●劉秋英

調(diào)控背景下銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范
——基于商業(yè)銀行壓力測(cè)試方法實(shí)證研究分析

●劉秋英

文章基于宏觀調(diào)控背景下研究了我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利用商業(yè)銀行壓力測(cè)試方法實(shí)證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的影響和存在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提出了建議。

房地產(chǎn) 壓力測(cè)試 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、研究背景及意義

（一）研究背景

中國(guó)改革開(kāi)發(fā)以來(lái)以較低的人力要素成本吸引了全球加工制造企業(yè)，各城市形成了以阿爾弗雷德·韋伯（1909）的工業(yè)區(qū)位論所描繪的具備大規(guī)模生產(chǎn)的顯著優(yōu)勢(shì)的地方性集聚效應(yīng)，工業(yè)化帶來(lái)了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透過(guò)“住房商品化”更是撬動(dòng)了中國(guó)將近15年轟轟烈烈的造城活動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的城市化率從1990年的26.41%，增長(zhǎng)到2011年的51.27%。市民群體的增多為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起制造了繁榮。由此，房地產(chǎn)行業(yè)充當(dāng)了“十五”、“十一五”拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)，并且房地產(chǎn)業(yè)的資金需求巨大，自有資金比例偏低，對(duì)銀行貸款依賴(lài)程度大，實(shí)際上相當(dāng)于將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的大部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的周期決定性及房地產(chǎn)信貸的同向循環(huán)性決定了銀行房貸存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

因此，本文是基于宏觀調(diào)控背景下研究我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范。

（二）實(shí)際意義

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的拉動(dòng)作用巨大，被形象地喻為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四駕馬車(chē)，房地產(chǎn)的高收益吸引了眾多企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的重要來(lái)源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款因此得到飛速增長(zhǎng)。在緊縮的貨幣政策和樓市調(diào)控背景下，加之來(lái)自監(jiān)管方面的壓力，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力、財(cái)務(wù)壓力上升；與此同時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)——政策性風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，成為目前銀行信貸管理人員關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

二、研究目標(biāo)及研究?jī)?nèi)容

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都發(fā)生了巨大的變化，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè)。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)依然存在著融資方式單一、融資渠道狹窄等問(wèn)題，融資資金來(lái)源主要依賴(lài)于銀行貸款和預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。而隨著近年來(lái)宏觀調(diào)控的不斷深入，金融業(yè)門(mén)檻的提高，房地產(chǎn)融資將日益困難，成本逐步提升。將使一大批沒(méi)有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰，而銀行信貸資產(chǎn)也受到較大威脅，因此，在調(diào)控背景下研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信貸資產(chǎn)質(zhì)量，是我國(guó)房地產(chǎn)企、金融行業(yè)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)所需要面對(duì)的一個(gè)熱點(diǎn)課題。在此宏觀調(diào)控背景下，本文研究的主要目標(biāo)和內(nèi)容是總結(jié)了政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容和特點(diǎn)，分析了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和受政策影響情況，并結(jié)合自身工作，利用商業(yè)銀行壓力測(cè)試方法實(shí)證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的影響和存在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提出了建議。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自2010年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開(kāi)始后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上符合宏觀調(diào)控預(yù)期方向，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放。具體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在一線(xiàn)城市商品房供需矛盾突出，房?jī)r(jià)上漲壓力大，部分中西部城市庫(kù)存壓力大等現(xiàn)狀特點(diǎn)。

四、壓力測(cè)試方法選擇及過(guò)程

商業(yè)銀行壓力測(cè)試是一種以定量分析為主的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，通過(guò)測(cè)算銀行在各種不同發(fā)生概率的壓力情境下可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而對(duì)壓力測(cè)試對(duì)象的脆弱性做出判斷，提出必要的解決方案。如將風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)因子設(shè)定為利率或某一貨幣或股價(jià)等，通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)因子組合設(shè)定在各種壓力情景下進(jìn)行測(cè)試，看是否能經(jīng)受得起風(fēng)險(xiǎn)因子的巨幅變動(dòng)。壓力測(cè)試中，應(yīng)考慮不同風(fēng)險(xiǎn)之間的相互作用和共同影響。

