé)編：孫劉揚(yáng)）