高陽

摘 要：房產(chǎn)測繪在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易稅費、拆遷補償、城市規(guī)劃中的作用日漸突出，其成果質(zhì)量的好壞影響越來越深遠?，F(xiàn)在的測繪生產(chǎn)單位都很注重測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，為此也建設(shè)了很多的質(zhì)量控制制度和生產(chǎn)管理體系，但在實踐過程中往往因為房產(chǎn)測繪過程的復雜性而停留于形式，走走過場。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；房產(chǎn)測繪成果；成果質(zhì)量

引言

房產(chǎn)測繪的過程可分為技術(shù)設(shè)計、實施測繪、檢查驗收3個階段。技術(shù)設(shè)計是為了實施測繪做前期準備工作；實施測繪工作包括了房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測繪、房屋尺寸校核測量、房產(chǎn)圖繪制以及房產(chǎn)面積測算，技術(shù)設(shè)計、實施測繪的過程都直接決定房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量； 檢查驗收是對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的把關(guān)，確保最終提交的成果資料是合格的資料。

1 房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計過程質(zhì)量控制

房產(chǎn)測繪主要用途是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、舊城改造以及拆遷補償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪大多以項目為單位進行測繪，一般宜每個權(quán)利關(guān)系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個房產(chǎn)測繪項目。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計既是對房產(chǎn)測繪項目進行現(xiàn)狀分析、精度研究和設(shè)計測繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設(shè)計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進行分析，確定房產(chǎn)測繪依據(jù)、方法及分攤模型的過程。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計過程遵循先整體后局部，由粗到細的原則。

1.1 房產(chǎn)測繪類型及測繪目的

房產(chǎn)測繪類型可以分為初始測繪和變更測繪，根據(jù)房屋是否竣工又可以分為實測繪和預測繪。預測繪一般根據(jù)依法核準備案的建設(shè)工程圖紙采集房屋尺寸、結(jié)構(gòu)、圖形等信息來進行房產(chǎn)面積測算，實測繪需要根據(jù)工程竣工驗收資料到實地測繪采集數(shù)據(jù)。測繪目的根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的具體用途來確定，不同的測繪類型、測繪目的，有不同的測繪要求和測繪方法。

1.2 測繪項目采用的技術(shù)標準、精度要求

各地房地產(chǎn)發(fā)展情況和社會環(huán)境差異較大，地方政府一般會制定一些相對較符合本地區(qū)的標準及規(guī)范，房產(chǎn)測繪的技術(shù)標準和規(guī)范也會進行變更或修訂。一般情況下初始測繪應采用本地區(qū)已經(jīng)公布并正在施行的現(xiàn)行技術(shù)標準或規(guī)范，變更測繪或已經(jīng)有預測繪過的測繪應采用原測繪成果采用的技術(shù)標準或規(guī)范。

1.3 房產(chǎn)面積分攤計算分析

根據(jù)待測房屋的設(shè)計圖紙及擬采用的技術(shù)標準，在分析房屋空間結(jié)構(gòu)、平面布局及功能區(qū)組成的基礎(chǔ)上，確定房屋建筑面積的具體算法和共有共用部位的分攤層次，建立準確的分攤模型。

1.4 測繪項目技術(shù)設(shè)計書和施測前準備

根據(jù)測繪項目的大小進行相應的測繪技術(shù)設(shè)計書的設(shè)計編寫，選擇恰當?shù)臏y繪基準和起算數(shù)據(jù)。組織測繪技術(shù)人員根據(jù)委托方提供的房屋設(shè)計圖紙或竣工測繪的圖紙資料繪制房產(chǎn)測量草圖，標注設(shè)計的理論尺寸和房屋的相關(guān)信息，對房屋建筑結(jié)構(gòu)、布局及附屬結(jié)構(gòu)情況做到心中有數(shù)，合理安排外業(yè)測繪。房產(chǎn)測量草圖在外業(yè)實測時可以作為外業(yè)數(shù)據(jù)采集記錄和校核的依據(jù)。

2 房產(chǎn)測繪項目實施測繪過程質(zhì)量控制

房產(chǎn)實施測繪作業(yè)過程包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集（房產(chǎn)要素的測繪和調(diào)查）、內(nèi)業(yè)圖形處理及各類面積分攤計算。房產(chǎn)實施測繪作業(yè)過程直接影響房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，是房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的重點。

