王佳蕾

（吉林省社會(huì)科學(xué)院 經(jīng)濟(jì)研究所，吉林 長(zhǎng)春 130033）

2012年末，全國(guó)商品房成交量大幅上漲，部分城市房?jī)r(jià)大幅上漲趨勢(shì)明顯，部分地區(qū)放松調(diào)控意愿增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì)。針對(duì)以上房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，2013年2月20日，在上屆政府召開(kāi)的最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”，3月1日又頒布了國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，對(duì)二手房市場(chǎng)使用“史上最強(qiáng)調(diào)控手段”，即二手房征收差額20%個(gè)稅。4月1日長(zhǎng)春版“國(guó)五條”正式落地，提出2013年長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)13%的調(diào)控目標(biāo)。

“國(guó)五條”以及長(zhǎng)春細(xì)則的出臺(tái)對(duì)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？下面將分別做以詳細(xì)分析。

一、對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的影響

（一）對(duì)土地市場(chǎng)的影響

2012年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，開(kāi)發(fā)商面臨著較大的資金壓力，所以拿地十分理智謹(jǐn)慎，土地成交量大幅下降，一些開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備已經(jīng)不足。2012年末，長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。2013年，土地市場(chǎng)逐漸升溫，長(zhǎng)春市2月經(jīng)營(yíng)性土地出讓1112498平方米，面積創(chuàng)出一個(gè)高點(diǎn)，3月受“國(guó)五條”的影響經(jīng)營(yíng)性土地僅出讓182 802平方米，面積明顯萎縮，4月由于長(zhǎng)春細(xì)則無(wú)實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，土地出讓面積又開(kāi)始大幅度增加到863 703平方米，之后的土地市場(chǎng)一直保持火熱狀態(tài)，房企看多情緒濃郁，開(kāi)始積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，12月更是迎來(lái)了全年土地市場(chǎng)的高潮，成交1 550 449平方米，完美收官。2013年，長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)很多地塊進(jìn)行了多輪競(jìng)價(jià)，多幅地塊溢價(jià)成交，而2012年絕大部分以底價(jià)成交，可見(jiàn)2013年的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

從全年來(lái)看，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)性土地出讓地塊數(shù)量到出讓面積都創(chuàng)歷史新高。2013年，長(zhǎng)春市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地113宗，出讓面積7 188 473平方米，而長(zhǎng)春市國(guó)土資源局2013年經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng)700萬(wàn)平方米，超額完成了全年經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)營(yíng)性土地出讓總金額244.5089億元，成交均價(jià)3 401元/平方米。2012年，長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性用地出讓84宗，出讓面積5 568 463平方米，經(jīng)營(yíng)性土地出讓總金額174.9651億元，成交均價(jià)3 142元/平方米。與上年相比，2013年經(jīng)營(yíng)性土地成交數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)34.52%，經(jīng)營(yíng)性土地成交面積環(huán)比增長(zhǎng)29.09%，經(jīng)營(yíng)性土地成交金額環(huán)比增長(zhǎng)39.75%，成交均價(jià)上漲8.24%，土地價(jià)格的上漲由土地資源的稀缺性注定，同時(shí)多幅土地出現(xiàn)溢價(jià)，使個(gè)別地塊價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于底價(jià)成交，進(jìn)而拉高了整體土地價(jià)格。從以上分析可以看出，“國(guó)五條”對(duì)長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)影響甚微。由于近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已成為常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做好準(zhǔn)備，能夠理性應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展還是比較肯定的。

