于洋

時間：2014年2月19日 主持人：青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江

地點：青島出版大廈

嘉賓：青島市原房管局局長林民慶

青島市規(guī)劃局原局長，青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)會理事長陶瑞平

青島市建委原副主任，青島市土木建筑工程學(xué)會會長王建軍

青島市原住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任朱兆倫

青島鵬利南華商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理皮建設(shè)

青島三杰房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理張峰

青島萬洲地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理蘇林青

這20年間，有太多的故事值得回味……

在《都市歷程》首場座談會上，各位見證了青島城市建設(shè)20年發(fā)展的嘉賓紛紛表示，1993-2013年這一條20年的時間軸對于一座城市的歷史來說，并不算長，但它所涵蓋的內(nèi)容和所產(chǎn)生的影響力卻是不容忽視的——行政中心東遷拓寬城市空間、住房改革搞活房地產(chǎn)市場、市民居住條件的逐步改觀、房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸壯大、樓盤品質(zhì)的逐年提升等。

林民慶：東部戰(zhàn)略的“蝴蝶效應(yīng)”

青島市原房管局局長

1993-2013年，這20年是青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的20年，是老百姓生活水平、住房情況改善最好的20年，當(dāng)然也是城市建設(shè)快步發(fā)展的20年。在青島城市建設(shè)這20年的發(fā)展中，有一個人是不得不提的，那就是時任青島市委書記的俞正聲同志。

青島市于1984年實施住房制度解困政策。隨后的1985年，青島市進(jìn)行了一次全市性的房屋普查，這是解放以來最完整的一次房屋普查。房屋普查后顯示，當(dāng)時青島市民人均居住面積是5.3平方米，可以想象，5.3平方米是什么樣的一種狀況。在1989年的時候，時任青島市市長的俞正聲便提出要解決青島住房問題，首先解決住房特困戶。

那么，什么是住房特困戶呢？按照國家的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，就是每一戶家庭里，人均居住面積低于兩平方米。解困辦的工作人員通過全市排查摸底，最后確定符合條件的是10594戶，而當(dāng)時山東省全省的住房特困戶有兩萬戶左右，青島一市就占了山東省一半。

青島市住房情況比較差，這是歷史原因造成的。在1993年之前，那時候雖然沒有大規(guī)模的城市建設(shè)，但是每年我們房管局都在想辦法改造。可當(dāng)時的財力情況很有限，省里每年給的住宅補助資金也就一兩百萬，當(dāng)時我們就拿著這點錢，每年改造一點。

更值得一提的是，1993年，時任青島市委書記的俞正聲果斷做出將青島市行政中心東遷，進(jìn)行東部開發(fā)建設(shè)，發(fā)展形成一個新城區(qū)的戰(zhàn)略決策。實踐證明，這一決策極大拓展了青島主城的發(fā)展空間。

市級機(jī)關(guān)遷移到東部以前，香港路在當(dāng)時叫做“湛山大路”，是青島市區(qū)通往嶗山南麓的主要道路。而現(xiàn)在的另一條東西干道東海路甚至都不能稱之為路，只是一條坑坑洼洼很窄的泥土路，在上面騎自行車都很費勁，而且這兩條道路兩側(cè)幾乎都沒有什么建筑物，一眼望過去全部是莊稼地、菜地。也就是說，正是從1993年以后，青島市的城市建設(shè)發(fā)展才有今天的面貌。

這20年間，青島市的城市建設(shè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而且，老百姓的住房狀況也得到了顯著改善。據(jù)《房產(chǎn)志》數(shù)據(jù)顯示，1980-1990年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金達(dá)到18.3億元，住房竣工面積是439.2萬平方米；1991-1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成146.6億元，1996-2000年，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到281.4億元，而2001年一年就完成投資85.36億元，2002年達(dá)到99.75億元，2003年是149.08億元，每年的遞增速度都是兩位數(shù)增長，最少的增長是17%，最多則是28%，這些數(shù)據(jù)說明了什么呢，說明了房地產(chǎn)投資是成倍增長的，市場越來越繁榮。

陶瑞平：城市空間與框架布局

青島市規(guī)劃局原局長，青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)會理事長

從整個城市的發(fā)展來看，標(biāo)志性的時段，應(yīng)該是行政中心東移，東部大開發(fā)。由于行政中心東遷和東部大開發(fā)，整個城市的框架結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式和經(jīng)濟(jì)增長的速度都發(fā)生了一些變化。

