何 靜

（金華廣播電視大學(xué)(浙江商貿(mào)學(xué)校) 浙江金華 321002）

論房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場(chǎng)的關(guān)系研究

何 靜

（金華廣播電視大學(xué)(浙江商貿(mào)學(xué)校) 浙江金華 321002）

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，和金融業(yè)間有著不可分割的關(guān)系。而房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低除了會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)與有關(guān)行業(yè)的發(fā)展、城市發(fā)展?fàn)顩r等之外，同時(shí)還會(huì)對(duì)國家穩(wěn)定的金融秩序以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平造成一定的影響。本文首先介紹了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的實(shí)況，其次，對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格及其與金融市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行了一番論述，最后，提出了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的措施。

房地產(chǎn)業(yè)；金融市場(chǎng)；關(guān)系研究

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)實(shí)況分析

1.金融是有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳手段

在房地產(chǎn)業(yè)中，其存在較長的產(chǎn)業(yè)鏈，行業(yè)的繁榮通常會(huì)在財(cái)富效應(yīng)的基礎(chǔ)上而帶動(dòng)多個(gè)領(lǐng)域同時(shí)良好發(fā)展。如果房地產(chǎn)過熱將導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，進(jìn)而帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為了有效遏制住高房價(jià)及房地產(chǎn)泡沫情況的出現(xiàn)，從2009年到現(xiàn)在我國的貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長率保持在13%到19%的較低水平上。在這種情況的影響下，使得房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本提升以及房產(chǎn)投機(jī)者受到了相應(yīng)的限制，流入房地產(chǎn)業(yè)的資金不同程度上減少，所有涉及的指標(biāo)都呈下降趨勢(shì)。

2.金融政策的時(shí)滯性使金融調(diào)控難度進(jìn)一步加劇

在查閱了我國歷次房地產(chǎn)調(diào)控效果后看到，一般時(shí)滯通常保持在1到2個(gè)季度，比如，我國在房地產(chǎn)投機(jī)需求基礎(chǔ)上而制定的貨幣政策調(diào)控是在2009年的十二月份，但我國商品房銷售額同比增長率真正下跌的時(shí)間卻是在2010年的十月份，可以明顯的看出其時(shí)滯約為三個(gè)季度，最終導(dǎo)致調(diào)控存在很大的不確定性以及進(jìn)一步加劇調(diào)控難度。要想有效處理貨幣政策時(shí)滯性的問題，就必須及時(shí)對(duì)頒布實(shí)施的貨幣政策與傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行一番合理的調(diào)整，使其完善，明確相適應(yīng)的調(diào)控力度，實(shí)時(shí)跟蹤調(diào)控效果，一旦發(fā)現(xiàn)問題存在必須立即整改，從而保證和政策預(yù)期相一致。

3.由房地產(chǎn)市場(chǎng)而帶來的金融沖擊影響力大

現(xiàn)階段，從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中可以看到，金融貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性與信用風(fēng)險(xiǎn)，其予以了承擔(dān)。如果房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了問題，將直接的傳導(dǎo)到金融市場(chǎng)中。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格及其與金融市場(chǎng)的關(guān)系

1.房地產(chǎn)價(jià)格

金融市場(chǎng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了兩方面的效應(yīng)，即波及效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)。以下主要論述金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用以及實(shí)際造成的影響。首先介紹一下房地產(chǎn)的波及效應(yīng)；所謂價(jià)格波及效應(yīng)，說的是當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)會(huì)在一定程度上使其他產(chǎn)業(yè)發(fā)生變動(dòng)，并且，還會(huì)相應(yīng)的影響到其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格。所以，認(rèn)真全面的剖析金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波及作用非常有必要，這樣能夠讓我們準(zhǔn)確的獲悉現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格的水平合理正常否。在對(duì)金融體系中的銀行貸款、居民存款兩部分以及廣義貨幣發(fā)行量和股票流通市值在現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中發(fā)揮何種作用進(jìn)行分析研究。

早在1941年，庇古就探索出了財(cái)富效應(yīng)這一說；實(shí)際中，他發(fā)現(xiàn)當(dāng)人們所持貨幣或者公債等資產(chǎn)價(jià)值不斷提升情況下會(huì)使財(cái)富進(jìn)一步上漲，并且，人們會(huì)不同程度的增加自己的消費(fèi)支出，使得社會(huì)中消費(fèi)品不斷增加，同時(shí)，大大提高了就業(yè)機(jī)會(huì)率，很好的推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速增長。而狹義的財(cái)富效應(yīng)是怎樣的？主要講的是因?yàn)槟骋活愘Y產(chǎn)或者資產(chǎn)價(jià)格提升或下滑，使得資產(chǎn)持有者的財(cái)富發(fā)生了上漲或下降的情況，一定程度上控制或推動(dòng)了消費(fèi)的上漲，對(duì)短期的邊際消費(fèi)傾向造成了影響，控制或者推動(dòng)了緊急上漲的效應(yīng)。

我國房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年時(shí)間里呈上升趨勢(shì)，導(dǎo)致上升的原因與金融部門有著密切的關(guān)系。