（一）房地產(chǎn)壓力測(cè)試方法

商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力測(cè)試的通行方法包括自上而下法或者自下而上法兩種。自上而下法通常利用歷史數(shù)據(jù)，直接建立承壓指標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)因子之間關(guān)系的計(jì)量模型。這種方法大多是用于宏觀壓力測(cè)試或測(cè)試對(duì)象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不是非常清晰的情況。自下而上法是指根據(jù)現(xiàn)有理論、歷史經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜遗袛啵韵露蠀R總或直接給出在各種事先設(shè)定的壓力情景下，承壓指標(biāo)的最終取值。

“自上而下”壓力測(cè)試方法往往要求整個(gè)金融機(jī)構(gòu)宏觀層面的歷史數(shù)據(jù)。對(duì)于銀行內(nèi)部明細(xì)數(shù)據(jù)的歷史長(zhǎng)度要求較高，實(shí)際建模難度比較大，操作性不強(qiáng)。以J行為例，在一級(jí)分行、二級(jí)分支行中由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不多，而且項(xiàng)目之間差異較大，不太適合“自上而下”壓力測(cè)試方法建立的計(jì)量統(tǒng)計(jì)模型，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的房?jī)r(jià)對(duì)壓力測(cè)試極其敏感，傳導(dǎo)路徑非常明確，所以在實(shí)踐中常采用自下而上的財(cái)務(wù)模型壓力測(cè)試法，即利用財(cái)務(wù)模型測(cè)算，相比計(jì)量統(tǒng)計(jì)模型，針對(duì)單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較準(zhǔn)確和實(shí)用。從貸款發(fā)放日到貸款到期日之間產(chǎn)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入，判斷其是否有足夠的現(xiàn)金流量歸還貸款。

（二）房地產(chǎn)壓力測(cè)試數(shù)據(jù)、步驟及場(chǎng)景設(shè)置

1.測(cè)試數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)主要來(lái)自?xún)?nèi)部數(shù)據(jù)，主要的來(lái)源有項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告、客戶(hù)財(cái)務(wù)報(bào)表等。數(shù)據(jù)內(nèi)容主要包括三部分：

（1）基本情況信息。反映了客戶(hù)名稱(chēng)、項(xiàng)目的名稱(chēng)、客戶(hù)經(jīng)理名字、聯(lián)系電話(huà)、融資金額、貸款利率等信息。

（2）項(xiàng)目評(píng)估信息。數(shù)據(jù)主要包括項(xiàng)目的用地面積、建筑面積、土地成本、總成本，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格等。

（3）資金投入信息。反映項(xiàng)目的投入情況，主要包括項(xiàng)目通過(guò)自籌、貸款、預(yù)售融資的比例。

2.測(cè)試步驟。

（1）確定壓力價(jià)格。

（2）計(jì)算壓力價(jià)格下的分項(xiàng)收入。分項(xiàng)收入（I）＝已銷(xiāo)售收入+剩余銷(xiāo)售收入

（3）計(jì)算項(xiàng)目的總收入。I（n）=I（1）+I（2）+I（3）+…，…+I（n）…

（4）計(jì)算項(xiàng)目的預(yù)征稅后收入。I（稅）=項(xiàng)目收入＊（1-11.5%）…

（5）計(jì)算項(xiàng)目靜態(tài)成本。C（靜）=目前實(shí)際投入資金+完成項(xiàng)目再需投入資金…

（6）計(jì)算項(xiàng)目融資成本。C（融）=已投入銀行貸款利息費(fèi)用+再需投入銀行貸款的利息費(fèi)用

（7）計(jì)算項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。C（動(dòng)）=C（靜）+C（融）…

（8）計(jì)算項(xiàng)目的盈虧。Y=I（稅）-C（動(dòng)）…

如果Y＞0，表明在壓力價(jià)格下，項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入足以覆蓋全部成本和融資費(fèi)用，貸款安全性較好；Y＜0，表明在壓力價(jià)格下，項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入不足以覆蓋全部成本和融資費(fèi)用，貸款安全性存在問(wèn)題。

