譚艷斌

（廣西師范大學(xué)漓江學(xué)院，廣西桂林 541006）

近年來國內(nèi)不動產(chǎn)價格不斷上漲，國內(nèi)不動產(chǎn)投資成本陡增，而國外發(fā)達(dá)國家受金融危機影響，不動產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯下跌，且其物業(yè)成熟、收益穩(wěn)定，將保險資金投資境外不動產(chǎn)是一個不錯的選擇。較多保險公司已經(jīng)對境外多個國家和地區(qū)進(jìn)行了實地考察，都有了境外不動產(chǎn)投資的計劃。保險資金投資不動產(chǎn)，具有投資數(shù)額大、周期長等特點，通常情況下盈利性和安全性較有保障，符合壽險保單的久期匹配和壽險資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的要求。

然而，將保險資金投資于不動產(chǎn)領(lǐng)域在我國保險行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的時間并不長，相關(guān)經(jīng)驗積累不是很多，在海外環(huán)境下，我國保險公司難以像在國內(nèi)經(jīng)營時一樣享有政策保護，獨立在境外經(jīng)營不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，所有風(fēng)險將由企業(yè)自身承擔(dān)，企業(yè)既要面對境外監(jiān)管壓力，又必須注意內(nèi)部經(jīng)營方面的自我管控。因此在考慮投資境外的不動產(chǎn)前，無論是監(jiān)管機構(gòu)還是保險公司都應(yīng)該注意風(fēng)險的防控。

一、保險資金投資境外不動產(chǎn)的風(fēng)險分析

（一）國際經(jīng)營風(fēng)險

保險資金投資于境外不動產(chǎn)，面臨對別國投資環(huán)境不熟悉、認(rèn)識不全面以及國際經(jīng)營環(huán)境和條件變化可能給保險公司帶來不利影響或損失等挑戰(zhàn)。以購入境外成熟物業(yè)的方式投資不動產(chǎn)，無論是標(biāo)的物的選擇、交易金額談判還是租賃客戶的確定，了解項目遠(yuǎn)不如在國內(nèi)那么便利和透明。在項目經(jīng)營過程中也可能面臨諸多風(fēng)險。如中國平安購入英國倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓，投資回收期長達(dá)十年左右，需要承受長時間的資金壓力；其次租金的高低主要依據(jù)東道國的房產(chǎn)增量和存量來決定，且未來市場指向性不明，如市場出現(xiàn)較大波動，固定的租金收益也可能會面臨損失。不動產(chǎn)投資具有資金密集性特點，一旦在實際經(jīng)營過程中出現(xiàn)操作失誤和偏差，保險資金將會遭受巨大損失，對保險公司的穩(wěn)健經(jīng)營勢必會造成負(fù)面影響。

（二）國際市場風(fēng)險

1.市場供求風(fēng)險。

不動產(chǎn)的價值受市場供求影響的幅度遠(yuǎn)比其他商品大得多，因此，不動產(chǎn)的投資者和經(jīng)營者所承擔(dān)的市場供求風(fēng)險也比其他商品要大。在東道國經(jīng)濟上行、房價上漲時期，整個產(chǎn)業(yè)鏈的投資和需求均呈現(xiàn)出旺盛狀態(tài)，社會對不動產(chǎn)商品的需求量一般說來也相應(yīng)增大，由于上漲預(yù)期的存在，整體市場風(fēng)險不太明顯；而在經(jīng)濟疲軟或金融危機時期，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)場所的社會需求量會相應(yīng)減小，不動產(chǎn)租賃合同可能中止，不動產(chǎn)價格會實際下跌或者出現(xiàn)下跌預(yù)期，由于杠桿作用，風(fēng)險被放大，不動產(chǎn)行業(yè)的參與者均可能遭受實際損失，因此投資于不動產(chǎn)的保險資金也將面臨資產(chǎn)減值，收益下降的狀況。

2.境外資產(chǎn)匯兌風(fēng)險。

在境外投資不動產(chǎn)，匯率的變動會引起投資收益的變化。在整個境外投資過程有兩次貨幣兌換，首先要將本國貨幣兌換成東道國貨幣進(jìn)行不動產(chǎn)的投資；當(dāng)獲得投資收益之后，需要將所得收益兌換成本國貨幣。假設(shè)人民幣對東道國貨幣的匯率升值，獲取外幣投資收益之后只能兌換到更少的人民幣，境外投資的收益因此受損。自2005年人民幣匯率機制改革以來，人民幣升值逾34%，保險資金境外投資面臨的匯兌風(fēng)險越來越突出。再則各國政府的貨幣政策、財政政策、匯率政策以及國際市場供求平衡等各種經(jīng)濟和政治因素都會影響到匯率的變動。因此，保險公司在進(jìn)行境外不動產(chǎn)投資、提高投資收益率的同時，要高度關(guān)注和防范匯率變動可能帶來的投資收益減少的風(fēng)險。