數(shù)據(jù)顯示，1993-1995年連續(xù)3年經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到了23%以上。

用歷史的觀點來看，新中國成立以前，青島的城市規(guī)劃中也有很多亮點。像為什么要發(fā)展東部問題，便可以在早期的規(guī)劃中找到根據(jù)。

發(fā)展東部完全正確，但是行政中心東遷，步子邁小了，沒有一步到位?，F(xiàn)在就可以看出來，城市空間的發(fā)展和城市沿海一線的擁堵，和市政居住設(shè)施的承載力高度飽和，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡有直接的關(guān)系。

1995年版的總規(guī)對城市框架的表述是“兩點一環(huán)”，“兩點”就是青島、黃島，“一環(huán)”就是環(huán)膠州灣。

2003年，青島市提出“三點布局，一線展開”，“三點”就是青島、紅島、黃島，“一線展開”就是沿著711公里的海岸線發(fā)展。

2006-2007年的時候，又提出了膠州灣的概念，“擁灣發(fā)展”，形成一個環(huán)膠州灣發(fā)展的城市組群，發(fā)展的空間往縱深發(fā)展，膠州灣的底部要利用起來。這個規(guī)劃就把整個城市的規(guī)劃設(shè)計為三個圈層，一個是沿著膠州灣的內(nèi)圈層，即墨、萊西、平度、膠南是中間的圈層，在往外就是高密、諸城、海陽等外圈層，這樣城市框架就一下拉開了，發(fā)展的縱深就有了。

2012年，青島市第十一次黨代會首次提出了“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團(tuán)發(fā)展”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，引起了社會的普遍關(guān)注。尤其是“三城聯(lián)動”，它以膠州灣為核心，通過東岸、西岸、北岸三大主城區(qū)建設(shè)，形成功能互補、相互依托、各具特色的都市區(qū)，使之成為大青島的核心區(qū)域。

事實上，三城聯(lián)動，不是單純的城市組團(tuán)功能復(fù)制，而是打造在功能上相互補充、空間上相互呼應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施上相互依托、發(fā)展時序上協(xié)調(diào)推進(jìn)、風(fēng)貌上各具特色的三大主城區(qū)，形成未來海灣型大都市的基礎(chǔ)框架。endprint

王建軍：城市變大了、變高了，也更有內(nèi)涵了

在這20年里，每個人都親歷著都市的發(fā)展，每個人都能感覺到它的變化，我們的城市變大了、變高了，我們的城市脈絡(luò)比過去更加豐富了，也更具內(nèi)涵了。

從1993年-2013年，在不斷的城市規(guī)劃以及調(diào)整中，我們看到了越來越好的青島。實際上，每一次規(guī)劃調(diào)整都使城市版圖翻番，從單一組團(tuán)到多個組團(tuán)，城市變大了。

1993-1994年，這個時間段是青島市城市歷程中非常重要的時期，當(dāng)時的市委市政府下了很大的決心，也做了很多工作，使青島市邁向了發(fā)展大城市的基礎(chǔ)條件。我印象最深的是，當(dāng)時福州路的沿線存在很多不合理的地方，但由于當(dāng)時福州路就是青島的城市東部邊界，所以不能調(diào)整。不難想象，那個時候我們的城市才多大。當(dāng)初，福州路的山坡比現(xiàn)在福州南路那個坡度大得多，如果爬到坡頂上的話，就相當(dāng)于爬山。后來，在福州北路建設(shè)過程中恰好遇上城市區(qū)劃調(diào)整，這才得以改善。

城市變高了。記得在1989年，當(dāng)時規(guī)劃要做突破100米高度的建筑，但是受制于各種各樣的原因，怎么研究也突破不了。可如今，青島市馬上就要出現(xiàn)超過300米的摩天大樓了。

另外，我們的燃?xì)?、有線電視、城市通訊等普及率相較與其它城市來說，還是非常高的。所以說，我們的城市變大了、變高了、城市內(nèi)涵更豐富了。

一個城市逐步變大變高，豐富的僅僅是城市的表象，從內(nèi)在來看，最后的落腳點還是要看經(jīng)濟(jì)、住宅，以及人均生活水平的提高。90年代初，連續(xù)幾年政府提出的青島要辦的十件大事，第一件事都是關(guān)于住房的問題，首先就要解決老百姓住房的問題。從解困到安居到經(jīng)濟(jì)適用房再到大家觀念根本改變之后帶來的商品化，這20年來，青島市的住房不斷改善、老百姓的居住環(huán)境得到了根本的改變。

