王云

摘要：典當在我國歷史悠久，房屋典當作為典當業(yè)的重要經(jīng)營范圍在新中國成立后一直被民法學界所關注，本文嘗試就該問題中的風險與防范問題進行討論。

關鍵詞：房屋典當：風險：防范

一、我國房屋典當?shù)臍v史發(fā)展概況

典當在我國歷史悠久，曲彥斌在其《中國典當學》中對我國典當?shù)陌l(fā)展過程作出總結(jié)：“初見萌芽于兩漢，封臺于南朝寺庫，入俗于唐五代市井，立行于南北兩宋，興盛于明清兩季，衰落于清末民初，復興于當代改革?！毙轮袊闪⒑?，典當曾因為政策原因一度銷聲匿跡。1978年，成都華茂典當行的成立，標志著典當在我國重新復蘇并在隨后的不斷發(fā)展壯大中，形成了一支不可忽視的融資力量。

房屋典當作為典當業(yè)的重要經(jīng)營范圍在新中國成立后一直被民法學界所關注，但由于民法通則等主要民事法律規(guī)范中對沒有對該問題作出明確規(guī)定，最高人民法院的有關規(guī)定被作為主要依據(jù)，對這類行為合法性等的認定慎之又慎。2001年8月8日，國家經(jīng)貿(mào)委發(fā)布《典當行管理辦法》，對于房屋典當行為予以了初步認可。2005年2月9日商務部、公安部頒布《典當管理辦法》，對于房屋典當?shù)暮戏ㄐ赃M一步予以明確確認。

二、房屋典當?shù)奶攸c

所謂房屋典當是指當戶將其房屋作為當物抵押給典當行，給付特定的費用，獲得當金的行為，并在雙方約定好的時間內(nèi)償還當金、給付當金利息、贖回當物。大多數(shù)的老百姓現(xiàn)在對于房屋抵押已基本清楚，但對于房屋典當還十分模糊。將兩者進行比較更便于大家了解房屋典當。二者的不同之處主要有：

1、房屋典當與房屋抵押一樣均需要進行抵押登記，但房屋抵押時，抵押權人并不享有房屋的占有、使用、收益等權利。而房屋典當根據(jù)雙方的約定是典當行是占有、使用房屋，并通過房屋收益的。

2、只有經(jīng)批準具備經(jīng)營典當業(yè)務資格的典當行才能成為房屋典當?shù)某挟斎?，而讓與房屋抵押的抵押權人則只要是具備民事能力的主體即可。

3、房屋抵押從屬于被擔保的債權債務關系，如果債權債務關系無效或者不成立，那么房屋抵押擔保關系也沒有效力，反之則不成立。而房屋典當只產(chǎn)生一種法律關系，是一種主權利，出當人將房屋抵押后典當行支付當金，二者之間不存在任何依附性。

三、房屋典當?shù)膬?yōu)勢

近年來，房屋典當蓬勃發(fā)展是因為房屋典當相比較銀行房屋抵押貸款等其他融資渠道具有如下優(yōu)勢：

1、在時間上，房屋典當比銀行房屋抵押貸款等快得多。銀行按揭要經(jīng)過眾多環(huán)節(jié)、層層審批，貸款人獲準貸款一般要一個多月。而房屋典當就簡捷得多，典當行只需要對房屋進行估價就可以，多則三五日，少則一天就可以辦好。

2、從貸款中間費用上看，銀行房屋抵押貸款中，銀行需要協(xié)同保險公司、法律服務部門、評估單位等一同辦理，所產(chǎn)生的費用最終會落實到房主頭上。而房屋典當一般由典當行的專業(yè)人士與房主共同評估，可以省去不少中間費用。

3、房屋典當機制靈活，受相關金融政策的限制較少，而銀行房屋抵押貸款往往受金融政策的限制較多。比如二套房購買人如果需要融資，其通過銀行進行房屋抵押貸款往往難以實現(xiàn)其短期融資的目的。