3.利率風(fēng)險。

保險資金投資境外不動產(chǎn)過程中面臨的利率風(fēng)險，應(yīng)視不動產(chǎn)的具體投資方式和資金來源而有所不同。保險公司以物權(quán)方式投資的，如投入資金有部分是向東道國銀行或其他機構(gòu)借入，市場利率上升則借款的利率也會上升，進(jìn)而導(dǎo)致投資成本增加；如果投入資金全部是自有資金，靠收取固定收益收回成本的，雖不涉及借款利率問題，但是國際貨幣市場的利率變動將影響到收益的再投資。如果保險資金以不動產(chǎn)債券、股票以及其他與不動產(chǎn)相關(guān)的有價證券進(jìn)行投資，投資收益也會受到國際貨幣市場利率變動的影響，當(dāng)國際貨幣市場利率上升時，投資收益將會下降，將面臨資產(chǎn)縮水的風(fēng)險。

（三）市場流動性風(fēng)險

不動產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營具有前期資金需求投入大、后期投資回收期長的特點，這就降低了投資資金的變現(xiàn)能力，致使投資企業(yè)面臨較大的流動性風(fēng)險。倘若保險公司在短期內(nèi)面臨大規(guī)模資金需求，將很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)不動產(chǎn)投資的變現(xiàn)，或者需要將不動產(chǎn)折價變現(xiàn)，致使保險公司遭受較大的投資損失。而保險資金投資于境外不動產(chǎn)，會面臨比國內(nèi)更為嚴(yán)重的流動性風(fēng)險，不動產(chǎn)變現(xiàn)的渠道、交易對手的尋找、信息搜集等均不如在國內(nèi)那么便利和熟悉，當(dāng)面對突發(fā)事件或意外事故時，應(yīng)對難度會比國內(nèi)大很多。

（四）通脹風(fēng)險

投資不動產(chǎn)項目需要在前期投入大量的資金，而收回成本獲利則需要很長一段時間。在整個投資周期中，東道國的經(jīng)濟周期性變化將會影響到物價的波動，對保險資金的投資計劃也會產(chǎn)生一定的影響，如果投資收益率不能抵消東道國當(dāng)前物價的上漲，則會造成投資負(fù)效益的風(fēng)險。較國內(nèi)而言，保險公司對國外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的把握更難，在境外投資不動產(chǎn)，通脹風(fēng)險則更難控制。

（五）國家政策風(fēng)險

境外不動產(chǎn)投資的國家政策風(fēng)險主要包含政治環(huán)境風(fēng)險和經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險：

1.政治環(huán)境風(fēng)險

在境外投資不動產(chǎn)，一個國家的國際地位與主權(quán)行為的不確定性可能會給保險公司的投資帶來政治風(fēng)險。由于政治風(fēng)險往往與國家主權(quán)行為相關(guān)，如東道國實行資產(chǎn)國有化、政府領(lǐng)導(dǎo)層不穩(wěn)定、社會各階層利益沖突、民族糾紛等等，一旦風(fēng)險觸發(fā)，個人和企業(yè)很難依賴自身的力量進(jìn)行控制，損失將是不可避免的。如，在海灣戰(zhàn)爭中，美國和伊拉克兩國政府宣布凍結(jié)對方在本國的資產(chǎn)，使雙方的不動產(chǎn)投資者遭受損失。

2.宏觀調(diào)控等經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險

雖然在國外鮮有專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，但是不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然容易受到國家宏觀經(jīng)濟政策的影響。如東道國與該行業(yè)有關(guān)的金融政策的改變（如外匯管制、稅率變動）、對外資的控制、對土地使用的控制、對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、方向及金融的控制等等都可能給保險公司的境外不動產(chǎn)投資帶來成本和收益變化的不確定性。一旦東道國經(jīng)濟過熱，政府出臺緊縮政策，不動產(chǎn)行業(yè)將很快受到影響。

