席薇薇，馮友建

(浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027)

海域基準(zhǔn)價格，是指在正常經(jīng)營條件下特定利用類型各級別海域或均質(zhì)海域使用權(quán)價位的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格［1］。海域基準(zhǔn)價格的確定對海域管理，防止國有資產(chǎn)流失，加快海域有償使用制度有著重要作用，使海域價值在出讓、出租、抵押等交易活動中得到充分體現(xiàn)。然而，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和海洋經(jīng)濟(jì)的日漸成熟，全部或局部海域價格不斷發(fā)生變化，使原有的海域基準(zhǔn)價格成果不能滿足海域市場的管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，因此，必須適時進(jìn)行海域基準(zhǔn)價格的動態(tài)更新，以保持海域基準(zhǔn)價格評估成果的現(xiàn)勢性［2］。

1 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新評估的必要性

與土地基準(zhǔn)價動態(tài)更新評估相類似，海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新評估就是根據(jù)市場對海域需求的發(fā)展變化，物價指數(shù)及海洋功能區(qū)劃的變化，應(yīng)用系統(tǒng)的方法對海域基準(zhǔn)價格進(jìn)行調(diào)整或重新評估，調(diào)整其用海類型、價格水平和基準(zhǔn)價格修正體系，使原有的海域基準(zhǔn)價格體系及時得到更新和完善，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和海域利用階段相適應(yīng)。

1.1 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新是由海域市場動態(tài)發(fā)展所決定的

海域市場不斷動態(tài)發(fā)展，海域基準(zhǔn)價格受海域供求關(guān)系，相鄰城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，海域利用規(guī)劃方式以及政府政策等許多因素影響。評估過的海域基準(zhǔn)價格在一定時期之后就會失去應(yīng)有的效用和價值，因此，為了使海域估價成果能更好地反映該海域的價值和現(xiàn)勢性，在海域市場發(fā)生變化或影響海域價格的種種因素發(fā)生變化后，必須對海域價格進(jìn)行動態(tài)更新。

海域市場受海域供給、需求等多種因素影響，價格處于經(jīng)常變動之中。由于海域供給的有限性及社會需求的增長性，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和海域市場的不斷完善，海域價格將逐步提高。在我國現(xiàn)階段，社會經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展時期，同時，海洋經(jīng)濟(jì)成為國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新方向和新戰(zhàn)略，從各方面來看對海域的需求都不斷增長，因此海域價格將會隨著社會的發(fā)展而不斷上漲。為了保持海域基準(zhǔn)價格的現(xiàn)勢性，使得海域基準(zhǔn)價格真實反映現(xiàn)勢條件下海域市場的價格水平，必須適時對海域基準(zhǔn)價格進(jìn)行調(diào)整，從而從宏觀上把握海域價格水平的變化規(guī)律。

1.2 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新是調(diào)控海域市場的需要

從本質(zhì)上看，海域資產(chǎn)是一種經(jīng)濟(jì)資源，能夠為用海者提供未來的經(jīng)濟(jì)利益，具有有限性、稀缺性和區(qū)域性等特征［3］。社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會推動對海域的需求，使海域價格上漲;相反，經(jīng)濟(jì)停滯或衰退則會造成市場對海域需求過剩，價格下跌。反之，海域市場的價格起伏漲落又會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，若價格上漲過高，則會增加海域開發(fā)利用的成本，從而阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展;價格過低則會刺激人們對海域的不適當(dāng)利用，造成海域資源的浪費(fèi)和海域環(huán)境的破壞［4］。因此，海域價格是調(diào)控海域市場的重要手段，政府可以通過控制海域供應(yīng)量，制定高價格的管理政策，促進(jìn)海域價格上漲，從而抑制對海域的需求;也可通過增加海域供應(yīng)總量，制定低價格政策，使海域價格和人們的購買力水平相適應(yīng)，刺激海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而以上這些均需通過更新海域基準(zhǔn)價格估價成果，確定現(xiàn)勢條件下合理的價格水平，為制定調(diào)控海域市場的政策提供依據(jù)。

