胡芳+高永莉

作者簡(jiǎn)介：胡芳（1982-），女，江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院會(huì)計(jì)系講師，研究方向：財(cái)政稅收；高永莉（1979-），女，江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院會(huì)計(jì)系講師，研究方向：稅收統(tǒng)計(jì)。

摘 要：歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，從供求方面分析了住房?jī)r(jià)格居高不下的原因：住房有效供給不足導(dǎo)致剛性需求得不到滿足，加上壟斷的供給方定價(jià)和繁雜的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)使得房?jī)r(jià)不斷上漲，政府2008年調(diào)控政策的反復(fù)又使人們對(duì)政府調(diào)控信心不足，產(chǎn)生了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，催生出投資投機(jī)性購(gòu)房需求，供求缺口進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。因此，政府應(yīng)該從保障房建設(shè)和擠出空置房?jī)蓚€(gè)方面入手，擴(kuò)大住房供給；取消重復(fù)征收的房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，簡(jiǎn)化行政審批，降低住房成本；完善金融市場(chǎng)，引導(dǎo)中高收入家庭理財(cái)投資，抑制住房投資需求；判定投機(jī)行為違法，打擊樓市投機(jī)活動(dòng)。

關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；需求；供給；措施

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2014）03000702

1998年開始實(shí)施的住房制度改革開啟了住房貨幣化分配，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作應(yīng)運(yùn)而生。這順應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，同時(shí)，也帶來了房?jī)r(jià)的不斷攀升。2003年以前的房?jī)r(jià)上漲還算是溫和的，2003年以后盡管政府出臺(tái)了調(diào)控措施，但房?jī)r(jià)還是在2003年到2008年初出現(xiàn)了快速上漲，在2008年房?jī)r(jià)上漲稍有回落的時(shí)候由于政策方向逆轉(zhuǎn)，2009年房?jī)r(jià)狂飆。之后，雖然政府出臺(tái)所謂的“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”、限購(gòu)令等措施，由于對(duì)政府調(diào)控信心不足，房?jī)r(jià)還是持續(xù)攀升，甚至陷入越調(diào)控越上漲的怪圈。

1 房?jī)r(jià)居高不下的原因

1.1 需求方面

（1）剛性需求。新世紀(jì)以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，從2002年到2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率每年提高1.35個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口平均每年增加2096萬人。根據(jù)鄧小平提出的到21世紀(jì)中葉中國(guó)要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的目標(biāo)要求，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，即2050年以前每年將有約1000至1200萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。2011年城鎮(zhèn)人口為69079萬人，其中還包括2億多農(nóng)民工，他們中大多數(shù)住房問題還沒得到解決。隨著生活水平的提高，人們也開始改善居住條件。改革開放30多年來，我國(guó)城市人均住房面積從1978年的6.7平米提高到了2011年的36平米。已經(jīng)進(jìn)入城市以及將要進(jìn)入城市的人口或買或租都會(huì)產(chǎn)生對(duì)城市住房的剛性需求。

（2）投資需求。波士頓2008年發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2007年，我國(guó)家庭資產(chǎn)超過100萬美元的家庭達(dá)39.1萬戶。在滿足家庭消費(fèi)開支后，這些富裕的家庭就會(huì)選擇投資。眾多的家庭投資方式中，儲(chǔ)蓄由于多年來的實(shí)際負(fù)利率被越來越多的家庭拋棄。在經(jīng)歷了2007年下半年以后股市的暴跌和持續(xù)低迷后，資金從證券市場(chǎng)抽出開始在市場(chǎng)上亂竄，投機(jī)盛行。針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的消費(fèi)者投訴連續(xù)幾年位居各行業(yè)前列，所以保險(xiǎn)也不是投資的理想選擇。住房兼具消費(fèi)和投資屬性，近十年來，雖然經(jīng)歷了政府的多次調(diào)控，房?jī)r(jià)總體還是呈上漲趨勢(shì)的，甚至陷入越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的怪圈。在房?jī)r(jià)漲價(jià)預(yù)期下，越來越多的中高收入家庭選擇投資房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保值。目前，投資性購(gòu)房已經(jīng)成為助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