2.房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場(chǎng)的關(guān)系

(1)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款間的關(guān)系；假設(shè)銀行貸款和房地產(chǎn)價(jià)格屬于一種正向關(guān)系，并且，銀行貸款的規(guī)模拓展和房地產(chǎn)價(jià)格的增長也屬于正比關(guān)系。從下圖(供給需求曲線)中可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格直接由房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際供給而決定，從現(xiàn)階段情況看，由房地產(chǎn)商自己規(guī)定房地產(chǎn)的具體定價(jià)，但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商受到了資金限制，大部分都是以貸款的形式而最終獲得，隨著貸款的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠從中得到較高的利潤，即通過提升房地產(chǎn)價(jià)格來實(shí)現(xiàn)回報(bào)最大化。在城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市土地緊缺和群眾極其渴望提高自己居住水平的情況下，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)商品需求的剛性化，所以，房地產(chǎn)實(shí)際需求量會(huì)在價(jià)格不斷增加的同時(shí)而進(jìn)一步提升。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格與居民儲(chǔ)蓄的關(guān)系；所謂居民儲(chǔ)蓄，主要指的是人們實(shí)際持有的貨幣或者債權(quán)等資產(chǎn)價(jià)值的上漲而致使財(cái)富進(jìn)一步提升。由此可見，隨著居民存款儲(chǔ)蓄的不斷增加，居民就會(huì)擁有一定的購房能力，于是，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況會(huì)有所增加。

(3)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)間的關(guān)系；假設(shè)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)中間屬于正比關(guān)系，以及貨幣供應(yīng)量規(guī)模的拓展使價(jià)格增加，倘若國家對(duì)貨幣供應(yīng)量予以下調(diào)，那么，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所降低。

貨幣的供應(yīng)量對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)體系中的商品價(jià)格水平的高低起到了決定性的作用，因此，在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是其支柱性產(chǎn)業(yè)，但若貨幣的供應(yīng)量太大將會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。

國民經(jīng)濟(jì)體系領(lǐng)域中的商品價(jià)格水平直接由貨幣供應(yīng)量來決定，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的核心產(chǎn)業(yè)，有著較大的貨幣需求量，并且，一旦貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)了變動(dòng)將使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重的波動(dòng)，如果貨幣供應(yīng)量頻繁發(fā)行，那么，就會(huì)帶來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，所以，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著貨幣供應(yīng)量的增加而提升，會(huì)隨著貨幣供應(yīng)量的減少而降低。

(4)房地產(chǎn)價(jià)格與股票流通市值的關(guān)系；我國創(chuàng)建股票市場(chǎng)的時(shí)間是在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，因此，市場(chǎng)上流通的主要股票僅為發(fā)行股的一部分?，F(xiàn)階段，隨著我國股票市場(chǎng)的流通值不斷上升，股票現(xiàn)已是人們熱議的投資話題。

三、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的措施1.制定具有前瞻性的貨幣政策

各相關(guān)職能部門應(yīng)提升自身監(jiān)管力度，從而保證政策的有效實(shí)施以及政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)低迷情況將會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，所以，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建一套切實(shí)可行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，有效保證了樓市的穩(wěn)定，同時(shí)，也使得金融與經(jīng)濟(jì)更加的穩(wěn)定。

2.明確合理的房地產(chǎn)金融政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)要想持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就必須充分體現(xiàn)貨幣供應(yīng)量政策工具的優(yōu)勢(shì)作用，合理處理“穩(wěn)增長”與時(shí)刻保證樓市調(diào)控不動(dòng)搖之間的均衡關(guān)系。明確合理的貨幣政策，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。同時(shí)，要嚴(yán)格根據(jù)房地產(chǎn)限購政策，有效控制房地產(chǎn)信貸量，由于各區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均不同，所以，實(shí)際中應(yīng)選擇適應(yīng)性金融政策，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度快等問題進(jìn)行有效控制。

四、結(jié)論

綜上所述可知，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究的主要目的在于反映房地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)行規(guī)律，我們應(yīng)有效控制房地產(chǎn)價(jià)格的上升速度，加強(qiáng)防范金融危機(jī)。將房地產(chǎn)泡沫抵制在萌芽之中。在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷增長下，上述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素會(huì)有所變化，所以，編制房地產(chǎn)宏觀政策時(shí)，必須對(duì)這些因素予以認(rèn)真詳細(xì)的考慮。

[1]付博.我國住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析[D].沈陽師范大學(xué),2011.

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[4]王巍巍.我國城市化進(jìn)程中的土地增值研究[D].中國地質(zhì)大學(xué)(北京),2011.

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Study on the relationship between the price of real estate and financial market

He Jing

(Jinhua Radio and Television University (Zhejiang Business School), Jinhua Zhejiang, 321002, China)

The real estate industry belongs to capital intensive enterprises, and has inseparable relationship with the financial sector. And the real estate price level in addition to affect the development of real estate industry, in line with the city development, at the same time, also have a certain impact on the stability of the country's financial order and social economy development level. This paper first introduces the situation of Chinese real estate market and financial market, secondly, the price of real estate in China and its relationship with the financial market to make a discussion, finally, put forward the measures to ensure that the real estate market and the stability of the financial market development.

real estate industry; financial market; relationship

F293.3

A

1000-9795（2014）02-0456-01

［責(zé)任編輯：陳懷民］

2014-01-03

何 靜（1971-），女，浙江金華人，講師，從事金融市場(chǎng)方向的研究。