孫甜甜

（棗莊學院 經(jīng)濟與管理學院，山東 棗莊 277100）

稅法上規(guī)定：“房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或房屋實際使用人征收的一種財產(chǎn)稅?！北举|(zhì)上，房產(chǎn)稅是政府保護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征收的費用，擁有房地產(chǎn)的業(yè)主得到政府提供的法律保障和各項服務(wù)，就有義務(wù)向政府支付相應的費用，相應的，法律就保護其納稅人的產(chǎn)權(quán)。[1]

房產(chǎn)稅有著悠久的歷史，最早始于周代。1950年，設(shè)房產(chǎn)稅稅種（城市房地產(chǎn)稅）。1973年簡化稅制，將該稅種并入工商稅，但保留城市房地產(chǎn)稅這一稅種，只對居民個人和房產(chǎn)管理部門以及外僑的房屋繼續(xù)征收。1986年9月15日，頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日實施，恢復征收房產(chǎn)稅。同時繼續(xù)保留對外商企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，實現(xiàn)了房產(chǎn)稅的內(nèi)外統(tǒng)一。1951年8月8日政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。2011年1月27日國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。2011年1月28日起上海、重慶開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。

一、征收房產(chǎn)稅的意義

首先，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，有效縮小貧富差距。從我國現(xiàn)狀來看，人們的生活水平極大豐富的同時，居民的收入差距也持續(xù)擴大。大多數(shù)情況，高收入階層擁有多套住房或高價值房產(chǎn)，低收入階層擁有小房產(chǎn)，甚至還有一部分人買不起房子。住大房子的多繳稅，住小房子的少繳稅，沒房子的就無需繳稅，這樣有利于促進收入的再分配，也可以更好的縮小貧富差距。[2]

其次，優(yōu)化資源配置，促進人們理性消費。征收房產(chǎn)稅之后，人們會更趨向于選擇適宜居住的戶型，對地段，環(huán)境等不會有苛刻的要求，有效利用稀缺資源。并且，提高占有成本，能夠遏制住房的投機行為，有效降低住房空置率，提高資源配置的效率。

再次，增加地方政府收入，提高政府公共服務(wù)水平。營業(yè)稅是地方政府的主要稅收來源，不過，隨著“營改增”的試點實施，而且，呼聲越來越高，勢必會造成營業(yè)稅稅基的侵蝕，而房產(chǎn)稅可以對營業(yè)稅主體稅種地位進行很好的補位。房產(chǎn)稅取之于民，用之于民，激勵地方政府為當?shù)鼐用裉峁└玫姆?wù)，更好的促進城市發(fā)展，改善民生和商業(yè)環(huán)境，一定程度上改善人民的生活水平，促進社會的和諧發(fā)展。[3]

二、房產(chǎn)稅改革試點的評價

開征房產(chǎn)稅提議了十幾年，終于隨著上海和重慶試點的開展拉開了序幕。有了他們的方案，房產(chǎn)稅才有研究的平臺，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也將總結(jié)試點經(jīng)驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

上海和重慶兩市的房產(chǎn)稅改革方案實施已經(jīng)兩年多了，一些學者對方案提出不同的意見，歸納有以下幾點：

（一）征稅對象狹窄

上海和重慶方案都主張對新購住房征稅房產(chǎn)稅，除了重慶市對現(xiàn)存的“個人擁有的獨棟商品住宅”征稅，其他的都是對新購住房征稅，一方面，有失稅種的公平性，之前購買的住房不用征稅，現(xiàn)在購買就得征稅，這與稅收的公平分配職能是相悖的。此外，房產(chǎn)稅是業(yè)主交給政府的產(chǎn)權(quán)保護費和資源使用費，新購的和已存的住房同時受到國家的保護，理應當同樣上交產(chǎn)權(quán)保護費和資源使用費。

另一方面，很難發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)收入分配的功能。西方國家的房產(chǎn)稅的比重較大，能夠有效的調(diào)節(jié)收入分配，縮減貧富差距。而我國的房產(chǎn)稅征稅范圍狹窄，稅源貧乏，對地方財政收入的貢獻有限，地方政府也很難利用房產(chǎn)稅稅收來履行政府職能。

（二）計稅依據(jù)不合理

重慶暫行辦法規(guī)定：“計稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價格，條件成熟時以房產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)。”上海則規(guī)定“按照房產(chǎn)評估價為計稅依據(jù)。”我國的房產(chǎn)登記制度不完善，而且房產(chǎn)價格受區(qū)域，面積，質(zhì)量，公共設(shè)施，環(huán)境等方面的影響，科學準確的評估房產(chǎn)價值以確定稅基，有一定的難度。像西方發(fā)達國家采取的“以房產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)”的模式，我國在短時間內(nèi)很難實現(xiàn)。但是，我們不能等到這套系統(tǒng)完善后再來征收房產(chǎn)稅，所以，房產(chǎn)稅改革初期，我國只能以房產(chǎn)交易價格或在交易價格基礎(chǔ)上折扣作為計稅依據(jù)，這種不合理性是不可避免的。

（三）稅率的確定偏低

上海暫行辦法規(guī)定“房產(chǎn)稅稅率為0.6%，并按照交易價格的70%納稅，實際的稅率僅為0.42%”重慶則規(guī)定0.5%，1%和1.2%的比例稅率。[4]相對于其他國家，我國房產(chǎn)稅的稅率很低。比較理想的房產(chǎn)稅制度是可以有足夠的賦稅規(guī)模的，可以維持地方政府的開支，完善公共設(shè)施和福利等，如果開征房產(chǎn)稅只是為了取得一點財政收入，對縮減貧富差距沒有推動作用，那就沒必要進行稅制改革。

