祝樊迪　金順子

摘 要：我國城鎮(zhèn)居民住宅形式以商品房為主，其所依托的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限問題，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，可以自動續(xù)期。但是法律卻沒有對續(xù)期的具體事項做出一個詳盡的規(guī)定。但依據(jù)相關(guān)的立法規(guī)則，對于住宅建設(shè)用地的續(xù)期次數(shù)，應(yīng)當以一次為限；續(xù)期所獲得的期限，應(yīng)遵從上一次權(quán)利人對該土地所獲得的期限；而且續(xù)期之后，應(yīng)該以免于繳納國有土地使用權(quán)出讓金為宜。

關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地；物權(quán)法；期限屆滿；自動續(xù)期

中圖分類號：D920.4 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）04-0141-02

一、商品房建設(shè)用地使用權(quán)的有關(guān)立法規(guī)定

從法律的角度上來看，商品房是指按法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，可以在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋。而建設(shè)用地使用權(quán)，依據(jù)我國《物權(quán)法》第135條的規(guī)定，其指的是：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所用的土地享有占有、使用和受益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”在我國大陸地區(qū)，個人是無法取得一塊土地的所有權(quán)的，而對于權(quán)利人所取得的土地的使用權(quán)亦有一個期限的規(guī)定，根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，各類土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年，因為商品房的最主要功能是供人居住，所以，對商品房建設(shè)用地的定義的認識，是可以參照居住用地的相關(guān)規(guī)定的，也就是說其使用權(quán)最高年限為七十年。

而對于最高年限的七十年屆滿后，居住用地使用權(quán)的權(quán)屬將如何，我國《物權(quán)法》第149條對此做出了規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！痹诖藯l中，法條所采用的是“住宅建設(shè)用地”這個概念，而不再是前述法律的條文中所采用的“居住用地”，不過，這兩詞的含義及其外延并無不同，在此，便不再多述。話說回頭，我國是在20世紀80年代開始興起的商品房開發(fā)，而包含對土地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果的規(guī)定的《物權(quán)法》是在2007年才得以通過和實施的，其之出現(xiàn)，對于填補我國法律在這方面的空白有著舉足輕重的意義。但是該條規(guī)定雖然確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，但卻對于如何續(xù)期的具體程序方面沒有做出任何規(guī)定[1]。

二、商品房建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題

上述部分也已經(jīng)提到，對于商品房建設(shè)用地使用權(quán)的論述，是可以參照住宅建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定的。而對于住宅建設(shè)用地的續(xù)期問題，則主要被規(guī)定于《物權(quán)法》第149條之中。《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿則自動續(xù)期，此無疑是給社會上廣大購房者吃了一顆救心丸，但這顆救心丸，卻是“治標不治本”的。期滿后自動續(xù)期，但是如何自動續(xù)期？土地使用權(quán)人是否還需要交納相關(guān)費用？若是交納費用，那么這經(jīng)費的名稱又該怎么定義？對這些，現(xiàn)行立法都未做出完善的規(guī)定。

《物權(quán)法》第149條縱使給了廣大購房者一顆救心丸，但是療效卻不完整。查找《物權(quán)法》的立法背景，這一條第一款的立法原意是：“如何科學地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當承擔的義務(wù)，目前還缺少科學依據(jù)，應(yīng)當慎重研究，物權(quán)法以不做規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不做規(guī)定，也不影響國務(wù)院根據(jù)實際情況做出相關(guān)的規(guī)定。”[2]有學者對此的評價是認為這是實用主義的體現(xiàn)[3]。的確，這樣是很符合我國國情的，同時也是立法者謹慎小心的體現(xiàn)。

不過，在我國，雖然大背景是全國的商品房的建設(shè)用地使用權(quán)期限都還基本沒到期，但是其中還是存在著個別尖銳的個例。其中一個便是青島的阿里山小區(qū)。其事件的背景便是因為在1989年時，沒有相關(guān)政策可依，青島在國有土地使用權(quán)出讓時對以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)規(guī)定了20到30年不等的年限。而到了2009年，便已經(jīng)開始有業(yè)主的土地使用權(quán)期限屆滿了。對于此事，當?shù)貒辆肿畛跆岢霭凑栈鶞实貎r補交土地使用出讓金，來為業(yè)主的住宅所在土地續(xù)期，折合價款約為600元每平方米。但是國土局的這個方案并未被廣大業(yè)主認可[4]。據(jù)了解，截至目前，已經(jīng)有部分阿里山小區(qū)的業(yè)主繳納了價款，但仍有大部分業(yè)主還在等一個最終的說法。不過，值得慶幸的是在阿里山小區(qū)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到達其期限之前，我國的《物權(quán)法》已經(jīng)得以頒布實施，因此，目前小區(qū)里的業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問題是已經(jīng)得以解決的，只是在關(guān)鍵的有償還是無償?shù)膯栴}上，還是懸而未決。

