李秀萍朱治國/.開封國龍置業(yè)有限公司；.河南能源化工集團(tuán)義煤公司

淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

李秀萍1朱治國2/1.開封國龍置業(yè)有限公司；2.河南能源化工集團(tuán)義煤公司

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、管理，無論是在主觀意識(shí)方面，還是在風(fēng)險(xiǎn)管理控制方面，都顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理與控制顯得尤為重要。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)階段；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能夠幫助開發(fā)階段的項(xiàng)目管理人員進(jìn)一步了解該項(xiàng)目該階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況，并為風(fēng)險(xiǎn)管理決策層采取合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和處理措施提供依據(jù)和參考。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的最終目的就是讓項(xiàng)目開發(fā)階段的管理人員認(rèn)清財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受哪些因素的影響，使其能夠更好的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

一是專家識(shí)別法。專家識(shí)別法的關(guān)鍵和核心在于專家有專業(yè)的知識(shí)儲(chǔ)備和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別有清晰準(zhǔn)確的看法。找到潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題后，在已識(shí)別到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的概率和有可能造成的后果進(jìn)行估計(jì)、評(píng)價(jià)和處理。二是情景識(shí)別法。情景法的識(shí)別原理是以未來發(fā)展多樣性的發(fā)展為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的有關(guān)問題進(jìn)行相應(yīng)的分析，在分析的基礎(chǔ)上對(duì)未來的情景設(shè)計(jì)出各種各樣的可能性，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行從頭到尾的情況和途徑描繪。鑒于情景分析的方法過程繁雜，在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的應(yīng)用還很少見，一般應(yīng)用于大型的跨國公司的大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作。三是分解分析法。按照分解的原則，將相對(duì)復(fù)雜的財(cái)務(wù)影響因素進(jìn)行分解，得到簡(jiǎn)單、易識(shí)別的單一影響因素，在對(duì)單一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行識(shí)別的過程就是分解分析識(shí)別過程。四是報(bào)表識(shí)別法。財(cái)務(wù)報(bào)表是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的具體反映，項(xiàng)目開發(fā)階段由風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的成本也會(huì)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。在財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行具體分析，得到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段有可能存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)分為兩類：投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段投入的資金無法獲得預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，其中涉及土地一級(jí)開發(fā)等大規(guī)模的資金投資，閑置資金的短期投資等，如果在進(jìn)行投資中沒有科學(xué)、正確的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和分析，就有可能帶來資金風(fēng)險(xiǎn)，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍是被投入放占有和使用資金，因此被投資方監(jiān)督管理的缺失、財(cái)務(wù)控制不到位，都有可能給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)是源于房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金的需求。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)往往沒有足夠的自有資金，要通過大規(guī)模的銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債等方式進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)企業(yè)未能有效的進(jìn)行資金風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)測(cè)和控制，就可能給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.短期償債風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的短期償債風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)殚_發(fā)階段投資較大，企業(yè)多是負(fù)債經(jīng)營。在某一時(shí)間內(nèi)企業(yè)開發(fā)支出較大，幾乎沒有現(xiàn)金流入量，現(xiàn)金流出量不斷增加，若無法及時(shí)通過籌措資金，則有可能中斷開發(fā)過程的進(jìn)行，更是影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。除此之外，開發(fā)階段沒有現(xiàn)金流入，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)償債能力降低，陷入債務(wù)危機(jī)。

2.財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資是必然，因此就會(huì)有融資資本帶來的收益和融資成本的比較。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債程度將影響其融資的成本，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率增加，融資成本固然會(huì)增加。因此適當(dāng)?shù)呢?fù)債，充分發(fā)揮企業(yè)負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，能夠再給股東帶來收益的同時(shí)，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別流程

第一步要確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象。確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象就是首先要明確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目以及開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)的特征和實(shí)際情況，做到有的放矢、目標(biāo)明確，同時(shí)也為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析限定了具體研究范圍。第二步要收集財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素信息。明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別對(duì)象為房地產(chǎn)項(xiàng)目開階段財(cái)務(wù)活動(dòng)后，就要通過各種各樣的方式了解識(shí)別目標(biāo)對(duì)象，收集關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能受到哪些因素的影響，不同的影響因素是通過何種方式對(duì)開發(fā)階段的財(cái)務(wù)活動(dòng)造成影響。第三步要進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分解。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的分解過程是應(yīng)用分解識(shí)別法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要通過對(duì)該階段財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)因素信息的收集、整理、分析和歸類，確認(rèn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素的大類，并在因素大類范圍內(nèi)進(jìn)行細(xì)化和分解，最終得到層次階梯式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素集合。第四步要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分解檢驗(yàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素的分解檢驗(yàn)是對(duì)上一步中風(fēng)險(xiǎn)因素分解過程的檢驗(yàn)，通過分解檢驗(yàn)一方面確認(rèn)分解后的風(fēng)險(xiǎn)因素是否都能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的財(cái)務(wù)活動(dòng)造成風(fēng)險(xiǎn)，另一方面確認(rèn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素分解的小類與大類是否匹配。第五步要確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素。對(duì)分解后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行檢驗(yàn)后，通過對(duì)分解結(jié)果的檢驗(yàn)和校正，應(yīng)明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。最后要找出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵因素。分解后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素種類較多，都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)有所影響，但是各種因素的影響不同。在明確全部影響因素的基礎(chǔ)上，應(yīng)找出哪些因素對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)影響較大，哪些較小。對(duì)于影響程度較大的應(yīng)該予以重點(diǎn)關(guān)注，相對(duì)的影響較小的風(fēng)險(xiǎn)因素可以適當(dāng)減少注意力。

五、利用分解分析法識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，收集風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)資料：對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類及影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析。第三，分解風(fēng)險(xiǎn)因素：根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素信息收集和整理的結(jié)果，可以將該階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素分為五個(gè)大類，即為自然風(fēng)險(xiǎn)包括洪水、地震等因素；政策風(fēng)險(xiǎn)包括金融政策風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)等；財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)包括財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)、管理者素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)等；經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)包括招投標(biāo)和合同管理等風(fēng)險(xiǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)包括利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。第四，檢驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)因素：通過對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段影響因素對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響過程分析，筆者認(rèn)為上述對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素分解比較全面、充分。第五，確定風(fēng)險(xiǎn)因素：通過利用分解分析法對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，可以總結(jié)的出：自然因素、政策因素、財(cái)務(wù)管理因素、經(jīng)營管理因素及金融風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。最后，確定關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素：通過對(duì)于上表中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分解對(duì)比，在為進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析之前，可以根據(jù)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)活動(dòng)中對(duì)于資金的依賴較大，可以初步判斷金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有較重要的影響，其次是財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。

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