4、從貸款用途上看，房屋典當貸款用途沒有硬性約束。而銀行房屋抵押的貸款的用途則受到限制，一般只能用于申請范圍，如有違反，會被施以信用制裁。

此外房屋典當是一種快速的短期的融資行為，一般回贖期是三個月至半年，而銀行房屋抵押貸款一般期限較長，短則一兩年，長則二三十年。所以由其對于需要在短期內(nèi)融資的房主，房屋典當更為合適。

四、房主進行房屋典當時的風險與防范

現(xiàn)行相關法規(guī)效力層級過低，相關規(guī)定較為模糊，國家也缺乏指導性的房屋典當合同，所以在選擇房屋典當作為融資渠道時更應注意其風險與防范。

1、從典當行的選擇上看。依據(jù)《典當管理辦法》的相關規(guī)定，典當行從事典當業(yè)務須取得商務部頒發(fā)的《典當經(jīng)營許可證》和所在地縣級人民政府公安機關頒發(fā)的典當行《特種行業(yè)許可證》。所以房主在選擇典當行時一定要查看其是否具有上述兩種許可證，以及許可證的頒發(fā)主體是否合法。

2、從房屋典當?shù)牟僮鞣绞降倪x擇上看。通過當事人在相關管理部門辦理抵押登記設定擔保的形式是被許可的。但實踐中存在多種具體的操作方式：一是不轉(zhuǎn)移占有，抵押房屋仍由當戶占有、使用和收益，這種方式其實就是設定不動產(chǎn)抵押，當事人按照我國擔保法的規(guī)定辦理抵押擔保的有關手續(xù)；二是由出當人騰空房屋并交付，雙方都不占有、使用，對于這種方式，其實質(zhì)是設定不動產(chǎn)質(zhì)押，但這種方式一方面不符合我國自古以來的傳統(tǒng)，另一方面目前在我國沒有法律依據(jù)，《典當管理辦法》只允許典當行進行房地產(chǎn)抵押典當；三是由典當行接管后自行占有、使用，不用向當戶支付使用費，當戶也不用支付當金利息和費用，這種做法其實就是設定房屋典權，在我國有這樣的傳統(tǒng)。這三種不同做法中，第二種方式雖然有利于確保典當行交易的安全，但交接方式比較麻煩，也不太切合實際。而且不動產(chǎn)和動產(chǎn)不同，不動產(chǎn)空置不用浪費物力。采取第三種方式進行不動產(chǎn)典當誠然可以發(fā)揮物力，但這種權利的性質(zhì)決定了其對當物的占有、使用、收益需要較長期間，這顯然不符合典當行希望通過短期放貸獲利的經(jīng)營訴求，而且通過使用當物獲取收益也不符合該行業(yè)的經(jīng)營本意。這樣看來，對于典當行提供多種操作模式，房主應選擇以不轉(zhuǎn)移占有方式進行。

3、絕當如何處理。按照《典當管理辦法》的規(guī)定，估價在三萬元以上的當物，有兩種方式可選，一是按照擔保法的有關規(guī)定處理，二是雙方事先約定絕當后由典當行委托拍賣行公開拍賣。所以在與典當行簽訂典當協(xié)議時不能在協(xié)議中約定絕當后房屋直接歸典當行所有，更不能在典當協(xié)議之外另行簽訂諸如房屋買賣、房屋過戶、房屋折抵之類的協(xié)議。因依據(jù)上述規(guī)定在典當協(xié)議中簽訂絕當后房屋歸典當行所有的規(guī)定，在現(xiàn)行法律框架下是行不通的。但有些典當行為了取得所典當房屋的所有權，往往在許諾一些其他優(yōu)惠條件，而要求房主在典當協(xié)議之外另行簽訂上述類型的協(xié)議，來規(guī)避上述規(guī)定。（作者單位：北京市第二中級人民法院）

參考文獻：

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[2]筱瑩，跌宕起伏的百年渝中典當業(yè)[N]，中國商報·收藏拍賣導報，2009-1-12

[3]張潔，論我國典當行業(yè)發(fā)展[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（10）