盧靜靜 章盈盈 施佳 孫依莎 朱晨

[摘 要]以小視角來看大問題。房產(chǎn)屬性對(duì)離婚房產(chǎn)分割起著至關(guān)重要的作用，常常會(huì)影響到離婚房產(chǎn)分割的判決。文章從房產(chǎn)屬性入手，對(duì)司法實(shí)踐中與離婚房產(chǎn)分割相關(guān)的判例進(jìn)行研讀和分析，通過使用實(shí)證和價(jià)值衡量的研究方法，發(fā)現(xiàn)司法實(shí)踐中關(guān)于離婚房產(chǎn)分割案件處理的特點(diǎn)，并結(jié)合法律法規(guī)以發(fā)現(xiàn)離婚房產(chǎn)分割中存在的不足，從而有針對(duì)性地提出建議和對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)屬性；離婚；分割；價(jià)值衡量

隨著離婚率的不斷攀升，人民法院受理的離婚糾紛案件也整體呈上漲趨勢(shì)。根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)公開的2013年6月28日至2014年5月5日的案例，統(tǒng)計(jì)的民事案例共有210709件，其中有關(guān)離婚糾紛案件有54769件，約占法院受理的民事案件總數(shù)的26%。離婚率上升，伴隨著離婚案件增加，引起大量的財(cái)產(chǎn)分割、利益的糾紛。

隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋成為普通家庭中價(jià)值最高也最為重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟中，較易成為夫妻雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。然而，在對(duì)離婚房產(chǎn)分割的認(rèn)定和處理，在理論上和實(shí)務(wù)中都存在較大分歧，且新問題層出不窮。故本文以房產(chǎn)屬性為切入點(diǎn)追蹤研究近些年的關(guān)于離婚房產(chǎn)分割的判決，發(fā)現(xiàn)其中的利弊，進(jìn)行擇優(yōu)選擇或者折衷融合，欲構(gòu)建一套系統(tǒng)和實(shí)用的解決方案以期為解決離婚房產(chǎn)分割的問題提供借鑒和建議。

一、概述

（一）基礎(chǔ)制度探析

離婚房產(chǎn)分割屬于離婚財(cái)產(chǎn)分割中不動(dòng)產(chǎn)分割的一種。離婚財(cái)產(chǎn)分割即夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，是指離婚時(shí)依法將夫妻共同財(cái)產(chǎn)劃分為各自的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)行《婚姻法》第17條到第19條明確規(guī)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)是在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，并以列舉式加概括式的方式規(guī)定了夫妻共同財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容，該法也規(guī)定了夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割有協(xié)議分割和判決分割兩種做法。離婚時(shí)，雙方有合法婚姻財(cái)產(chǎn)約定的，依約定。一方的特有財(cái)產(chǎn)歸本人所有。夫妻共有財(cái)產(chǎn)一般應(yīng)當(dāng)均等分割，必要時(shí)也可不均等，有爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)依法判決。

（二）夫妻離婚房產(chǎn)分割的基本原則

對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，一般要遵循男女平等原則、照顧子女和女方利益原則、尊重當(dāng)事人意愿原則和照顧無過錯(cuò)方的原則。有時(shí)候，法院會(huì)直接引用相關(guān)原則進(jìn)行審判，其中，平等原則、照顧子女和女方權(quán)益原則、幫助原則和補(bǔ)償原則較多直接出現(xiàn)在裁判文書中作為判決理由。

二、離婚中的售后公房分割

（一）一方婚前承租，并以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的公房

一方在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的其所承租的房屋，無論產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)是在婚前還是婚后，均應(yīng)視為其個(gè)人的婚前財(cái)產(chǎn)。一方在婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)所購買的其婚前所承租的房屋，除非其與另一方當(dāng)事人明確以書面形式合法約定了財(cái)產(chǎn)歸各自所有，否則應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（二）一方婚前承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的公房