（3）投機(jī)需求。我國(guó)長(zhǎng)期以來超發(fā)的貨幣形成了市場(chǎng)上過剩的流動(dòng)性，這些“游資”具有逐利的本性，在上世紀(jì)90年代初我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步時(shí)就已經(jīng)進(jìn)入開始投機(jī)。2003年房地產(chǎn)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)后迅速發(fā)展，投機(jī)活動(dòng)也隨即盛行。房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)與投資活動(dòng)不同，投機(jī)者都具有雄厚的資金，大量購(gòu)進(jìn)，影響市場(chǎng)需求，造成商品房供不應(yīng)求的假象。在房?jī)r(jià)上漲后再大量拋售，賺取差價(jià)。我國(guó)2000年以后甚至出現(xiàn)了溫州炒房團(tuán)，在炒高了上海、杭州等地房?jī)r(jià)后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)國(guó)內(nèi)各大城市。2003年以來國(guó)家雖然多次出臺(tái)調(diào)控政策，但真正涉及炒房的卻不多，甚至連投機(jī)炒房的合法性都沒給出一個(gè)明確的說法。由于國(guó)家沒有對(duì)投機(jī)炒作者采取強(qiáng)有力的限制措施，越來越多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人在豐厚的投機(jī)回報(bào)的誘惑下加入房地產(chǎn)投機(jī)的陣營(yíng)。

1.2 供給方面

1.2.1 住房供應(yīng)壟斷

（1）土地供應(yīng)壟斷。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，要用于住房建設(shè)就得經(jīng)過政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)并出讓。農(nóng)村（包括城市郊區(qū)）的集體土地必須經(jīng)過政府依法征用成為國(guó)有土地再出讓后才能進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，那些沒有經(jīng)過征用、出讓程序的土地上建成的小產(chǎn)權(quán)房由于不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記而轉(zhuǎn)讓受限。因此，住宅用土地每年的供應(yīng)量由地方政府根據(jù)城市規(guī)劃決定。1994年分稅制改革后，中央政府與地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)分配的不合理使地方政府陷入財(cái)政困境。2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》發(fā)布實(shí)施后，商品住宅用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，土地出讓金劃歸地方財(cái)政。在利益的驅(qū)使下，土地價(jià)格大幅上漲并被不斷推高，甚至通過壓低土地供給抬高地價(jià)以增加土地出讓金收入，見下表。

表1 2010-2012年住宅用地供應(yīng)情況 單位：萬公頃

年度 計(jì)劃 實(shí)際 完成情況

2010 18.47 12.54 68%

2011 21.8 13.59 62%

2012 17.26 11.08 64%

注：2012年8月國(guó)土資源部將住房用地計(jì)劃下調(diào)為15.93萬公頃。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源部網(wǎng)站。

（2）行政程序繁瑣，開發(fā)建設(shè)權(quán)被壟斷。雖然法律并沒有禁止個(gè)人在國(guó)有土地上建房，但是土地從出讓到建房取得產(chǎn)權(quán)，報(bào)批手續(xù)多達(dá)20多項(xiàng)，要蓋100多個(gè)印章，涉及20幾個(gè)部門，在行政部門辦事效率低下，官僚主義作風(fēng)盛行的情況下，這些無疑會(huì)對(duì)多數(shù)人構(gòu)成難以逾越的障礙。隨著我國(guó)住房商品化的推進(jìn)，國(guó)家對(duì)企事業(yè)單位自建住房用地已經(jīng)明令禁止，對(duì)城市私人建房也停止了用地審批，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)權(quán)被開發(fā)商壟斷。endprint