（四）稅收減免界定不準確

上海和重慶暫行辦法對減免的規(guī)定都是以 “家庭”為單位，在產(chǎn)權(quán)問題上，經(jīng)濟學只承認法人和自然人，并沒涉及“家庭”這一概念。如果涉及的利益較大，則會通過“假離婚”等方式逃稅，這樣不僅會造成稅源的損失，而且還會破壞民族道德基礎(chǔ)，損傷社會穩(wěn)定。

三、完善房產(chǎn)稅改革的建議與對策

（一）擴大征稅對象的范圍

從我國實際出發(fā)，應該盡快落實由增量房到存量房的過渡。一方面，遵循稅收的公平性原則。實施房產(chǎn)稅之前購買的房產(chǎn)不用征稅，之后購買的就要繳納房產(chǎn)稅，無法體現(xiàn)稅收的公平性。另一方面，擴大稅基，增加地方政府的財政收入，為地方政府籌集更充足穩(wěn)定的建設(shè)資金，使得政府能夠更好的履行其職能。把原來免稅的非經(jīng)營性住房，農(nóng)村住房，事業(yè)單位用房列入到征稅范圍之內(nèi)，進一步拓寬征稅范圍，也有利于保證不同納稅人之間的稅負公平。[5]

（二）統(tǒng)一計稅依據(jù)

在全國推行房產(chǎn)稅改革時，應該將房產(chǎn)稅的稅基統(tǒng)一為市場的評估價值，這樣才能客觀公平的反映房產(chǎn)的價值和納稅人的負稅能力。但是考慮到我國目前房地產(chǎn)評估隊伍不健全，加之大幅度波動的房價市場，無法在短時間內(nèi)建立一套健全的房價評估體系，我們不能等到這套體系完善之后再來征收房產(chǎn)稅，所以增量房先按照市場交易價格計稅，或者是交易價格的折扣計稅，存量房按照房產(chǎn)評估價值計稅，與經(jīng)濟發(fā)展相適應，每隔幾年評估一次。

（三）科學設(shè)計稅率

我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，東西部區(qū)域差異顯著，城鄉(xiāng)收入差距明顯，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不同，房產(chǎn)的價格有很大區(qū)別。所以，房產(chǎn)稅稅率不能實行統(tǒng)一的稅率，應該根據(jù)不同地區(qū)，不同類型的房產(chǎn)稅分別設(shè)計，實行有差別的浮動稅率制度，即中央統(tǒng)一設(shè)定一個稅率，參考世界各國的不動產(chǎn)稅率之后，考慮到我國房產(chǎn)稅方案中有較大的免稅額度，建議按照房產(chǎn)評估價值的2.5%征收房產(chǎn)稅。各政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的情況，可以設(shè)定一個在規(guī)定浮動范圍內(nèi)的稅率，這樣才能更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅在收入分配，增加政府收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。

（四）嚴格界定稅收減免

房產(chǎn)稅的稅收減免應該采取以套數(shù)為主，面積為輔的可操作的方案，應該考慮一個家庭的人口數(shù)量的差異，選擇以人均數(shù)作為免稅面積的單位比較科學。在具體操作時，存量房以及無存量房家庭的新購住房，免稅面積為每個家庭30～50m2/人，有存量房的家庭購買住房，免稅面積合計不得超過每個家庭40～60m2/人，具體明確的規(guī)定，各個地區(qū)根據(jù)自身實際情況而定。

此外，我們還需完善一系列的配套措施。首先，我們需要在全國范圍內(nèi)開展一次房屋產(chǎn)權(quán)登記普查，切實做到房產(chǎn)登記實名制。其次，完善現(xiàn)有的房屋評估系統(tǒng)，設(shè)立房地產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)評估師，按照標準的評估程序，合理的評估房產(chǎn)，為房產(chǎn)稅征稅提高準確的計稅依據(jù)。[6]再次，加強稅務(wù)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，及時準確的把納稅信息傳遞給納稅人，并對不交或遲交稅款的納稅人采取嚴懲措施。

房產(chǎn)稅的開征事關(guān)民眾的切身利益，其改革對社會公平，利益分配，稅制改革具有一定的影響力，所以，科學合理的推行房產(chǎn)稅改革，對我國財稅體制改革，甚至我國經(jīng)濟發(fā)展都具有重大意義。我們期待一套結(jié)合國情，切實可行的房產(chǎn)稅改革方案的出臺。

[1]徐滇慶．房產(chǎn)稅[M].北京：機械工業(yè)出版社，2013：32

[2]苑新麗，李維萍．關(guān)于進一步推動房產(chǎn)稅改革的思考[J]．房地產(chǎn)市場，2012，（9）.

[3]王宏波．當前我國房產(chǎn)稅的改革問題[J]．甘肅社會科學，2013，（4）：201-203.

[4]胡艷．房產(chǎn)稅改革相關(guān)問題與對策研究[J]．牡丹江大學學報，2013，22（5）.

[5]王婷．我國實施房產(chǎn)稅改革的問題分析[J]．財政與金融，2012，（3）：9.

[6]于海涵．上海、重慶房產(chǎn)稅試點存在的問題和對策[J]．廣角鏡，2013，（2）.