張丹陽/哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心

淺談房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)

張丹陽/哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心

以抵押的方式擔保債務人清償債務，在當代國內(nèi)和國際經(jīng)濟活動中，抵押更是被廣泛采用，各國也都規(guī)定了相應的抵押法律制度。當今，房地產(chǎn)抵押以抵押的標的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)、在建工程和房屋期權抵押；按擔保的債權是否特定來區(qū)分，分為最高額抵押和一般抵押。

一、抵押權實現(xiàn)的意義

抵押權的實現(xiàn)，也稱抵押權的實行，是指當債務履行期屆滿而債權人尚未受償，抵押權人得行使其抵押權，將抵押物折價，或者拍賣、變賣抵押物，以抵押物的價值滿足其債權得到優(yōu)先清償?shù)倪^程。抵押權的實現(xiàn)，既是抵押權最重要的效力，也是抵押權人最主要的權利，實質(zhì)是抵押權的變現(xiàn)權與優(yōu)先受償權的實現(xiàn)程序。抵押權的實現(xiàn)是抵押權制度的重要環(huán)節(jié)，是抵押擔保功能實現(xiàn)的最后階段，也是抵押權制度的核心內(nèi)容之一。

二、抵押權實現(xiàn)的條件

抵押權得以實現(xiàn)必須具備以下三個條件：第一，有效債權的存在。這是抵押權實現(xiàn)的第一個條件。抵押權人享有在主債權不能實現(xiàn)時以抵押財產(chǎn)折價或拍賣、變賣抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，因此抵押權人行使上述權利必須以主債權有效為前提。抵押法律關系是一種從屬于主債權的從法律關系，它是為擔保主債權合同的履行而設立的，以主債權的存在為前提，并隨著主債權法律關系的終止而終止。那么抵押權也就是一種從債權，它的實現(xiàn)當然也就要以主債權的有效存在為前提。第二，有效抵押權的成立。它要求抵押權依法成立并有效存在。實踐中，在簽訂抵押合同時，最好列出一個詳細的抵押物清單，免得將來由于抵押物不明確而無法實現(xiàn)抵押權，造成債權落空?！稉７ń忉尅愤€對幾類財產(chǎn)的抵押效力作出規(guī)定，“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”、“以尚未辦理權屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效”、“學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效”、“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”、“當事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效”，這些規(guī)定都是符合我國實際國情的。第三，債務人到期未履行債務。抵押權人實現(xiàn)抵押權以債權已屆清償期而未受清償為要件。抵押權是為擔保債權實現(xiàn)而設立的一種權利，它不是債權本身，而是債權人在債權之外于抵押人提供的財產(chǎn)上享有的一種物權。它的作用在于保證債權順利受償，因此，根據(jù)我國擔保法的規(guī)定，抵押權人只有在債務人到期未履行債務、主債權“未受清償”的情況下，才能行使抵押權。債務履行期限是否屆滿應當根據(jù)主合同的約定來確定，沒有約定或者約定不明的，依照法律確定的規(guī)則來確定。我國《民法通則》第八十八條規(guī)定：“履行期限不明確的，債務人可以隨時向債權人履行義務，債權人也可以隨時要求債務人履行義務，但應當給對方必要的準備時間?！薄逗贤ā返诹l第一款第（四）項規(guī)定：“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間?！备鶕?jù)上述規(guī)定即可確定債務履行期。

三、抵押權實現(xiàn)的順序

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵擋權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。人民法院依法對抵押物拍賣，拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

四、特殊抵押權的實現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同。房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，既可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押，地面上尚未建成建筑物或有其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權，但前提條件是土地應當是以出讓方式取得的。

抵押作為一項古老的擔保制度，在新的時代下依然發(fā)揮其效能。雖然在我國的抵押實踐過程中還存在著一些爭議疑難和尚待解決的問題，但無可否認，它給我們的生活帶來了許多便利，促進了經(jīng)濟的發(fā)展。相信隨著社會的進步，法制的健全，我國的抵押擔保制度會更加完善，抵押權的實現(xiàn)會更加便利、快捷！