編者按：地產(chǎn)行業(yè)最重要的要素是政策、是資金，最不確定和最讓開發(fā)商無奈的亦是。下一步政策會(huì)走向何方？時(shí)代視角下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)如何？中國(guó)銀行海南省分行聯(lián)合海南省農(nóng)村信用社為海南省經(jīng)濟(jì)建設(shè)助力，雙方日前在海口舉辦了“金融支持海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展”銀企座談會(huì)?！躲y行家》雜志作為受邀單位對(duì)此次論壇進(jìn)行特別報(bào)道。

會(huì)議邀請(qǐng)到國(guó)家住建部、中國(guó)政法大學(xué)、中國(guó)社科院、《銀行家》雜志社、中國(guó)銀行總行多位金融、稅收、地產(chǎn)領(lǐng)域知名專家學(xué)者，海南省國(guó)土廳、省住建廳、省委政策研究室、省政府研究室、人民銀行海口中心支行、海南銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人以及22家島內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)代表，共同就房地產(chǎn)新政背景“房產(chǎn)稅征收”、“房產(chǎn)市場(chǎng)政策走向”等議題進(jìn)行了討論，并對(duì)海南房地產(chǎn)發(fā)展建言獻(xiàn)策。

李克強(qiáng)總理在2014年政府工作報(bào)告中指出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。透露出政府在房地產(chǎn)政策上正發(fā)生重要變化。政府的房地產(chǎn)政策將更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則和差異化手段，地方政府將擁有更大的自主權(quán)，房地產(chǎn)將迎來相對(duì)寬松的政策環(huán)境。同時(shí)剛性需求的內(nèi)涵正在發(fā)生深刻變化，改善型需求和居住型需求成為廣義的剛性需求。我國(guó)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)被普遍看好。另外，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化以及改善型住房需求等構(gòu)成支撐房地產(chǎn)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力并未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。

就海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與會(huì)專家認(rèn)為受房地產(chǎn)稅、保障房、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策制度影響，海南旅游房地產(chǎn)與全國(guó)一樣將出現(xiàn)短期調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持宏觀審慎態(tài)度，把握好開發(fā)進(jìn)度和節(jié)奏，避免資金壓力。

本刊將此次論壇的專家及一線實(shí)踐者的發(fā)言摘錄選登，以饗讀者。部分發(fā)言稿未經(jīng)作者本人確認(rèn)。

王一林：海南旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊

房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)短期調(diào)整。受房地產(chǎn)稅、保障房、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策制度影響，以及灰色收入逐漸退出房地產(chǎn)需求，海南旅游房地產(chǎn)與全國(guó)一樣將出現(xiàn)短期調(diào)整，大概要一年半的時(shí)間。這種調(diào)整更多是受人們心里預(yù)期的影響。因此，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持宏觀審慎態(tài)度，把握好開發(fā)進(jìn)度和節(jié)奏，避免資金壓力。

國(guó)家房地產(chǎn)新政釋放出積極信號(hào)。中共十八屆三中全會(huì)提出，通過建立調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；李克強(qiáng)總理在今年政府工作報(bào)告中指出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。透露出政府在房地產(chǎn)政策上正發(fā)生重要變化。政府未來的房地產(chǎn)政策將更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則和差異化手段，地方政府將擁有更大的自主權(quán)，也會(huì)更加理性的對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來相對(duì)寬松的政策環(huán)境。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在任何發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)都是支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用不可或缺。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，某一產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過5%，就成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。2013年，我國(guó)商品房銷售額超過8萬億元，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%，早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行階段，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該保持相對(duì)穩(wěn)定。

實(shí)踐證明，房地產(chǎn)稅難阻中高端收入階層對(duì)改善型住房的需求。從美國(guó)、新加坡、香港等旅游城市房產(chǎn)稅的發(fā)展過程來看，房產(chǎn)稅對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用有限。新加坡實(shí)行高額累進(jìn)房產(chǎn)稅，最高為19%，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然紅火，2010～2012年，房地產(chǎn)均價(jià)上漲了28.5%。中長(zhǎng)期來看，我國(guó)富裕人群數(shù)量將越來越多，對(duì)追求品質(zhì)生活的渴望不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)稅難阻海南旅游房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

空置率是旅游房地產(chǎn)的一個(gè)顯著特征。居住型房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)的空置率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的參考意義具有較大差異。迪拜、馬爾代夫、普吉島等國(guó)際知名旅游城市在旅游淡季空置率非常高，空置率保持在70%多。海南旅游房地產(chǎn)外銷比例達(dá)到70%以上，這些購房者平時(shí)工作和生活均在內(nèi)地，只有休閑、度假時(shí)才會(huì)來到海南，空置率較高是旅游房地產(chǎn)的突出特征。

關(guān)于“剛性需求”。剛性需求應(yīng)劃分為廣義的“剛性需求”和狹義的“剛性需求”。過去上世紀(jì)80年代、90年代，三世同堂、二世同堂的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在，城市人均居住面積由過去不足7平方米增長(zhǎng)到24平方米。人們習(xí)慣把過去那種居住型需求稱為“剛性需求”。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展以及人民生活水平的日益提高，人們的改善型住房需求不斷增加，這種需求與居住型需求同時(shí)存在，我把這種雙重需求稱為廣義的“剛性需求”，把過去那種居住型需求稱為狹義的“剛性需求”。這種改善型“剛性需求”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。

霧霾將進(jìn)一步凸顯海南碧海藍(lán)天的吸引力。全國(guó)霧霾日益嚴(yán)重，凸顯海南宜居、宜養(yǎng)的地位。近年來，到海南購房的地區(qū)和人群不斷擴(kuò)大，未來2～3年甚至?xí)霈F(xiàn)離退休人群向海南“大遷移”的現(xiàn)象。