1.3 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新是保證海域資產(chǎn)保值增值的需要

隨著國家對海洋經(jīng)濟(jì)的重視和發(fā)展，海域市場需求日益增加，效用日益增大，然而海域的供給總量是有限的，這使得海域資產(chǎn)具有保值增值的特性。當(dāng)前的海域基準(zhǔn)價格主要是依據(jù)海域當(dāng)時的現(xiàn)勢收益來確定的，因此不能反映海域未來的價格動態(tài)變化［4］。為此，在進(jìn)行海域使用權(quán)出讓、買賣價格等評估時，除要考慮海域基準(zhǔn)價格外，更要考慮海域價格的動態(tài)變化，才能保證海域資產(chǎn)的保值增值，防止海域資產(chǎn)的浪費(fèi)和流失。

1.4 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新是促進(jìn)海域資源優(yōu)化配置，提高海域綜合效益的需要

目前我國對海域的開發(fā)利用還處于初始階段，利用方式不盡合理，容易造成海域資源的浪費(fèi)和海域環(huán)境的破壞。價格是市場調(diào)節(jié)的杠桿，通過價格可以調(diào)節(jié)海域資源向最優(yōu)利用方式轉(zhuǎn)換，從而達(dá)到海域資源的優(yōu)化配置。

海域使用者對海域的需求量建立在對海域價格的有支付能力的基礎(chǔ)之上，政府只需對不同使用類型的海域采取不同的價格政策，就可使海域的需求結(jié)構(gòu)趨向于海洋功能區(qū)劃所規(guī)定的海域使用類型，適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對海域使用類型的新要求。故政府可適時地通過有目的地更新海域基準(zhǔn)價格估價成果的方式，用高價格抑制某些海域的使用功能，用低價格支持和扶植某些海域使用類型，以取得海域資源的優(yōu)化配置效益，使海域利用結(jié)構(gòu)和使用類型適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的要求。

此外，可通過更新海域基準(zhǔn)價格估價成果，改善海域空間布局的混亂現(xiàn)象，優(yōu)化海域利用的空間布局，提高海域的集約利用程度，使各種使用類型的海域獲得最佳區(qū)位效益，以達(dá)到海域空間布局的優(yōu)化配置。即通過更新海域基準(zhǔn)價格成果，利用經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，達(dá)到提高海域綜合效益的目的。

2 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)變化的主要原因

海域基準(zhǔn)價格的動態(tài)變化，主要是由于海域影響因素的多樣性導(dǎo)致海域收益的可變性引起的，同時反映在海域交易和海域開發(fā)利用的過程中。只要存在人類活動對海域的開發(fā)利用和交易，就會存在價格的動態(tài)變化。影響海域價格變化的因素很多，歸納起來，主要有社會經(jīng)濟(jì)和海域市場不斷發(fā)展變化、區(qū)位條件改變、海洋功能區(qū)劃的調(diào)整等。

2.1 社會經(jīng)濟(jì)和海域市場的不斷發(fā)展變化

社會經(jīng)濟(jì)形勢對海域價格的影響主要表現(xiàn)在時間和空間兩個方面。海域同土地一樣屬于不動產(chǎn)，具有類似的屬性，借鑒各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地價格關(guān)系，地價變動趨勢大體與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于一致，因此，海域價格變動趨勢也應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于一致。經(jīng)濟(jì)增長時期，國民生產(chǎn)總值和國民收入增加，財政、金融景氣，經(jīng)濟(jì)繁榮，就業(yè)機(jī)會增加，社會的總投資也增加，對海域資源的總需求也不斷擴(kuò)大，致使海域價格上升;反之，海域價格下降。

市場因素對海域價格的影響主要表現(xiàn)在海域市場供求變化引起海域價格動態(tài)變化。在一定區(qū)域內(nèi)，隨著人類社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及海洋經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，人們對海域資源的需求越來越大。但海域資源的總量是有限的，只有通過提高對海域的集約利用程度，才能使原來低收益的海域提高收益，使海域增值。

2.2 區(qū)位條件變化

與土地利用類似，海域的收益和經(jīng)濟(jì)價值也具有明顯的區(qū)位特征。區(qū)位在很大程度上影響海域的用途和收益，決定了海域的使用價值，是進(jìn)行海域基準(zhǔn)價格更新評估應(yīng)首先考慮的因素。具體地說，區(qū)位因素對于海域基準(zhǔn)價格更新評估的意義表現(xiàn)在以下幾個方面:

首先，區(qū)位對海域的作用方式從宏觀上決定了海洋功能區(qū)劃中海域的最佳使用類型。不同使用類型的海域產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)社會效益不同，具有不同的價格水平。區(qū)位因素反映了各種因素對海域的作用方式和作用強(qiáng)度，從而導(dǎo)致海域使用產(chǎn)生收益差異，指導(dǎo)海域朝最適宜的方向發(fā)展。