（二）對(duì)商品房市場(chǎng)的影響

我們主要研究一下“國(guó)五條”對(duì)2013年長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)的供需情況的影響。供給方面，“國(guó)五條”的出臺(tái)沒(méi)有降低長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量。3月長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)33.79萬(wàn)平方米，同比增加30.1%，環(huán)比增加40.8%，新增供應(yīng)套數(shù)3 082套，同比增加94.6%，環(huán)比增加169.5%。4月由于市場(chǎng)需求的增加更是出現(xiàn)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)的一個(gè)小高潮，新增供應(yīng)面積88.08萬(wàn)平方米，同比增加126.0%，環(huán)比增加160.7%，新增供應(yīng)套數(shù)8311套，同比增加146.4%，環(huán)比增加169.7%，之后各月也都保持較高的供應(yīng)量和供應(yīng)套數(shù)。成交方面，“國(guó)五條”也在短期內(nèi)促進(jìn)了商品住宅市場(chǎng)成交量的增加。3月由于部分購(gòu)房者擔(dān)心國(guó)家出臺(tái)新的信貸政策，增加貸款首付，提高貸款利率，便紛紛出手購(gòu)買(mǎi)住房，3月長(zhǎng)春市商品住宅成交量76.65萬(wàn)平，同比增加104.1%，環(huán)比增加168.3%，成交套數(shù)7 799套，同比增加94.4%，環(huán)比增加169.5%。根據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，新“國(guó)五條”出臺(tái)前后，長(zhǎng)春的商品房住宅成交量有明顯的變化。在政策出臺(tái)之前的2013年2月1日至2013年2月20日，長(zhǎng)春市住宅成交量共計(jì)1 613套，而政策出臺(tái)之后的2013年2月21日至2013年3月11日，住宅成交量總共為3631套。新“國(guó)五條”出臺(tái)20天，長(zhǎng)春住宅成交量激增125%。4月溫和的“國(guó)五條”長(zhǎng)春細(xì)則出臺(tái)，之前持觀望態(tài)度的購(gòu)房者需求開(kāi)始釋放，所以4月之后長(zhǎng)春市商品住宅成交情況比較穩(wěn)定，各個(gè)月份成交量都在60萬(wàn)平方米上下波動(dòng)。

2013年，長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)供需旺盛，共新增供應(yīng) 822.08萬(wàn)平方米，成交758.04萬(wàn)平方米，超過(guò)2012年的812.68萬(wàn)平方米和618.03萬(wàn)平方米，創(chuàng)出長(zhǎng)春樓市新高。“國(guó)五條”未對(duì)長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)的供需產(chǎn)生負(fù)面影響。

（三）對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

“國(guó)五條”對(duì)長(zhǎng)春市乃至全國(guó)最顯著的影響就是催熱了二手房市場(chǎng),尤其是3月二手房交易出現(xiàn)“井噴”。3月1日出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則中提到二手房交易征收差額20%的個(gè)人所得稅，對(duì)長(zhǎng)春市的二手房交易市場(chǎng)產(chǎn)生巨大推動(dòng)力。由于市民擔(dān)憂4月初“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)會(huì)開(kāi)始差額征稅，所以在這個(gè)政策“空窗期”長(zhǎng)春市突擊辦理二手房交易手續(xù)的市民數(shù)量大幅增加，全市掀起了一個(gè)二手房過(guò)戶(hù)排隊(duì)高潮。進(jìn)入5月以后，二手房交易量明顯回落，日交易量整體呈遞減趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)3月二手房住宅交易量井噴式增漲，居民交易熱情及交易意愿趨冷，對(duì)交易稅費(fèi)增長(zhǎng)造成的恐懼心態(tài)已經(jīng)基本釋放完畢，交易數(shù)量降為正常水平，但是較往年同期仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)仍處于活躍期。自從“國(guó)五條”出臺(tái)之后，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記服務(wù)中心每天交易量大幅增加，在3月末高峰時(shí)日交易量近千套，同時(shí)涉稅咨詢(xún)業(yè)務(wù)量的增加也非常明顯。而隨著4月1日“國(guó)五條”長(zhǎng)春落地政策的正式出爐，由于并未提及20%個(gè)稅的規(guī)定，4月房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記服務(wù)中心的接待量大幅減少，辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的人已經(jīng)基本恢復(fù)正常水平，每天大概200-300人，比之前大幅回落。

二、對(duì)房屋價(jià)格的影響

（一）對(duì)長(zhǎng)春市商品住宅價(jià)格的影響

2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條景象，但是從2009年開(kāi)始長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，到2010年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)同比2009年漲幅達(dá)30%，2011年長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)達(dá)到6 710元/平方米，同比2010年增長(zhǎng)18%，2012年房?jī)r(jià)整體下降，商品住宅成交均價(jià)6 460元/平方米，同比下降3.7%，降幅約250元/平方米，這也是長(zhǎng)春房?jī)r(jià)連漲三年后首年下降，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)的下降主要由于城郊結(jié)合和環(huán)線以外眾多項(xiàng)目低價(jià)入市以及樓盤(pán)的大幅度促銷(xiāo)導(dǎo)致。