人們財(cái)富的增長(zhǎng)與海南稀缺資源的供求矛盾日益突出。中共十八大報(bào)告指出，“到2020年，我國(guó)將建成全面小康社會(huì)。國(guó)民生產(chǎn)總值和人均收入將比2010年翻一番，居民人均收入將達(dá)到1萬美元”。但土地在我國(guó)是非常稀缺的，我國(guó)人均土地面積世界排名110位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平?？梢姡藗冐?cái)富的不斷增長(zhǎng)與海南稀缺資源不可再生之間的矛盾日益突出，最終導(dǎo)致稀缺資源的價(jià)值不斷上升。

養(yǎng)老需求將推動(dòng)海南旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國(guó)60歲以上的老年人口已突破2億，到2030年將突破4.8億，占總?cè)丝诘?5%。旅游度假已經(jīng)成為老年人的主要生活方式。自然環(huán)境優(yōu)美、氣候條件優(yōu)越的海南島日益成為老年人度假、養(yǎng)老的首選之地。

海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。海南旅游房地產(chǎn)依托全國(guó)的廣大市場(chǎng)，經(jīng)過短暫的調(diào)整后，將會(huì)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。即使全國(guó)房地產(chǎn)由于人口結(jié)構(gòu)變化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，出現(xiàn)拐點(diǎn)以后，海南旅游房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，走出一條與全國(guó)房地產(chǎn)截然不同的曲線。

（作者系中國(guó)銀行海南省分行行長(zhǎng)）

杜海鷹：發(fā)揮政府在海南房地產(chǎn)開發(fā)中的積極作用

房地產(chǎn)業(yè)在海南地方經(jīng)濟(jì)中占的比重比較大。2013年四季度，省政府專門開了一次房地產(chǎn)工作會(huì)議。會(huì)議下發(fā)了省政府68號(hào)文件《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，同時(shí)，配套《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加快解決商品房登記歷史遺留問題工作的通知》、《商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等三個(gè)文件，其目的就是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。重點(diǎn)把握三個(gè)方面的要求：

促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地域結(jié)構(gòu)、時(shí)序安排、開發(fā)結(jié)構(gòu)等都要調(diào)整優(yōu)化，有序發(fā)展。首先是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在省政府的文件里提到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問題和房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型問題。其次是調(diào)整優(yōu)化開發(fā)總量、開發(fā)時(shí)距的問題。海南每個(gè)地方都適合國(guó)際旅游島的要求，但并不是每個(gè)地方都具備開發(fā)的條件，在這種情況下，要調(diào)整開發(fā)的時(shí)距，開發(fā)的空間。

完善公共服務(wù)和配套設(shè)施。這不僅僅是路通、橋通、水通、電通的問題，是要成為一個(gè)社區(qū)。這需要我們從土地上、城鄉(xiāng)規(guī)劃上、配套上、土地區(qū)域上去完善。

規(guī)范市場(chǎng)秩序。政府部門干政府的事，市場(chǎng)干市場(chǎng)的事，根據(jù)市場(chǎng)去配置資源。但是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序是政府的職責(zé)之一，政府要和其他部門一起維護(hù)秩序，保護(hù)購房者，保護(hù)開發(fā)者的利益。另外還要加強(qiáng)后續(xù)管理。

作為一個(gè)地方政府部門，我們要從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開始，到市場(chǎng)運(yùn)作，到銷售和售后服務(wù)，建立規(guī)范的秩序，促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。對(duì)個(gè)別企業(yè)不按市場(chǎng)行為辦事，出現(xiàn)房地產(chǎn)欺詐等情況，就要嚴(yán)格查堵。這離不開企業(yè)、銀行業(yè)方方面面的支持，建立維護(hù)好市場(chǎng)秩序是我們共同的希望、共同的要求。

（作者系海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)）

吳偉雄：開發(fā)房地產(chǎn)需謹(jǐn)慎

海南房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)總體好于全國(guó)，但應(yīng)把握好開發(fā)進(jìn)度。要看清中央的指揮棒指向哪里。目前，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)不景氣是一定的，但是海南島因?yàn)橘Y源環(huán)境好，政策比較好，加上大家很努力，所以應(yīng)該好一點(diǎn)。下一步，我們應(yīng)該慢一點(diǎn)，悠一點(diǎn)。各房地產(chǎn)開發(fā)商要把手中的地塊謹(jǐn)慎開發(fā)，慢慢的發(fā)展，看清楚了，不要一下子全部投下去，導(dǎo)致以后資金鏈轉(zhuǎn)不動(dòng)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持充裕的現(xiàn)金流，宏觀審慎、防范風(fēng)險(xiǎn)。受國(guó)家一系列調(diào)控政策的刺激，以及信托、影子銀行等一批非銀行金融機(jī)構(gòu)大量創(chuàng)辦的刺激，房地產(chǎn)行業(yè)一再被推高，海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過兩次過山車的底部，問題逐漸顯現(xiàn)出來，尤其是現(xiàn)金流的問題。包括監(jiān)管當(dāng)局，一直在監(jiān)控各行房地產(chǎn)貸款，要求房地產(chǎn)投資要謹(jǐn)慎要小心。中國(guó)的資金市場(chǎng)拆借、債權(quán)市場(chǎng)自新中國(guó)成立以來一直沒有違約的，但是2014年以來已經(jīng)出現(xiàn)5例，且全是房地產(chǎn)行業(yè)，這是重要信號(hào)，我們要提高警惕。關(guān)鍵是要確保我們房地產(chǎn)開發(fā)商自己手上要有大量的現(xiàn)金流，負(fù)債也要往下降。