除了上述風(fēng)險，保險公司還可能面臨著法律風(fēng)險和專業(yè)人才不足的風(fēng)險。

二、我國保險資金投資境外不動產(chǎn)的風(fēng)險防范

建立一套有效的境外不動產(chǎn)投資風(fēng)險防范體系是一項探索性很強的工作，我國保險業(yè)應(yīng)該三管齊下，從政府監(jiān)管層和保險公司本身入手，適當(dāng)借助國際中介服務(wù)機構(gòu)，使境外不動產(chǎn)投資的風(fēng)險控制逐步完善：

（一）政府及監(jiān)管部門的監(jiān)管與指導(dǎo)

1.境外不動產(chǎn)投資的相關(guān)規(guī)定做到循序漸進(jìn)。對境外不動產(chǎn)投資的規(guī)定主要體現(xiàn)在保監(jiān)會的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細(xì)則》之中。投資范圍方面，對于直接投資的不動產(chǎn)，僅限于《細(xì)則》附件所列“發(fā)達(dá)市場主要城市的核心地段，且是具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動產(chǎn)和辦公不動產(chǎn)”。該規(guī)定還是很嚴(yán)格的，也符合我國保險公司剛剛涉及境外不動產(chǎn)投資經(jīng)驗尚淺的客觀情況。投資比例方面，保監(jiān)會只是籠統(tǒng)規(guī)定了“投資余額不超過上年末總資產(chǎn)的15%，投資新興市場余額不超過上年末總資產(chǎn)的10%”，具體到境外不動產(chǎn)投資比例，保監(jiān)會未作具體規(guī)定，只是提及單項投資可參照國內(nèi)投資品種的相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，境外投資不動產(chǎn)比在國內(nèi)投資風(fēng)險大，在起初階段，不宜與國內(nèi)投資比例一樣，盡量以“從低”原則設(shè)定比例，待保險公司積累一定境外投資經(jīng)驗之后，再逐漸放寬比例限制。

2.建立投資風(fēng)險管控和投資績效監(jiān)測體系。監(jiān)管部門應(yīng)以償付能力為核心，加強對境外投資的保險公司的財務(wù)監(jiān)督，并建立有效的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)以實行動態(tài)實時監(jiān)管。在監(jiān)管過程中，要注意境外投資保險公司資本投出的安全監(jiān)控、審計與績效評價，尤其要加強境外不動產(chǎn)投資資金安全的財務(wù)審查。只有這樣，才可以防范不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險進(jìn)入保險業(yè)，避免美國AIG危機事件在國內(nèi)保險公司重演。

3.定期發(fā)布具有指導(dǎo)性的投資信息或建立境外投資咨詢機構(gòu)。政府或監(jiān)管部門應(yīng)建立和完善境外投資信息系統(tǒng)，為境外投資的保險公司提供世界各國經(jīng)濟、技術(shù)、社會等方面的信息，通過對信息的分類統(tǒng)計，全面掌握保險公司境外投資的規(guī)模大小和區(qū)域分析情況，對投資區(qū)域、投資形式和方式進(jìn)行政策性指導(dǎo)，優(yōu)化保險公司的投資決策，避免盲目投資，并減少投資成本。也可考慮由掌握著大量信息資源的商務(wù)部等境外投資管理部門，建立一個市場化的境外投資風(fēng)險評估和咨詢機構(gòu)，為保險公司等進(jìn)行境外投資的企業(yè)提供信息、法律、財務(wù)等方面的服務(wù)，降低保險公司境外投資面臨的政策風(fēng)險。

（二）保險公司內(nèi)部風(fēng)險管控

1.完善公司治理結(jié)構(gòu)。首先，保險公司可以引進(jìn)外資或者民間資本，引進(jìn)在不動產(chǎn)開發(fā)方面具有豐富經(jīng)驗的優(yōu)秀企業(yè)，既可以增加公司資本金、提高償付能力，又可以引進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)的管理模式和不動產(chǎn)專業(yè)人才，有助于提高保險公司投資境外不動產(chǎn)行業(yè)的能力；其次，考慮成立一個專門的不動產(chǎn)投資小組，專門負(fù)責(zé)從事國內(nèi)和國外的不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，利用專業(yè)化的投資隊伍盡可能確保不動產(chǎn)投資的安全性；最后，在公司的組織架構(gòu)上對不動產(chǎn)投資進(jìn)行有效的監(jiān)督。保險公司在投資決策、投資執(zhí)行、投資監(jiān)督三方面形成獨立的組織構(gòu)架，通過這三項權(quán)利的交叉制衡，明確各自的權(quán)責(zé)，加強境外投資風(fēng)險的抵抗力，防止投資失誤和失控。

