李明艷

從經(jīng)濟史看房地產(chǎn)十年

李明艷

2014年2月，杭州成為最早開啟房價下跌的城市，其高達12萬套的商品房庫存成為全國媒體關(guān)注的焦點。4月，由《中國經(jīng)濟周刊》、中國經(jīng)濟研究院聯(lián)合研究并發(fā)布的《我國23個省份“土地財政依賴度”排名報告》顯示，2012年底浙江省、市、縣政府負有償還責任債務(wù)中，承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額為2739.44億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務(wù)余額4133.91億元的66.27%，在所有調(diào)查省份中位居第一，比廣東省（26.99%）高一倍多。因此，如果說2003年到2013年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，對浙江而言則可能是瘋狂的十年。但火爆的土地和房地產(chǎn)市場沒能為浙江經(jīng)濟快速發(fā)展注入動力，相反則導致大量資本撤離了實體經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)“空心化”的現(xiàn)象十分嚴重。

巧合的是，經(jīng)濟史學家諾斯似乎早就注意到了土地和房地產(chǎn)價格上漲在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)演變中的重要地位和影響。他在《經(jīng)濟史中的結(jié)構(gòu)和變革》一書中已經(jīng)為我們描繪好了我們看到的過去十年的圖景：

“為簡明起見，讓我們來描述在一個政治經(jīng)濟單位里發(fā)生的變化。這個單位土地固定，沒有外部貿(mào)易（或生產(chǎn)要素的流動），經(jīng)歷了人口增長。直接后果是食品（和原料）價格上升，因為短期供給曲線完全沒有彈性……工人的實際收入下降，因為他的工資買到的食物減少了；地主的實際收入增加了，因為他出售的產(chǎn)品，雖然數(shù)量相同但得到的收入?yún)s多了。由于擁有土地可能盈利的能力提高，土地的價格被哄抬上去。投資者將提高資本對土地的比率，因為運用資本越多（改變排水系統(tǒng)、增加灌溉等），從一定數(shù)量的土地上得到的產(chǎn)量越多，結(jié)果便越有利可圖……”“工人（特別是城市工人）可能鬧事以抗議食物成本上漲，或者呼吁政府限價以阻止?jié)q價……在對土地沒有獨占產(chǎn)權(quán)的情況下……農(nóng)民會請求國家改變產(chǎn)權(quán)，以便他們能得到土地產(chǎn)權(quán)的獨占收益，但如果把以前使用土地的人排除在外，他們將會反對產(chǎn)權(quán)的這種改革”。

由于諾斯主要考慮的是經(jīng)濟發(fā)展的早期階段，農(nóng)業(yè)還是主要的產(chǎn)業(yè)，灌溉、水利還是主要的基礎(chǔ)設(shè)施投資。如果我們把諾斯討論的農(nóng)業(yè)換成工業(yè)（制造業(yè)），農(nóng)產(chǎn)品換成工業(yè)產(chǎn)品，則恰恰與我們過去十年看到的景象一致。同樣的故事還在我們眼前上演，只不過工業(yè)取代了早期的農(nóng)業(yè)。更有趣的是，不知道諾斯推演的產(chǎn)權(quán)和制度改革是否會在今天的中國展開。

回顧過去十年和諾斯的例子，我們應(yīng)該認真反思土地和房地產(chǎn)的飛速擴張，特別是重新認識城市化和工業(yè)化的關(guān)系。首先，城市化很難成為經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)力量，工業(yè)化才是推動經(jīng)濟發(fā)展的動力之源。一個城市特別是人口規(guī)模比較大的城市一定是以實體經(jīng)濟為依托的，是工業(yè)和服務(wù)業(yè)、高技能人員、普通產(chǎn)業(yè)工人以及服務(wù)業(yè)從業(yè)者的有機整體。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)只能輔助要素的集聚和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，而不能成為經(jīng)濟活動的主體。其次，快速的房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資非但不能幫助反而會擠出和傷害實體經(jīng)濟。政府希望通過大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資和快速的房地產(chǎn)開發(fā)來改善城市的生活和生產(chǎn)條件，但這樣做的后果通常是“過尤不及”。在資金、勞動力等生產(chǎn)要素有限的條件下，房地產(chǎn)的擴張會推升要素成本和生活成本，給制造企業(yè)的生存、產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)以及居民幸福感帶來不利影響?；A(chǔ)設(shè)施的投資也應(yīng)該尊重企業(yè)和居民的意愿，不能通過抬高地價，提升房價讓生產(chǎn)者和消費者買單。

浙江成為土地和房價增長的區(qū)域中心，一定程度上是過去收入財富積累的負面作用，可以說是“先發(fā)劣勢”。但房地產(chǎn)的泡沫式繁榮與實體經(jīng)濟的迅速衰退表明，城市化不能成為經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)力量，其要素集聚的功能是以產(chǎn)業(yè)活力為基礎(chǔ)的，單純依靠城市化不能促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，也就不能實現(xiàn)財富的再創(chuàng)造，只有回歸工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部才能從根本上實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

供稿：浙江省社會科學院區(qū)域經(jīng)濟所

房地產(chǎn)的泡沫式繁榮與實體經(jīng)濟的迅速衰退表明，城市化不能成為經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)力量，只有回歸工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部才能從根本上實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級