房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷提高，拓展融資渠道艱難。目前，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)非常謹(jǐn)慎，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)債、信托監(jiān)管很嚴(yán)，通過這些途徑進(jìn)行融資不容易。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，世界上最發(fā)達(dá)的國(guó)家也躲不過次債危機(jī)。同時(shí)，現(xiàn)在銀行要審慎、宏觀審慎、防范風(fēng)險(xiǎn)，守住底線，部分金融機(jī)構(gòu)開始從嚴(yán)控制房地產(chǎn)貸款。

（作者系海南省農(nóng)信社理事長(zhǎng)）

趙路興：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析與政策走向

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化。2013年商品房銷售面積增長(zhǎng)20%，銷售額增長(zhǎng)30%，是近十年房地產(chǎn)第三個(gè)增長(zhǎng)高年。70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格上漲的達(dá)65個(gè)；北上廣深漲幅持續(xù)超20%。進(jìn)入2014年，市場(chǎng)分化明顯，1月到2月房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比增長(zhǎng)19.3%，其中住宅5426億元，增長(zhǎng)18.4%，占比68.2%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已降溫，但土地市場(chǎng)依然很熱。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅減小。2014年2月，北、上、廣、深新建商品住宅價(jià)格同比漲幅都高于15%。環(huán)比漲幅，北、上、廣由1月的0.5%、0.5%、0.7%，收窄至2月的0.2%、0.4%、0.4%，深由1月環(huán)比漲幅0.4%上升至2月的0.5%。二線城市房?jī)r(jià)下降的跡象并不明顯。

2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)將保持平穩(wěn)，調(diào)控政策保持持續(xù)和穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的原因；一是最近三年大部分二線城市超量供應(yīng)土地，今后兩年住房供應(yīng)可能“供大于求”。二是一線城市供求依然緊張，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但受政策影響大，漲幅有所減小。三是三、四線城市住房“價(jià)格天花板”低，整體供過于求。銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人信貸偏緊，影響社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，會(huì)對(duì)整體住房市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

中央不會(huì)再出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因城因地分類調(diào)控，以地方政策為主；實(shí)行“雙向調(diào)控”政策：一、二線熱點(diǎn)城市，繼續(xù)抑制投資性需求，調(diào)控方向難以改變，調(diào)控力度也難以放松，同時(shí)，增加中小戶型住房的供應(yīng)，對(duì)于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持；三、四線城市重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷

在新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為52%，未來10年每年將有1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民。如按70%城鎮(zhèn)化水平，還將有3億農(nóng)村人口進(jìn)城，加上改善性住房需求，按年均竣工住宅800萬套計(jì)算，則需要房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展10年以上時(shí)間。

開放型地區(qū)或城市，或具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，外來需求占比大，市場(chǎng)發(fā)展空間與潛力也相應(yīng)較大；反之，以自住型需求為主的中小城市，需求有限，投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。目前，開發(fā)企業(yè)正在從三、四線城市退出。

市場(chǎng)分化格局與我國(guó)城鎮(zhèn)化的人口流動(dòng)規(guī)律有關(guān)。“跨越進(jìn)城”，會(huì)加劇市場(chǎng)分化。一線城市需求旺盛，2013年以來房?jī)r(jià)上漲。主因是一線城市大幅上漲推動(dòng)。三、四線省會(huì)城市與一、二線省會(huì)城市市場(chǎng)狀況差異很大，甚至呈現(xiàn)相反態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化格局，其主原是人口流動(dòng)。我國(guó)城鎮(zhèn)化特征，不是農(nóng)業(yè)人口梯度轉(zhuǎn)移進(jìn)中小城市，而是中小城市人口向特大城市轉(zhuǎn)移。2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，近50%人口定居在名列前35大城市，其中40%是在等一線城市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁與現(xiàn)階段人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體已發(fā)生明顯變化。2007年、2010年的市場(chǎng)需求，大部分是投資性或投機(jī)性需求，現(xiàn)在市場(chǎng)需求主體主要是初次置業(yè)的剛性需求和改善需求性。這與人口結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。2007年8～30歲年輕客戶占比15%左右，現(xiàn)在18～30歲年輕客戶占比達(dá)到46%，2010年人口結(jié)構(gòu)中20～24歲年輕人占達(dá)到1億。

房地產(chǎn)市場(chǎng)受貨幣政策影響明顯與其資產(chǎn)屬性直接相聯(lián)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策高度敏感，2012年下半年以來，在貨幣政策穩(wěn)中偏松、銷量上升回款快和企業(yè)多融資渠道拓寬三重因素下，房地產(chǎn)整體上漲。今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)與房地產(chǎn)政策，對(duì)市場(chǎng)影響都是中性的，對(duì)市場(chǎng)影響最大的依然是貨幣政策。

在金融改革中，融資渠道正在逐步拓寬，從單一的銀行間接融資，向債券融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等延伸。判斷房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了房?jī)r(jià)外，更重要的是看成交量，這也是房地產(chǎn)政策的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

引導(dǎo)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

中央有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的總基調(diào)：構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)化主導(dǎo)的多層次住房供應(yīng)體系。堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向和房地產(chǎn)“去投資化”政策目標(biāo)，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，主要通過市場(chǎng)，滿足自住性、改善性住房需求。同時(shí)，政府“補(bǔ)位”為低收入等住房困難群體，提供滿足基本需要的住房保障。

根據(jù)中央精神，應(yīng)從以下幾方面建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)：加快完善住房供應(yīng)體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，完善住房金融體系，住房用地供應(yīng)機(jī)制，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、開發(fā)、入股等。

