王華麗

摘要：隨著我國房地產(chǎn)蓬勃飛躍地發(fā)展，當(dāng)局各種房地產(chǎn)建設(shè)工程也受到國家政府的宏觀調(diào)控并得到平穩(wěn)地發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑工程整個(gè)過程中加強(qiáng)了自我調(diào)整，著重是提高質(zhì)量和成本控制，本文論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行成本全過程的控制與管理，探論出實(shí)際工作中所存在的問題及管控方法，以達(dá)到降低成本，提高企業(yè)效益的目標(biāo)，從而對(duì)將來的房地產(chǎn)改革奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；全過程；控制；管理

眾所周知，房地產(chǎn)的建設(shè)工程是非常復(fù)雜的綜合項(xiàng)目，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，所占用的資金量巨大且開發(fā)建設(shè)的周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程從土地的征用到房屋的開工建設(shè)，從基礎(chǔ)配套設(shè)施的開工建設(shè)到新建商品房的交付使用，這一個(gè)完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目在建設(shè)施工過程中會(huì)出現(xiàn)各式各樣的問題，并且會(huì)因無法預(yù)見或不可控制的因素直接影響著，有眾多影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)變化因素，如：工程設(shè)計(jì)變更、設(shè)備機(jī)具變更、施工材料價(jià)格不穩(wěn)定、工日的工資標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)等都會(huì)直接制約或影響到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)的調(diào)動(dòng)和變動(dòng)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)建設(shè)周期中都處于不可確定的形態(tài)，要是不采取全過程的有效監(jiān)控和科學(xué)管理，肯定會(huì)加大整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程建造的成本。

因此，必須采用全方位、全員的、全要素和全過程的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理。在當(dāng)局競爭日趨激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國家政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理顯得極其重要。

要做好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理工作，我們將通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理方面進(jìn)行分析，重點(diǎn)涉及兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理所存在的問題，二是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本管控措施及對(duì)策。以下通過肢解將其展開探論。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理所存在的問題

（一） 形色不同的項(xiàng)目，較大的準(zhǔn)備差異

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接到形色不同的項(xiàng)目后，通常是先請(qǐng)建筑師擬定初步規(guī)劃、項(xiàng)目開發(fā)周期和項(xiàng)目定位，而沒有將市場調(diào)研和市場定位前置。無這樣就無形中增添了戰(zhàn)略方向失措的盲區(qū)，導(dǎo)致較大的準(zhǔn)備差異和拉長成本發(fā)生的周期，對(duì)項(xiàng)目成本管控帶來了無形的阻力和難度。

（二） 成本控制環(huán)節(jié)和流程多而復(fù)雜，階段控制不良，致成本產(chǎn)生的周期較長

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的工作十分繁多，在各項(xiàng)管理上有缺陷，很容易產(chǎn)生漏洞，非標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程復(fù)雜，在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中，沒有合理的措施來預(yù)防和解決，沒采取動(dòng)態(tài)控制來管控工程造價(jià)，導(dǎo)致執(zhí)行過程中變化性加大且和拉長成本發(fā)生的周期。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本管控措施及對(duì)策

（一）建立分階段、環(huán)節(jié)控制和管理機(jī)制

正因?yàn)闆Q策階段環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)階段環(huán)節(jié)、施工階段環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收階段環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)貫穿于在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的各階段、環(huán)節(jié)中， 設(shè)立成本控制目標(biāo)，各個(gè)階段都非常重要，要通過工程造價(jià)的確定，把握好每個(gè)階段，因此建立分階段、環(huán)節(jié)控制和管理機(jī)制，才能控制成本。

（二）嚴(yán)控財(cái)務(wù)管控成本環(huán)節(jié)

建立成本控制的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)和建立成本數(shù)據(jù)庫，要覆蓋介入生產(chǎn)經(jīng)營和成本費(fèi)用形成的全過程，設(shè)立成本控制目標(biāo)，鼓勵(lì)所有人員共同參與并通過現(xiàn)場觀察、跟蹤檢查等工作，對(duì)成本費(fèi)用影響較大的事項(xiàng)，加以嚴(yán)控和補(bǔ)救，才能保證成本費(fèi)用得到有效地控制。

（三） 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估和分析

對(duì)各因素進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估和分析分析，對(duì)所有費(fèi)用產(chǎn)生的源頭和過程采取預(yù)見性評(píng)估（RCA工具），要對(duì)所有能影響成本費(fèi)用的根本原因和動(dòng)向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和對(duì)策措施，如：可行性報(bào)告，測算出項(xiàng)目是否可行，不能盲目地施工建造，可能導(dǎo)致虧損。

（四） 利用“動(dòng)態(tài)成本法”進(jìn)行跟蹤執(zhí)行

通過實(shí)時(shí)反應(yīng)的目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，協(xié)助所有部門快速發(fā)現(xiàn)、指正、整改到位，要將所有影響到項(xiàng)目的所有成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測算和分析。如在項(xiàng)目完成環(huán)節(jié)獲得相關(guān)的成本數(shù)據(jù)或依據(jù)，僅僅能完成實(shí)際的基本成本核算工作，而對(duì)項(xiàng)目成本控制無絲毫的益處，米已成炊，到控制或緊急控制的關(guān)頭已延誤或無從補(bǔ)救。

三、 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開發(fā)成本及其影響因素的分析和管控是控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程成本增加盈利的主要途徑之一。作為本著強(qiáng)烈的責(zé)任感和職業(yè)操守的專業(yè)人員，我們必須建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立項(xiàng)目成本控制的方法，才能有效的降低成本，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制全過程起著極其重要的參考和實(shí)現(xiàn)意義。（作者單位：常熟中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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