其次，區(qū)位對海域的作用方式?jīng)Q定了海域價格動態(tài)分布的一般規(guī)律。區(qū)位的優(yōu)劣差異是衡量海域價格的標(biāo)尺，海域的不同區(qū)位會產(chǎn)生不同的價值和使用價值;反之，海域的利用方式又逆向作用于海域市場，使海域市場處于動態(tài)均衡過程中，從宏觀上決定了海域價格的一般規(guī)律。

再者，區(qū)位理論決定了海域價格更新評估因素的作用方式、作用強(qiáng)度及變化規(guī)律。在影響海域價格因素作用強(qiáng)度的計算中，因素的作用方式和空間衰減過程基本是從區(qū)位理論原則中引申而來的。根據(jù)中心地理論的市場、交通原則，某種海域使用類型的價格水平取決于其服務(wù)半徑、需求門檻和使用類型，可根據(jù)多因素的加權(quán)確定區(qū)位理論對海域價格的影響程度［3］。

2.3 海洋功能區(qū)劃調(diào)整

海域價格不僅僅指當(dāng)前海域利用結(jié)構(gòu)下的海域價格現(xiàn)狀，更重要的是海域未來發(fā)展的溢價，即規(guī)劃的預(yù)期價格。海域未來價格的高低主要取決于海域資源配置的合理程度、資源蘊(yùn)藏量、用海功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施水平、海域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等，主要由海洋功能區(qū)劃規(guī)定和影響;另一方面，宗海的使用功能、開發(fā)強(qiáng)度及環(huán)境控制標(biāo)準(zhǔn)等影響海域價格的因素也取決于具體的規(guī)劃要求。因此，海洋功能區(qū)劃往往在很大程度上決定著現(xiàn)在和未來海域價格的高低。

3 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新方法

海域基準(zhǔn)價格評估是根據(jù)海域的質(zhì)量、區(qū)位、利用潛力、利用效益等，運(yùn)用科學(xué)的方法，對海域使用價值所作的評定和估算，廣義上講，海域基準(zhǔn)價格評估包括對海域各種形式的經(jīng)濟(jì)評價［5］。因此，當(dāng)海域質(zhì)量、海域所處的區(qū)位條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素發(fā)生改變時，海域基準(zhǔn)價格也將發(fā)生改變。為了適應(yīng)未來海域基準(zhǔn)價格的變化，使海域基準(zhǔn)價格體系更加完善合理，就必須以科學(xué)的方法對海域基準(zhǔn)價格進(jìn)行更新評估。海域基準(zhǔn)價格更新方式要視各類型用海價格變化的具體情況而定，一般可分為3種更新方式。

3.1 全域重新評估

由于海域價格反映的是海域區(qū)位、海域自然條件、海域社會需求等各方面的綜合價值，因此，當(dāng)海洋功能區(qū)劃和區(qū)域規(guī)劃發(fā)生變化，使得海域區(qū)位條件、供需關(guān)系等相應(yīng)變化時，海域的基準(zhǔn)價格需根據(jù)變化重新評估，重新考慮影響海域基準(zhǔn)價格的因素，重新劃定海域級別，重新確定海域基準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)和影響因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 局部更新評估

當(dāng)海洋功能區(qū)劃發(fā)生局部調(diào)整，部分海域使用類型發(fā)生改變時，只需進(jìn)行海域基準(zhǔn)價格的局部更新。由于不同海域使用類型的價格影響因素和價格形成機(jī)制不同，海域使用方式的改變將使得海域的區(qū)位條件改變，從而使價格水平發(fā)生變化，這類海域的基準(zhǔn)價格只需局部更新評估，作局部調(diào)整。

3.3 整體同步更新

價格指數(shù)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平是同步的，因此，海域基準(zhǔn)價格會隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平的變化而變化。在海洋功能區(qū)劃沒有發(fā)生根本改變的前提下，海域價格變化只是隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平的提高或降低而變化時，只需對海域基準(zhǔn)價格的價位水平作整體更新，重新確定海域基準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)和影響因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