推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”不會(huì)擴(kuò)大。持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種開征，需四個(gè)前提條件：第一，按照財(cái)產(chǎn)稅設(shè)定稅制基礎(chǔ)；第二，重新樹立房地產(chǎn)稅收體系；第三，明確估值標(biāo)準(zhǔn)和減稅范圍；第四，明確支出范圍。它的征收需要財(cái)政、金融、稅收等多項(xiàng)改革共同推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)：住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，征收契稅和個(gè)人所得稅，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設(shè)計(jì)梯級(jí)稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅合并而來，個(gè)人所得稅由現(xiàn)有的個(gè)人所得稅和土地增值稅歸并。住房持有環(huán)節(jié)，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，由現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。

要研究確定房產(chǎn)稅政策要點(diǎn)，如首套房不征稅，對(duì)超出基本生活需要的面積按累進(jìn)稅率征收。

在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地來入市。同時(shí)，要在完善征地制度、宅基地使用制度等方面，提出改革的政策措施。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，在短期內(nèi)難于大規(guī)模增加商品房供應(yīng)；農(nóng)民宅基地改革，其力度小于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

創(chuàng)新土地管理制度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。城鎮(zhèn)工業(yè)用地、農(nóng)村的宅基地以及其他建設(shè)用地，要有鼓勵(lì)和激勵(lì)的退出機(jī)制。以土地的節(jié)約集約利用，來促進(jìn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展，著力提升城鎮(zhèn)土地對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)的集聚吸納能力，以此來提高城鎮(zhèn)化的發(fā)展質(zhì)量。

（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員、房地產(chǎn)處處長(zhǎng)）

王雪皓：關(guān)于旅游房地產(chǎn)的幾個(gè)關(guān)鍵詞

轉(zhuǎn)型。旅游房地產(chǎn)中地產(chǎn)轉(zhuǎn)型應(yīng)該更加注重在生態(tài)環(huán)境的利用保護(hù)和依托之上。

融合。旅游房地產(chǎn)下一步在海南的發(fā)展應(yīng)該更注重與海南當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是環(huán)境的相互融合。

創(chuàng)新?，F(xiàn)行的多項(xiàng)房地產(chǎn)制度建設(shè)都在創(chuàng)新和改革，比如說房地產(chǎn)稅，以及基準(zhǔn)地價(jià)、土地補(bǔ)償費(fèi)的調(diào)整等，房地產(chǎn)不斷面臨新的挑戰(zhàn)。在這方面，房地產(chǎn)商是否在下一步開發(fā)過程當(dāng)中，研究如何著重綠色建筑，綠色節(jié)能建筑，如何在環(huán)保上面做文章，如何在資源的稀缺程度和房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目上相融合，以及在高度節(jié)約方面使用土地方面進(jìn)行合理配置。這無論是政府，還是房地產(chǎn)商，都應(yīng)給予以重點(diǎn)關(guān)注。

有度。不論是多么好、多么稀缺的資源，其開發(fā)肯定是有一個(gè)過程，也肯定有一個(gè)度。無序的開發(fā)和過度的開發(fā)，對(duì)于生態(tài)環(huán)境資源肯定是帶來非常致命的破壞。所以房地產(chǎn)業(yè)，尤其是高端房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，要掌握好開發(fā)的度。我們也希望表達(dá)一個(gè)意愿，希望在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)，能夠牢牢地把握住“有度”這個(gè)詞，切實(shí)能在與自然生態(tài)環(huán)境相互協(xié)調(diào)的前提下，有序健康可持續(xù)的發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)。

（作者單位：海南省國(guó)土資源廳）

施正文：開征房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

房地產(chǎn)稅的涵義

在國(guó)際上，房地產(chǎn)稅又叫不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，其特征：一是一般同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)征稅；二是對(duì)所有房地產(chǎn)都征稅，尤其是以居住房地產(chǎn)作為主要征稅對(duì)象；三是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)；四是屬于財(cái)產(chǎn)稅，由地方立法開征，作為地方政府特別是基層政府的主體稅種。

房地產(chǎn)稅具有課稅對(duì)象透明度高、不易逃避稅、稅基穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，而且能夠體現(xiàn)稅收的受益原則，使納稅人繳納稅款與政府提供公共服務(wù)很好地關(guān)聯(lián)起來，并實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)財(cái)富的公平分配。

而在我國(guó)，現(xiàn)行房產(chǎn)稅是依據(jù)1986年9月15日國(guó)務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》征收的，具有不同于國(guó)際上通行房地產(chǎn)稅的特征。一是房產(chǎn)稅征稅對(duì)象為房屋，不包括土地；二是征稅范圍只限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，對(duì)居住房屋和農(nóng)村房屋不征稅；三是計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入；四是由中央立法開征；五是房產(chǎn)稅收入規(guī)模小，2012年房產(chǎn)稅收入1372.49億元，占稅收總收入的比重為1.4%，不能成為地方政府主體稅種。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)效果評(píng)價(jià)

2011年1月28日，上海市和重慶市根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議的精神，開始進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，經(jīng)過三年多的發(fā)展，取得了一定成效。從房產(chǎn)稅收入來看，重慶2011年房產(chǎn)稅確立當(dāng)年，征收房產(chǎn)稅1億元；截至2012年12月31日，重慶應(yīng)征收房產(chǎn)稅的存量及新購應(yīng)稅住房11027套，其中存量獨(dú)棟商品住宅3605套、新購高檔住房7352套、“三無人員”普通住房70套；考慮2013年新增應(yīng)稅住房數(shù)量，估計(jì)重慶三年累計(jì)征收房產(chǎn)稅不超過4億元。上海2011年房產(chǎn)稅確立當(dāng)年，征收房產(chǎn)稅超過1億元。2012年、2013年房產(chǎn)稅收入分別為2億元和3億元左右，目前應(yīng)稅住房7萬套左右，三年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。從房產(chǎn)稅調(diào)控效果看，重慶近3年來房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)：2012年商品住宅按建筑面積計(jì)價(jià)每平方米房?jī)r(jià)為6389元，與2011年大體持平，2011年也和2010年基本持平。上海市2013年新建商品住宅銷售價(jià)格較2012年上漲14.2%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.7%；2012年上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格同比上漲3.1%，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.1%。取得稅收收入不高和調(diào)控效果不高的原因，是因?yàn)橹粚?duì)增量住房征收，稅率也比較低。但房產(chǎn)稅開征對(duì)人們投資、投機(jī)購房的預(yù)期還是產(chǎn)生了積極的影響。