《物權(quán)法》的頒布實施，至今已經(jīng)過去了六年，相信立法機關(guān)在此期間是在不斷地探討怎樣去完善諸如《物權(quán)法》第149條這樣的條文的。在下文中，本文將繼續(xù)展開論述，以給出一個自己的觀點，供于參考。

三、對商品房建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的相關(guān)問題的建議

雖然就我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的大環(huán)境來看，絕大多數(shù)的商品房的建設(shè)用地使用權(quán)都還沒有到期。但是，根據(jù)立法的科學原則中的一個要求，即立法要做到總結(jié)借鑒和科學預見相結(jié)合[5]。以及由于我國法律對此領(lǐng)域的相關(guān)規(guī)定本身就不完善。因此有必要在此提出相關(guān)的建議以供參考。

（一）續(xù)期的期限應(yīng)如何規(guī)定

自然人對于屬于自己的物，在理論上都是享有永久的所有權(quán)的，但實際上，因為人的壽命以及物的使用壽命的制約，所以在事實上每個人對于屬于自己的物所享有的所有權(quán)都是有限的。

不過在現(xiàn)今社會中，人們的壽命在不斷延長，房屋建筑技術(shù)也在不斷提高；而且房屋這種特殊的物，在條件允許的情況下，一般都是為一個大家庭的連續(xù)的幾代所使用的。如此看來，七十年的最高使用期限已難以滿足人們的要求，因而《物權(quán)法》第149條規(guī)定了住宅建設(shè)用地期限屆滿自動續(xù)期。不過，若是在期限屆滿時，地上的房屋已經(jīng)不存在了，那也就失去了續(xù)期的必要。因此，筆者認為，自動續(xù)期當以地上的房屋仍然存在并能在今后的一段時間內(nèi)繼續(xù)存在為前提。不過，這就會涉及對房屋進行鑒定以確認其結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性的問題。

當然，在可預見的時間范圍內(nèi)，即使未來的科學技術(shù)能有一個很大的發(fā)展，但是想通過對房屋進行鑒定便能準確預料到其還能存續(xù)幾年，還是不太可能做到。因為房屋的存續(xù)，不光受其結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定的影響，還受到諸多外來因素，比如是否發(fā)生了地震、海嘯、戰(zhàn)爭等的影響。因而，對于此，筆者認為，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限行將屆滿之時，若是土地上的房屋仍然存在的話，則根據(jù)法律自動續(xù)期，續(xù)期的期限為上一次住宅建設(shè)用地使用權(quán)人所取得的期限，而且，不需要對房屋進行任何的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性相關(guān)的鑒定。因為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是在這一塊地之上建設(shè)住宅的權(quán)利，其有權(quán)利對其地上的房屋進行實質(zhì)性的改良，如推倒重建。其通過對土地享有使用權(quán)而確定其地上房屋的所有權(quán)的穩(wěn)定性，而其對地上的房屋的所有權(quán)若是喪失，也不應(yīng)該影響其對土地享有的使用權(quán)。當然，這其中應(yīng)把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓這種所有權(quán)喪失的情況排除在外。

（二）續(xù)期的次數(shù)應(yīng)如何規(guī)定

對于續(xù)期的次數(shù)，我們認為有必要做出相應(yīng)的限制。因為我國現(xiàn)行的土地制度為國家所有制和集體所有制，而且商品房這種類型的住宅之下的土地一般都是國家所有的，土地使用權(quán)人獲得的僅僅是土地使用權(quán)，所有權(quán)依然還是在國家手里。對于續(xù)期的次數(shù)，若不做限制，則會讓我國的土地制度淪為一紙空文，讓我國成為實質(zhì)上的土地私有制國家，而這，是與我國的《憲法》相違背的，因而是不可取的。

而若對于續(xù)期的次數(shù)，不將其限定為一次，而是兩次、三次，或是隨地上房屋的滅失而自行滅失，這也是不可取的。因為在上文中我們提出了續(xù)期的期限應(yīng)以上一次住宅建設(shè)用地使用權(quán)人取得的期限為準，且不考慮房屋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。若是將來的立法以此為規(guī)定的話，那就的確真有必要對續(xù)期的次數(shù)做出只能續(xù)期一次的限制。因為若是規(guī)定了可以續(xù)期一次以上，或者隨房屋的滅失而土地使用權(quán)自然滅失，那便會存在有期限過長的問題。而且，就算是在不考慮上面的假設(shè)的情況下，從經(jīng)濟效益上考慮，對續(xù)期的次數(shù)，不限定為一次，也易造成對土地利用的滯后，不利于土地的流通，從長遠上看，不利于整體經(jīng)濟效益的發(fā)展。

