方攀

摘 要 近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛的發(fā)展，居民的住房需求逐漸增加，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展給我們的生活帶了極大的便利，但是房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的發(fā)展勢頭對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著很多的影響。本文主要研究了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和金融風(fēng)險對房地產(chǎn)業(yè)的影響以及防范的措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險 防范措施

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的相關(guān)概念

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的概念

要了解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的相關(guān)概念，首先必須對房地產(chǎn)金融有一定的了解，房地產(chǎn)金融是指以房地產(chǎn)業(yè)特定對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營而產(chǎn)生的一系列活動的總稱。房地產(chǎn)金融不僅包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)交易階段，還包括對房地產(chǎn)住戶的裝修消費的階段，這兩個階段的總稱就是房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融風(fēng)險就是在房地產(chǎn)金融包括的范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的所有風(fēng)險的總稱。

2、房地產(chǎn)金融風(fēng)險類型

房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因是多種多樣的，總結(jié)來講房地產(chǎn)金融風(fēng)險的類型主要包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險等等幾種類型。房地產(chǎn)金融風(fēng)險中的很多風(fēng)險是不可避免或者很難避免的，但是也有一些是我們可以通過一些手段就可以避免的。針對上述幾種風(fēng)險類型來講，信用風(fēng)險主要是因為借款方因為無力償還貸款或者不愿償還貸款，造成的房地產(chǎn)的前期投入無法收回的現(xiàn)象。信用風(fēng)險會造成房地產(chǎn)銷售困難，無法償還債務(wù)造成的房地產(chǎn)企業(yè)的運營困難等。流動性風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性造成的，房地產(chǎn)行業(yè)在運營的過程中需要大量的資金投入，一旦因為某種原因造成資金流動的過程中出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況就會出現(xiàn)流動性風(fēng)險。利率風(fēng)險是因為銀行或者其他信貸機構(gòu)調(diào)整利率造成的。除了上述的幾種類型之外，房地產(chǎn)金融風(fēng)險還有其他類型，這些共同造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的具體體現(xiàn)

1、投入市場風(fēng)險

房地產(chǎn)金融行業(yè)是一個高風(fēng)險高收益的行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)在投入市場時就會有很大風(fēng)險。房地產(chǎn)金融需要大量的資金投入，因此在現(xiàn)今的房地產(chǎn)金融市場中會有大量的外資融入到中國的地產(chǎn)市場，大量的外資進(jìn)入到房地產(chǎn)金融行業(yè)會造成房地產(chǎn)金融行業(yè)的快速發(fā)展，但是這些外資有很多的不穩(wěn)定因素，一旦大量外資撤出就會造成國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大震動。這些外資進(jìn)入中國市場是為了更好的收益，但是針對目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來講，出現(xiàn)大量的泡沫，一旦外資發(fā)掘投入資金不能完全收回時，就會大量換購人民幣，撤出中國市場，而這部分的風(fēng)險不需要外資來承擔(dān)，房地產(chǎn)金融吸引外資的風(fēng)險是需要商業(yè)銀行來承擔(dān)的，這就是進(jìn)入房地產(chǎn)市場風(fēng)險的一種具體表現(xiàn)。另外中國市場房價居高不下，泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)商大量囤積土地，大量商品房空置，都嚴(yán)重威脅國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。

2、土地選擇儲備風(fēng)險

進(jìn)駐房地產(chǎn)金融市場，首先需要考慮的問題就是土地儲備問題，房地產(chǎn)商選擇合適的土地進(jìn)行投資，才能保證收益。當(dāng)前國內(nèi)的土地市場被政府壟斷，地方政府將土地拍賣所得作為政府收入的重要來源，因此在拍賣土地的過程中，政府希望土地價格越高越好，這也是造成國內(nèi)房產(chǎn)價格居高不下的一個主要原因。房地產(chǎn)商在進(jìn)行土地購置時，往往需要大量融資，而這部分的資金來源主要是通過商業(yè)銀行的貸款，房地產(chǎn)商購置土地之后的還貸行為主要是依賴于土地出讓金，而這部分的價格很大程度上依賴于政府的態(tài)度，這就有很大的不穩(wěn)定因素和不確定因素，這也是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的一種具體表現(xiàn)。