未來房地產(chǎn)稅改革與立法

2013年11月中共十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。因此未來房地產(chǎn)稅改革的總基調(diào)是先立法后改革，立法步伐要加快但推進(jìn)改革要穩(wěn)妥。當(dāng)前房地產(chǎn)稅改革與立法中存在如下爭(zhēng)議問題需要破解。

房地產(chǎn)稅的功能定位之爭(zhēng)。房地產(chǎn)稅應(yīng)該定位為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具，還是籌集收入，培育地方主體稅種，亦或是調(diào)節(jié)分配，提高直接稅比重的工具。目前相關(guān)部門存在分歧，尚沒有形成共識(shí)。功能定位不準(zhǔn)的話勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)稅的開征效果。

單兵突進(jìn)與整體改革之爭(zhēng)。是否合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅？如何簡(jiǎn)并稅種和優(yōu)化結(jié)構(gòu)？

征稅范圍之爭(zhēng)。是增量，還是存量？是普通住房？

稅率之爭(zhēng)。是比例稅率，還是累進(jìn)稅率？是高稅率高，還是低稅率？

計(jì)稅依據(jù)之爭(zhēng)。是按照市場(chǎng)評(píng)估值征收，還是按原交易價(jià)格征收？國(guó)際上的做法是按照市場(chǎng)評(píng)估值征收，而我國(guó)目前的評(píng)估條件和征管水平尚難以完全、適應(yīng)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅。

房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程前瞻

2014年已經(jīng)成立了“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅法”起草小組，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)與財(cái)政部共同負(fù)責(zé)起草，現(xiàn)已著手開展調(diào)研、起草工作方案制定、翻譯外國(guó)房地產(chǎn)稅法等立法工作，有望2015年底前完成法律草案，擇機(jī)提交審議。由于是直接稅，牽動(dòng)各方利益，審議會(huì)需要較長(zhǎng)時(shí)間。預(yù)測(cè)最早2016年通過《房地產(chǎn)稅法》，但各地在實(shí)施中享有較大自主權(quán)限。

（作者系中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任、教授）

宗良：房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變邏輯

調(diào)控政策的演變歷程及效果

近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷過多次演變：2002～2004年，以收緊土地供給和信貸為手段抑制投資過熱；2005～2008年，調(diào)控加碼，重點(diǎn)打擊囤地行為，改善供給，提高首付；2008～2009年上半年，緊急救市，利率打折、放松調(diào)控政策；2010年以來，調(diào)控全面加碼，涉及土地供給、限購、信貸、稅收、二手房交易等。

盡管針對(duì)不同時(shí)期監(jiān)管層出臺(tái)了不同的調(diào)控政策，但是調(diào)控效果總不是那么令人滿意，究其原因主要有以下幾點(diǎn)。

調(diào)控目標(biāo)不明確。過去十年，以控房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)的做法不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，且調(diào)控短期化，調(diào)控政策隨著房?jī)r(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)。其原因主要是把房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)做經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以保民生、維持經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)穩(wěn)定為目標(biāo)。

調(diào)控涉及到其他經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域重要改革。需統(tǒng)籌安排財(cái)稅體制改革、住房信息聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)、房地產(chǎn)稅以及土地制度。

未來房地產(chǎn)調(diào)控政策走向

2014年政府工作報(bào)告提出，“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。對(duì)比歷年的政府工作報(bào)告，此份報(bào)告透露出了下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。

市場(chǎng)化原則。但行政調(diào)控手段的淡化，短期內(nèi)并不意味放棄“限購、限貸”手段的運(yùn)用。

差異化的調(diào)控手段，強(qiáng)調(diào)“分類指導(dǎo)”原則。短期看，一、二線樓市以“維穩(wěn)”為主。三四線樓市以“防跌”為主。信貸政策“差異化”程度擴(kuò)大。加大對(duì)首次置業(yè)者、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域信貸支持力度，繼續(xù)提高對(duì)改善性及投資性購房需求的進(jìn)入門檻，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)“影子銀行”問題的治理，防止其違規(guī)進(jìn)入樓市。

“增供給”為主的管理思路。建立共有產(chǎn)權(quán)制度為核心的保障性住房體系；明確城鎮(zhèn)化路線；房產(chǎn)稅等配套領(lǐng)域改革采取“漸進(jìn)”策略。

短期影響

房地產(chǎn)投資加速下滑。受新開工面積下滑較快影響，房地產(chǎn)投資可能進(jìn)一步下滑。1～2月，新開工面積同比增長(zhǎng)-27.4%，比2013年同期下跌了42.1個(gè)百分點(diǎn)，為2008年以來歷史最大降幅。

房地產(chǎn)銷售繼續(xù)放緩。受差別化信貸政策影響，個(gè)人獲得住房貸款的難度還將進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)銷售將持續(xù)放緩。三線城市房?jī)r(jià)下跌的幅度和城市數(shù)目進(jìn)一步增加。

整體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)將小幅緩慢下滑，發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)的可能性不大。盡管部分空置率較高的三四線城市出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，偏緊的信貸條件更加大了這些市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，但這種現(xiàn)象是局部性的，其波及面有限。在新的“分類指導(dǎo)”調(diào)控政策作用下，區(qū)域性的供求失衡矛盾有望得到緩解，銀行業(yè)對(duì)首次置業(yè)、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域的信貸支持仍將保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)的可能性不大。