（3）住房供應(yīng)壟斷。知名房地產(chǎn)代理和顧問服務(wù)公司萊坊發(fā)布的《全球樓價(jià)指數(shù)》指出，2012年香港房?jī)r(jià)上漲23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市場(chǎng)份額的80%，這會(huì)讓人把香港的高房?jī)r(jià)跟供應(yīng)商壟斷聯(lián)系起來。反觀內(nèi)地，隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也在逐步推進(jìn)，市場(chǎng)集中度越來越高。2013年3月，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)出爐的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2012年前十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占500強(qiáng)銷售總額的32%，相比2011年提高了4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積占500強(qiáng)銷售面積總額的36%，相比2011年提高了7個(gè)百分點(diǎn)。在住房市場(chǎng)需求總量不斷提高的情況下，供應(yīng)方壟斷程度的加劇勢(shì)必會(huì)加大房地產(chǎn)商的定價(jià)權(quán)。

圖1 住房供應(yīng)壟斷住房供應(yīng)中的壟斷如上圖所示，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中壟斷市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格決定的原理，處在壟斷地位的供給方會(huì)抬高商品定價(jià)，以獲取最大化的利潤(rùn)。

1.2.2 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，低價(jià)房供應(yīng)不足

1998年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，開始了以經(jīng)濟(jì)適用房和貨幣化分房取代福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。文件強(qiáng)調(diào)要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系。按照建設(shè)部當(dāng)時(shí)的保守估計(jì)，可以買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭要占到居民總數(shù)的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房問題由市場(chǎng)解決。從1998年到2003年，經(jīng)濟(jì)適用房解決了600多萬戶家庭的住房問題。由于政策落實(shí)不到位，建成了面積不等的經(jīng)濟(jì)適用房，尋租腐敗行為滋生，使得經(jīng)濟(jì)適用房陷入“既不經(jīng)濟(jì)，也不適用”的尷尬境地。2003年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》將經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)的主體”重新定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，意味著政府將“為80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房”的政策調(diào)整為“為多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”。2006年5月，“國(guó)六條”發(fā)布實(shí)施，開始著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，政府保障房的覆蓋人群變成了少數(shù)人，多數(shù)人的住房問題被扔給了市場(chǎng)。由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投入大、利潤(rùn)低，地方政府和開發(fā)商都沒有積極性，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

1.2.3 房地產(chǎn)稅費(fèi)繁雜，提高開發(fā)商成本

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建指出，我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際征收的房地產(chǎn)稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)平均多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)，這些稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的15%左右，最終也都由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。居民已經(jīng)納了稅，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、教育、人防等準(zhǔn)公共品本身應(yīng)該由政府提供，再向開發(fā)商征收進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者就是重復(fù)征收。政府在出讓土地時(shí)已經(jīng)收了土地出讓金，而根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出，政府再向開發(fā)商收取拆遷費(fèi)用也是重復(fù)征收。對(duì)二手房交易征收的營(yíng)業(yè)稅及其附加也如數(shù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