3.壓力場(chǎng)景設(shè)置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)因子主要是項(xiàng)目融資成本暨利率上升和銷(xiāo)售價(jià)格的下降。經(jīng)過(guò)2008年金融危機(jī)以后，在國(guó)家4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)計(jì)劃刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速上揚(yáng)，投機(jī)氣氛濃厚。2009年下半年開(kāi)始，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈調(diào)整縮量態(tài)勢(shì)，投資主體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生改變，市場(chǎng)成交量明顯下降，銷(xiāo)售出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。根據(jù)這一態(tài)勢(shì)，綜合考慮后確定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售情況作為壓力指標(biāo)。

壓力測(cè)試情景1：分別是假設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格在評(píng)估預(yù)售價(jià)格的基礎(chǔ)上分別下降10%、20%、30%三種情況。

壓力測(cè)試情景2：考慮最不利的情況，即假設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格在評(píng)估預(yù)售價(jià)格的基礎(chǔ)上下降30%后，同時(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售期限分別延長(zhǎng)1年和2年兩種情況，在銷(xiāo)售延長(zhǎng)的情況下，不但企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用將增長(zhǎng)，而且企業(yè)的管理費(fèi)用也將同步增長(zhǎng)。

設(shè)定好壓力測(cè)試情景后，可以按照壓力測(cè)試過(guò)程，根據(jù)項(xiàng)目在銷(xiāo)售價(jià)格下產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計(jì)算項(xiàng)目盈虧。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力測(cè)試實(shí)證分析

（一）實(shí)證分析目標(biāo)及變量

1.壓力測(cè)試的目標(biāo)。此次壓力測(cè)試的目標(biāo)是：針對(duì)目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控不斷深入，市場(chǎng)成交量、價(jià)格持續(xù)低迷，量化分析微觀形勢(shì)變化下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全性。實(shí)證分析主要是通過(guò)D市J行的十一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，采用自下而上的壓力測(cè)試，研究項(xiàng)目受銷(xiāo)售價(jià)格下降、銷(xiāo)售滯后等壓力場(chǎng)景因素影響后對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銀行信貸資產(chǎn)的影響。

2.壓力測(cè)試變量。本次壓力測(cè)試選取11個(gè)項(xiàng)目作為樣本。該11個(gè)項(xiàng)目信貸余額合計(jì)為18.58億元，樣本包含在建、預(yù)售等情況，可以較好地反映D市J行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總體情況。如表1所示

（二）實(shí)證分析運(yùn)算結(jié)果

根據(jù)以上過(guò)程，逐個(gè)計(jì)算所有的11個(gè)項(xiàng)目后，匯總后，僅考慮銷(xiāo)售價(jià)格下降因素可以得到以下結(jié)果：

以上結(jié)果說(shuō)明，D市J行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在銷(xiāo)售價(jià)格分別下降10%、20%、30%的情況下，項(xiàng)目盈虧個(gè)數(shù)分別為0、1、5個(gè)，項(xiàng)目虧損金額分別為0、2149.37萬(wàn)元、29472.80萬(wàn)元。

在極端壓力情景，即30%壓力價(jià)格下并考慮延長(zhǎng)銷(xiāo)售時(shí)間，可以得到以下結(jié)果：

表1 D市J行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力測(cè)試樣本數(shù)據(jù)表（單位:萬(wàn)元）

表2 測(cè)試結(jié)果A

表3 測(cè)試結(jié)果B

上述結(jié)果說(shuō)明，由于在極端壓力情景銷(xiāo)售價(jià)格下降30%，而且延遲1年和2年銷(xiāo)售的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用增加幅度較大，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損情況較多，在延遲1年和2年銷(xiāo)售的情況下虧損項(xiàng)目7個(gè)和8個(gè)，占全部項(xiàng)目比例的63.63%和72.72%。

（三）實(shí)證分析運(yùn)算結(jié)果分析

根據(jù)這次壓力測(cè)試結(jié)果來(lái)看，D市J行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程中抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌尤其出現(xiàn)銷(xiāo)售滯后時(shí)，由于客戶(hù)的財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用等成本增幅較快，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損較多，信貸質(zhì)量難以得到保證。

