劉吉紅

摘 要 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量逐年增加，案件類型除傳統(tǒng)的房屋權(quán)屬糾紛、租賃糾紛、買賣糾紛、相鄰權(quán)糾紛外，房屋拆遷糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛、公房出售糾紛、商品房預(yù)售糾紛、物業(yè)管理糾紛等新類型案件不斷出現(xiàn)，案件審理難度增加。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 糾紛 問題

由于房地產(chǎn)糾紛案件標(biāo)的額大，與當(dāng)事人切身利益相關(guān)，當(dāng)事人對立情緒嚴(yán)重；另一方面，房地產(chǎn)類法律法規(guī)種類繁多，內(nèi)容復(fù)雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標(biāo)。

一、商品房買賣中的糾紛

由于預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長的周期，購買方通常是通過房地產(chǎn)商發(fā)布的售房廣告對預(yù)售商品房的結(jié)構(gòu)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理進(jìn)行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發(fā)商沒有取得開工許可證，預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證；甚至有的開發(fā)商預(yù)售之后又將土地和房屋設(shè)定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權(quán)手續(xù)，受到欺詐；再有就是開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，隨意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少小區(qū)公益設(shè)施，綠地的建設(shè)，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實(shí)踐中這類案件作到準(zhǔn)確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實(shí)施。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。《解釋》對房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷售廣告、具體的開發(fā)規(guī)劃，房屋說明，對房價(jià)構(gòu)成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當(dāng)事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認(rèn)定無效，又要堅(jiān)決維護(hù)國家、集體和第三人利益，對違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，認(rèn)定無效；并且明確規(guī)定由于開發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導(dǎo)致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計(jì)算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進(jìn)行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當(dāng)事人能否轉(zhuǎn)讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究？當(dāng)開發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復(fù)，還是承擔(dān)違約責(zé)任，違約金應(yīng)如何計(jì)算等等，在審判實(shí)踐中不好把握。

二、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發(fā)展

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定?！督忉尅芬矊⒄{(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉(zhuǎn)。例如《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售暫行辦法》第五條規(guī)定了這類房屋出售的條件，同時(shí)規(guī)定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經(jīng)市、縣房改辦審批，必須按規(guī)定交納稅費(fèi)和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續(xù)較為復(fù)雜，收益調(diào)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)過高，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；有些房屋建房時(shí)手續(xù)不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發(fā)證，導(dǎo)致實(shí)踐中大量存在私下交易的現(xiàn)象。而在審判中，如何確認(rèn)這些合同的效力成了難點(diǎn)。

三、私有房屋轉(zhuǎn)讓中的問題

沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發(fā)這一問題基本原因。過去的審判實(shí)踐中有不同的兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，所有權(quán)過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的生效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生影響，而不能以此來認(rèn)定買賣合同無效。

現(xiàn)在，《解釋》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的?；蛘呷晕崔k理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@就明確了房屋買賣合同是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不影響買賣合同的效力。

四、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛

由于發(fā)生侵占，錯(cuò)誤登記，或是遺產(chǎn)分割不及時(shí)，遺產(chǎn)由繼承人中的一方長期使用，當(dāng)房屋拆遷或是出售時(shí)，為分割收益而發(fā)生糾紛。常出現(xiàn)的難題是，一旦有一方當(dāng)事人取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，其他當(dāng)事人再主張權(quán)利時(shí)，對方以產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行對抗，認(rèn)為是政府以行政行為對其權(quán)利給予了確認(rèn)，如果要重新確權(quán)，先要通過行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權(quán)證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權(quán)訴訟。在審判實(shí)踐中對此也有兩種分歧意見，一種認(rèn)為是要通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，再進(jìn)行民事確權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)確認(rèn)是政府的行政行為；而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不必通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，在民事審判中審查實(shí)體權(quán)利，直接確權(quán)，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請產(chǎn)權(quán)變更登記即可，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記僅是一種依當(dāng)事人申請進(jìn)行的登記行為，并非是行政許可，其基礎(chǔ)是民事實(shí)體權(quán)利，屬物權(quán)范疇，通過民事確權(quán)之訴完全可以解決。對此問題沒有明確的司法解釋，筆者比較同意第二種意見。

（作者單位：荊州市房產(chǎn)管理局荊州分局）