未來五年的影響

增速由“超高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸兴僭鲩L(zhǎng)”。隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩、人口老齡化的到來以及供求矛盾的逐漸緩合，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)能因素正在減弱。政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控愈加市場(chǎng)化，“高盈利增長(zhǎng)”的制度環(huán)境已不具備。

房?jī)r(jià)將由此前的“單邊上揚(yáng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤半p向波動(dòng)”。市場(chǎng)化調(diào)控本身就意味著價(jià)格的雙向變化。未來隨著供需矛盾的緩解，土地財(cái)政問題的解決，投機(jī)需求進(jìn)一步膨脹的可能性減小，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下行壓力明顯加大。

不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由此前的“同漲同跌”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安町惢鲩L(zhǎng)”。差異化調(diào)控思路的新變化，意味著不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多由城鎮(zhèn)化模式、產(chǎn)業(yè)化速度、人口分布、供需結(jié)構(gòu)決定，而不是僅由信貸條件等因素決定，差異化增長(zhǎng)將成為常態(tài)。

房地產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生更疊。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的更替、居民消費(fèi)需求的升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老物業(yè)或許是新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

（作者系中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)）

高廣春：金融如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行

房地產(chǎn)金融：作用和問題

過去幾年，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)呈加速態(tài)勢(shì)，規(guī)模超過1萬億元用了10年時(shí)間，超過2萬億元僅用了3年時(shí)間，2013年超過3萬億元。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的調(diào)研報(bào)告顯示，2000年以來房地產(chǎn)信貸在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中比例多數(shù)年份超過40%，2013年超過50%。

這表明，存在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度金融支持問題，房地產(chǎn)融資過度依賴商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的支持。結(jié)果是過度支持了商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的發(fā)展，保障性住房、互助性住房等房地產(chǎn)板塊的融資“失血”；房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)過度信貸化：即在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，信貸融資占比過高，股票、債券等直接融資占比過低。

而近年來對(duì)房地產(chǎn)融資的冰封政策，房企IPO、配股、債轉(zhuǎn)股均為零。因而加大了房地產(chǎn)信貸融資與房地產(chǎn)股票融資之間的“馬太效應(yīng)”，使得房地產(chǎn)融資信貸化過程加劇。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化度低，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期間特別是下行期間，負(fù)債結(jié)構(gòu)重構(gòu)缺乏彈性，資產(chǎn)負(fù)債管理易陷困境。從負(fù)債成本角度看，對(duì)信貸的過度依賴融資，降低了房企資金價(jià)格的議價(jià)能力，導(dǎo)致其融資成本居高不下，進(jìn)而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。后果是容易引發(fā)集中度風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響更是猶如釜底抽薪。已經(jīng)發(fā)生的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，此種邏輯或隱或現(xiàn)。

基于以上分析，房地產(chǎn)金融未來重點(diǎn)突破的四個(gè)方向：

穩(wěn)定房市，引導(dǎo)銀行理性放貸。穩(wěn)定房市的主要制度性和政策性措施包括：住房立法，民生保障；分類調(diào)控，區(qū)域分類對(duì)海南可能機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)；產(chǎn)品分類，滿足基本需求的保障性住房將會(huì)有更多的機(jī)會(huì)；減少行政干預(yù)，增加經(jīng)濟(jì)和法律手段；這些措施有助于房市穩(wěn)定，進(jìn)而有助于穩(wěn)定商業(yè)銀行對(duì)房市的預(yù)期，促使其理性配置房貸資金，減少對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的過多貸款投放。

以融資體系“直融化”促房地產(chǎn)融資“直融化”。目前，我國(guó)融資體系的直融化已經(jīng)獲得頂層政策支持，十二五規(guī)劃明確提出明顯提升直接融資比重的目標(biāo)，該規(guī)劃的實(shí)施在股票融資方面的進(jìn)展尤為明顯。這一過程已經(jīng)波及房地產(chǎn)融資領(lǐng)域。2014年3月19日，兩家地產(chǎn)公司中茵股份、天?；òl(fā)布公告，其非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過。地產(chǎn)股票市場(chǎng)再融資由此正式開閘。

房地產(chǎn)企業(yè)融資“直融化”的另一個(gè)重要因素即利率市場(chǎng)化。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率市場(chǎng)化提供的經(jīng)驗(yàn)是，利率市場(chǎng)化引導(dǎo)金融資源配置結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，融資結(jié)構(gòu)多元化，則是其中變化之一。此種變化在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的表現(xiàn)即房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)“直融化”趨勢(shì)。

建政策互助性住房金融，促房融機(jī)構(gòu)多元化。在未來可以預(yù)期的時(shí)間里，國(guó)家將建立起較為成型的政策性住房金融支持板塊，包括政策性住房金融銀行機(jī)構(gòu)、政策性住房金融擔(dān)保、保證機(jī)構(gòu)。政策性住房銀行機(jī)構(gòu)旨在為保障類住房的建設(shè)和消費(fèi)提供信貸支持，政策性住房金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)則著重為商業(yè)性住房融資提供增信支持。

政策性住房金融和合作性住房金融板塊建立后，我國(guó)將初步形成較為完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)支持體系即由政策性住房金融、商業(yè)性住房金融和合作性住房金融組合而成的多元化金融機(jī)構(gòu)支持體系。