2 穩(wěn)定房?jī)r(jià)政府應(yīng)采取的措施

2.1 供給方面應(yīng)采取的措施

2.1.1 擴(kuò)大保障性住房供給

在國(guó)外，政府有責(zé)任為大多數(shù)人提供住房，保障住房也是我國(guó)政府的責(zé)任。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，在過去的十五、十一五期間，商品房開發(fā)用地占30%，住房供地的70%事實(shí)上是供給給了保障房方面。然而在市場(chǎng)中，只有相當(dāng)于商品房供給量不到四分之一的經(jīng)濟(jì)適用住房面向社會(huì)，其余用地都變相地進(jìn)入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規(guī)分配的保護(hù)傘。鑒于保障房供給中存在的種種問題，筆者建議：第一，應(yīng)定期公開擬供應(yīng)土地信息，接受社會(huì)的監(jiān)督，防止腐敗的發(fā)生；第二，為解決地方政府在保障房建設(shè)方面配套資金不足的問題，應(yīng)加大中央資金支持力度；第三、方式上應(yīng)采取租的形式，因?yàn)槌鍪鄣脑捫枰淮沃Ц遁^大金額，對(duì)低收入家庭來說難以承受，而且保障房與商品房?jī)r(jià)格“雙軌”易誘發(fā)腐?。坏谒?，設(shè)定家庭收入、現(xiàn)有居住條件等為享有保障房標(biāo)準(zhǔn)的分配制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的工作人員和家庭給予相應(yīng)處罰；最后設(shè)定保障房退出機(jī)制，對(duì)居住保障房的家庭進(jìn)行定期檢查，不符合條件的家庭應(yīng)適時(shí)推出保障房機(jī)制。要做好保障房工作只有在建設(shè)和分配上都落到實(shí)處，才能真正使最需要住房保障的群體受益。從長(zhǎng)期來看，應(yīng)控制我國(guó)房地產(chǎn)供給中的壟斷，實(shí)行土地私有，讓公民有建房的自由。

2.1.2 擠出空置住房，擴(kuò)大住房供給

新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報(bào)道稱，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。出于最大限度的利用有限的住房資源，打擊住房囤積，抑制投機(jī)，節(jié)約土地等目的，國(guó)外對(duì)空置房都采取了嚴(yán)厲的限制措施。國(guó)際上，通常將10%作為住房空置率的危險(xiǎn)警戒線。在我國(guó)，對(duì)空置房的界定還處在爭(zhēng)議之中，更沒有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字公布。但是，從頻見報(bào)端的“鬼城”及上述6540萬套連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零的住房看，目前我國(guó)住房空置已經(jīng)非常嚴(yán)重，通過對(duì)空置住房罰款或者在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的方式擠出這些空置住房，將會(huì)擴(kuò)大住房供給，緩解住房供應(yīng)不足。

2.1.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，簡(jiǎn)化行政審批

目前，我國(guó)主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅費(fèi)是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因，政府應(yīng)該全面整治，取消重復(fù)征收、各種巧立名目收取的不合理稅費(fèi)，降低購(gòu)房者交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批制度手續(xù)復(fù)雜，審批緩慢，拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)的供給量。政府部門應(yīng)制定相關(guān)政策，簡(jiǎn)化審批程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率。

2.2 需求方面應(yīng)采取的措施

2.2.1 完善金融投資市場(chǎng)，引導(dǎo)中高收入家庭投資

2003年以來，相對(duì)于其他投資品而言，投資樓市都是保endprint

（3）住房供應(yīng)壟斷。知名房地產(chǎn)代理和顧問服務(wù)公司萊坊發(fā)布的《全球樓價(jià)指數(shù)》指出，2012年香港房?jī)r(jià)上漲23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市場(chǎng)份額的80%，這會(huì)讓人把香港的高房?jī)r(jià)跟供應(yīng)商壟斷聯(lián)系起來。反觀內(nèi)地，隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也在逐步推進(jìn)，市場(chǎng)集中度越來越高。2013年3月，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)出爐的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2012年前十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占500強(qiáng)銷售總額的32%，相比2011年提高了4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積占500強(qiáng)銷售面積總額的36%，相比2011年提高了7個(gè)百分點(diǎn)。在住房市場(chǎng)需求總量不斷提高的情況下，供應(yīng)方壟斷程度的加劇勢(shì)必會(huì)加大房地產(chǎn)商的定價(jià)權(quán)。

圖1 住房供應(yīng)壟斷住房供應(yīng)中的壟斷如上圖所示，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中壟斷市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格決定的原理，處在壟斷地位的供給方會(huì)抬高商品定價(jià)，以獲取最大化的利潤(rùn)。