3、商業(yè)銀行貸款風(fēng)險

從事房地產(chǎn)金融必然會與商業(yè)銀行有更多的接觸，房地產(chǎn)金融的大部分資金來源就是來自于商業(yè)銀行的貸款。但是由于目前對商業(yè)銀行的監(jiān)管有限，房地產(chǎn)商從銀行進(jìn)行貸款的過程中，可能會出現(xiàn)虛假信息等等的問題，而商業(yè)銀行在了解具體情況和房地產(chǎn)信息的情況下下發(fā)貸款就可能會造成商業(yè)銀行貸款回收難的問題。由于目前對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款行為沒有規(guī)范的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)銀行在判斷上很容易出現(xiàn)失誤，影響商業(yè)銀行貸款風(fēng)險的減少。另一方面因為房地產(chǎn)行業(yè)投資人自身的信譽和資金狀況不明確，商業(yè)銀行并不能準(zhǔn)確判斷企業(yè)的還債能力，這也會對商業(yè)銀行貸款造成一定的風(fēng)險。最后就是因為商業(yè)銀行自身的貸款風(fēng)險管理體系不完善，不能準(zhǔn)確的判斷風(fēng)險、減少風(fēng)險，在進(jìn)行貸款考察時注重貸款抵押物的價值而忽略貸款方的償還能力，缺乏一定的風(fēng)險預(yù)警。商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險也是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的一種表現(xiàn)形式。

三、減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要措施

1、政府加強宏觀調(diào)控

針對我國國內(nèi)市場來看要減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險就必須重視政府的作用，政府要加強宏觀調(diào)控的重要作用，注重對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和督查，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有效調(diào)控房價，減少泡沫經(jīng)濟。政府要完善對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)控應(yīng)該出臺相關(guān)的法律法規(guī)，從法律上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，推動房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)從業(yè)者的資格審查，加強對銀行的監(jiān)管力度，減少投資風(fēng)險的產(chǎn)生，對于資格不夠和嚴(yán)重違反規(guī)定的金融融資行為進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)法。注重房地產(chǎn)金融吸引外資的考查力度，規(guī)定外資融入的有效時間和有效范圍，從法律角度減少市場風(fēng)險的產(chǎn)生。

2、完善房地產(chǎn)金融市場，提高房地產(chǎn)企業(yè)信用

房地產(chǎn)金融市場有這樣一種現(xiàn)象就是很多房地產(chǎn)商習(xí)慣將自身風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁為商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，這種行為減少了房地產(chǎn)商因金融風(fēng)險造成的損失，但是正是因為房地產(chǎn)商的不自律，造成了房地產(chǎn)市場更加混亂。目前國內(nèi)針對房地產(chǎn)商沒有完整的信譽評判，簡單的抵押和公司自貢審查已經(jīng)不能完整判斷企業(yè)的還款能力，只有對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行完善，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽，減少風(fēng)險的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場必須建立起相應(yīng)的管理市場，地產(chǎn)商都能夠自律，注重房產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險減少，正面進(jìn)行市場競爭才能保證房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的減少。

3、完善個人信用體系，提高貸款質(zhì)量

房地產(chǎn)金融風(fēng)險中一個最大的影響因素就是商業(yè)銀行貸款風(fēng)險的影響，要減少這部分的影響，首先應(yīng)該做到對個人信用體系進(jìn)行完善，建立起完整的個人信用體系，提高貸款質(zhì)量。隨著個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，一行迎來了大量的小額貸款，但是目前商業(yè)銀行對個人信用和還款能力并沒有全面的了解，雖然已經(jīng)有一定的信用考察體系，但是商業(yè)銀行了解的信息十分有限，對貸款方的考察也有限，這就會造成商業(yè)銀行一定的貸款風(fēng)險。只有建立完善個人信用體系，讓商業(yè)銀行對個信息有更多的了解，并且在貸款的過程中，商業(yè)銀行可以通過這些信息發(fā)放貸款給真正有需要并且有還款能力的個人，減少貸款風(fēng)險，才能真正減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

4、通過增加供給，抑制房價過度上漲

當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，這也會造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險，因此我們要減少這一部分的風(fēng)險，就必須增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，抑制房價的過分上漲。我們可以適當(dāng)增加商品房和經(jīng)濟適用房的土地配置，政府在進(jìn)行招標(biāo)前，應(yīng)該明確土地的用途，保證商品房和經(jīng)濟適用房的比例，在一定程度上抑制房價上漲。注重對城郊地區(qū)的開發(fā)，減少城市中心壓力，在一定程度上實現(xiàn)人口轉(zhuǎn)移。增加經(jīng)濟適用房的供給，限制開發(fā)商的利潤，從政策角度抑制房價上漲。發(fā)達(dá)城市還應(yīng)該適當(dāng)增加廉租房，減少房地產(chǎn)金融在銷售環(huán)節(jié)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對人們生活水平的提高有積極的推動作用，但是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的增加也為我們的生活帶來了一系列的困擾，只有加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范力度，才能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展。減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險必須做到個人、企業(yè)、銀行和政府共同努力，減少可控制風(fēng)險的產(chǎn)生，使我國的房地產(chǎn)金融市場逐漸完善。

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