推進(jìn)資產(chǎn)證券化，緩釋融資集中度風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新融資渠道。資產(chǎn)證券化在2008年因美國(guó)的次貸危機(jī)而暫停試點(diǎn)后，2012年恢復(fù)試點(diǎn)，2013年國(guó)務(wù)院又以常務(wù)會(huì)議的形式，加大試點(diǎn)規(guī)模，并推出了一些與資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋手段。但目前推進(jìn)的力度還不夠，主要表現(xiàn)在：試點(diǎn)額度太小，基礎(chǔ)資產(chǎn)池中資產(chǎn)的信用標(biāo)準(zhǔn)過高，對(duì)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的配給額度極為有限，缺失相關(guān)二級(jí)市場(chǎng)的制度和政策安排等。

預(yù)期未來，會(huì)有新的推進(jìn)手段，如加大試點(diǎn)額度的規(guī)模，特別是加大用于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的額度；放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量約束，將資產(chǎn)的信用級(jí)別從優(yōu)質(zhì)級(jí)放寬到投資級(jí)；建構(gòu)與房貸資產(chǎn)證券化相配套的二級(jí)市場(chǎng)交易制度體系，提高房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性等。

（作者系本刊副主編）

安國(guó)俊：城鎮(zhèn)化過程中融資路徑的探討

與2013年的互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場(chǎng)化、錢荒、民營(yíng)銀行、地方債、影子銀行等相比，2014年城鎮(zhèn)化成為熱點(diǎn)。近日我國(guó)公布了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃得到了各方關(guān)注。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，既有在金融危機(jī)下刺激經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，也是推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化與美國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曾被諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨認(rèn)為是“21世紀(jì)對(duì)世界影響最大的兩件事”。由此，城鎮(zhèn)化將成為未來促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和拉動(dòng)內(nèi)需的新引擎。

城鎮(zhèn)化將帶來巨大的投資需求

新型城鎮(zhèn)化的模式是建設(shè)“以城市為主導(dǎo)的區(qū)域”，以城市群為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)大中小城市和城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化對(duì)投資、消費(fèi)的巨大需求能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)。有研究表明，在城鎮(zhèn)化過程中保障性安居工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施，以醫(yī)療服務(wù)、文化教育和休閑旅游為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，由此帶來的投資需求約為42萬億元。在城鎮(zhèn)化和投資拉動(dòng)的背景下，如何解決資金缺口問題是現(xiàn)今面臨的主要挑戰(zhàn)。

發(fā)展地方政府債券市場(chǎng)推進(jìn)城鎮(zhèn)化

面對(duì)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，如何解決地方政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的資金缺口問題，逐步推進(jìn)市政債券的發(fā)行，建立地方政府市場(chǎng)化的投融資機(jī)制，降低財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，完善地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)制度值得我們深入探討。

新型城鎮(zhèn)化需要積極的財(cái)政政策與貨幣政策協(xié)調(diào)配合來推動(dòng)。地方政府必然需要在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和保障性住房建設(shè)等方面進(jìn)行大量投資，融資和再融資壓力巨大。從歐洲、日本和韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中很大程度上得益于政府推動(dòng)。美國(guó)雖然主要是市場(chǎng)主導(dǎo)，但是政策支持也發(fā)揮了不可或缺的作用。

目前，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，如何加快財(cái)稅體制和投融資機(jī)制的改革，創(chuàng)新金融服務(wù)，通過體制上的創(chuàng)新來推動(dòng)政府層面和企業(yè)層面等多元化的資金保障成為關(guān)注熱點(diǎn)。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來看，建立市場(chǎng)化的地方政府投融資機(jī)制，發(fā)行市政債是城鎮(zhèn)化建設(shè)融資主要的手段之一。

上世紀(jì)90年代中期以后，全球市場(chǎng)出現(xiàn)了以金融市場(chǎng)的快速發(fā)展來補(bǔ)充銀行主導(dǎo)性金融系統(tǒng)的明顯趨勢(shì)，市政債在全球市場(chǎng)比例總體上呈現(xiàn)迅速發(fā)展勢(shì)頭，并被廣泛應(yīng)用于公共投融資的各個(gè)領(lǐng)域，成為地方政府非常重要的融資工具。

政府吸引社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)化的有效模式

在新型城鎮(zhèn)化過程中政府如何吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到很多探討，目前比較認(rèn)可的是PPP模式，就是政府通過特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、合理定價(jià)、財(cái)政補(bǔ)貼等公開透明方式，完善收益成本機(jī)制，提高社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的積極性。而引導(dǎo)民間資本進(jìn)入設(shè)立民營(yíng)銀行，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是重要的創(chuàng)新路徑。

大力拓展房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

1998年在亞洲金融危機(jī)沖擊下，中國(guó)啟動(dòng)了積極財(cái)政政策，發(fā)行1000億元國(guó)債用于基礎(chǔ)設(shè)施投資，而2008年面對(duì)全球金融危機(jī)的沖擊啟動(dòng)了“4萬億”投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，應(yīng)該說，在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)發(fā)揮了主力軍的作用。

從房地產(chǎn)企業(yè)融資來看，除了傳統(tǒng)的信貸融資外，資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等金融市場(chǎng)的融資工具創(chuàng)新也是需要重點(diǎn)考慮的，包括股票再融資、公司債、私募債、資產(chǎn)證券化、創(chuàng)業(yè)板、新三板等。近日房地產(chǎn)公司債發(fā)行重啟成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控更轉(zhuǎn)向促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，有利于緩和房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，發(fā)揮其在城鎮(zhèn)化的主力軍作用。

實(shí)際上在經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)的沖擊之后，債券市場(chǎng)的發(fā)展得到各國(guó)重視而取得了長(zhǎng)足發(fā)展，對(duì)于拓展企業(yè)融資渠道，完善金融市場(chǎng)與加強(qiáng)金融穩(wěn)定，發(fā)揮銀行體系與資本市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展起到了重要的作用?？紤]到國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)體系尚未完善，建立債券市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制至關(guān)重要。