4 海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新評估方法的選擇

4.1 全域重新評估情況下的更新評估方法

全域重新評估意味著海洋功能區(qū)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位條件等發(fā)生了重大變化，因此海域基準(zhǔn)價格影響因素、基準(zhǔn)條件、表達(dá)方式、評估范圍、價格水平等也發(fā)生了重大變化，需要重新確定海域基準(zhǔn)價格影響因素、基準(zhǔn)條件、表達(dá)方式，因此，需要重新劃分用海類別的區(qū)片、調(diào)整用海級別、級別數(shù)量及價格水平。

這種情況下海域基準(zhǔn)價格更新評估需要重新全面調(diào)查海域收益、用海成本、海域支付金、海域開發(fā)投資額、開發(fā)周期等市場交易資料，并采用權(quán)重賦值的方法對影響海域價格的因素賦值，重新劃分各類型海域的級別;其次運(yùn)用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法等方法測算樣點價格，在樣點價格基礎(chǔ)上確定各級別海域的基準(zhǔn)價格，并在基準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上重新建立各類用?；鶞?zhǔn)價格因素修正體系，為日后海域基準(zhǔn)價格更新評估奠定基礎(chǔ)。

4.2 局部更新評估情況下的更新評估方法

海域基準(zhǔn)價格評估是將海域放在整體區(qū)域背景下進(jìn)行的，區(qū)位理論對海域基準(zhǔn)價格的影響如同其對土地價格的影響，因此，區(qū)域內(nèi)部局部地區(qū)由于城市規(guī)劃改變及某些設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展會使海域區(qū)位條件和價格水平相應(yīng)發(fā)生變化。這種變化的程度與區(qū)域改造的范圍和力度相關(guān)，局部的改造會改變部分區(qū)域海域的價格，而其他區(qū)域海域價格則無甚變化。

這種情況下只需對局部海域的價格作相應(yīng)更新評估，其更新方法為重新考慮海域價格的影響因素，對各影響因素進(jìn)行權(quán)重的賦值，對區(qū)位條件改變的海域進(jìn)行重新定級，重新測算基準(zhǔn)價格。對于局部海域由于海域使用類型改變的情況，同樣采用上述方法對海域價格進(jìn)行重新評估。

4.3 整體同步更新情況下的更新評估方法

海域價格的變化不是因為區(qū)位條件的改變，也不是因為海域使用類型發(fā)生了變化，而是由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的升降而引起海域價格的升降，因此，可采用影響因素修正體系的調(diào)節(jié)對海域價格作整體水平的升降調(diào)整。海域基準(zhǔn)價格評估過程中，不同海域利用方式的影響因素選擇是根據(jù)海域利用類型的差異，選取影響程度明顯、普適的影響因子，因此，即使社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)生了變化，這些影響因子仍不會改變。同時，由于區(qū)域布局、交通條件等影響海域的區(qū)域因子也沒有發(fā)生變化，則海域的區(qū)位條件不需重新考慮。在這種情況下，只需在進(jìn)行價格修正時，將因素修正體系的調(diào)節(jié)幅度作相應(yīng)的調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上升，將影響海域價格各因素的修正系數(shù)上調(diào)，提高整體的海域價格;經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下降，則將各影響因素的修正系數(shù)下調(diào)，以降低整體的海域價格水平。

5 結(jié)論

海域基準(zhǔn)價格動態(tài)更新既不是簡單的抬高海域價格，也不是簡單的降低價格，而是為了準(zhǔn)確反映該海域的區(qū)位優(yōu)勢和價值，以滿足政府調(diào)控海域市場的要求，并為合理確定海域出讓金、海域買賣等提供依據(jù)［6］。為了使海域基準(zhǔn)價格體系更加完善合理，當(dāng)影響海域價格的各種因素發(fā)生改變時，必須以科學(xué)的方法對海域基準(zhǔn)價格進(jìn)行相應(yīng)的動態(tài)更新。根據(jù)各類型用海價格變化的不同，可將海域基準(zhǔn)價格更新方式分為全域重新評估、局部更新評估、整體同步更新三種更新方式，以適應(yīng)未來海域基準(zhǔn)價格的變化。海域基準(zhǔn)價格的及時更新能夠更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，有利于政府加強(qiáng)對海域市場的宏觀調(diào)控，使海域資源得以高效集約利用。同時，將海域基準(zhǔn)價格更新成果與原有的基準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，可直觀地反映出海域價值的變化情況，為政府制定合理的海域價格提供參考依據(jù)。

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