而這些成績的取得都離不開房地產(chǎn)開發(fā)商的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中，發(fā)揮了舉足輕重、無可替代的作用?？梢哉f，房地產(chǎn)在近20年的時間里，改變了中國的城市形象和社會面貌，影響并促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民基本生活質(zhì)量和水平的提高。實際上，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)總量，同時構(gòu)成了城市不動產(chǎn)，這可以說是整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中最大的社會價值。

朱兆倫：住房改革搞活了房地產(chǎn)

青島市原住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任

工作了一輩子，有三件事情聊以自慰，其中之一便是住房解困工作的圓滿完成，另外兩個是房改和安居工程的建設(shè)，這三件事情均獲得了國家“全國先進(jìn)城市”的表彰。

1990年，根據(jù)國家建設(shè)部的要求，作為山東省住房困難大戶，青島市政府制定了三年解困的工作目標(biāo)，要求用三年左右的時間，基本解決市內(nèi)五區(qū)人均居住面積在兩平方米以下的住房特別困難戶的住房問題，力爭到本世紀(jì)末使市內(nèi)五區(qū)職工人均居住面積達(dá)到8平方米以上。

那么，兩平方米以下的特困戶到底有多少呢？經(jīng)過調(diào)查核實以及反復(fù)審核，最終確認(rèn)了10594戶住房特困戶。人均兩平方米居住面積以下的有6288戶，還有4000多戶無房戶。而當(dāng)時山東省全省的住房特困戶有兩萬左右，青島一市就占了山東省一半。

那么，為何青島的住房情況如此緊張呢？這恰恰說明了青島經(jīng)濟(jì)的特點——青島的產(chǎn)業(yè)工人多。原來的企業(yè)里有3000名員工都算是小企業(yè)，紡織企業(yè)哪個也得5000多名員工。加之，當(dāng)時房屋的欠賬太大，企業(yè)有了錢買設(shè)備搞工業(yè)，很少去研究居住問題。越是大城市，尤其是“上青天”這種情況越嚴(yán)重，因為孩子生得多。在那些小胡同的小房子、筒子樓里，住吊鋪的家庭比比皆是，十幾戶家庭共用一個廁所。在這樣的背景下，1991年青島市興建了邢臺路、水清溝和錯埠嶺三個解困小區(qū)。

1994年，國家提出了建安居工程解決職工住房問題，國家給一部分貸款指標(biāo)，為了爭取指標(biāo)，著實沒少跑，因為沒有指標(biāo)銀行不給貸款，沒錢就蓋不起房子。而到了1996年，國務(wù)院發(fā)文，繼續(xù)深化房改方案，并提出相應(yīng)解決方案，例如，低收入者可入住廉租房，中收入者人住經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者入住商品房。其實，政策就是提法不一樣，目的都是解決老百姓的住房問題。但如此一來，經(jīng)濟(jì)適用房就和安居工程交叉了，因為一個工程一旦確定了，它的時間跨度是非常大的，實際上，安居工程一直干到了上世紀(jì)末。

現(xiàn)在，全國都在逐漸地走公租房方向，青島市也不例外。公租房是最合理的，不讓任何人占任何人的便宜，經(jīng)濟(jì)適用房則是讓少數(shù)人占了大多數(shù)人的便宜。

事實上，住房制度改革的深遠(yuǎn)意義主要有兩點：第一點是促進(jìn)了人民住房觀念的改變，第二點就是搞活了房地產(chǎn)市場，青島的住房交易市場就是1995年的時候建立起來的。

皮建設(shè)：跟著規(guī)劃走

青島鵬利南華商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理

1992年，我辭職下海。先從銀都地產(chǎn)（當(dāng)時萬科下屬的一家地產(chǎn)公司）的工程做起，正式進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。

當(dāng)時，我們做了市場調(diào)查，銀都周邊的房子均價在800元/平方米，針對這一價格，銀都的住宅定價1500元/平方米，別墅定價4000元/平方米，結(jié)果房子蓋起來后，銷售便遇到困境，老百姓拿不出錢買房子。我清晰地記得，當(dāng)時成交的第一座別墅是設(shè)計研究院的設(shè)計工程師幫美國親戚買的。