2013年，長(zhǎng)春市的房?jī)r(jià)沒(méi)有全國(guó)一線城市的明顯漲幅，但卻在穩(wěn)中上揚(yáng)。商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)1月以6 080元/平方米的價(jià)格跌入谷底，同比下降3.5%，環(huán)比下降7.3%，之后成交均價(jià)持續(xù)上升，從2月的6 260元/平方米一直上漲到金九的6 860元/平方米，達(dá)到全年最高水平，10月開(kāi)始成交均價(jià)有所回落，最后在12月以6530元/平方米的成交均價(jià)收官。但是縱觀2013年全年，商品住宅均價(jià)整體表現(xiàn)出持續(xù)攀升的勢(shì)頭，全年成交價(jià)格6573元/平方米，同比2012年商品住宅成交均價(jià)6460元/平方米微漲1.75%。從環(huán)比價(jià)格來(lái)看，4月長(zhǎng)春市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比3月上漲為0，這可能與“國(guó)五條”的出臺(tái)有所關(guān)聯(lián)，但是該月同比2012年4月住宅均價(jià)仍有4%的上漲，可見(jiàn)，“國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)長(zhǎng)春市商品住宅成交均價(jià)影響極其有限。

2013年上半年，長(zhǎng)春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲幅度為20.1%，2013年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在22 000元以上，漲幅為10%，從以上可以估算長(zhǎng)春市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的上漲幅度在10%以上，長(zhǎng)春市商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于長(zhǎng)春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速，“國(guó)五條”長(zhǎng)春版細(xì)則的調(diào)控目標(biāo)毫無(wú)懸念的圓滿完成。

（二）對(duì)長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)價(jià)格的影響

對(duì)于長(zhǎng)春市二手房交易價(jià)格，本文的數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)房置換股份有限公司，由于市場(chǎng)所占份額已達(dá)到抽樣標(biāo)準(zhǔn)，將長(zhǎng)房置換交易數(shù)據(jù)作為長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)案例進(jìn)行抽樣調(diào)查，并加以整理分析，得出以下數(shù)據(jù)。長(zhǎng)春市2013年前10個(gè)月二手房平均價(jià)格均比去年同期有較大幅度的上漲，同比漲幅最低月份也有6.39%的上升，漲幅最高的4月比2012年同月上漲14.29%，從環(huán)比上來(lái)看，有三個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)下降情況，降幅也都較小。在“國(guó)五條”政策出臺(tái)期間，由于政策刺激，購(gòu)房者擔(dān)心20%個(gè)稅的落實(shí)，二手房市場(chǎng)急劇升溫，刺激了二手房?jī)r(jià)的上升，3月和4月分別有3.53%和2.26%的環(huán)比上漲，4月出現(xiàn)前十月同比最大漲幅14.29%。之后由于困擾二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的20%個(gè)稅政策并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用，大量之前因個(gè)稅政策觀望的購(gòu)房者開(kāi)始回流入市，旺盛的購(gòu)房需求帶來(lái)二手房?jī)r(jià)格的平穩(wěn)上漲。

三、對(duì)購(gòu)房者的影響

（一）短期影響部分剛性需求人群

“國(guó)五條”剛剛頒布后，部分計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)二手房的剛需人群預(yù)期細(xì)則中交易20%個(gè)稅的政策在長(zhǎng)春市落實(shí)后稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房一方，二手住房?jī)r(jià)格將要上漲，所以紛紛恐慌性地追趕政策末班車(chē)。在長(zhǎng)春“國(guó)五條”細(xì)則公布后，并未提及20%個(gè)稅的問(wèn)題，而且也沒(méi)有任何具體措施出臺(tái)，政策逐漸明朗化，剛需們又開(kāi)始謹(jǐn)慎選擇自己的住房。