根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第19條，雙方婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的一方婚前承租的公房，雖然公房購買的資格來源于當(dāng)事人中的一方，但是仍應(yīng)視為是夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)。需要注意的是，在分割房屋時(shí)，仍應(yīng)將個(gè)人為取得承租權(quán)所支付的對(duì)價(jià)視為其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。

（三）由一方父母承租，后以一方父母財(cái)產(chǎn)購買的公房

1.離婚時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上是夫妻雙方的名字，購房資金是由一方父母所出，無論房屋是婚前購買還是婚后購買，一律視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.離婚時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上是原本享有承租權(quán)的父母一方的子女的名字，且購房資金由該方父母所出，若該房屋在婚前購得，則為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)無疑，若該房屋在婚后購得，根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第七條，視為出資一方的父母對(duì)自己子女的贈(zèng)與，認(rèn)定為該子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

3.離婚時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上是夫妻一方的名字，購房資金由另一方父母所出，根據(jù)常理推定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

4.離婚時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人為一方父母以及夫妻雙方，購房資金由原本享有承租權(quán)的一方父母所出，這種情況下應(yīng)視為家庭財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（四）由一方父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的公房

這類房屋無論房產(chǎn)證上登記為一方的姓名還是夫妻雙方的姓名，均視作夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。但有極少數(shù)的例外情形，若房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人還包括有父母，那么視為家庭財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

三、離婚中的農(nóng)村住宅分割

根據(jù)我國現(xiàn)行的《物權(quán)法》以及《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，確立了“房隨地走”的原則，因此非宅基地使用權(quán)人即使其享有房屋產(chǎn)權(quán)也無法現(xiàn)實(shí)分得建造于宅基地之上的房屋的產(chǎn)權(quán)。在此前提下，農(nóng)村住宅的分割僅需要判斷房屋是夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是家庭共同財(cái)產(chǎn)。

四、離婚中的商品房分割

（一）婚前購買的商品房

1.一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的商品房

（1）對(duì)于一方在婚前以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買并登記在其名下的商品房，無論房產(chǎn)證是在婚前還是婚后取得，司法裁判中一般認(rèn)定為該商品房是一方當(dāng)事人婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（2）對(duì)于一方在婚前以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買并登記在其名下的商品房，并在之后將另一方的名字也登記在房產(chǎn)證上。一般認(rèn)為一旦將另一方登記為產(chǎn)權(quán)人，無論是在婚前還是婚后進(jìn)行該登記，離婚時(shí)均將該房屋視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（3）一方在婚前以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買但登記在對(duì)方名下的商品房，對(duì)于購房人而言存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗痉▽?shí)務(wù)中普遍將此行為認(rèn)定為以結(jié)婚為條件的贈(zèng)與，只要雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)成為夫妻，那么贈(zèng)與行為即完成，該房屋屬于產(chǎn)權(quán)人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2.一方婚前按揭購買，婚后雙方共同還貸的商品房

這類房屋仍然屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，產(chǎn)權(quán)方要返還另一方配偶參與共同清償貸款的一半錢款，分割對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值部分，并且尚未償清的貸款歸屬于產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人債務(wù)。

3.婚前雙方共同按揭購買的商品房

婚前雙方基于合意共同出資支付首期房款并共同按揭購買的商品房，無論房屋登記在一方還是雙方名下，均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，針對(duì)房屋登記在一方名下的情形，配偶一方需要提供相關(guān)的證據(jù)證明其在婚前參與了首期出資以及按揭購房。

4.婚前由一方父母出資購買的商品房

（1）產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下

這類房屋無疑是其子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。婚前由一方父母出資付房屋首付、辦理按揭，并將產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的，視為是對(duì)其子女的贈(zèng)與。

（2）產(chǎn)權(quán)登記在另一方或雙方名下

這類房屋應(yīng)認(rèn)定為一方父母以其與自己子女結(jié)婚為條件的贈(zèng)與，只要雙方辦理了結(jié)婚手續(xù)成為夫妻，那么房屋即屬于產(chǎn)權(quán)人所有?；榍坝梢环礁改赋鲑Y購買并登記于雙方名下的商品房，根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第22條的精神，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。