城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)發(fā)展方向與配套政策跟進(jìn)

目前，新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)發(fā)展方向是“智能、綠色和低碳”已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。在城鎮(zhèn)化的過程中，具有良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件地區(qū)的旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，例如海南將再度成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化的過程中具有長(zhǎng)足的發(fā)展空間。而區(qū)域金融經(jīng)濟(jì)合作、財(cái)稅金融政策、金融生態(tài)環(huán)境、地方政府投融資等政策的完善將有效發(fā)揮金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持作用，創(chuàng)新推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所）

趙沨：房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)體現(xiàn)特色

海南資源方面在中國(guó)來講是不容置疑的，對(duì)中國(guó)來講一定是最稀缺的。它的空氣，它的水和食品都是中國(guó)最安全最好的。

從富力地產(chǎn)這幾年的發(fā)展來看，我們企業(yè)2013年的銷售額是2012年的三倍，2012年的銷售額是往年的一倍多。所以我們企業(yè)整體的發(fā)展還是非常好，同樣也反映了整個(gè)內(nèi)地對(duì)于海南房地產(chǎn)的一個(gè)需求。在這樣的資源下，作為房地產(chǎn)發(fā)展的一些轉(zhuǎn)型，我們得適應(yīng)一些新形勢(shì)下的新要求，這也是在我們這個(gè)階段的一項(xiàng)主要工作，不再是單單的一個(gè)旅游資源用來開發(fā)房地產(chǎn)了，更多的是真正找到客人的需求，讓產(chǎn)品、服務(wù)更加符合客戶的需求。此外，不同地區(qū)的人群、不同年齡的人群要求都不一樣，所以我們房地產(chǎn)發(fā)展更多的是要逐步地調(diào)整并適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。同時(shí)在土地使用和保護(hù)方面，我們同樣也作了大量的工作，在一些區(qū)域的配套里面，對(duì)配套投入更多。

海南地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的話，會(huì)有更多的差異化區(qū)分出來，不再是普通的地產(chǎn)發(fā)展和拼命起樓賣樓，因?yàn)閱渭兛吭诤＿吇蛴幸黄?、有一個(gè)球場(chǎng)就能賣得很好的時(shí)期已經(jīng)過去，以后可能會(huì)難一些，所以我們應(yīng)該做出一些特色來會(huì)更好。

唐曉東：房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來機(jī)遇

2014年是房地產(chǎn)融資大年。特別是上市房地產(chǎn)公司的融資大年，證監(jiān)會(huì)對(duì)于上市房地產(chǎn)公司放開債券融資是支持態(tài)度，將會(huì)提高房地產(chǎn)融資速度和規(guī)模。同時(shí)，信托對(duì)付房地產(chǎn)危機(jī)的作用在慢慢體現(xiàn)出來，大部分信托有國(guó)有成分。

未來國(guó)家房地產(chǎn)政策寬松，房地產(chǎn)開發(fā)要保持平穩(wěn)。中共十八大以后，我們迎來了十年以來最好的政策、環(huán)境，2013年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，十八大報(bào)告中，房地產(chǎn)涉及四個(gè)方面，包括市場(chǎng)改革、土地改革、新型城鎮(zhèn)化、房市改革，國(guó)家要求2014年房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管工作要保持2013年的延續(xù)性和穩(wěn)定性。

（作者系中南地產(chǎn)海南區(qū)域總經(jīng)理）

李黎明：海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期。在海南買房的人50%以上是內(nèi)地人，而內(nèi)地人中50%都是40歲以上的。我覺得，對(duì)于海南未來五年或十年來講，由于北方的霧霾天氣越來越嚴(yán)重，治理也不是一蹴而就的，大家選擇到海南度假、買房、養(yǎng)老的空間還是比較大的。

進(jìn)一步創(chuàng)新海南旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)。內(nèi)地富裕人群來海南買房，絕大部分是用來度假、休閑的。在這里看，海南旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性跟內(nèi)地房地產(chǎn)存在著不同之處，所以說到環(huán)境容量的問題，我覺得環(huán)境容量的問題能夠體現(xiàn)我們海南以休閑度假的為主的產(chǎn)品個(gè)性。

強(qiáng)化房地產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)。配套是硬的，服務(wù)是軟的。所以說在海南的度假產(chǎn)品，我覺得需要特別突出軟硬結(jié)合的配套。如果說配套問題解決，我們就能夠更好地滿足內(nèi)地人到海南買房度假、養(yǎng)老的需求，這樣更能體現(xiàn)我們海南的特色性。

（作者系海南開維集團(tuán)董事長(zhǎng)）

邢詒川：海南房地產(chǎn)商未來的工作重點(diǎn)

進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作，強(qiáng)化貸款中長(zhǎng)期匹配。做旅游地產(chǎn)來說是中長(zhǎng)遠(yuǎn)的投入，所謂中長(zhǎng)遠(yuǎn)的投入，從資金的支持上需要有中長(zhǎng)期的資金配套。假設(shè)用短期的資金做中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，希望銀行能夠設(shè)計(jì)出一套與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相匹配的資金支持。

強(qiáng)化旅游房地產(chǎn)的高端定位。我們企業(yè)現(xiàn)在多做小戶型，但人均居住率都較低，所以今年海南的流量比較差，大家都感覺沒有消費(fèi)。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展純粹是住房，不符合發(fā)展的規(guī)律，中國(guó)的住房應(yīng)該由政府來解決掉，我們海南的房地產(chǎn)作為旅游房地產(chǎn)，我認(rèn)為應(yīng)該做高端的旅游定位，利用海南資源讓全國(guó)人民都能享受這個(gè)待遇。

（作者系海南現(xiàn)代集團(tuán)董事長(zhǎng)）