1.2.2 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，低價(jià)房供應(yīng)不足

1998年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，開始了以經(jīng)濟(jì)適用房和貨幣化分房取代福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。文件強(qiáng)調(diào)要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系。按照建設(shè)部當(dāng)時(shí)的保守估計(jì)，可以買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭要占到居民總數(shù)的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房問題由市場(chǎng)解決。從1998年到2003年，經(jīng)濟(jì)適用房解決了600多萬戶家庭的住房問題。由于政策落實(shí)不到位，建成了面積不等的經(jīng)濟(jì)適用房，尋租腐敗行為滋生，使得經(jīng)濟(jì)適用房陷入“既不經(jīng)濟(jì)，也不適用”的尷尬境地。2003年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》將經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)的主體”重新定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，意味著政府將“為80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房”的政策調(diào)整為“為多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”。2006年5月，“國(guó)六條”發(fā)布實(shí)施，開始著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，政府保障房的覆蓋人群變成了少數(shù)人，多數(shù)人的住房問題被扔給了市場(chǎng)。由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投入大、利潤(rùn)低，地方政府和開發(fā)商都沒有積極性，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

1.2.3 房地產(chǎn)稅費(fèi)繁雜，提高開發(fā)商成本

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建指出，我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際征收的房地產(chǎn)稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)平均多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)，這些稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的15%左右，最終也都由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。居民已經(jīng)納了稅，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、教育、人防等準(zhǔn)公共品本身應(yīng)該由政府提供，再向開發(fā)商征收進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者就是重復(fù)征收。政府在出讓土地時(shí)已經(jīng)收了土地出讓金，而根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出，政府再向開發(fā)商收取拆遷費(fèi)用也是重復(fù)征收。對(duì)二手房交易征收的營(yíng)業(yè)稅及其附加也如數(shù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

2 穩(wěn)定房?jī)r(jià)政府應(yīng)采取的措施

2.1 供給方面應(yīng)采取的措施

2.1.1 擴(kuò)大保障性住房供給

在國(guó)外，政府有責(zé)任為大多數(shù)人提供住房，保障住房也是我國(guó)政府的責(zé)任。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，在過去的十五、十一五期間，商品房開發(fā)用地占30%，住房供地的70%事實(shí)上是供給給了保障房方面。然而在市場(chǎng)中，只有相當(dāng)于商品房供給量不到四分之一的經(jīng)濟(jì)適用住房面向社會(huì)，其余用地都變相地進(jìn)入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規(guī)分配的保護(hù)傘。鑒于保障房供給中存在的種種問題，筆者建議：第一，應(yīng)定期公開擬供應(yīng)土地信息，接受社會(huì)的監(jiān)督，防止腐敗的發(fā)生；第二，為解決地方政府在保障房建設(shè)方面配套資金不足的問題，應(yīng)加大中央資金支持力度；第三、方式上應(yīng)采取租的形式，因?yàn)槌鍪鄣脑捫枰淮沃Ц遁^大金額，對(duì)低收入家庭來說難以承受，而且保障房與商品房?jī)r(jià)格“雙軌”易誘發(fā)腐?。坏谒?，設(shè)定家庭收入、現(xiàn)有居住條件等為享有保障房標(biāo)準(zhǔn)的分配制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的工作人員和家庭給予相應(yīng)處罰；最后設(shè)定保障房退出機(jī)制，對(duì)居住保障房的家庭進(jìn)行定期檢查，不符合條件的家庭應(yīng)適時(shí)推出保障房機(jī)制。要做好保障房工作只有在建設(shè)和分配上都落到實(shí)處，才能真正使最需要住房保障的群體受益。從長(zhǎng)期來看，應(yīng)控制我國(guó)房地產(chǎn)供給中的壟斷，實(shí)行土地私有，讓公民有建房的自由。