2.慎重選擇投資項目，建立投資風(fēng)險控制機制。投資前，必須對投資項目東道國的經(jīng)濟、社會文化、政治法律、不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展等對不動產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素進(jìn)行充分的調(diào)查和研究，在科學(xué)、求實的基礎(chǔ)上做好投資項目的可行性研究和評估工作，加強對經(jīng)營環(huán)境的研究，盡可能獲取詳盡的信息，以判斷欲投資的不動產(chǎn)項目在經(jīng)濟上是否合理，財務(wù)上是否盈利，分析利弊得失，整個境外投資決策應(yīng)程序化和規(guī)范化。在具體的投資過程中，強調(diào)保險公司對自身風(fēng)險進(jìn)行有效識別、評估、監(jiān)測和控制，建立多層次的風(fēng)險規(guī)避日常管理體系，制定境外不動產(chǎn)投資的風(fēng)險控制策略，定期對已投資不動產(chǎn)的收益和資金回收、支出情況進(jìn)行分析與預(yù)測，及時掌握企業(yè)內(nèi)部及外部環(huán)境變化，使境外不動產(chǎn)的經(jīng)營與內(nèi)外部環(huán)境的動態(tài)變化有機結(jié)合。

3.選擇合適的投資方式

按照保監(jiān)會的規(guī)定，投資境外不動產(chǎn)的方式主要有間接投資方式和直接投資方式。通常而言，直接投資方式獲得的收益大，但風(fēng)險也會較大。保險公司應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營能力和技術(shù)，對兩種投資方式進(jìn)行綜合評價和對比，選擇最適合的投資方式。此外，保險公司還可以選擇與國內(nèi)的不動產(chǎn)企業(yè)共同出資投資境外不動產(chǎn)，這樣可以直接獲得合作企業(yè)豐富的行業(yè)經(jīng)驗，避免走彎路；另一方面，也可以選擇境外投資的本土化策略，如考慮與境外投資項目所在國家的企業(yè)共同出資進(jìn)行境外不動產(chǎn)投資，境外企業(yè)對當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境更為熟悉，還可以獲得投資國企業(yè)的待遇，境外優(yōu)秀投資公司在人才、技術(shù)、經(jīng)驗的優(yōu)勢將增強保險公司境外投資的實力，提高投資收益。

4.加快境外投資管理人才的培養(yǎng)和管理

境外不動產(chǎn)投資的管理人員，不僅需要具備國內(nèi)企業(yè)人員的基本素質(zhì)，還要精通外語，并具備不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和過硬的國際金融實踐操作經(jīng)驗，還要能把握世界各國的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。當(dāng)前，保險公司合格的境外不動產(chǎn)投資專業(yè)人員嚴(yán)重匱乏。因此保險公司可以適當(dāng)引進(jìn)不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的投資管理人才，并注重對其進(jìn)行保險行業(yè)知識的后期培訓(xùn)，并選派到國外知名投資公司進(jìn)行學(xué)習(xí)和實踐，提高境外投資的實際操作能力，努力打造一支不動產(chǎn)投資風(fēng)險管理的復(fù)合型人才隊伍。

（三）借助國際中介服務(wù)機構(gòu)積極防范國家政策風(fēng)險

防范國家政策風(fēng)險的途徑主要有兩種，一是，由保險公司派遣專人或海外招聘人員及時提供投資地各種政策動態(tài)，還可以依據(jù)商務(wù)部定期發(fā)布的對外投資合作國別指南中提供的最新法律法規(guī)、政策和經(jīng)濟數(shù)據(jù)等官方信息進(jìn)行分析和判斷；二是，借助大型的國際投資咨詢服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行實地考察和環(huán)境評估，為保險公司提供國外市場信息的咨詢服務(wù)和必要的技術(shù)支持。如美國建于1914年的漢密爾頓咨詢公司，擁有1 500名咨詢?nèi)藛T，其中世界知名專家達(dá)200多人，他們提供的服務(wù)有效提高了客戶境外投資的效率，最終輔助中國人壽成功投資VISA。此外，前述的境外投資本土化策略也是防范國家政策風(fēng)險方面不錯的選擇。

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