本刊記者│苗野

融創(chuàng)通過立足高端住宅，華夏幸福通過產(chǎn)城一體的概念，短短幾年間迅速崛起，成為一線房企。這個(gè)行業(yè)從來不乏將遠(yuǎn)大理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的企業(yè)，新鷗鵬也是朝著“挑戰(zhàn)者”這一目標(biāo)疾行的一個(gè)，裹挾著其悉心經(jīng)營多年的教育資源。

李戰(zhàn)洪新鷗鵬集團(tuán)，出任副總裁

提起新鷗鵬董事長周永勇，在業(yè)內(nèi)恐怕是鮮為人知，說到新鷗鵬集團(tuán)，在業(yè)內(nèi)同樣是默默無聞，但二者卻在2014年的這個(gè)夏天著實(shí)火了一把。

6月初，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪高調(diào)宣布“轉(zhuǎn)會(huì)”新鷗鵬集團(tuán)，出任副總裁。與其共同加盟的還有來自華宇、東原、光華集團(tuán)、龍湖重慶公司、碧桂園等重慶知名房企的5位高管。這場高管們的集體跳槽事件，瞬間將新鷗鵬集團(tuán)推到了聚光燈下，引發(fā)了市場關(guān)注。

在重慶地產(chǎn)界，龍湖與金科是難以撼動(dòng)的雙雄，其在重慶本地年銷售額均超過100億元，而排名第三名之后的房企均在30億元左右。如今，名不見經(jīng)傳的新鷗鵬集團(tuán)悍然向重慶地產(chǎn)的“舊秩序”發(fā)起挑戰(zhàn)，讓這個(gè)夏天充滿了刺激感。

先是幾位高端職業(yè)經(jīng)理人的空降，緊接著就耗資18.39億元斬獲成都主城區(qū)4宗地塊，而后又在重慶巴南奪得一塊兒占地2.7平方公里，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資300億元的“中國教育產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目用地。新鷗鵬集團(tuán)在樓市下行壓力中的大手筆逆市拿地之舉，在地產(chǎn)圈內(nèi)可謂是“一石激起千層浪”，市場方面又如同“野蠻人入侵”一樣在一夜之間變得家喻戶曉。

目標(biāo)：20強(qiáng)

據(jù)公開資料顯示，新鷗鵬集團(tuán)原名重慶新鷗鵬集團(tuán)，成立于1993年，其前身由重慶大學(xué)與香港迅暉發(fā)展有限公司共同發(fā)起創(chuàng)立，以房地產(chǎn)開發(fā)、文化教育為主業(yè)。2001年實(shí)行校企分離，重慶大學(xué)開始了對(duì)“鷗鵬系”企業(yè)進(jìn)行改制，于2005年成功改制成為純民營性質(zhì)的中外合資股份制企業(yè)，旗下?lián)碛薪逃?、地產(chǎn)、金融、農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等五大產(chǎn)業(yè)板塊。

房地產(chǎn)業(yè)是新鷗鵬集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)，但董事長周永勇熱愛“辦學(xué)”，他創(chuàng)辦了4所中學(xué)、2所大學(xué)、在校學(xué)生達(dá)3萬余人。“他是位學(xué)者型的企業(yè)家，也是位企業(yè)型的教育家?！边@個(gè)讓李戰(zhàn)洪如此嘖嘖稱贊的人便是他的新雇主。

新鷗鵬因其教育、醫(yī)療、金融、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多產(chǎn)業(yè)的布局而暗合了房地產(chǎn)行業(yè)未來多業(yè)態(tài)跨產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，成為最大的潛力股，這讓新鷗鵬具備了挑戰(zhàn)全國房企20強(qiáng)和超越龍湖、金科在重慶兩強(qiáng)的基礎(chǔ)。李戰(zhàn)洪告訴記者，新鷗鵬下一步的戰(zhàn)略部署就是“立足西部、開拓華北、挺進(jìn)中原”，目標(biāo)就是3～5年內(nèi)進(jìn)入全國房企20強(qiáng)之列，重慶兩強(qiáng)有其一，并實(shí)現(xiàn)香港主板上市。

