張菲菲

【摘 要】據(jù)悉我國(guó)政府已經(jīng)決定把房地產(chǎn)業(yè)、尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。本文擬在對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析基礎(chǔ)之上對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施作一些探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；防范策略

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，也是對(duì)金融資本依賴度十分高的行業(yè)。兩者相互結(jié)合的產(chǎn)物便是房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)則是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生不僅僅會(huì)影響到金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的安全，還關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展，所以正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展有著重要的意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類

1.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)業(yè)是最容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的，這是國(guó)際通例。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，然而一度的房地產(chǎn)熱所造成的我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的資金套牢程度也令人瞠目結(jié)舌。1993年廣東、廣西、海南就有500多億資金壓在房地產(chǎn)上，到1996年還有53%的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，1994年炒熱香港房地產(chǎn)的幾乎都是內(nèi)地來(lái)的資金，結(jié)果房地產(chǎn)熱冷卻，僅廣東省就壓死資金3.29億美元。由此可見，雖然房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的產(chǎn)業(yè)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都不離開金融的支持。但我國(guó)金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行資金過(guò)多的進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，造成資金被套是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融最具風(fēng)險(xiǎn)的方面，也是我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最大現(xiàn)狀。

從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，這幾年個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，16家上市銀行2013年個(gè)貸中的涉房貸款余額合計(jì)8.3萬(wàn)億元，占16家上市銀行各項(xiàng)貸款余額（592100億元）的14%左右，占 GDP （568845億元）的14.6%。

在我國(guó)明確規(guī)定銀行資金禁止直接投資房地產(chǎn)業(yè)之后，我國(guó)銀行參與房地產(chǎn)業(yè)唯一的途徑就是房地產(chǎn)金融，目前我國(guó)各家銀行及大部分非銀行金融機(jī)構(gòu)都開展了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性、周期性、地域性、資金依靠性、高投機(jī)性使得房地產(chǎn)金融具有很高的風(fēng)險(xiǎn)性。所以，我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資金過(guò)多進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不可低估。

2.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的分析，我們可以了解到房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資金被套是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最大現(xiàn)狀。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)金融以及社會(huì)體制的現(xiàn)狀，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類可以分為以下幾種：

（1）信用風(fēng)險(xiǎn)

即借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善、虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。

（2）房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)商業(yè)銀行大量發(fā)放長(zhǎng)期個(gè)人住房抵押貸款，會(huì)面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如通常住房抵押貸款長(zhǎng)達(dá)20年-35年，借款人一般在其收入的主要周期內(nèi)，以分期支付的方式償還貸款債務(wù)。對(duì)抵押貸款發(fā)放銀行來(lái)說(shuō)，信貸資產(chǎn)回收的周期跨度很大，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長(zhǎng)僅為2年-5年，資產(chǎn)負(fù)債兩者的期限不匹配，就增加了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和管理難度。另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（3）利率風(fēng)險(xiǎn)

即利率變動(dòng)引起的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化更頻繁、更大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

（4）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

即貨幣貶值、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大。房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期性使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。

（5）法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者一般是不愿意認(rèn)購(gòu)被抵押的房屋的，而房地產(chǎn)開發(fā)商為了出售房屋，會(huì)隱瞞抵押的事實(shí)。有的開發(fā)商故意將預(yù)售房款挪作他用，不按期歸還銀行貸款，有的開發(fā)商因預(yù)售房屋一般都是分期付款，不能一次還清銀行貸款，因此不能取消抵押而引發(fā)訴訟賠償，銀行雖然有抵押權(quán)，卻在收回貸款和利息上面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

現(xiàn)階段我們需要在合理調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的同時(shí)，采取積極有效措施遏止各種金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這樣才能創(chuàng)造房地產(chǎn)行業(yè)和金融服務(wù)雙贏的局面。

1.嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入，加強(qiáng)信貸審查，強(qiáng)化貸后管理

各金融機(jī)構(gòu)要謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，科學(xué)合理地分析貸款項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)性，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸前調(diào)查，選擇基本成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目予以信貸支持，優(yōu)先選擇開發(fā)資質(zhì)高、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地理位置較好、市場(chǎng)銷售前景看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款的發(fā)放條件，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”；要盡量提高抵（質(zhì)）押貸款的比例，選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵（質(zhì)）押，確定合理的抵（質(zhì)）押率，盡量避免由施工企業(yè)作為貸款保證人。

對(duì)住房開發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一的會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)科目管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開發(fā)項(xiàng)目；要加強(qiáng)貸后檢查，嚴(yán)格跟蹤和控制貸款用途，按照開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放，確保資金?？顚Ｓ茫l(fā)現(xiàn)企業(yè)挪用資金等問(wèn)題要及時(shí)采取措施收回貸款；要通過(guò)賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開發(fā)企業(yè)銷售回籠款項(xiàng)，及時(shí)收回住房開發(fā)貸款本息。

要加大住房按揭貸款的營(yíng)銷力度，把住房按揭貸款作為發(fā)放住宅開發(fā)項(xiàng)目貸款的條件之一，確保個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的后續(xù)跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)資金的體內(nèi)循環(huán)；要嚴(yán)格審查住房開發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證，有效防范騙取信貸資金的行為。

2.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理

要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)；要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物的實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款，嚴(yán)禁違反規(guī)定降低首付款比例，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房時(shí)，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，其中借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為。

3.推行房地產(chǎn)證券化。

房地產(chǎn)證券化的主要形式有銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目代為發(fā)行的房地產(chǎn)股票債券，和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化。目前我國(guó)銀行還沒有涉足房地產(chǎn)抵押貸款證券化這一領(lǐng)域。抵押債券一般應(yīng)由政府擔(dān)保。在抵押信貸市場(chǎng)活躍的情況下，推行抵押債權(quán)的證券化是解決房地產(chǎn)信貸流動(dòng)性、盈利性和安全性的一個(gè)較好選擇。

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