天津徹底放開限購救樓市：新房成交大跌四成

今年4～5月，在取消“藍印戶口”的末班車效應下，天津樓市呈現(xiàn)出火爆局面，一時吸引了各方注意。而隨著上周五晚間一份“徹底”的限購取消政策的公布，天津樓市再度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。

5月底“藍印戶口”政策取消，加上今年以來的樓市下行，雙面夾擊著這個需求本就不旺盛的城市。

研究機構(gòu)日前提供的數(shù)據(jù)顯示，限購取消前的第三季度，天津新房成交同比下降了四成，而遠郊區(qū)縣高端項目的去化速度則更加悲觀。

成交驟降

天津擁有比鄰近的河北等省份更低的高考分數(shù)線，更是有山東、河南等高考競爭激烈的高分大省無法企及的高錄取率。因此，“藍印戶口”(買房落戶政策)被認為是十年來拉升天津郊區(qū)縣樓市的最大因素之一。價格相對低廉的遠郊樓盤吸引了大量外地購房者。取消“藍印戶口”的“大限”來臨前，為子女追趕落戶末班車的購房者趕赴天津，投資門檻較低的武清等郊區(qū)縣樓市，出現(xiàn)火爆的購房場景。

數(shù)據(jù)顯示，藍印戶口取消后的天津樓市，眼下正面臨種種焦灼的考驗。

DTZ戴德梁行天津公司日前提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，系列限購政策的放松，并未促成天津住宅市場實質(zhì)性回暖，天津市新建商品住宅共新增402.43萬平方米供應面積，環(huán)比下降16.8%。住宅市場的持續(xù)走低已傳導至供應層面，天津的高端項目開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯放緩。

與此同時，三季度，天津新建商品住宅共成交187.36萬平方米，環(huán)比下降35.24%，同比則下降39.14%。同期，天津新建商品住宅成交的平均價格為每平方米10831元，環(huán)比上升13.32%，呈量跌價漲。

關(guān)于價格逆勢上揚的原因，DTZ戴德梁行認為，主要是天津市內(nèi)六區(qū)成交占比上升、遠郊區(qū)縣成交占比下降所致。

9月，天津的土地成交量也出現(xiàn)下滑。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，天津土地公開交易市場9月有28宗土地成交，較上月減少8幅，成交的總建設(shè)用地面積環(huán)比下降47.93%；成交的規(guī)劃建筑面積約為132.88萬平方米，環(huán)比下降49.20%。

與此同時，土地的供應似乎還在增加。9月，天津新增公告土地35幅，其中26幅為工業(yè)用地；居住類用地有3幅；商業(yè)類用地有5幅；綜合類型用地供應1幅，整體供應量上漲。

在DTZ戴德梁行天津及山東總經(jīng)理高炬看來，雖然當前信貸環(huán)境改善、政策寬松，但天津樓市的市場信心暫未被顯著提振。

“此番市場調(diào)整主要由于前期積累庫存過高、房價上漲過快等市場因素所致，故持續(xù)時間將超越以往，預計本年內(nèi)，開發(fā)商為完成年度銷量指標，以價換量趨勢仍將延續(xù)，住宅價格已不存在上漲動力?！备呔娣治?。

早前，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾指出，對于天津這樣一個城市來說，藍印戶口的取消基本就等同于起碼20%的客戶流失，對于本來已經(jīng)逐漸失控的市場來說，這種突然影響，不論對購房還是投資，都有非常大的心理沖擊。

眼下，由于受藍印戶口取消影響，天津遠郊區(qū)縣樓市成交下滑尤為嚴重。三季度，遠郊區(qū)縣商品住宅成交套數(shù)降幅在天津四大區(qū)域(市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠郊區(qū)縣)中最高，達67.33%。

積極救市

樓市危局之中，天津出臺了最為徹底的解除限購新政進行救市。

10月17日，天津市國土房管局等六個相關(guān)部門發(fā)文對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整，今后購房無需核查住房情況，取消非本市戶籍居民家庭買房時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。同時，天津一并取消對境外機構(gòu)、境外個人和港澳臺地區(qū)居民、華僑在本市購房的有關(guān)限制性規(guī)定。而在房貸方面，執(zhí)行央行[微博]“9·30”新政。天津樓市新政2014年10月30日起執(zhí)行。

與此同時，天津還宣布取消對商品住房戶型設(shè)計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定。

“雖然此前大多數(shù)城市的70/90政策已不嚴格實施，但大多數(shù)還是以變相取消或減少比例的方式來規(guī)避該政策，尚沒有任何一個地方公開取消。這一次天津取消這一限制，意義深遠，基本也是對上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的否定。”對此，易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱評價道。

據(jù)丁祖昱觀察，繼9月30日央行和銀監(jiān)會表明態(tài)度后，天津也在二線城市中第一個呼應“930政策”，關(guān)于天津取消限購的原因，他認為，直接原因就是天津樓市面臨巨大壓力。

據(jù)丁祖昱提供的數(shù)據(jù)，天津今年1～9月的商品住宅成交金額和面積均下降了19%，2.83年的土地消化周期也在二線城市中居前列，僅次于寧波、大連、青島和杭州。由此看來天津的供求壓力巨大，而其中濱海新區(qū)更是壓力之源。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，天津由于過往規(guī)劃、發(fā)展方向等方面的原因，地方樓市供應量大、存量大，而人口、人才資源則遠低于北京的量級，京津人口流動困局的破題，或許也需要從放開住宅購買開始。

事實上，雖無法與北京媲美，天津仍然吸引了諸多房企。出于對“京津冀一體化”紅利的期許，萬科、恒大、綠地、遠洋、泰禾等房企均積極在天津開發(fā)項目。今年4月初，泰禾曾溢價200%、以6億元總價在天津武清拿地。

“房企在天津拿地，一定要對區(qū)域做出充分判斷，供量較大的區(qū)域，拿地一定要謹慎?！币晃粯I(yè)內(nèi)分析人士提醒道。