“接下來我們要走規(guī)?；l(fā)展路線，開始全國化布局，進(jìn)而會(huì)有一系列的大動(dòng)作出來，逆市拿地是我們的策略，在重慶我們馬上又要將一塊地兒收入囊中，而且我們可能還要辦一所醫(yī)學(xué)院，讓‘教育+地產(chǎn)’的模式真正成為我們手中的一把利刃?！崩顟?zhàn)洪說。

李戰(zhàn)洪說，他選擇新鷗鵬的最大因素在于他對(duì)未來中國房地產(chǎn)業(yè)的判斷。未來開發(fā)商要想生存的更好，就要多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展，依靠單一業(yè)態(tài)發(fā)展將會(huì)使企業(yè)走入困境，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)很多企業(yè)還在思考如何轉(zhuǎn)型、往哪個(gè)方向轉(zhuǎn)的時(shí)候，新鷗鵬在過去的幾年里已經(jīng)主動(dòng)完成了轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)了多產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

“從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，新鷗鵬更符合行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。新鷗鵬集團(tuán)下面有五個(gè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，除了地產(chǎn)之外，還有教育、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設(shè)、金融等幾大集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展很多年，已經(jīng)具備了未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢?！崩顟?zhàn)洪說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產(chǎn)業(yè)復(fù)合下的多業(yè)態(tài)拓展和跨行業(yè)擴(kuò)張。

教育綜合體

將教育與地產(chǎn)進(jìn)行整合，怎么做？“教育因地產(chǎn)而興，地產(chǎn)因教育而熱”，在房地產(chǎn)市場競爭越發(fā)激烈的今天，各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化問題日漸顯現(xiàn)，復(fù)制還是創(chuàng)新？

7月8日，李戰(zhàn)洪和周永勇等一行五人開始了美國名校的考察，尋找答案的旅程。美國一個(gè)以斯坦福大學(xué)為中心打造的硅谷是其具象的目標(biāo)，新鷗鵬也希望打造一個(gè)屬于自己的不一樣的“硅谷”。

李戰(zhàn)洪表示，目前很多城市在土地出讓時(shí)都將興建幼兒園或?qū)W校作為條件，因此，即使是品牌開發(fā)商一般也采取引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的方式，新鷗鵬則可以利用自己的學(xué)校資源為業(yè)主提供教育服務(wù)。依托獨(dú)有教育資源、企業(yè)資源，整合五大產(chǎn)業(yè)，以“中國云教育產(chǎn)業(yè)園、全球智慧廣場、NEWOPEN微社會(huì)（NEWOPEN社區(qū)）”為三點(diǎn)突圍的新鷗鵬實(shí)踐將超越同質(zhì)、同構(gòu)競爭。

“NEWOPEN微社會(huì)是我們最先拋出的概念。這個(gè)微社會(huì)最重要的組成部分就是NEW OPEN社區(qū)以及我們?cè)O(shè)計(jì)的整個(gè)智慧城系列。”李戰(zhàn)洪透露。NEWOPEN微社會(huì)的打造是新鷗鵬進(jìn)入每個(gè)城市進(jìn)行差異化競爭的法寶。

“第一步，我們要把先融智學(xué)院搬進(jìn)去，像重慶巴南這么大體量的教育產(chǎn)業(yè)園是不可復(fù)制的，我們要做的就是教育綜合體，靠教育來帶動(dòng)，像大型的商業(yè)中心一樣，打造主題店的模式?！崩顟?zhàn)洪說。在新鷗鵬的設(shè)想中，依托于現(xiàn)有的教育產(chǎn)業(yè)，再結(jié)合一些醫(yī)療配套優(yōu)勢，未來的NEW OPEN社區(qū)及教育產(chǎn)業(yè)園將具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