（二）婚后購買的商品房

1.雙方婚后購買的商品房

根據(jù)《婚姻法》第17條的規(guī)定，我國的夫妻法定財(cái)產(chǎn)制是婚后所得共同財(cái)產(chǎn)制，因此夫妻雙方在婚后購買的商品房，無論產(chǎn)權(quán)登記在一方還是雙方名下，均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.婚后由一方父母出資購買的商品房

根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第7條第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。

3.婚后由雙方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在一方或雙方名下

根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第7條第二款的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定的除外，婚后由父母雙方出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

五、離婚中的拆遷安置房分割

（一）法律對(duì)夫妻婚后共同出資購買的房屋被拆遷安置的情形規(guī)定明確

此種情況下，該拆遷安置房被視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)毫無爭(zhēng)議。離婚時(shí)對(duì)其分割依據(jù)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。

（二）婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)，婚后被拆遷分得拆遷安置房的情況

依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第4條的規(guī)定，此時(shí)的拆遷安置房是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)形式的一種轉(zhuǎn)化，仍然是屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。另外，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，該拆遷安置房的取得原因形成于婚前，享有一物一權(quán)和排他的效力。

（三）婚前一方父母的個(gè)人房產(chǎn)，婚后被拆遷，拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的情況

實(shí)踐中，經(jīng)常碰到有的父母為了防止子女在繼承遺產(chǎn)時(shí)需繳納大量的稅費(fèi)，在拆遷安置房登記的時(shí)候就把房屋登記在自己子女的名下，根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋（二）》第22條的規(guī)定，如果父母沒有明確表示贈(zèng)與一方，該拆遷安置房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（四）婚前一方個(gè)人承租的公房，婚后被拆遷，拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的情況

此種情況下，首先需要考慮婚后拆遷安置時(shí)是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)，如果被拆遷房和安置房的差價(jià)是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資結(jié)清的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答（1996）》，此種拆遷安置房屬于婚前個(gè)人承租婚后購買的情況，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)就應(yīng)該以所占房屋的產(chǎn)權(quán)比例，結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐愖》繕?biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一部分價(jià)值補(bǔ)償。

（五）婚前一方父母承租的公房，婚后被拆遷，拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的情況

被拆遷房是夫妻一方父母承租的公房，婚后該房拆遷，安置房產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，被拆遷房與安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換之間的差價(jià)是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資結(jié)清的，拆遷安置房應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原被拆遷私有住房的評(píng)估價(jià)值可參考《婚姻法司法解釋（二）》第22條規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割處理。

六、離婚中的涉及第三者的離婚房產(chǎn)分割

離婚案件中“第三者”（僅指介入婚姻家庭之人，其置傳統(tǒng)家庭觀念于不顧，侵害一方配偶身份利益的婚煙關(guān)系之外的第三人）問題引起社會(huì)和法律界關(guān)注，關(guān)于涉及第三者的離婚房產(chǎn)分割，主要是指夫妻共有的房產(chǎn)被贈(zèng)與或者出售給“第三者”的情形。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第96條的規(guī)定“部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財(cái)產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)，由擅自處分財(cái)產(chǎn)的人對(duì)所有權(quán)人予以賠償?！比舻谌呙髦苜?zèng)房屋時(shí)他人的夫妻共有財(cái)產(chǎn)而接受的，不適用善意取得，而且第三者也沒有支付相應(yīng)購房款，所以雖然辦理了房屋過戶手續(xù)，也不能取得該房屋的所有權(quán)。

司法審判中，一般認(rèn)為若不存在惡意串通等《合同法》明確規(guī)定的合同無效的行為的，夫妻中一方將共同房產(chǎn)賣與第三者的行為是有效的。筆者認(rèn)為這正是基于促進(jìn)交易公平、交易秩序的考慮，并不能因?yàn)榻灰纂p方的身份原因而影響到交易的開展。

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[作者簡介]盧靜靜（1993-），浙江樂清人，杭州師范大學(xué)本科三年級(jí)，研究方向：民商方向。