《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿則自動續(xù)期，為的是能最大限度地保護公民的房產(chǎn)。但是利益之間，也需要權(quán)衡，而筆者認為，續(xù)期次數(shù)限定為一次，是最能平衡好公民的私人利益與國家利益亦即社會公共利益之間的關(guān)系的。不過，筆者也認為對續(xù)期次數(shù)限定為一次，也不應(yīng)該是絕對的，因為在當下的商品房市場中，還是存在有住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限過短的房產(chǎn)，比如前文所述的青島阿里山小區(qū)，該小區(qū)的業(yè)主們對于土地只有20年的使用權(quán)期限。這樣的期限無疑是太短了，即使一次續(xù)期期限屆滿了，也難以說其已經(jīng)算是適當?shù)貪M足了權(quán)利人的利益要求。因而，綜上我們認為，對于續(xù)期的次數(shù)，原則上應(yīng)以一次為限，但若在續(xù)期期限屆滿時，地上的房屋仍存續(xù)的，且有證據(jù)證明其并非是在續(xù)期所得的期限中推倒重蓋的，則應(yīng)當放寬其續(xù)期期限，對其進行適當?shù)难娱L，直至房屋自然滅失或確不可居住為止。

（三）續(xù)期后，是否應(yīng)需繳納國有土地使用權(quán)出讓金

依我國相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)人在初始取得住宅建設(shè)用地使用權(quán)時，是需要繳納國有土地使用權(quán)出讓金，以來取得一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)的。而對于住宅建設(shè)用地期限屆滿自動續(xù)期后，《物權(quán)法》卻未有對土地使用權(quán)人是否還需繳納國有土地使用權(quán)出讓金做出明確規(guī)定。因此，對于此問題，人們各執(zhí)己見。

有不少學者對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期后需繳納國有土地使用權(quán)出讓金持肯定的觀點，總結(jié)起來，其理由在于：（1）國有土地使用權(quán)出讓金具有對價的性質(zhì)，上一筆出讓金對應(yīng)的是上一個已經(jīng)屆滿的期間，而要開始一段新的期間，理應(yīng)支付相應(yīng)的對價。（2）我國《憲法》規(guī)定我國的土地制度為國有及集體所有制，人們對于住宅建設(shè)用地，只享有使用權(quán)。若是規(guī)定自動續(xù)期后不需要支付相應(yīng)的出讓金，則會讓用益物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)與所有權(quán)沒有了實質(zhì)上的區(qū)別，這明顯不符合法律邏輯和學理，且會導致國家土地使用權(quán)制度名存實亡[6]。

而對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期后，筆者的觀點是，國家不應(yīng)再向使用權(quán)人收取國有土地使用權(quán)出讓金。因為首先從住宅建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)上看，就算將其與商品房建設(shè)用地使用權(quán)混淆著看，其雖是具有一定的商業(yè)性質(zhì)，但是究其根本，其仍然是具有一定的福利性的。當然其與農(nóng)村的宅基地取得制度這樣的純?yōu)楦＠缘闹贫炔灰粯拥氖窃谟谄溆衅谙薜南拗?，其初始取得，需要繳納出讓金。但是，同作為目的是在土地之上建造房屋以供人們居住的土地制度，我們就有理由認為，其與宅基地制度一樣，是具有福利性的。以此，就可以將自動續(xù)期看成是之前所獲得的期限的延長，而不是重新開始了一段期限。國家讓利的是在期限上做出了讓利，而為之前的期限之獲得所繳納的出讓金的效力則當然地及于自動續(xù)期后所得的期限。其次，從對人民的負擔上看，規(guī)定自動續(xù)期后免于繳納國有土地使用權(quán)出讓金，其當然地具有不會加重人們生活負擔的作用。而這，亦是很有利于社會的和諧與穩(wěn)定的。

參考文獻：

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[3]王立兵.憲政視角下的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限立法評析[J].北方法學，2011（1）.

[4]“阿里山”事件引爭議，“產(chǎn)權(quán)續(xù)期”有償或無償[EB/OL].（2011-03-29）.http：//news.dichan.sina.com.cn/2011/03/29/

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[5]張文顯.法理學（第四版）[M].北京：高等教育出版社，北京大學出版社，2011：201.

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