2.1.2 擠出空置住房，擴(kuò)大住房供給

新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報(bào)道稱，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。出于最大限度的利用有限的住房資源，打擊住房囤積，抑制投機(jī)，節(jié)約土地等目的，國(guó)外對(duì)空置房都采取了嚴(yán)厲的限制措施。國(guó)際上，通常將10%作為住房空置率的危險(xiǎn)警戒線。在我國(guó)，對(duì)空置房的界定還處在爭(zhēng)議之中，更沒有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字公布。但是，從頻見報(bào)端的“鬼城”及上述6540萬套連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零的住房看，目前我國(guó)住房空置已經(jīng)非常嚴(yán)重，通過對(duì)空置住房罰款或者在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的方式擠出這些空置住房，將會(huì)擴(kuò)大住房供給，緩解住房供應(yīng)不足。

2.1.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，簡(jiǎn)化行政審批

目前，我國(guó)主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅費(fèi)是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因，政府應(yīng)該全面整治，取消重復(fù)征收、各種巧立名目收取的不合理稅費(fèi)，降低購(gòu)房者交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批制度手續(xù)復(fù)雜，審批緩慢，拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)的供給量。政府部門應(yīng)制定相關(guān)政策，簡(jiǎn)化審批程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率。

2.2 需求方面應(yīng)采取的措施

2.2.1 完善金融投資市場(chǎng)，引導(dǎo)中高收入家庭投資

2003年以來，相對(duì)于其他投資品而言，投資樓市都是保endprint

（3）住房供應(yīng)壟斷。知名房地產(chǎn)代理和顧問服務(wù)公司萊坊發(fā)布的《全球樓價(jià)指數(shù)》指出，2012年香港房?jī)r(jià)上漲23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市場(chǎng)份額的80%，這會(huì)讓人把香港的高房?jī)r(jià)跟供應(yīng)商壟斷聯(lián)系起來。反觀內(nèi)地，隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也在逐步推進(jìn)，市場(chǎng)集中度越來越高。2013年3月，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)出爐的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2012年前十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占500強(qiáng)銷售總額的32%，相比2011年提高了4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積占500強(qiáng)銷售面積總額的36%，相比2011年提高了7個(gè)百分點(diǎn)。在住房市場(chǎng)需求總量不斷提高的情況下，供應(yīng)方壟斷程度的加劇勢(shì)必會(huì)加大房地產(chǎn)商的定價(jià)權(quán)。

圖1 住房供應(yīng)壟斷住房供應(yīng)中的壟斷如上圖所示，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中壟斷市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格決定的原理，處在壟斷地位的供給方會(huì)抬高商品定價(jià)，以獲取最大化的利潤(rùn)。

1.2.2 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，低價(jià)房供應(yīng)不足

1998年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，開始了以經(jīng)濟(jì)適用房和貨幣化分房取代福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。文件強(qiáng)調(diào)要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系。按照建設(shè)部當(dāng)時(shí)的保守估計(jì)，可以買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭要占到居民總數(shù)的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房問題由市場(chǎng)解決。從1998年到2003年，經(jīng)濟(jì)適用房解決了600多萬戶家庭的住房問題。由于政策落實(shí)不到位，建成了面積不等的經(jīng)濟(jì)適用房，尋租腐敗行為滋生，使得經(jīng)濟(jì)適用房陷入“既不經(jīng)濟(jì)，也不適用”的尷尬境地。2003年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》將經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)的主體”重新定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，意味著政府將“為80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房”的政策調(diào)整為“為多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”。2006年5月，“國(guó)六條”發(fā)布實(shí)施，開始著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，政府保障房的覆蓋人群變成了少數(shù)人，多數(shù)人的住房問題被扔給了市場(chǎng)。由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投入大、利潤(rùn)低，地方政府和開發(fā)商都沒有積極性，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