2.1 房產(chǎn)測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集

房產(chǎn)測繪外業(yè)應使用經(jīng)檢定合格且在檢定有效期內(nèi)、能達到相應精度的測繪儀器進行。一般應遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋外圍數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。如果實施測繪的項目有做過預測繪的，預測繪時繪制的房產(chǎn)分層分戶圖可作為實測繪時的外業(yè)記錄草圖，測量外業(yè)數(shù)據(jù)的同時核對測量草圖中標注數(shù)據(jù)，檢查兩者差值是否超出誤差，發(fā)現(xiàn)問題就地復查，避免錯量、漏量。對沒有做過預測繪的房產(chǎn)測繪項目或事先未準備好測量草圖的房產(chǎn)測繪項目，一般應安排兩個外業(yè)測量組對該項目進行獨立測繪，兩組測繪數(shù)據(jù)均應符合相關(guān)規(guī)范和合約的約定，對比兩組測繪數(shù)據(jù)的較差，滿足精度要求后取其中值作為后期內(nèi)業(yè)處理的最終數(shù)值。外業(yè)測量人員到實測現(xiàn)場測繪時，最好有熟悉該項目的委托方專業(yè)人技術(shù)員現(xiàn)場協(xié)助，方便測繪的實施和房產(chǎn)要素的調(diào)查工作。

2.2 房產(chǎn)圖繪制及面積計算

外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應及時進行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，避免時間間隔過長，造成遺忘或返工。房產(chǎn)測繪從外業(yè)數(shù)據(jù)采集到內(nèi)業(yè)繪圖和面積分攤計算工作由同一測繪技術(shù)人員完成比較好，因為施測人員對施測的房產(chǎn)情況比較了解，能更為準確的繪制房產(chǎn)圖和劃分功能區(qū)進行房屋面積計算。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性，上下左右不同戶型連接的合理性。房產(chǎn)平面圖形處理完成后應對處理好的圖形進行全面檢查，在房產(chǎn)面積計算前先考慮是否滿足計算建筑面積的條件，再考慮如何計算、分攤。房產(chǎn)圖繪制和面積計算完成后，應當經(jīng)過同一作業(yè)組其他人員的校核，提高數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖的準確性。預測繪的數(shù)據(jù)一般在核準備案的建設(shè)工程圖紙上直接采集，預測繪的資料可用來作為房屋建成后實測繪的輔助材料。

3 檢查過程質(zhì)量控制

房產(chǎn)測繪產(chǎn)品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查為過程檢查，在全面自檢，互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行的過程檢查。二級檢查由施測單位的質(zhì)量管理機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上實行的最終檢查。產(chǎn)品的驗收工作應在測繪產(chǎn)品最終檢查合格后進行，一般由房產(chǎn)測繪單位的主管機關(guān)組織實施。

3.1 作業(yè)組成員之間自檢、互查

自查是保證測繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，貫穿于整個房產(chǎn)測繪生產(chǎn)作業(yè)過程，生產(chǎn)作業(yè)人員的自查可以在生產(chǎn)中各個環(huán)節(jié)自發(fā)形成，自我養(yǎng)成自檢互查的習慣。房產(chǎn)測繪項目外業(yè)數(shù)據(jù)的記錄和校核人員是項目測繪的第一測繪人員，與之配合進行測繪與校核的人員是第二測繪人員，第一測繪人員在整個操作過程中應該經(jīng)常檢查自己的作業(yè)方法，對完成的任務要及時地百分之百地進行自我檢查，一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即改正，把遺漏、錯誤消滅在生產(chǎn)第一線。自查完成后，可以由第二測繪人員再次檢查、確認。

3.2 一級檢查

一級檢查是在測繪人員自查、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員，按照相應的技術(shù)標準、技術(shù)設(shè)計書和相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，對測繪成果的全部內(nèi)容進行細致、全面地檢查，包括所有圖形、數(shù)據(jù)、文字資料以及其測繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。

3.3 二級檢查

二級檢查是在一級檢查合格后，由測繪單位質(zhì)量檢查機構(gòu)的專職檢查人員所進行的最終檢查。二級檢查應重點檢查測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，對圖形、數(shù)據(jù)、文字資料等進行抽查。

各級檢查之間必須獨立進行，下一級檢查應結(jié)合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查。各級檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，必須做好記錄，并提出處理意見，及時反饋作業(yè)人員進行修改。在各級檢查中，筆者認為作業(yè)組成員之間自檢、互查效率最高，作業(yè)組成員共同進入同一測繪項目，自然對測繪項目比較熟悉，互查時不至于紙上談兵，對明顯錯漏也很容易發(fā)現(xiàn)。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場的日趨活躍，各地的房價節(jié)節(jié)攀升，雖然經(jīng)歷了近年來國家對房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控，但時至今日房產(chǎn)價格仍然居高不下。作為商品房價格計量標準的房屋建筑面積，在各有關(guān)利益主體中成為最敏感性問題，因此如何能夠精確、公平、公正、合理的測繪房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)，是眾多房產(chǎn)測繪機構(gòu)迫切需要探索和解決的問題。

參考文獻

[1]劉武.房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢查的實踐[J].測繪通報，2004（4）.