湯佳

摘 要：近十年里，中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)生著翻天覆地的變化。它不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)還影響到金融業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。如今，房地產(chǎn)金融業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是此行業(yè)也存在著諸多問(wèn)題：管理不科學(xué)、投資主體單一化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴商業(yè)銀行的貸款等。因此中國(guó)應(yīng)找出相應(yīng)問(wèn)題的對(duì)策，使中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)的分類；風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0148-02

自從1998年房地產(chǎn)體制改革后，中國(guó)出臺(tái)了商品化住房的政策，使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了突飛猛進(jìn)的發(fā)展?，F(xiàn)今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，社會(huì)的穩(wěn)定起著不可磨滅的影響。

房地產(chǎn)業(yè)是指，是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性，金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過(guò)度，容易引起信用膨脹問(wèn)題，從而誘發(fā)危機(jī)。

眾多周知，房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、利潤(rùn)大的特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融部門的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對(duì)于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多，但都是依靠專門組織進(jìn)行籌集，再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。它是由于借款人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者）無(wú)力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性，企業(yè)償還能力沒(méi)保障；而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問(wèn)題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快，貸款比例失調(diào)，又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱，資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況，將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主，如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理（如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過(guò)高等）有關(guān)。

5.利率風(fēng)險(xiǎn)。如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通，尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

1.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款需要有幾個(gè)條件：具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件；具有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源；抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通；銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國(guó)各銀行建立了比較完善的個(gè)人信息檔案，但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險(xiǎn)，銀行無(wú)法真正核實(shí)客戶的真實(shí)信息情況。由于中國(guó)銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率，其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%，這使得一些客戶提前償還貸款，但是這也給銀行帶來(lái)了提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無(wú)資金，但是會(huì)假借他人名義向銀行申請(qǐng)巨額貸款。這樣下去中國(guó)的不良按揭越來(lái)越多，銀行收不回來(lái)的資金也越來(lái)越多。假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過(guò)程，開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭，提前收回成本，變現(xiàn)利潤(rùn)，把包袱和風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)丟給銀行，自己進(jìn)退自如，完全占據(jù)主動(dòng)。由于房?jī)r(jià)估值越高，假按揭從銀行套取的資金也就越多，開(kāi)發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格。假按揭會(huì)使一些不知情的消費(fèi)者會(huì)受到傷害。消費(fèi)者的貸款最終違約的話，將導(dǎo)致個(gè)人信用記錄上會(huì)有不良記載，導(dǎo)致其個(gè)人信用的負(fù)面評(píng)價(jià)；假按揭還會(huì)導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降，將對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極為嚴(yán)重的惡劣影響；假按揭將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展；假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。endprint

3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。自從2005年開(kāi)始，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅較快，其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房?jī)r(jià)超過(guò)了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會(huì)直接影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成社會(huì)不穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.完善房地產(chǎn)信貸評(píng)估體系。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。（1）借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法。中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。（2）對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善。在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化。

2.融資渠道多元化，打破單一渠道。（1）建立房地產(chǎn)投資基金組織，使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，真正讓人民管理自己。（2）中國(guó)政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策鼓來(lái)勵(lì)外國(guó)企業(yè)、資金加入到中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)中。改變投資者主體的單一化，使市場(chǎng)主體更多元化、國(guó)際化。

3.項(xiàng)目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。而貸款期限越長(zhǎng)這種風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

4.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)防范意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，要做到積極反應(yīng)，積極響應(yīng)。適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略，促進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。要認(rèn)真進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估，對(duì)市場(chǎng)需求有準(zhǔn)確的了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎進(jìn)入，仔細(xì)評(píng)估；對(duì)已有不良記錄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式，從規(guī)范操作、降低風(fēng)險(xiǎn)、保障運(yùn)行出發(fā)，擴(kuò)展房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范疇，有步驟地推進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。

5.依法嚴(yán)格資金管理，推進(jìn)企業(yè)資金良性發(fā)展。一要把好項(xiàng)目審批關(guān)。嚴(yán)格房產(chǎn)項(xiàng)目的收益評(píng)價(jià)和可行性評(píng)估，利潤(rùn)明顯較低及售房壓力較大的項(xiàng)目的堅(jiān)決否定。二要嚴(yán)把項(xiàng)目設(shè)計(jì)論證關(guān)。在設(shè)計(jì)階段，要聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行縝密的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。三要加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制訂正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。也要要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)。

6.加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。重點(diǎn)觀察房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，防范和及時(shí)規(guī)避區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

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