（二)殃及部分改善型需求人群

“國(guó)五條”的出臺(tái)是要打擊投資投機(jī)行為，但是其延續(xù)的限購(gòu)政策和限貸政策繼續(xù)影響著部分改善性需求人群。在長(zhǎng)春限購(gòu)政策下，已經(jīng)擁有兩套住房的家庭想要改善居住條件再購(gòu)買(mǎi)新的住房，只得被迫先出售一套現(xiàn)有住房才符合政策，給改善型需求人群帶來(lái)很多不便和限制。在限貸政策下，二套房貸款首付比例和利率的提高將部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍弱的改善型需求人群拒之門(mén)外。

(三）擠出部分投資投機(jī)人群

前面所說(shuō)的限購(gòu)、限貸政策同樣影響著投資投機(jī)人群，對(duì)投資投機(jī)需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。部分投資投機(jī)人群會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策的限制，不具有在長(zhǎng)春再購(gòu)買(mǎi)住房的資格而放棄在長(zhǎng)春投資住房的計(jì)劃，較高的二套房貸款首付和利率也使得部分投資投機(jī)者由于投資成本的提高而放棄對(duì)住房市場(chǎng)的投資。

（四）產(chǎn)生規(guī)避政策的不正當(dāng)交易行為

所謂“上有政策，下有對(duì)策”，對(duì)于國(guó)家調(diào)控政策的限制，部分購(gòu)房者開(kāi)始動(dòng)歪腦筋，采取所謂的對(duì)策，他們要規(guī)避的政策大多也還是延續(xù)的限購(gòu)、限貸政策。由于限購(gòu)政策的束縛，不少家庭失去繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)住房的資格，限貸政策又提高了二套房貸門(mén)檻，部分購(gòu)房者便通過(guò)“假離婚”的方式獲取購(gòu)房資格或者較低的貸款首付及利率，或兼而有之?！凹匐x婚”還伴有假“假離婚”現(xiàn)象，即夫妻雙方離婚事實(shí)是假的，連離婚證也是假的，由于房地產(chǎn)交易部門(mén)和民政部門(mén)之間缺乏溝通，婚姻信息沒(méi)有共享，房產(chǎn)交易部門(mén)只看離婚證，而并不調(diào)查離婚證的真假，所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象。限購(gòu)政策對(duì)外地人口在長(zhǎng)春買(mǎi)房也做出限制，規(guī)定必須能夠提供一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明才可以購(gòu)買(mǎi)住房，由此，一些中介機(jī)構(gòu)又增加了代辦假納稅證明的服務(wù)項(xiàng)目，使那些既沒(méi)有長(zhǎng)春市戶(hù)口也沒(méi)有納稅或社保證明的購(gòu)房者具有在長(zhǎng)春買(mǎi)房資格。這些購(gòu)房者為應(yīng)對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)政策做出的不正當(dāng)?shù)男袨槭恰皣?guó)五條”對(duì)購(gòu)房者、對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的負(fù)面影響。

四、對(duì)政府財(cái)政收入的影響

房地產(chǎn)商所繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等對(duì)中央財(cái)政收入基本沒(méi)有影響，但是由于這些稅收主要?dú)w地方政府所有，占地方財(cái)政收入相當(dāng)大一部分比重，所以“國(guó)五條”對(duì)地方政府收入的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中央政府。各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收連同土地使用權(quán)出讓金是長(zhǎng)春市政府財(cái)政的主要來(lái)源。根據(jù)前面分析的長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性土地出讓情況以及商品房銷(xiāo)售情況等可以推算出長(zhǎng)春市2013年土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)并不會(huì)減少，“國(guó)五條”的出臺(tái)沒(méi)有影響到長(zhǎng)春市的財(cái)政收入，相反由于土地市場(chǎng)的火爆以及新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，土地出讓金及房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)該有所增加。

綜上所述，由于“國(guó)五條”長(zhǎng)春細(xì)則只是制定了一個(gè)比較容易實(shí)現(xiàn)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并無(wú)可操作性的具體內(nèi)容，再加上長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，所以“國(guó)五條”對(duì)長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康、理性發(fā)展。

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