1.2.3 房地產(chǎn)稅費(fèi)繁雜，提高開發(fā)商成本

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建指出，我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際征收的房地產(chǎn)稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)平均多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)，這些稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的15%左右，最終也都由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。居民已經(jīng)納了稅，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、教育、人防等準(zhǔn)公共品本身應(yīng)該由政府提供，再向開發(fā)商征收進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者就是重復(fù)征收。政府在出讓土地時(shí)已經(jīng)收了土地出讓金，而根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出，政府再向開發(fā)商收取拆遷費(fèi)用也是重復(fù)征收。對(duì)二手房交易征收的營(yíng)業(yè)稅及其附加也如數(shù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

2 穩(wěn)定房?jī)r(jià)政府應(yīng)采取的措施

2.1 供給方面應(yīng)采取的措施

2.1.1 擴(kuò)大保障性住房供給

在國(guó)外，政府有責(zé)任為大多數(shù)人提供住房，保障住房也是我國(guó)政府的責(zé)任。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，在過去的十五、十一五期間，商品房開發(fā)用地占30%，住房供地的70%事實(shí)上是供給給了保障房方面。然而在市場(chǎng)中，只有相當(dāng)于商品房供給量不到四分之一的經(jīng)濟(jì)適用住房面向社會(huì)，其余用地都變相地進(jìn)入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規(guī)分配的保護(hù)傘。鑒于保障房供給中存在的種種問題，筆者建議：第一，應(yīng)定期公開擬供應(yīng)土地信息，接受社會(huì)的監(jiān)督，防止腐敗的發(fā)生；第二，為解決地方政府在保障房建設(shè)方面配套資金不足的問題，應(yīng)加大中央資金支持力度；第三、方式上應(yīng)采取租的形式，因?yàn)槌鍪鄣脑捫枰淮沃Ц遁^大金額，對(duì)低收入家庭來說難以承受，而且保障房與商品房?jī)r(jià)格“雙軌”易誘發(fā)腐?。坏谒?，設(shè)定家庭收入、現(xiàn)有居住條件等為享有保障房標(biāo)準(zhǔn)的分配制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的工作人員和家庭給予相應(yīng)處罰；最后設(shè)定保障房退出機(jī)制，對(duì)居住保障房的家庭進(jìn)行定期檢查，不符合條件的家庭應(yīng)適時(shí)推出保障房機(jī)制。要做好保障房工作只有在建設(shè)和分配上都落到實(shí)處，才能真正使最需要住房保障的群體受益。從長(zhǎng)期來看，應(yīng)控制我國(guó)房地產(chǎn)供給中的壟斷，實(shí)行土地私有，讓公民有建房的自由。

2.1.2 擠出空置住房，擴(kuò)大住房供給

新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報(bào)道稱，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。出于最大限度的利用有限的住房資源，打擊住房囤積，抑制投機(jī)，節(jié)約土地等目的，國(guó)外對(duì)空置房都采取了嚴(yán)厲的限制措施。國(guó)際上，通常將10%作為住房空置率的危險(xiǎn)警戒線。在我國(guó)，對(duì)空置房的界定還處在爭(zhēng)議之中，更沒有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字公布。但是，從頻見報(bào)端的“鬼城”及上述6540萬套連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零的住房看，目前我國(guó)住房空置已經(jīng)非常嚴(yán)重，通過對(duì)空置住房罰款或者在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的方式擠出這些空置住房，將會(huì)擴(kuò)大住房供給，緩解住房供應(yīng)不足。

2.1.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，簡(jiǎn)化行政審批

目前，我國(guó)主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅費(fèi)是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因，政府應(yīng)該全面整治，取消重復(fù)征收、各種巧立名目收取的不合理稅費(fèi)，降低購(gòu)房者交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批制度手續(xù)復(fù)雜，審批緩慢，拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)的供給量。政府部門應(yīng)制定相關(guān)政策，簡(jiǎn)化審批程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率。

2.2 需求方面應(yīng)采取的措施

2.2.1 完善金融投資市場(chǎng)，引導(dǎo)中高收入家庭投資

2003年以來，相對(duì)于其他投資品而言，投資樓市都是保endprint