面對老百姓資金有限，樓盤銷售遇阻的情況，時任銀都地產(chǎn)董事長的蔡程便提出了按揭貸款購房的理念。按揭貸款是青島銀都項目第—個推廣的?？梢哉f，那個時候的青島房地產(chǎn)市場才剛剛起步，對于絕大多數(shù)青島人來，買房還是一個不被認(rèn)同的“新鮮事”。

然而，從1993年開始，隨著東部開發(fā)的開始，青島市的城市建設(shè)發(fā)生了日新月異的變化。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃密不可分，作為地產(chǎn)公司來說，一定要跟著規(guī)劃走，城市規(guī)劃到哪，我們就到那里去開發(fā)項目，肯定不會吃虧。

1996年左右，東海路開始全面改造，改造完以后，1999年嶗山就具備開發(fā)條件了，我便到嶗山區(qū)開發(fā)項目。那個時候房子的價格在4000元/平方米，可幾年過去，房價飛速竄漲，早已不能同日而語了。endprint

2003年，伴隨著浮山新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，浮山后村啟動了村莊改造，一開始浮山后的房子并不被看好，因為浮山后剛開發(fā)時周邊比較空曠，地域相對偏僻，而且交通不便，配套缺失。然而，經(jīng)過10年的發(fā)展，如今的浮山后已經(jīng)成為了青島最大的居住片區(qū)之一，城市規(guī)劃的影響力可窺一斑。

事實上，城市規(guī)劃是一個城市的發(fā)展綱領(lǐng)和藍(lán)圖，它不僅提出市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，確定各城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、職能分工、空間布局方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，而且確定中心城區(qū)的性質(zhì)和規(guī)模，提出禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)范圍，確定城市空間布局和土地使用功能，以及重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展目標(biāo)等，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)，有序建設(shè)。

而房地產(chǎn)投資又能夠反作用于城市規(guī)劃及城市環(huán)境，使其更臻完善。這一點，國內(nèi)外現(xiàn)代城市發(fā)展史已經(jīng)證明。

張峰：銀都地產(chǎn)帶來的啟示

青島三杰房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理

1992年，伴隨著青島東部大開發(fā)的號角，青島房地產(chǎn)業(yè)開始吸引大批資金進(jìn)入，也產(chǎn)生了第一批真正意義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。銀都地產(chǎn)便是其中之一，所開發(fā)的首批高檔小高層——銀都花園更是可以作為青島市房地產(chǎn)起步的標(biāo)志。這家企業(yè)給青島房地產(chǎn)市場帶來的沖擊不容小視。

銀都地產(chǎn)在成立伊始就確立了做專業(yè)化房地產(chǎn)商的道路。做房地產(chǎn)干什么？就是為了更好地解決老百姓的居住問題。所以，當(dāng)時銀都地產(chǎn)在建第一個高層住宅項目時，便開始考慮項目與整個城市的契合。從項目前期開始，便對戶型、規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、環(huán)境等方面進(jìn)行深入研究，以求與青島這座城市結(jié)合。

那時候，青島的城市主基調(diào)就是“紅瓦綠樹，碧海藍(lán)天”，房屋都是以紅色為基調(diào)。而在我們看來，“紅瓦綠樹，碧海藍(lán)天”是一個整體概念，它所指的“紅”應(yīng)該是萬綠叢中一點紅，綠中有紅，才能更好襯托出花的漂亮。所以，銀都地產(chǎn)在做銀都景園項目的時候，就考慮不戴“紅帽子”，可到規(guī)劃局去審批時，卻通不過。那個時候，青島很難從“紅瓦綠樹綜合征”中突圍。

為了把項目環(huán)境做好，銀都地產(chǎn)更是拆了兩個多層建筑。而當(dāng)時青島市大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)對于環(huán)境營造的理解還僅僅停留在把房子蓋完了，在樓與樓之間種上幾棵樹就可以了。實際上，像銀都地產(chǎn)這樣的外來開發(fā)商，給青島房地產(chǎn)業(yè)帶來的啟示遠(yuǎn)不止這些。從更廣闊的視野中，他們的進(jìn)駐明顯推動著青島房地產(chǎn)的市場化程度。