李戰(zhàn)洪說：“新鷗鵬提出的是以教育為主體的智慧系列，我們會(huì)根據(jù)規(guī)模、體量的大小，從小到大打造我們自己的智慧鄰里、智慧天地、智慧廣場、智慧城和智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)。就是要把新鷗鵬的樓盤打造成實(shí)實(shí)在在的功能型樓盤?！?/p>

過去的十年，由于新鷗鵬做的是將其他產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的同步投入，耽誤了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。未來3～5年，新鷗鵬要把六件事情一起干，即上市、全國化布局、規(guī)?；l(fā)展、資產(chǎn)優(yōu)化、多產(chǎn)業(yè)多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展以及房地產(chǎn)金融，通過這六條途徑做大自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

7月，在市場正處于低谷時(shí)，新鷗鵬集團(tuán)逆勢發(fā)力，再奪巴南一項(xiàng)目地塊。據(jù)悉，該地塊為新鷗鵬集團(tuán)在重慶巴南的“中國教育產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目用地。

知易行難

將集團(tuán)教育板塊資源整合進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成互動(dòng)，無疑是新鷗鵬希望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要跳板。2013年，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排名第20名的中國中鐵銷售額282億元，如果按照李戰(zhàn)洪提出的“20強(qiáng)”目標(biāo)，新鷗鵬也要達(dá)到并超過300億元的銷售規(guī)模，這相當(dāng)于新鷗鵬去年銷售金額的五倍。

新鷗鵬目前開發(fā)的項(xiàng)目主要在重慶、成都、西安、濟(jì)南等地，共16個(gè)項(xiàng)目。目前，該集團(tuán)在全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中排名第65位，去年地產(chǎn)板塊銷售額為45億元?？硕鹬貞c機(jī)構(gòu)延展總監(jiān)周飛表示，新鷗鵬的市場影響力非常有限，整個(gè)企業(yè)的市場份額或?qū)⒉蛔闳趧?chuàng)、龍湖、金科的單盤項(xiàng)目，在重慶主城核心區(qū)只有大學(xué)城一個(gè)項(xiàng)目在售，周邊郊縣有三五個(gè)項(xiàng)目，也沒有品牌標(biāo)簽。在3～5年內(nèi)達(dá)成目標(biāo)恐怕不是件容易的事。嫁接教育資源轉(zhuǎn)型綜合運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)20強(qiáng)目標(biāo)，難度不小。

7月21日在重慶巴南拿下的一塊2.7平方公里教育產(chǎn)業(yè)園用地，應(yīng)該是其將要打造的新戰(zhàn)略下的旗艦項(xiàng)目，總投資300億元。這畢竟只是一個(gè)開始。重慶當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴記者，在重慶提教育地產(chǎn)開發(fā)，人們首先想到的是南方集團(tuán)，新鷗鵬是近期才拋出的“教育綜合體”的概念，具體如何落地并沒有看到計(jì)劃，而且進(jìn)展也并不算順利，據(jù)其透露，此前一起跳槽的高管中已經(jīng)有一兩位離職。

面對(duì)外界對(duì)于新鷗鵬逆市擴(kuò)張的質(zhì)疑，李戰(zhàn)洪解釋稱，每一次市場調(diào)整都是一次行業(yè)洗牌的過程，洗牌的結(jié)果就是市場集中度越來越高。

他進(jìn)一步指出，在房地產(chǎn)周期性調(diào)整過程中，開發(fā)商就應(yīng)該遵循上行通道做利潤，下行通道做現(xiàn)金流的規(guī)律。上行通道加強(qiáng)產(chǎn)品去化，下行通道錯(cuò)峰拿地，為下一個(gè)周期做產(chǎn)品準(zhǔn)備?，F(xiàn)在流行“彎道超車”，所以說新鷗鵬抓住房地產(chǎn)處于波谷的機(jī)會(huì)，大刀闊斧地進(jìn)行土地儲(chǔ)備是一種正?，F(xiàn)象。