文/吳曉君、李飛 內蒙古工業(yè)大學 內蒙古呼和浩特 010010

住宅商品房贈送面積分析探討—以呼和浩特住宅商品房為例

文/吳曉君、李飛 內蒙古工業(yè)大學 內蒙古呼和浩特 010010

經實地調研，呼和浩特中海、恒大、綠地等地產公司各項目目前贈送面積類型有：首層贈送負一層面積和開敞陽臺贈送一半面積。本文分兩個部分，分別對首層贈送負一層和陽臺贈送進行分析。第一部分通過分析建議保留首層贈送負一層這種方式。第二部分是本文的重點，從設計、營銷、成本、工程、驗收角度對贈送面積進行初步分析，初步評估了取消贈送面積后對設計、銷售、成本、工程、驗收的帶來各種影響，文章拋磚引玉，為房地產開發(fā)決策提供參考。

住宅商品房;贈送面積;分析探討

1、首層贈送負一層分析

根據(jù)結構設計，建筑地下埋深為該棟建筑高度的1／10～1／15，因此，一般住宅一類高層必須做兩層地下室，小高層（11層）只需做一層地下室；地下車庫一般與住宅地下室相連，保證住戶停車后直接通過電梯入戶。住宅地下負一層一般作為首層贈送，贈送的地下負一層面積有潛在商業(yè)價值。以中海紫御東郡為例：一類高層6#樓東戶（此戶首層贈送私家小院）首層售價8425元/m2、二層售價6884元/m2，差價1541元/m2，即私家小院價值1541元/m2。小高層11#一單元東戶（此戶型首層即贈送私家小院也贈送負一層）首層單方售價12589元/m2, 二層售價7425元/m2，差價5164元/m2，此差價包含首層私家小院和負一層的商業(yè)價值。通過上面得出住宅負一層的潛在商業(yè)價值為3623元/m2。從成本角度，住宅負一層單方成本2355元/m2（此數(shù)據(jù)來源于中海凱旋門小高層成本統(tǒng)計表），通過上面計算得出的負一層商業(yè)價值，作為首層贈送的負一層單方潛在售價超過單方造價，屬于可盈利的子項。因此從售價及成本角度考慮，負一層作為贈送面積是屬于盈利的一項，建議保留。

2、開敞陽臺增送面積分析

呼市幾個地產公司目前一般生活陽臺、服務陽臺贈送一半面積，驗收后封閉。贈送面積是營銷的一個好賣點，客戶只需支付房間陽臺一半面積的金額，得到了實惠。以中海凱旋門為例，假如陽臺不贈送面積，對設計、營銷、成本、工程質量、驗收產生以下影響：

2.1 對設計的影響

（1）規(guī)劃設計“拔掉”一棟小高層

經統(tǒng)計中海凱旋門項目共贈送面積4691.82m2（共1112戶，戶均4.22m2）。因容積率固定、地上建筑面積固定，因此如果陽臺不贈送面積，每個戶型建筑面積增加約4.22m2，產生的結果是在規(guī)劃設計上可以拔掉小高層12#（凱旋門小高層12#地上面積6160.8m2，贈送總面積4691.82m2，相差1469m2。

（2）各棟樓間距加大，各戶型通風、采光更好

“拔掉”一棟小高層，為規(guī)劃創(chuàng)造了有利條件。再重新布置樓棟位置后，各棟樓的間距勢必加大，各戶型、通風采光效果將會更好。

（3）景觀效果更佳。

“拔掉”一棟小高層后，樓間距加大，為景觀設計創(chuàng)造了有利條件，景觀效果得以提升。

（4）總戶數(shù)降低、總車位數(shù)減少。

“拔掉”一棟小高層后，總戶數(shù)降低44戶，總車位數(shù)降低44輛，地下停車庫和設備用房面積減小。

2.2對營銷的影響

（1）可售面積不變

如果陽臺不贈送面積，每個戶型建筑面積增加約4.22m2。因容積率固定、地上建筑面積固定，因此可售面積不變，總售價不變。

（2）每戶建筑面積增加約4.22m2，每戶增加支付約29359元，每戶每平方米增加219元

中海凱旋門生活陽臺共贈送面積4691.82m2，總戶數(shù)為1112戶，戶均4.22m2，均價6957元/m2，每戶可少支付約29359元，戶均面積約134m2，故每戶每平方米增加約219元。

（3） “拔掉”一棟小高層，規(guī)劃變更之后，對各個戶型樓間距加大后，采光通風效果更好，景觀效果會更好，有利于銷售。

2.3對成本的影響

假如不贈送面積，拔掉一棟小高層，戶數(shù)減少44戶，對成本影響極大,可節(jié)約的直接成本2022.54萬元。（注：成本數(shù)據(jù)都由地產公司相關部門提供的數(shù)據(jù)得出）

（1）拔掉一棟小高層之后，相當于直接減少一棟約小高層的建筑成本1706.81萬

規(guī)劃修改后，可以直接“拔掉”小高層12#樓，相當于直接減少贈送總面積的4691.82m2。凱旋門地上建筑面積單方建安成本為3391.39元/m2，因此直接減少地上建安成本1591.18萬元。拔掉一棟小高層建筑面積減少491m2，地下建筑面積單方成本為2355元/m2，因此減少115.63萬。因此共減少1706.81萬元。

（2）減少推拉門及木門成本301.26萬

原贈送的空間驗收后封閉。為保證驗收，因此客廳與生活陽臺之間需增加設置推拉門，推拉門定標價共301.26萬。

（3）總戶減少44戶，相關報建費用減少14.47萬元

總戶數(shù)減少44戶后，由戶數(shù)計算得出的報建費用（房屋產權登記費、智能水表、熱力表購置費、燃氣報裝費等）相應減少14.47萬。

（4）減少車位的地庫成本與售價基本相抵。

總戶減少44戶，減少44個車位，減少地下車庫面積約1540m2，但同時車位銷售也減少44個，車位售價也同時減少，按照一般經驗車位的地庫成本與售價基本相抵消，因此減少車位的地庫成本與售價基本相抵。

綜合上述四項的費用，如果不贈送面積，凱旋門共可以節(jié)約的直接成本2022.54萬元。因贈送面積，在工程施工過程中也會帶來一些額外的間接成本，因構成復雜，無法統(tǒng)計。

2.4對工程質量和驗收的影響

贈送的陽臺在面積實測后才可以封閉。內墻面另涂刷膩子，使得工程質量降低。封閉后實際的地上建筑面積增加，使得容積率超出規(guī)劃指標，有一定的政策風險，對甲方不利。

結論建議：

綜合考慮到陽臺贈送面積諸多有利、不利因素，建議呼和浩特市諸地產，中檔項目陽臺、戶內花園不贈送面積，高檔項目可適當贈送。此項分析試圖從設計、營銷、成本、工程、驗收角度對贈送面積進行分析，但畢竟水平有限，無法準確、全面的分析取消贈送面積后對銷售、成本、驗收、設計的帶來影響，只是拋磚引玉，為決策提供參考。