隨著住房制度的改革，在個人購房逐漸成為主流的情況下，青島市民對住宅的要求有了新的變化，住宅的功能也不斷地調(diào)整，由傳統(tǒng)的四大功能發(fā)展到八大功能。

8年的銀都地產(chǎn)生涯也讓我受益良多。我在康大集團(tuán)擔(dān)任總經(jīng)理期間，組建了康大地產(chǎn)。康大集團(tuán)原本是搞外貿(mào)與食品產(chǎn)業(yè)的非房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展過程中，面對企業(yè)該如何蛻變，如何通過改進(jìn)和調(diào)整來獲得更大的發(fā)展空間的問題時，康大選擇了進(jìn)軍房地產(chǎn)，并逐步實現(xiàn)了管理流程的職業(yè)化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，并制定了自身的住宅品牌標(biāo)準(zhǔn)，逐步實現(xiàn)了區(qū)域品牌化。實際上，這就是一個新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，一個非房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向地產(chǎn)領(lǐng)域的過程。

蘇林青：青島，為何出不了萬科？

青島萬洲地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理

1999年，作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面的人才引進(jìn)，我來到了百通集團(tuán)，它的前身是李滄建安，一個建筑企業(yè)。

李滄區(qū)樓盤規(guī)?；_發(fā)建設(shè)起步較晚，那個時候，一般只有2-3個開發(fā)樓盤，最多的時候也就是4-5個開發(fā)樓盤。本土房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都很小，資金實力太薄弱，為了抵御外來地產(chǎn)大鱷，本土企業(yè)聯(lián)合無疑是一個很好的出路。在這樣的情況下，李滄區(qū)政府主持組建了百通城市建設(shè)開發(fā)公司。公司成立后第一個項目便是李滄東南山片區(qū)的棚戶區(qū)改造。

由于李滄區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相對較晚，所以，當(dāng)時企業(yè)對于房地產(chǎn)營銷更是知之甚少，只是招聘幾個售樓員在營銷中心等著顧客上門?！笆刂甏谩笔戒N售的結(jié)果可想而知，三個月時間才銷售了26套房子。銷售遇阻著實讓大家犯了難。在這樣的情況下，領(lǐng)導(dǎo)安排我分管營銷。剛接手營銷工作時，也不知道怎么干，只得慢慢摸索。

要知道，營銷當(dāng)時并不被地產(chǎn)公司所重視。公司上下一切圍繞工程轉(zhuǎn)，工程上面的事永遠(yuǎn)是第一位。回過頭來看，這種管理模式顯然是不成熟的。實際上，公司管理的重點不應(yīng)該放在工程，工程應(yīng)該是一個程序化的東西，是技術(shù)規(guī)范，嚴(yán)格按照流程操作，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題肯定到不了下一個環(huán)節(jié)。相反，營銷與公司的制度、架構(gòu)建設(shè)應(yīng)該排在首位。

如今，回顧20年來青島房地產(chǎn)市場的歷程，在肯定成績的同時，也應(yīng)該對存在的問題好好反思一下。為什么青島本地房企都達(dá)不到上市的標(biāo)準(zhǔn)？為什么當(dāng)?shù)仄髽I(yè)沒有做成全國知名的品牌企業(yè)？

我個人認(rèn)為，第一，企業(yè)對公司程序化的研究不夠。不注重管理、不注重架構(gòu)、不注重成本控制的全面性，企業(yè)程序化的研究不夠。第二，對職業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)不夠。

很多本地企業(yè)，在銷售過程中即使房價每平米下調(diào)50元也必須由老板簽字；開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計的最終方案，決定權(quán)也在于老板；一旦老板出差了，只能等著老板回來。在這樣的運作模式下，專業(yè)人才根本發(fā)揮不了太大作用。相反，在萬科，王石可以隨時爬山，企業(yè)照樣運作。

第三，不在資金上做文章。恒大是怎么運作的？通過戰(zhàn)略合作，獲得多方資產(chǎn)支持其購地建設(shè)。而本地企業(yè)呢？先開一個項目，賺回錢再去買地建設(shè)。如此一來，如何與品牌企業(yè)競爭？

現(xiàn)在是真正的“狼”來了，反思是為了下一步房地產(chǎn)行業(yè)與城市更好地發(fā)展，少走彎路。借鑒品牌企業(yè)的發(fā)展，借船過河，不要一味地悶頭發(fā)展。否則，一定會被大企業(yè)擠壓得沒有生存空間。endprint