通過(guò)對(duì)比項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，影響項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力的兩個(gè)關(guān)鍵因素是土地成本和自籌資金比例。土地成本較低或，客戶(hù)的利潤(rùn)空間就會(huì)較大。前期工程自有資金投入較多，在一定程度上確保了貸款的安全邊際。同時(shí)，后期項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷(xiāo)時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較少，也確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安全。

受?chē)?guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，目前D市J行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價(jià)成為影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大的因素。樣本中兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目3、7，樓面地價(jià)均超過(guò)了3000元，遠(yuǎn)高于周邊地區(qū)樓盤(pán)樓面地價(jià)，在房地產(chǎn)價(jià)格下行趨勢(shì)時(shí)，受到?jīng)_擊明顯，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。

所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批和決策時(shí)要充分考慮土地成本和自籌資金比例兩個(gè)因素，優(yōu)先考慮開(kāi)發(fā)土地價(jià)格低于周邊樓盤(pán)的項(xiàng)目。

六、風(fēng)險(xiǎn)防范建議

受?chē)?guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價(jià)成為影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大的因素。在房地產(chǎn)價(jià)格下行趨勢(shì)時(shí)，樓面地價(jià)高的項(xiàng)目受到?jīng)_擊明顯，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批和決策時(shí)建議要充分考慮以下幾點(diǎn)：

（一）理性開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)

商業(yè)銀行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，改變將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的觀點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批和決策時(shí)要充分考慮這土地成本和自籌資金比例兩個(gè)因素，優(yōu)先考慮開(kāi)發(fā)土地價(jià)格低于周邊樓盤(pán)的項(xiàng)目，同時(shí)要確保項(xiàng)目自有資金必須先于貸款資金到位，嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)固定資產(chǎn)貸款管理辦法和房地產(chǎn)貸款有關(guān)管理辦法發(fā)放和支用貸款。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力

加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的實(shí)際，根據(jù)各地的投資和信用環(huán)境、市場(chǎng)銷(xiāo)售等情況，分門(mén)別類(lèi)地制定積極支持、維持存量、優(yōu)化緊縮和清戶(hù)退出等營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)，商業(yè)銀行同時(shí)要注意跟蹤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，收集企業(yè)內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)和成本核算的信息，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目資金的投入進(jìn)度與施工進(jìn)度是否匹配，密切關(guān)注項(xiàng)目的施工、監(jiān)理單位是否有不良行為而影響項(xiàng)目的進(jìn)度，一旦出現(xiàn)影響本項(xiàng)目的情況，及時(shí)采取措施。

（三）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸前調(diào)查和信貸審查，從源頭上防范信貸風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、可研報(bào)告、項(xiàng)目批復(fù)、“四證”等關(guān)鍵資料，特別關(guān)注項(xiàng)目資本金的到位情況、“四證”是否真實(shí)合規(guī)，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)提供虛假資料、虛增項(xiàng)目投資額套取銀行貸款，從源頭上防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）做好貸款封閉運(yùn)行管理，加強(qiáng)資金監(jiān)管

項(xiàng)目資金監(jiān)管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的中心環(huán)節(jié)。商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)封閉賬戶(hù)進(jìn)行有效監(jiān)管，項(xiàng)目結(jié)算資金和銷(xiāo)售回籠資金必須在封閉賬戶(hù)存入和使用；及時(shí)掌握項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠進(jìn)度等情況，督促借款人按協(xié)議要求歸還貸款。

（五）加強(qiáng)貸款抵押物的管理

優(yōu)先選擇能夠在近期產(chǎn)生現(xiàn)金流的住宅等出售類(lèi)房產(chǎn)做抵押物，謹(jǐn)慎選擇出租類(lèi)、經(jīng)營(yíng)類(lèi)房地產(chǎn)做抵押，抵押物要產(chǎn)權(quán)明晰、無(wú)爭(zhēng)議，土地使用及地上建筑經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，通過(guò)合法途徑取得，相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)繳清，有土地使用權(quán)證等權(quán)屬文件。抵押物的評(píng)估應(yīng)采取謹(jǐn)慎性原則，并注意收集抵押物不同區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值信息，以減少市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)帶來(lái)的損失。

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（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行廣州審計(jì)分部 廣東廣州 510045）

（責(zé)編：若佳）

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